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2024.01.23

外壁工事とは?行うタイミングや費用相場、劣化サインを解説

外壁工事とは?行うタイミングや費用相場、劣化サインを解説

「外壁工事では実際に何をするの?」
「工事にかかる費用や実際の流れがわからない…」
建物の外壁工事を検討する際、上記のように悩んでしまう人もいるのではないでしょうか。

建物の外壁は、時間が経過するとともに劣化するため、外壁工事が必要です。外壁工事にはさまざまな種類があり、劣化の程度によって行うべき工事が異なります。

本記事では、外壁工事の概要や費用相場、工事を検討すべき劣化の例などを紹介しています。最後まで読めば、工事の流れや業者選びのコツなどもわかるので、外壁工事を検討している人はぜひ参考にしてください。

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外壁工事とは

外壁工事とは

外壁工事とは

外壁工事とは、建物の外壁の劣化した部分を補修・修繕する工事のことです。外壁は常に外気にさらされているため、築年数が古くなれば色あせ・ひび割れ・欠損などが発生しやすくなります。

 

外壁は、風雨・外気温・自然災害などから人々を守るためになくてはならないものです。外壁の劣化を放置すると重大な事故にも繋がりかねないため、外壁工事は定期的に行う必要があります。

外壁工事の種類

外壁工事の種類

外壁工事の種類

建物の外壁工事には、主に以下の4種類があります。

 

・塗装工事

・重ね張り工事

・張り替え工事

・補修工事

 

それぞれの内容について、詳しく説明します。

塗装工事

塗装工事は、建物の外壁の塗装を塗り替える工事です。外壁の塗装は、紫外線や風雨などの影響で劣化したり剥がれ落ちたりする場合があるため、塗装工事が必要になります。

 

外壁の塗料の役割は、建物の外観を整えたり、壁面を保護したりすることです。また、防汚性・防水性・断熱性などに優れた塗料を使用することで、建物自体の耐久性・快適性の向上にも繋がります

重ね張り工事

重ね張り工事とは、元の外壁の上から新たに外壁材を張り付ける工事で、カバー工法とも呼ばれます。元の壁を撤去しないため、住民が居住しながらの施工が可能です。色あせやひび割れなどの劣化が発生した場合に、検討することが多いでしょう。

 

重ね張り工事は古い外壁の解体・処分などの手間がかからないため、張り替え工事と比べると工事費や工期が少なく済みます。外壁が二重になるため、断熱性・遮熱性・防音性などが向上しやすいこともメリットです。

 

ただし、元の外壁の劣化が残されると、そこからさらに劣化が進む場合がある点には注意が必要です。工事前には、施工業者に外壁の状態をよくチェックしてもらいましょう。

張り替え工事

張り替え工事

張り替え工事

張り替え工事とは、元の外壁材を剥がして新しい外壁材を設置する工事です。外壁にひび割れ・欠損などの劣化が発生した場合、検討されることが多いでしょう。

 

張り替え工事では、古い外壁をすべて撤去して下地部分から新しく張り替えます。そのため、新築のようにきれいで、より機能的な外壁に変えられる可能性があることがメリットです。

 

ただし、張り替え工事は重ね張り工事と比べて規模が大きくなります。工期が長くなったり、廃材の処分に費用がかかったりする点には留意しましょう。

補修工事

補修工事は、ひび割れや塗装の剥がれなどがある部分だけを補修する工事です。具体的には、ひび割れなどの隙間にペースト状の詰め物をして塞ぐ、コーキング・シーリング補修などが挙げられます。

 

補修工事は劣化部分だけが対象のため、ほかの工事に比べて費用や工期は少なく済みやすいでしょう。しかし、外壁の防水性などを保つためには大切な工事です。

 

なお、補修工事では部分的に外壁の見た目が変わるケースもあります。技術力が必要な工事でもあるため、施工業者を選ぶ際には資格の有無をチェックするなど、慎重に検討しましょう。

外壁工事が必要な理由

外壁工事が必要な理由

外壁工事が必要な理由

建物において、以下の2つの観点から外壁工事は必要です。

 

・建物の利用者の安全を守るため

・建物の資産価値を保つため

 

先述のとおり、外壁は風雨・外気温・自然災害などから人々の安全を守るために必要不可欠です。外壁がひび割れたり欠損したりすると、隙間風・雨漏り・事故などの原因となりやすいため、外壁工事を行わなければなりません。

 

また、外壁の劣化は外部の人から見てもわかりやすく、外観のよくない建物を利用したいと思う人は多くないでしょう。建物の資産価値が下がることを防ぐためにも、外壁工事は重要です。

外壁工事を行うタイミング

外壁工事を行うタイミング

外壁工事を行うタイミング

外壁工事を行うタイミングは建物によっても異なりますが、新築戸建て住宅の場合は8〜10年に一度行うのが一般的とされています。

 

マンションの場合は、大規模修繕工事のタイミングで行う場合がほとんどです。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」には、外壁工事を行うタイミングについて以下のように周期例が記載されています(※)。

 

①躯体コンクリート補修

12~15年

補修

②外壁塗装

(雨掛かり部分)

12~15年

塗替

24~30年

除去・塗装

③外壁塗装

(非雨掛かり部分)

12~15年

塗替

24~30年

除去・塗装

④軒天塗装

12~15年

塗替

24~30年

除去・塗装

⑤タイル張補修

12~15年

補修

⑥シーリング

12~15年

打替

出典:国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」

 

建物の種類や周辺環境などによっても適した周期は異なりますが、参考にするとよいでしょう。

外壁工事の費用相場

外壁工事の費用相場

外壁工事の費用相場

外壁工事にかかる費用は、建物の種類や施工業者などによっても変わりますが、ここでは国土交通省が公表している修繕事例をもとに費用相場を紹介します。

 

物件概要

用途

賃貸マンション

構造

RC造8階建

築年数

22年

延床面積

1,593㎡

敷地面積

880㎡

外壁

磁器質タイル、モルタル吹付

住戸タイプ

1LDK~3LDK

総戸数

33戸

 

上記の事例での工事費用は、以下のとおりです。

外壁工事の費用相場

外壁工事の費用相場

出典:国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック 事例偏」

 

外壁工事の費用は、補修と塗装(全面補修・コーキング・塗装)で934万円となっています。つまり、この事例と同様のマンションでは、外壁工事の1戸あたりの費用相場は約28万円です。

 

戸建て住宅の場合も、階数・坪数・施工業者・塗料などによって外壁工事の費用は大きく異なります。30坪程度の一般的な戸建て住宅だと、50万円〜125万円程度が外壁塗装の相場といわれていますが、あくまでも参考程度と考えましょう。

 

なお、外壁工事の費用相場については以下の記事でも紹介しているので、あわせて参考にしてください。

外壁工事の費用相場は?塗料の種類や修繕内容別に紹介

外壁工事を検討する劣化のサインとは

外壁工事を検討する劣化のサインとは

外壁工事を検討する劣化のサインとは

外壁工事を検討すべき劣化のサインには、以下の3つが挙げられます。

 

・シミができている

・ひび割れができている

・コンクリートが剥離している

 

それぞれの内容について、詳しく説明します。

シミができている

外壁にできたシミの原因には、雨だれや塗料の色あせなどが挙げられます。雨だれは壁表面の汚れによるもので、塗料の色あせは紫外線にさらされ続けることで発生しやすい現象です。

 

外壁の雨だれや色あせを放置すると、塗料の防水機能が低下して壁が水分を含みやすくなります。苔やカビが発生したり壁の内部が腐食したりして、大きな破損に繋がる恐れがあるため、シミの程度によっては外壁工事を検討しましょう。

ひび割れができている

外壁のひび割れは、乾燥・紫外線・地震などによって発生しやすい現象です。ひび割れがあると、そこから雨水などが侵入しやすくなり、壁内部の腐食や錆びの原因にもなりかねません。

 

ひび割れを放置すると、室内にまでカビの影響が及んだり、シロアリ被害に発展したりする可能性があります。外壁のひび割れを見つけたら、なるべく早く対処するのがおすすめです。

コンクリートが剥離している

コンクリートが剥離している

コンクリートが剥離している

外壁のコンクリートの剥離は、ひび割れを放置することで発生しやすくなります。ひび割れから侵入した雨水などは、内部の鉄筋に錆びが発生する原因です。鉄筋が錆びて膨張すると周辺のコンクリートが押し出され、剥離に繋がります。

 

コンクリートの剥離は、目に見えない部分の劣化が進んでいる可能性が高いため、見つけたら早急に対処しましょう。放置するとさらに破損が進んだり、崩落したりする危険性も考えられます。

外壁工事の流れ

外壁工事の流れ

外壁工事の流れ

外壁塗装を行う場合、以下の6つの手順に沿って行うのが一般的です。

 

1.足場を作る

2.高圧洗浄を行う

3.下地を処理する

4.養生する

5.塗装を行う

6.足場を撤去する

 

それぞれの工程について、詳しく説明します。

1.足場を作る

外壁工事は高所での作業もあるため、施工前に足場の設置が必要なケースが多くあります。足場は作業員の安全のために重要な部分なので、慎重に組み立てなければなりません。

 

足場の設置にかかる時間は建物の規模によって違いますが、大規模なマンションなどでは1~2日程度かかることもあります。すぐに外壁塗装に取り掛かれる訳ではないことを覚えておきましょう。

2.高圧洗浄を行う

足場を組んだら、外壁の汚れ・苔・カビなどを高圧洗浄機で落とします。汚れを落としておくことで、塗装がきれいに仕上がりやすいうえ、その後の劣化の進行も遅らせやすいためです。

 

高圧洗浄作業にかかる時間は、戸建て住宅で3時間以上、マンションだと1日前後が目安になります。濡れた外壁を乾燥させる時間も含めると、さらに1~2日が必要です。

3.下地を処理する

3.下地を処理する

3.下地を処理する

下地の処理とは、外壁のひび割れや凹凸を補修して、壁面を整える作業です。外壁の状態によっては錆びの手入れや、高圧洗浄で取り切れなかった古い塗装の除去なども行います。

 

高圧洗浄と同様、下地の処理も仕上がりの完成度や機能面の向上に繋がる大切な作業です。外壁の劣化具合によって、所要時間や費用が変わる点には留意しましょう。

4.養生する

外壁塗装では、塗装しない箇所に塗料がつかないよう、ビニールシートなどで養生をします。近隣の住宅や周辺道路に影響が出ないよう、外壁だけでなく足場の周りにも養生が必要です。

 

建物の規模が大きいほど、養生の作業にも時間と費用がかかります。外壁工事を依頼する際には、スケジュールや資金計画などをよく確認しておきましょう。

5.塗装を行う

外壁塗装は、下塗り・中塗り・上塗りと3回に分けて行うのが一般的です。外壁の状態によって下塗りの回数を増やしたり、上塗りのあとに再度仕上げ塗りを施したりする場合もあります。

 

下塗りはプライマーやシーラーとも呼ばれ、下地の凹凸を埋めて塗料をしっかり密着させるために必要です。中塗りには上塗りと同じ塗料を用いることが多く、均一に発色させるために行います。

 

外壁塗装では、1工程を終えるごとに塗料を乾燥させる時間が必要です。塗装範囲だけでなく、天候や気温によっても所要時間が左右されることを覚えておきましょう。

6.足場を撤去する

6.足場を撤去する

6.足場を撤去する

外壁塗装を終えたら、足場を解体して撤去します。足場の撤去時には騒音が気になるケースも多いものです。小さな子どもや高齢者がいる家庭では、生活に影響が出る可能性もあるため、施工業者に作業時間帯を確認しておきましょう。

 

足場の撤去が終われば、周辺の清掃や片付けをして外壁工事は終了です。

鑑定士コメント

外壁塗装は立ち合いが必要でしょうか?外壁塗装の工事中は、基本的に管理組合の立ち合いは不要です。しかし、立ち合いが必要なタイミングもあります。それは、足場設置前の建物周辺の確認時と、工事完了後の完了検査時です。足場設置のために建物周辺の物を移動させる際は、持ち主が確認しなければなりません。また工事完了後も、仕上がりに問題がないかを依頼者が確認する必要があります。それ以外の作業期間中は、通常通りの生活で問題ないでしょう。

マンションの外壁工事で注意したいポイント

マンションの外壁工事で注意したいポイント

マンションの外壁工事で注意したいポイント

マンションの外壁工事を行う際、注意しておきたいポイントは以下の3つです。

 

・外に洗濯物が干せなくなる場合がある

・窓を開けて換気しにくい

・居住者以外に、近隣住民にも工事を知らせておく

 

それぞれの内容について、詳しく説明します。

外に洗濯物が干せなくなる場合がある

マンションの外壁工事の際に洗濯物を外に干していると、高圧洗浄などの水しぶきが飛び散って汚れてしまう場合があります。また、足場を設置・解体する際には、ホコリやゴミなどが付着しやすいものです。

 

塗装の際には、塗料の臭いが洗濯物についてしまうことも考えられます。外壁工事の期間中は、洗濯物はなるべく部屋干しをするか、乾燥機を使用しましょう。

窓を開けて換気しにくい

先述のとおり、外壁工事中は水しぶき・ホコリ・ゴミなどが飛散しやすいため、窓を開けての換気も控えましょう。換気する場合は、工事開始前や終了後の時間帯に行うのがおすすめです。

 

なお、塗装作業中は塗装面の反対側の窓であれば開けられるケースもあります。状況によって換気できるタイミングが異なるため、施工業者に確認しましょう。

居住者以外に、近隣住民にも工事を知らせておく

居住者以外に、近隣住民にも工事を知らせておく

居住者以外に、近隣住民にも工事を知らせておく

マンションの外壁工事は、大規模になりやすい作業です。マンションの住民だけでなく、近隣住民にも騒音や臭いなどで迷惑をかける可能性があります。クレームを防ぐためにも、事前に工事日程や時間帯などを周知しておきましょう。

 

近隣住民へ工事について知らせる際は、管理組合・管理会社・施工業者などの担当者が直接出向くか、挨拶文を作成して配布する方法があります。

外壁工事業者選びのコツ

外壁工事業者選びのコツ

外壁工事業者選びのコツ

外壁工事の業者を選ぶ際は、以下の2点を意識しましょう。

 

・複数の業者に見積もりをとって比較する

・施工業者に直接依頼する

 

それぞれの内容について、詳しく説明します。

複数の業者に見積もりをとって比較する

外壁工事にかかる費用や使用する塗料、アフターサービスの内容などは、施工業者によって異なります。はじめから1社のみに絞って業者を決定すると、価格や内容が適正であるか判断しにくいものです。

 

納得できる内容で工事を進めてもらうためにも、できれば3社以上の業者から見積もりをとるとよいでしょう。見積もりを出してもらうときは、正確に比較検討できるよう、どの業者にも同じ条件で依頼することが大切です。

施工業者に直接依頼する

管理会社やハウスメーカーをとおして外壁工事を依頼すると、下請けの業者が施工するのが一般的です。業者選びの手間は省けますが、手数料が上乗せされて工事費が高くなりやすい点には注意しましょう。

 

工事費用をできるだけ抑えるためには、依頼主が直接業者に依頼するのがおすすめです。工事内容やその他のサービスも自分で確認して選べるため、仕上がりにも満足しやすくなるでしょう。

鑑定士コメント

塗装業者選定の基準となる資格などはあるのでしょうか?外壁塗装の業者を選ぶ際、基準にするとよい資格は主に6つあります。塗装技能士・足場の組立て等作業主任者・カラーコーディネーター・雨漏り診断士・有機溶剤作業主任者・窯業サイディング塗替診断士です。すべての資格保有者がいる業者が理想ですが、少なくとも塗装技能士の有無は重要度が高く業者のHP等でチェックしておきましょう。塗装技能士は、厚生労働省が認定する国家資格です。3級から1級まであるため、上級資格の保有者がいる業者を選ぶのをお勧めします。

まとめ:外壁工事は定期的に行い劣化を防ごう

まとめ:外壁工事は定期的に行い劣化を防ごう

まとめ:外壁工事は定期的に行い劣化を防ごう

建物の外壁の劣化した部分を補修・修繕する工事を、外壁工事といいます。新築戸建て住宅の場合は8~10年に1回、マンションの場合は大規模修繕のタイミングで行うのが一般的です。

 

外壁の劣化を放置すると、雨漏りや隙間風のほか、大きな事故に繋がる可能性があります。人々の安全を守り、建物の資産価値を保つためにも、外壁工事は定期的に行わなければなりません

 

外壁工事の費用相場は、該当建物や施工業者によって異なります。業者を選ぶ際は、複数社から相見積もりを取るのがおすすめです。価格のみにこだわらず、工事内容が適正であるかを確認して業者を選択しましょう。

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

本記事で学んだことをおさらいしよう!

簡易テスト

マンションの「修繕積立金」にみられる傾向として明らかに間違っているものは、次のうちどれですか?

答えは 1

「修繕積立金」は建物の劣化が進むにつれて見直され、変動することがあります。主に価格が上がることが予測されます。

  • 資産性が低くて
    売りたくても売れない
  • 安いという理由だけで
    中古マンションを
    買ってしまった
  • 修繕積立金が
    年々上がる
  • 子供が成人したから
    マンションを売って
    一軒家生活したいけど…
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