新しいトビラを開く マンションあれこれ座談会　第１回マンションの高さ①

■市場調査担当　井出氏

1989年マンションの業界団体に入社し、不動産市場の調査・分析、団体活動に従事。東京カンテイでは不動産マーケットの調査・研究、講演業務等を行う。多数のwebメディア、新聞、TV等へ出演実績あり。マンションで特に好きなものは間取り。

■データベース担当　吉田氏

1998年東京カンテイ入社。これまでにマンション調査や不動産会社向けのシステム構築などを担当し、現在は東京カンテイの心臓部であるマンションデータベースの構築に携わり、新築マンション情報を日々追いかけている。お客様が使いやすいサービスづくりがモットー。

■不動産鑑定士　石川氏

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

■マンション調査員　今村氏

マンション管理会社、大手不動産仲介会社を経て、2016年東京カンテイ入社。​マンション調査員として東京都心部を中心に、延べ12,000棟以上のマンションについて調査を行う。​趣味はマンション関連のネットサーフィン、モデルルーム巡り、マンション将来価格予想。​夢は歴代住んだマンションの模型を部屋に並べてお酒を飲むこと。​​

■マンション調査員　佐伯氏

大学在学中より郊外を中心とする各地を訪ね歩き、地域研究に取り組む。2015年大手賃貸住宅管理会社に入社。以来、住宅業界の調査・分析に従事し、2020年東京カンテイ入社。マンション調査員として年間2000棟以上のマンションの実査を務める。

■マンション図書館員　新人ちゃん

東京カンテイに入社して1年。まだまだ新人を名乗る。マンション図書館ではTwitterやweb領域を担当。

石川：東京カンテイのマスターデータでは、「マンションの高さ」を表す項目って何がありますか？

吉田：まずは「階数」ですね。基本的には居住階がある階数までを記載しているので、いわゆる建物高さとは厳密に違います。

井出：上に何か載っている場合もありますよね。

吉田：塔屋ですね、昔は結構ありましたよね。そういったものも含めての高さとなると、正確な高さはデータベースからとりづらいかもしれません。

石川：「階数」で言うと、今一番高いマンションってどこですか？

今村：一般的な居住用のマンションでいえば、東京都の西新宿にある60階建てタワーですかね。高さは208.97ｍのようです。

井出：マンションで「日本一の高さ」って言うと、きっと多くの人が絶対的なメートル高さの話だと思ってしまうでしょうね。そこはちょっと裏をかいて、東京カンテイならではの高さ指標を出してみたいと思いますが…

今村：先ほどの話、「階高」の情報があれば、階数をかければおおよそで1棟の高さを出すことはできるかもしれません。

吉田：そうなのですが、階によって階高が変わることも多く、計算が複雑になると思います。建築確認申請を見れば分かりそうですよね。

井出：航空法で建物の高さ制限があるので、役所への届け出書類などを見ることができれば、正確な高さが分かるかもしれません。できるかどうか、ですが。

石川：商業ビルで言うと、2023年に竣工した東京都港区の「麻布台ヒルズ森JPタワー」が、大阪市阿倍野区の「あべのハルカス」の高さを抜いて日本一になりましたが、これは建物高さのことですね。階数とは違う。

佐伯：ネット情報ですが、居住用マンションとして最も高いのが、「麻布台ヒルズ」の「アマンレジデンス東京」だそうです。街区全体では未完成の棟があり、住戸は棟の一部にしか入っていないため少々特殊ですが。

吉田：これは圧倒的ですね。アマンレジデンスとレジデンスA、Bがあって、アマンレジデンスは64階建てで330ｍだ。

石川：「麻布台ヒルズ」はオフィスでもマンションでも一番高さの高い建物になるんですね。すごい！ 分譲マンションだけにするか、分譲でない賃貸マンションも対象にするのか、これも条件として考える必要がありますね。「アマンレジデンス東京」は分譲ですか？

今村：分譲です。といっても、分譲価格は一般には公開されていません。経営者など一部の高所得者に向けてクローズド販売されたようです。噂では最上階に3戸のペントハウスがあり、価格は200億円とも300億円とも…もはや富裕層の中でも限られた人しか買える価格ではないですね…。

「麻布台ヒルズ」の類似で、オフィスなどの場合、住戸は一部となりますが「虎ノ門ヒルズ森タワー」が52階建ての高さ247ｍ、「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」が54階建ての高さ215.25ｍです。

佐伯：いま名前の挙がった森ビルの特殊物件は、もしかして高さも価格も一番高い、っていうマンションの候補かもしれませんね。これらを除いた高さの2位は、大阪市中央区の「The Kitahama」です。2009年竣工。54階建てで209m。

石川：あれ？ 60階建ての西新宿のタワーではないんですね。

佐伯：面白いですね。必ずしも60階が54階より高いことはない。これは天井高の違いのようです。

 新人：なるほど！ 確かに天井が高いほど建物全体は高くなりますね。

石川：でもそれが本当に一番と言っていいのかな。「体感的な高さ」の概念をもってくると、そもそも建物の高さだけが高さではないと言えるよね。

新人：「体感的な高さ」…？ 「建物の高さだけが高さではない」…？

今村：なるほど！ 「標高」のことですね！ 「標高」が高い場所にあるマンションは、体感的な高さが高いと言えますね！ 国土地理院のサイトで調べられないかな…

井出：標高を考えると、例えば青梅市にある10階建てマンションの方が湾岸の60階より高いかもしれませんから、どちらを「高い」とするのか、興味深いテーマです。実は軽井沢の2階部分の方が高くなる、なんてこともあり得る。

吉田：おお～。日本一高いマンションって、ネットに結構記事が出ていますからね。

石川：そういう視点は面白いですね。

新人：「東京カンテイならでは」という感じがします！ どこなのか知りたい！

佐伯：これ見てください！ 国土地理院が公開している標高で色分けした地図なのですが、長野県あたりはやはり標高が高くて、軽井沢の一部は標高900ｍ以上の表示になっています。この地図に、うちのマンション座標データを落とし込めば、標高を踏まえて語ることができます。

新人：すごいじゃないですか！ なかなか大変そうですが…

佐伯：件数は多いですね。全国をまんべんなくやるのではなくて、明らかに上位へこないエリアをあらかじめ除いておくのが現実的かもしれません。

石川：群馬県も標高をかけ合わせれば上位にランクインしそう。

佐伯：テーマは「宇宙に一番近いマンション」とか。

石川：「星空に一番近いマンション」

吉田：ロマンチックですね。

新人：マンションポエムができそうです(笑)。

佐伯：都市圏で標高が高い場所を探すのは、結構おもしろいと思います。関東は関東平野がとても広いので実感がわきませんが、関西では奈良県の生駒や兵庫県の六甲山の裏などは標高が高いです。

石川：そうそう、電車に乗っていたら分かりますよね。ところで、標高と海抜って違うんでしたっけ？

新人：（また新しい概念が出てきた…）

井出：海抜は基準点が違うんですよね。

今村：一般的には同じように使われていますが、標高が一律に東京湾平均海面を基準としているのに対し、海抜の基準となる海の高さは場所によって違うらしいです。

井出：平均っていうのが曲者だね。太平洋と大西洋で海面の高さは違うから。

新人：質問です！ 階数の話に戻ってしまうんですが、地下階はどのように扱ったら良いと思いますか？

石川：お、良い気付きですね。地下も含めて建物高さとする考えもできますよね。

吉田：通常は地上面からの高さで良いんじゃないかと思うけど、傾斜地に立つマンションは要注意です。地下と言いつつ、裏通りから見たら地上階に見えるものもある。

石川：そうそう、山を切り開いて開発した立地や、丘陵地を背に建つような立地で多いですね。関東だと横浜方面とか。こういったとき実質的な地下階と通常の地上階を区別できないのですか？

吉田：部屋番号まで確認すれば分かりますよ。傾斜地に建つマンションは、実質地下1階でも部屋番号が101になっていることがあります。

佐伯：カタログで、「建築基準法上の地下○階」と記載されていることがありますよね。例えば小田急線の新百合ヶ丘駅エリアで、建築基準法上の地下8階とされている部屋を見たことがあります。山の上にあるマンションで、エントランスが谷底にあって、谷底部分が地下8階にあたるようです。

吉田：地下8階はすごい、なかなか見ないです。横浜市内もそうですけど、山や谷が多いエリアでは、地下3階くらいだったら結構あるかもしれません。

開始早々、たくさんの「高い」が登場し圧倒される新人ちゃん。東京カンテイのデータベースには、マンションにまつわる項目が「こんなことまで？」と驚くほど細かく設定されています。それを活用すると、いろいろな視点でマンションを見ることができるのです。

次回、いよいよ日本一が決まると思ったら、マンション大好き専門家の一言で予想外の方向に…！？ 語り尽くせぬマンション談議は第2回に続きます。