借地権の残存期間とは、どのような期間のことなのでしょうか？以下の3つのポイントがあります。

・「借地期間残存」＝土地を借りていられる残り時間

・「借地権」と「所有権」の根本的な違い

・不動産購入時に「残存期間」の確認が重要な理由

具体的に紹介していきます。

借地期間残存とは、土地を借りる権利があとどれだけ残っているかを示す重要な指標です。借地権付きの物件を検討する際、この残存期間がどれくらい残っているのかが、将来の物件価格に大きく関わってきます。

借地期間残存は、契約で最初に設定された借地権の存続期間から、既に経過した年数を差し引いたものです。たとえば、契約で設定された期間が30年で、そのうち15年が経過していれば、残存期間は15年という計算になります。

単に残っている期間を示すだけではなく、その後の選択肢や権利義務などに深く関係します。不動産取引においては、この残存期間を正確に把握することが重要なポイントになるでしょう。

不動産権の中でも特に誤解が多いのが借地権と所有権の違いです。どちらも不動産を扱う権利ですが、根本的な性質が異なります。それぞれの違いは以下の通りです。

借地権は、他人の土地を期間を設けて借りる権利のため、地主に土地を返還する義務が残っています。一方、所有権は土地そのものを永続的に所有する権利で、第三者に影響されない点が借地権との大きな違いです。

借地権付き物件を購入する際に、残存期間をしっかりと確認することは、想像以上に重要です。契約終了までの期間が短くなると、資産価値が大きく低下するリスクがあるからです。

他にも、以下のような点に注意する必要があります。

・残存期間が短いと、金融機関からの融資が受けにくくなる

・売却時に残存期間が短いと買い手がつきにくく、希望する価格で売れない

・定期借地権の場合、期間終了後は土地を返還して建物を撤去する必要がある

このように、借地契約の期間が残り少ない場合、更新が可能かどうかや再契約条件がどのようなものかを把握しておかないと、購入後に思わぬ負担を背負うことにもなりかねません。

借地期間が満了になるとどうなるのか、以下のケース別に解説します。

・ケース1：合意更新または法定更新で住み続ける

・ケース2：契約終了で更地にして地主へ返還する

・ケース3：建物買取請求権を行使する（旧法・普通借地権）

それぞれ詳しく見ていきましょう。

借地期間満了後も引き続き土地を利用したい場合、もっとも一般的なのが更新による継続利用です。

普通借地権では、地主と借主が合意すれば合意更新が成立し、新たな契約期間が設定されます。この際、更新料の支払い条件や地代の見直しが行われることも多く、更新条件は当事者間の協議によって決まります。

仮に、地主との合意が得られなかった場合でも、借地借家法※では法定更新が適用される可能性があります。これは、借主が更新を希望し、建物が存在しているにもかかわらず、地主側に正当な事由がない場合、自動的に契約が更新される制度です。初回更新では20年、2回目以降は10年といった更新期間が一般的とされています。

ただし、更新が認められても、従来の条件と同様ではなく経済的負担が増すケースも少なくありません。単に住み続けられるだけで判断せず、条件面を冷静に見極める必要があります。

※参照：借地借家法

借地契約が更新されず終了となった場合、原則として借主は土地を地主に返還する義務があります。この際、一般的な契約では、建物を解体して更地の状態に戻すことが求められます。

定期借地権では、契約満了時に必ず返還することが前提となっているため、このケースに該当する可能性が高くなります。

建物の解体費用は借主が負担するのが一般的で、数百万円単位の出費が発生する場合も珍しくありません。解体工事に伴う近隣対応や手続きなど、金銭面以外の負担も発生します。

借地権付き物件を購入する際は、将来的にこうしたコストがかかる可能性を考慮しておきましょう。

旧借地法や普通借地権が適用される場合、建物買取請求権が認められることがあります。建物買取請求権とは、契約が終了する際に、借主が地主に対して建物を買い取るよう請求できる権利です。

建物買取請求権が行使されると、建物の評価額を巡って当事者間で協議が行われます。評価方法や金額に折り合いがつかない場合には、専門家による鑑定や裁判手続きに発展するケースもあります。そのため、必ずしもスムーズに解決するとは限らず、時間や労力がかかる点には注意が必要です。

借地期間残存を正確に確認する方法を3つのポイントに分けてご紹介します。

・販売図面（マイソク）や重要事項説明書の記載を見る

・土地の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を確認する

・地主との「土地賃貸借契約書」の内容を精査する

それぞれご紹介します。

借地期間残存を確認する最初の手がかりとして、多くの人が目にするのが販売図面、いわゆるマイソクです。ここには借地権の種類や借地期間、更新の可否などが記載されていることが一般的で、物件全体の概要を把握するのに役立ちます。ただし、マイソクはあくまで広告資料であり、法的な証明力を持つものではありません。

より確実なのは、売買契約前に交付される重要事項説明書です。重要事項説明書には以下のような項目が記載されていることが一般的です。

・借地権の種類

・契約期間

・更新条件

・地代

・契約終了時の取り扱い

宅地建物取引士が説明を行うため、内容の正確性は高いとされていますが、最終判断を行うには他の公的資料とのすり合わせも実施しましょう。

借地期間残存を客観的に確認するうえで欠かせないのが、土地の登記事項証明書です。登記簿には土地の所有者や、地上権、賃借権が登記されているかどうか記載されています。

借地権が地上権として登記されている場合、設定年月日を確認することで、契約開始時期を把握することが可能です。

販売資料や重要事項説明書の記載に間違いがないかどうか、契約書の裏付け資料としても活用できます。

地上権については、以下の記事をご覧ください。

借地期間残存を最も正確に把握できる資料が、地主と交わしている土地賃貸借契約書です。土地賃貸借契約書には、一般的に以下のような項目が記載されています。

・契約開始日

・契約期間

・契約の目的・範囲

・土地の賃料・支払い方法

・禁止事項

・契約終了時の取り扱い

この契約書は借主と地主の契約内容を証明する役割があるため、残存期間を計算する際は、土地賃貸借契約書を基準に考えましょう。

不動産の契約書に関する用語は、以下の資料でも確認できます。気になる方はチェックしてみてください。

借地契約の更新手続き方法を、借地権別に解説します。

・旧借地権（旧法）

・普通借地権（新法）

・定期借地権（新法）

該当する借地権の更新手続き方法をチェックしてみてください。

旧借地法が適用される借地権は、1992年以前に設定された契約が中心です。この制度は借地人保護が非常に強く、更新についても借主に有利な仕組みが特徴です。

旧借地権では、借主が使用を継続していれば、基本的に契約更新できます。更新手続きの流れは以下の通りです。

・借地期間が満了

・借主が引き続き土地を使用

・地主が異議を述べなければ基本的に更新成立

・異議があっても正当事由がなければ更新可能

旧借地権では、基本的に契約更新が可能ですが、契約内容が不明確なままであるケースも少なくありません。そのため、更新できるかではなく、更新時の契約がどうなっているかを確認することが大切です。

普通借地権では、借主が更新を希望し一定の条件を満たせば、法定更新が成立する仕組みです。

更新には、合意更新と法定更新の二つの方法があります。合意更新は、借主と地主が話し合い、地代や契約期間などの条件を協議したうえで契約を締結します。初回の更新期間は20年、2回目以降は10年程度が目安となり、条件は双方の合意で柔軟に決めることが可能です。

一方、法定更新は、借主が建物を使用し続けている場合に法律上自動的に更新が成立する制度です。契約条件は原則として同様の内容が引き継がれますが、地代の改定や更新料の支払いなど、費用面の条件は調整される可能性があります。

更新手続き時に必要な要件は以下の通りです。

・建物が存在している

・借主が引き続き使用する

・地主に契約解除の正当事由がない

普通借地権は契約更新できる半面、更新のたびに残存期間が短くなる点は注意が必要です。更新手続きは、将来設計を見直す機会として慎重に検討しましょう。

普通借地権については以下の記事をご覧ください。

定期借地権では、基本的に更新手続きが存在しません。契約時点で更新しないことを前提としており、期間満了と同時に契約は終了します。契約期間は50年以上の長期契約も可能ですが、満了後は必ず土地を返還する必要があります。

定期借地権は、地主が将来の土地利用計画を明確にするために作られた制度です。そのため、借主は契約時に残存期間を確認し、契約満了時までにその後の住居計画を立てることが大切です。

定期借地権については以下の記事をご覧ください。

借地権付き物件の売却は、一般的な不動産取引とは異なり、借地権の移転手続きが必要なため、事前の準備と地主との協力が不可欠です。

まず、借地権の種類や残存期間、地主との契約条件を正確に把握することが重要です。旧法の借地権や普通借地権、定期借地権など権利の種類によって売却可能性や価格が異なり、特に残存期間が短い場合は売却価値にも影響します。

売却方法は以下の3つがあります。

・地主に直接売却する方法

・第三者への売却

・底地権と合わせて所有権として売却する方法

借地権付き物件の売却は、借主が地主に土地と建物の権利を直接売却する方法が一般的です。地主が土地の所有を希望する場合、交渉がスムーズに進む場合があります。

地主から譲渡承諾を取得できれば、一般の買主や不動産会社などの第三者への売却も可能です。譲渡承諾には、譲渡承諾料が発生する場合があるため注意しましょう。

地主の土地所有権である底地権と借地権をまとめて売却することで、建物と土地両方の所有者として売却取引が可能です。ただし、地主との協力が不可欠で、両方が納得する条件を調整する必要があります。

借地権付き物件の売却は、所有権付き物件より流通が少なく、取引が難航するケースも少なくありません。そのため、売却の際は経験豊富な不動産会社に販売を依頼し、スムーズな交渉取引を行いましょう。

借地権付きの物件を購入するメリットは以下の3つです。

・所有権物件に比べて価格が割安

・好立地の物件が出やすい傾向にある

・土地の固定資産税・都市計画税がかからない

具体的に見ていきましょう。

借地権付き物件の大きな魅力は、土地の所有権が含まれない分、同じ立地や広さの所有権物件に比べて価格が割安になる点です。

土地を購入する費用がかからないため、初期費用を大きく抑えられ、手の届きやすい価格帯で住宅を購入できます。

特に都心や人気エリアでは、所有権物件が高額になりがちのため、予算に合う物件を探すのが難しいケースもあります。借地権付き物件は比較的リーズナブルに購入できるため、住宅購入のハードルを下げることがメリットのひとつです。

借地権付き物件は、駅近や商業施設の近くなど好立地に出やすい傾向があります。

地主が土地を有効活用する目的で、利便性の高いエリアの土地を借地として提供するケースがあり、結果として借主は人気エリアで手頃な価格の住宅を見つけやすくなります。

所有権物件では建物価格が高騰するエリアでも、借地権付き物件であれば予算内で購入できる可能性が高いです。

借地権付き物件では、土地を所有していないため、土地にかかる固定資産税や都市計画税が課税されないメリットがあります。

土地税の負担がない分、毎年の維持費を抑えられるため、家計に余裕が生まれやすくなります。住宅ローン返済や日常の生活費と合わせて考えると、税負担が少ないことは長期的な家計負担に大きなメリットです。

契約によっては地代の支払いが発生するケースもあるため、総合的な維持コストとして建物税と地代を考慮する必要があります。

借地権付きの物件を購入する際のデメリットは以下の通りです。

・地代や更新料などの維持コストが発生する

・残存期間が短いと住宅ローン審査が厳しくなる

・リフォームや売却に地主の承諾が必要な場合がある

メリットだけでなく、デメリットを知って借地権付き物件の購入を賢く検討しましょう。

借地権付き物件を購入する際のデメリットとして、地代や契約更新時の更新料などの維持コストが発生する点があげられます。

借地権付き物件の借主は土地を所有していないため、毎月一定の地代を地主に支払う必要があり、固定費として家計の負担になります。

地代の料金は契約時に決められますが、契約内容によっては数年ごとに見直され、将来的に支出が増えるケースも少なくありません。

借地権付き物件は、借地権の残存期間が短い場合、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。

金融機関は契約期間がローン返済期間より短いと、担保としての価値が低いと判断するため、借入可能額が制限されるケースも珍しくありません。

残存期間が十分にあれば問題は少ないものの、契約終了までの期間が短い物件では、審査が通りにくくなる可能性もあります。

定期借地権では、契約終了後に土地を返還しなければならず、融資自体が難しくなる場合もあります。そのため、借地権付き物件の購入を検討する際は、借地契約書や登記事項証明書で残存期間を確認し、残存期間に合わせて返済計画を立てることが重要です。

借地権付き物件では、建物のリフォームや売却に地主の承諾が必要なケースがある点も注意が必要です。

契約によっては、増改築や用途変更などに地主の承認を求める項目が含まれていることがあります。承諾を得るには手続きや交渉が必須で、場合によっては承諾料が発生することもあります。

そのため、自由にリフォームや売却を進められない場合があり、計画やタイミングが難しいケースも少なくありません。

借地権付き物件はメリットが大きい分、デメリットも存在するため、両方の側面を理解した上で計画的に購入を検討しましょう。

借地権付き物件では、借地期間の残存年数が建物の利用価値や将来設計に大きく影響します。

残存期間が十分にあれば、住宅ローンも利用しやすくなりますが、期間が短い場合は融資条件が厳しくなり、売却や建替えの選択肢も限られます。

また、定期借地権のように土地の更新が認められない契約もあり、満了後の対応を事前に考えておくことも重要です。

借地期間残存の仕組みを正しく理解し、ご自身のライフプランと照らし合わせたうえで、更新や売却、住み替えなどの選択を冷静に検討することが、後悔のない判断につながります。