中古マンションでも住宅ローン控除を受けられる？適用される条件とは

中古マンションの購入時にも、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が受けられます。ただし、新築マンションと比べると控除される期間や割合が変わるため、内容をしっかり確認しておきましょう。

そもそも住宅ローン控除とは、個人が住宅購入時にローンを借り入れた際、所得税の控除が受けられる制度。年末のローン残高に応じて、一定の期間にわたり一定の割合で所得税が減税されます。所得税から控除しきれなかった場合は、住民税から控除される場合もありますよ。

なお住宅ローン控除の控除率と控除期間は、2022年の税制改正によって変更されています。現在の控除率はローン残高の0.7％で、控除期間は新築住宅なら入居してから13年間、中古住宅は入居してから10年間です。（※）

以上のように、中古マンションでも住宅ローン控除は利用できます。しかし新築マンションと比べると控除期間が短く、適用条件にも違いが見られる点には注意が必要です。

※参考：住宅ローン控除（減税）制度の概要と計算方法、手続きの流れを徹底解説

中古マンションの購入の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

中古マンションで住宅ローン控除を受けるための適用条件は、以下の3種類に分けられます。

・住宅ローン控除を受ける人の条件

・購入する中古マンションの条件

・借入に対する適用条件

それぞれの内容について詳しく解説しますので、中古マンションの購入を検討している人はチェックしてください。

中古マンションの購入時に、住宅ローンを受ける人に対する適用条件は以下の3点です。（※1）

・控除を受ける人自身が住んでいること

・住宅取得から6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで住んでいること

・控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること

住宅ローン控除を受ける中古マンションには、必ず控除を受ける本人が住む必要があります。賃貸に出すための購入や、別荘として保有したい場合は対象外になるので、注意しましょう。

また住宅ローン控除を受けるためには、中古マンションの引き渡しを終えてから6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで住み続けている必要があります。住み始めた日や期間は住民票の異動記録で判断されるため、新居に移ってから6カ月以内には住民票を移しておきましょう。

控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることも、住宅ローン控除を受ける人に関わる条件のひとつです。住宅ローン控除が導入された目的は、国民が無理のない範囲でニーズに応じた住宅を確保できること。所得が高い人は控除の対象にならない点も、気に留めておく必要があります。

購入する中古マンションについても、住宅ローン控除を受けるための適用条件が決められています。内容としては、主に以下の5点です。（※2）

・住宅の床面積が50㎡以上であること

・総床面積の半分以上を居住スペースとしていること

・昭和57年1月1日以降に建築されたものであること

・同居する親族や特別な関係のある人から購入していないこと

・贈与されたものではないこと

住宅ローン控除を受けるためには、購入した中古マンションの専有部分の床面積（登記簿面積）を確認しておく必要があります。ベランダや通路などは共用部分とされており、専有部分の床面積には含まれないので注意しましょう。

また建築された年月日についての決まりは、2022年の税制改正で変更になった内容の一つ。昭和57年1月1日以降に建築されたマンションは新耐震基準を満たしていることから、基準として定められています。(※）

ただし建築日が基準を満たしていないマンションでも、耐震補強工事などを経て耐震基準適合証明書を取得していれば、控除の対象となります。そのほかにも耐震基準に関する例外はいくつか認められているため、中古マンションを購入する際には不動産業者に確認するとよいでしょう。

※参照：1981年以降の新耐震基準とは？ 確認方法と旧耐震基準だった場合の対応策も解説

住宅ローン控除を受ける際には、ローンの借り入れに対しても適用条件が定められています。主な内容は以下の2点です。（※3）

・住宅ローンの返済期間が10年以上であること

・住宅ローン控除以外の特例措置を受けていないこと

住宅ローンの返済期間の決まりは商品によって異なりますが、一般的には35年が最長であることが多いでしょう。反対に最短の返済期間には特に決まりがなく、極端に言えば1年で払い終えることも可能。ただし返済期間を10年以内にすると、住宅ローン控除が受けられないため注意が必要です。

早く返済を終えて金利を抑えることで、総合的な出費が抑えられる場合もあります。しかし状況によってどちらが得かは変わるため、住宅ローン控除を受けるか早く返済を終えるかは、金融機関などによく相談して決めましょう。

また、ほかの特例措置を受けていないことも適用条件のひとつ。特に住み替えの場合は、前の家を売却したときに受けられる控除に「3,000万円特別控除」や「長期譲渡所得の軽減税率の特例」があります。しかし新居で住宅ローン控除を受ける場合は、この特例が受けられません。

※1～3参照：国税庁

住宅ローン控除を受けるための手続きについては、以下の3つの内容に分けて説明します。

・住宅ローン控除の申請は確定申告をする

・確定申告に必要な書類

・確定申告を忘れた場合

それぞれ詳しく解説しますので、最後まで読んで手続きをスムーズに進めましょう。

住宅ローン控除の適用を受ける最初の年は、確定申告をする必要があります。会社員などで、普段は勤務先の年末調整で手続きが済んでいる人でも、中古マンションを購入した最初の年は自分で確定申告をする必要があるため注意しましょう。

確定申告をするときは、中古マンションを購入した年度の2月16日〜3月15日までに、必要書類をそろえて税務署に持参します。税務署が遠かったり、忙しくて持参する暇がなかったりする人は、国税庁のホームページ（e-Tax）から申告書の作成や送信が可能です。

給与以外の収入がない会社員の場合、確定申告の手続きが必要なのは、中古マンションを購入した最初の年のみ。2年目以降は必要書類を勤務先に提出すれば、会社の年末調整で手続きができます。

ただし自営業の人や年収が2,000万円以上の会社員、給与や退職金以外の収入が年間20万円以上ある人は、2年目以降も確定申告が必要です。（※）確定申告が必要かどうかわからない場合は、税務署の窓口などで相談するとよいでしょう。

※参照：国税庁

確定申告に必要な書類は、主に以下の8点です。

・確定申告書

・住宅借入金等特別控除額の計算明細書

・本人確認書類（マイナンバーカードなど）

・建物や土地の登記事項証明書

・建物や土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し

・源泉徴収票

・住宅ローンの残高を証明する残高証明書

・耐震基準適合証明書や認定長期優良住宅建築証明書の写しなど

確定申告書と住宅借入金等特別控除額の計算明細書は、税務署で入手するほか国税庁のホームページからもダウンロードが可能です。本人確認書類はマイナンバーカードなら1点で済みますが、なければマイナンバーが記載されている書類と合わせて、運転免許証やパスポートなどを用意する必要があります。

登記事項証明書は法務局から、不動産売買契約書の写しは自分が契約した不動産会社からそれぞれ入手するもの。また源泉徴収票は勤務先から、残高証明書は住宅ローンを借り入れた金融機関から入手できます。

耐震基準適合証明書や認定通知書の写しなどは、契約した中古マンションの状況によって必要かどうかが変わるものです。当てはまるかわからない場合は、契約した不動産会社に確認しましょう。

確定申告を忘れた場合については、以下の2つの状況にわけて説明します。

・中古マンションを購入した初年度の確定申告を忘れた場合

・初年度に確定申告したが、住宅ローン控除の申請を忘れた場合

ひとつ目は「中古マンションを購入した初年度の確定申告を忘れた場合」です。この場合、新居に入居した翌年の1月1日から5年以内であれば、還付申告が可能。ただし5年以内に還付申告をしても、納税通知書が発送されたあとでは住民税からの控除ができません。（※）

納税通知書とは、住民税や固定資産税額などが記載された文書で、毎年4月から6月ごろに送付されます。中古マンション購入の初年度にしっかり控除を受けるなら、忘れず確定申告するか、納税通知書が届くまでに還付申告を行いましょう。

ふたつ目の「初年度の確定申告はしたものの住宅ローン控除の申請を忘れた場合」は、申請を忘れた年の還付を受けることは難しい場合がほとんどなので、注意が必要です。

確定申告で計算の誤りなどに気づいたときは更正の請求ができますが、住宅ローン控除の申請忘れは、計算の誤りには該当しません。損をしないためにも、確定申告の内容は入念にチェックしましょう。

※参照：住宅ローン控除の申告を初年度に忘れたときの取り扱い

これまで説明してきたように、中古マンションを購入するときにも住宅ローン控除が受けられます。ただし新築マンションの購入時とは、適用条件や適用期間、控除額が異なる点には注意が必要です。

手続きに必要な書類についても、新築マンション購入時に必要なものに加えて、築年数によっては耐震基準適合証明書などが必要になる場合もあります。中古マンションでも住宅ローン控除を受けるために、適用条件や必要書類について理解し、スムーズに手続きを進めましょう。