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2023.12.08

東京カンテイが価格調査!!
③あたしンち家は○万円! 価格調査編

東京カンテイが価格調査!!
③あたしンち家は○万円! 価格調査編

 田無駅からひばりヶ丘駅まで歩き、タチバナ家のモデルを探したマンション価格調査団。しかし「これだ!」と言えるマンションが見つからず、価格調査は困難かと思われましたが…(協力・あたしンち/けらえいこ公式サイト」)

石川:諦めなくても大丈夫! 価格を出すことはできますよ。

 

新入:本当ですか?! でもどうやって…

 

 落胆する新入社員ちゃんに希望の光が。しかし新入社員ちゃんの言う通り、モデルマンションがない状態で、どのようにして価格を算出するのでしょうか?

解説! 不動産鑑定士による評価の方法

石川:まずは、私たち不動産鑑定士による評価の方法について説明しましょう。一般的に、モノの価格は「費用性(生産・調達コスト)」「市場性(市場価値)」「収益性(利用収益)」の3つで形成されます。不動産鑑定評価でも、この「価格三面性」の観点から評価額を出すことができます。

 

■不動産鑑定評価 3つの手法

     原価法…再度対象の不動産を建築した場合に掛かる費用をもとに適正価格を算出する

     取引事例比較法…対象の不動産と同条件の不動産が実際にどれくらいの価格で取引されているかという、市場によって不動産を評価する

     収益還元法…対象の不動産が将来生み出すと想定される利益をもとに価格を算出する

取引事例比較法とは?

石川:マンションを評価する場合、市場性に着目した「取引事例比較法」で価格を算出するのが一般的です。特に首都圏エリアには巨大な売買マーケットが存在し、多くの物件が流通しているためです。今回のように、価格調査対象が実在しない場合も、おおよその物件情報があれば、実際の事例を引き合いに出しながら価格は割り出せると思いますよ。参照する事例は、いくつかのポイントに沿って標準的な価格に補正していきます。

取引事例比較法

取引事例比較法

石川:取引事例は、さまざまな事情や要素によって構成された価格です。①~③では、それらを取り除く補正を行い、④ではマンション間の格差を補正、⑤でそのマンションが建つ地域間の格差を補正します。③で言う「標準的使用の物件」について、何を標準とするかは地域等によって変わってきますが、東京カンテイでは「4階」「南向き」「中住戸(角部屋でない)」を標準戸と設定しています。①~⑤で、取引事例の標準戸を想定した価格を割り出し、最後に⑥個別格差修正を行います。ここで価格調査対象マンションが持つ個別性を反映していきます。例えば、高層階であることはプラス要因となります。

 

新入:階層が、価格を左右する要因として大きいのですか? 他にはどんな要因があるんだろう?

 

石川:高層階であることがプラス要因だと言いましたが、エレベーターがない場合は反対に、上の階ほどマイナスになっていきます。階層の他は、方位が代表的ですね。日照や眺望に影響します。日照は、メインの窓がどの方角に向いているかを見ます。もちろん、南向きが最も評価が高くて、北向きが最も評価が低くなります。東と西は同等の評価です。眺望は、他の建物に遮られていないか、抜けがあるかという点と、ランドマークとなるものが見えるかという点が挙げられます。

 

新入:東京タワーやスカイツリーが見えると評価が上がるってことですね!

 

石川:そういうことです。では早速、補正の過程を見ていきましょう。

 

タチバナ家マンションを取引事例比較法で読み解く

石川:取引事例は…現地調査で見たマンションDを想定しましょうか。①事情補正率は、事例数が少ないために特殊事例も用いる場合に必要ですので、今回は考えなくても大丈夫です。②の時点修正率ですが、取引事例は過去のものなので、現在時点とは相場が異なる場合があります。現在時点での取引を想定し補正します。

 

新入:③の標準化補正では、取引事例が標準戸に対してプラス要因を持っていたら、それを差し引くんですね。

 

石川:そうですね。続いて④建物格差要因ですが、マンションD1982年竣工、タチバナ家は1985年頃竣工と、Dの方がやや築古です。こちらも、タチバナ家の方が高い評価となります。総戸数では、タチバナ家が約14戸であるのに対し、Dは複数棟あるため計192戸と大きく異なります。一概には言えませんが、総戸数が多いマンションの方が高いグレードとなる傾向があります。

 

新入:先日の現地調査で知りましたけど、グレードが高い・低いというのは他にも見るべきポイントがありましたよね。次は⑤地域格差要因ですね! Dは周りがとても静かでした。

 

石川:そうそう。一方のタチバナ家は、一定の交通量がある道路沿いでした。騒音の点で、タチバナ家がDよりも少し低い評価になってしまうかな。立地は田無駅から徒歩25分、バス利用であることは共通です。

 

新入:騒音は確かにあると思うのですが、大きい道路が交通利便性の面でプラスに働くことはないのでしょうか?

 

石川:うーん、これも場合によります。大きい道路に面した側は、仮に高い建物が建ったとしても日照や通風の影響が少ないので、それはプラスですよね。他にも、歩道が広く安全であったり、バス停が近くにあったり、という点が挙げられます。周辺環境は実際にそこへ行ってみないと分からない部分が多いので、やはり現地調査は重要です。

最後に、⑥個別格差修正です。タチバナ家は最上階、エレベーターもあるのでプラス。また、南東向きと北西向きで2カ所の開口を持つ点、角部屋である点で方位の評価もプラスとなります。他にも、角部屋だから専有面積が他の住戸より広い85㎡くらいでは、という話が出ましたよね。他の住戸よりもゆったりした部屋で、希少性があると言えます。

 

新入:「最上階角部屋」って言葉、魅力的です。

 

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    参考カット①「最上階角部屋」のタチバナ家(『あたしンちベスト』5巻「明日死ぬとしたら」)

    参考カット②「最上階角部屋」のタチバナ家(『あたしンちベスト』6巻「寒いから閉めて」)

    参考カット③「最上階角部屋」のタチバナ家(『あたしンちベスト』9巻「ジンクス」)

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これって大丈夫? 評価に関わる日常トラブル

新入:ここまでの話は、マンションがもともと持っているスペックを評価していると感じたのですが、住んでいれば汚れたり傷ついたりしますよね。漫画の中にも、いくつか気になるシーンがあったんですよ。そういった場合は、どのように評価するのですか?

 

石川:部屋の中、専有部分の維持管理状態も確認しますよ! 実際の鑑定評価では、依頼者に帯同してもらって内覧をします。タチバナ家も見せてもらいましょう。

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    参考カット④(『あたしンち』2巻 No.29)_1

    参考カット④(『あたしンち』2巻 No.29)_2

    参考カット④(『あたしンち』2巻 No.29)_3

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新入:まずはこれです! ボールペンの汚れは、ちょっと拭いただけじゃ取れないですよね。

 

石川:壁より床の傷に対して神経質になった方がいいですよ…。クロスはもともと5~10年が寿命ですので、タチバナ家を売却するとなればどっちみち張替えが必要です。費用は3LDKをまるっと張替えて20~30万円ほどになるでしょう。その一方で、フローリング張替えは六畳一間で20~30万円ですから、全て張替えるとしたら数百万円かかってしまいます。クロスとフローリングは、その張替え費用が大きく異なるのです。売り出す際に余計な費用がかかったり、張替え費用のぶん価格が下がってしまったりするので、気を付けたいですね。

 

 

 

 

 

参考カット⑤クロスのちょっとした補修なら、母におまかせ?(『あたしンち』2巻 No.29)

参考カット⑤クロスのちょっとした補修なら、母におまかせ?(『あたしンち』2巻 No.29)

新入:うわぁ~、じゃあ「母のもようがえ必殺ワザ」は封印してもらわないといけませんね…。

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    参考カット⑥「母のもようがえ必殺ワザ」(『あたしンち』1巻 p.107)

    参考カット⑦ 壁にクギを打ったみかんに激怒の母。いや、母の必殺ワザの方が影響大かもしれませんよ…(『あたしンち』2巻 No.29)

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タチバナ家御中 調査報告書

新入:タチバナ家の評価ポイントがまとまりました。石川さん、タチバナ家のマンション価格を教えてください!!

 

石川:ずばり………2,400万円です!

タチバナ家の価格算出表イメージ。(3)比準価格 でタチバナ家の個別格差が反映されている

タチバナ家の価格算出表イメージ。(3)比準価格 でタチバナ家の個別格差が反映されている

新入:おお~。って、とりあえず驚いてみましたけど、この価格が高いのか安いのか…。現地調査に行った西東京市の中古マンション価格を調べてみます!

▲データ集計:(株)東京カンテイ リノベーションマンションを除く全ての区分所有形態の住居用建築物を集計対象とした。価格は売り希望価格

▲データ集計:(株)東京カンテイ リノベーションマンションを除く全ての区分所有形態の住居用建築物を集計対象とした。価格は売り希望価格

新入2022年に売る場合を想定して、グラフを作ってみました。1985年頃に竣工したタチバナ家は築37年なので、築3539年の価格帯を見ると…平均価格は2,298万円。平均より高いですね! 「最上階角部屋」が効いているのか…。とはいえ、西東京市の相場に対して高すぎるということはなさそうです。『あたしンち』に感じる身近さは、このマンションも関係しているのかな。やっぱり、タチバナ家はここなんですね。

 

 ついに導き出されたタチバナ家のマンション価格。東京カンテイ・マンション価格調査団の手にかかれば、漫画やアニメの中から価格調査に必要な情報が見えてくるのです。

どこかの街の、個性あふれるタチバナ家。もしかしたら、隣の部屋に住んでいるのかも…

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