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投資として検討しているマンションが古いのですが、利回り、将来の資産価値等を、どう判断すべきかおしえてください。

荒修さん

2017.04.28

こんにちは。
投資用として中古マンションを検討されているのですね。
この「専門家」への質問にも何度か投資用不動産の考え方を説明しているので、合わせて読んでみてください。

さて、今回は「築年数が古い」ということに焦点を当てます。
築年数が古いマンションを新たに購入するときは、まずは保有期間を明確にすることです。
また、その保有期間も、長期ではなく、ある程度予測の範囲におさまることがポイントです。
築年数が古いマンションほど、需給動向は外部環境に大きく依存します。
外部環境というのは、景気・経済情勢や、世帯数の増加、新規の住戸の供給予定などです。

利回りは賃料と価格の関係ですが、今の利回りだけでなく、将来の保有期間の予測を踏まえて、インカムゲインとキャピタルゲインを計算しましょう。
以前紹介したように、保有期間である数年先までのキャッシュフローシュミレーションをしてみ…

不動産鑑定士
石川 勝

2017.05.02

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通勤に便利なマンションの購入を検討しています。長期に家を空けることもあり、その間エアービアンドビーを利用し、部屋を貸し出しできればと思っているのですが、購入を検討しているマンションが貸し出しできるかどうかを確認するのは仲介業者さんに聞けば良いのでしょうか? また、法律的には問題のないことなのでしょうか? 

世田谷花子さん

2017.05.12

ご質問ありがとうございます。

民泊に関するご質問ですね。
時代の変化とともにマンション利用方法も多様化し、民泊など様々なオプションが出てきましたね。

さて、民泊に供する可能性を考慮してマンション購入をご検討とのことですが、まずは
①マンションには民泊が認められているマンションと、そうでないマンションがあること
②現在民泊が認められているものでも、将来に渡って可能であるという保証まではないこと
③民泊が認められている場合でも、法律で民泊可能日数など一定の制限があること(住宅宿泊事業法案/2017年3月閣議決定、施行は2018年1月以降の予定)
これらの点は予め押さえておく必要はあるでしょう。

①については、マンションの管理規約を確認する必要があります。また、管理規約に記載がない場合でも、民泊を禁止するかどうか管理組合で検討中の場合もありますので、ご購入前に不動産会…

宅地建物取引士
田中 学

2017.05.17

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シティタワー目黒の40平米の間取りの物件の購入を検討しています。
建物自体だけでなく、周辺の環境も非常に気に入っており、是非とも購入したいと思っています。
一方で、私は独身で34歳が近づいており、仕事柄、海外転勤が数年以内に来る可能性もございます。
つまり、将来的には売りに出す可能性が高いです。
ただ、40平米だと住宅ローン減税の対象から外れる為、中古でも販売しにくいと一般的には言われてる…

森山哲雄さん

2017.05.16

ご質問ありがとうございます。
私も、ご指定のマンションの前を通ったことがありますが、駅から近くて良いマンションですね。
不動前駅が最寄りで、目黒駅に行く場合も10分となっているものの、目黒雅叙園開園時は一般の人でも通過可能なエスカレータを通ることで、坂道を上らずに目黒駅まで行くことも出来ますよね。

将来的に売却を検討されている場合は、需給を考慮して判断されることはとても大切です。
ご質問にご記載の40㎡の物件は、おっしゃる通り減税(住宅ローン控除)の対象外ですので、確かに減税目的の需要はあてにできなくなるかもしれません。

一方で、個別の不動産の販売については、良くも悪くも理屈通りにはいかないものです。
極端な例ではありますが、一人の買主が現れれば目的達成となるため、たくさん(例えば10組)集客できたとしても売れない場合もありますし、たった1組の集客で売れてしまう場合もあ…

宅地建物取引士
田中 学

2017.05.17

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旧耐震基準の物件の購入を検討する際の注意点を教えてください

朝日一郎さん

2017.04.27

ご質問ありがとうございます。
旧耐震のマンションとは、昭和56年5月31日以前の建築確認のマンションをいいます。建築確認の日付であり、竣工(築年)とは違いますのでご注意下さい。つまり基準が建築確認時期のため、昭和57年築であっても旧耐震の物件があります。

さて、旧耐震物件を購入する際の注意点ですが、まずは耐震診断が行なわれているのかどうか確認されるとよいでしょう。

一般に耐震診断が行なわれているどうかは、仲介会社の担当の方に質問をされると教えてもらうことができます。
そこで、耐震診断が実施され問題がない場合や、耐震改修工事を既に実施している場合は、およそ新耐震基準のものとみなすことができます。

その他耐震診断が実施されていない場合は、旧耐震基準で建てられたものとして考える必要があります。
(旧耐震時代に建てられたマンションでも、今の耐震基準を満たしているマンションも…

不動産鑑定士
石川 勝

2017.04.27

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マンションの購入を検討しております。購入後に毎月徴収される項目に「管理費」「修繕積立金」がありますが、何のために徴収されるのでしょうか。また、マンションや部屋ごとに金額が違うようですが、なぜでしょうか。

tozawaさん

2017.04.20

ご質問ありがとうございます。

管理費は主にマンションの共用部分の管理に充てられる費用です。
具体的には、エントランス、エレベーター、駐車場のほか、マンションの管理人の方の人件費や火災保険料、植栽や清掃関係の費用などに充てられます。言い替えると日々(日常)の管理費用です。

それに対して、修繕積立金は、その名のとおり、主にマンションの修繕にかかる積立費用(およそ10年~15年ごとに行われる外壁などの大規模修繕を見越して積み立てられる費用)です。つまり長期的な管理費用です。

多くのマンションは、マンション管理を専門に行う管理会社に委託して管理をおこなっています。
中には、自主管理という、管理会社に委託せずに所有者の方々で管理されているマンションもあります。

次にマンションごとや部屋ごとに金額が違ってくる理由ですが、
・マンションごとに共用部分の大きさやサービス(管理…

宅地建物取引士
田中 学

2017.04.21

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このマンションの購入を検討しています。利便性は申し分なく、恵比寿周辺の同様のマンションでは珍しく眺望もすばらしく大変気に入っています。築39年経過していますが資産価値をどの様に考えれば良いでしょうか教えてください。

野山浩一郎さん

2017.04.12

確かに立地は申し分なく、都会の利便性の高い暮らしを満喫できそうですね。

こちらのマンションは総戸数が100戸近くと多く、また敷地規模も大きいですね。
この立地ではとても希少性があります。
一部幹線道路に面していることもあり騒音等も気になりますが、敷地の奥まった部分はまわりの建物が騒音を遮断してくれそうです。
このように、この規模のマンションでは、おそらく住戸内で環境格差があるかと思いますので、実際に内覧して確認してみましょう。
複数の住戸が売りに出ている場合は、見比べて位置によってどれくらい環境が違うかを知っておくのもよいかと思います。
「眺望もすばらしく」と書いておられるので、もう既に確認しておられそうですね。

建物のグレードは高いマンションのようですが、1978年の竣工ですので、旧耐震基準で建てられた建物になります。
やはり、資産価値や市場性という点では、新耐震…

不動産鑑定士
石川 勝

2017.04.14

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