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2023.01.25

中古マンションの購入流れを詳しく解説|契約方法や期間も紹介

中古マンションの購入流れを詳しく解説|契約方法や期間も紹介

中古マンションを購入する際は、さまざまな準備や手続きが必要です。中古マンションの購入はほとんどの人にとって初めての経験であるため、どのような流れで行えばよいかわからないという人も多いでしょう。

本記事では、中古マンションを購入する流れや購入にかかる費用について詳しく解説します。リフォームやリノベーションする場合のポイントについても解説するので、中古マンションの購入を考えている人はぜひ最後までご覧ください。

中古マンションの購入の流れ8STEP

中古マンションの購入の流れ8STEP

中古マンションの購入の流れ8STEP

中古マンションの購入の流れは、大きく下記の8STEPに分かれています。それぞれのSTEPで行うべきことについて、詳しく見ていきましょう。

 

  1.資金計画を立てる

  2.情報収集を行い物件を探す

  3.物件を内覧する

  4.物件の購入申し込みをする

  5.住宅ローンの審査を受ける

  6.売買契約を結ぶ

  7.住宅ローン契約を結ぶ

  8.決済・物件の引き渡しをする

 

1.資金計画を立てる

まず、中古マンションを購入する際に行うことは、資金計画を立てることです。収入やライフプランなどをもとに、どれくらいの金額の中古マンションを購入できるのかを確認しましょう。資金計画では、主に下記のような金額を算出します

 

  ・毎月支払い可能な住宅ローンの返済額

  ・頭金や初期費用など、購入時に準備できる金額

  ・住宅ローンの返済額と初期費用、その他諸費用を踏まえて購入可能な金額を算出

  

住宅ローンを利用する場合は毎月返済をしなければいけないため、月々の収入や支出をもとに毎月支払い可能な金額を算出しましょう。今後のライフプランによっては支出が増えることもあるため、無理のない範囲で返済可能な金額を設定することが大切です。

 

住宅ローンを利用する場合でも頭金や初期費用が発生するため、ある程度まとまったお金が必要です。フルローンという選択肢もありますが、金利が高い・審査が厳しくなるなどのデメリットもあるため注意しましょう。

 

2.情報収集を行い物件を探す

資金計画を立てて予算が決まったら、情報収集を行い予算内で購入可能な物件を探します。物件を探す方法としては、主にインターネットと不動産会社の2つがあります。はじめにインターネットである程度の目星をつけて、不動産会社に問い合わせるとよいでしょう。物件を探す際は、事前に下記の項目を決めておくと情報収集がスムーズになります。

 

  ・立地

  ・築年数

  ・間取り

  ・最寄り駅の距離

  ・周辺環境

  ・リフォームやリノベーションの有無

 

基本的に、中古マンションの価格は立地と築年数で決まります。新しいほうがよい、築年数が経過していても好立地がよいなど、優先順位を決めて物件を探しましょう。

 

また、リフォームやリノベーションされているかもポイントのひとつです。築年数が経過して安い物件でも、リフォームやリノベーションを行うとその分費用が発生するため、物件を探す際は注意しましょう。

3.物件を内覧する

物件探しで購入した中古マンションが見つかったら、実際にそのマンションを内覧します。間取りや写真だけではわからない場所もあるため、内覧することが重要です。

 

物件探しの段階で複数のマンションを検討している場合は、基本的にすべて内覧することをおすすめします。内覧の流れは下記のとおりです。

 

  ・内覧の申し込み

  ・日程調整

  ・内覧

 

まず、該当の中古マンションを取り扱っている不動産会社に内覧の申し込みを行います。内覧の予約ができたら、日程調整を行いましょう。中古マンションの場合、売り主が居住中の物件がある場合があります。その場合は、売り主の同席の有無を不動産会社に相談して日程調整を行う必要があるでしょう。

 

なお、マンションの内覧会でチェックすべきポイントについては下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

 

マンションの内覧会でチェックすべきポイントとは?役立つ持ち物も紹介

中古マンション内見時 印刷して使えるCHECK SHEET!

中古マンション内見時の事前準備リスト

4.物件の購入申し込みをする

情報収集や内覧を行い購入したい中古マンションが見つかったら、購入申し込みをします。購入申し込みとは、その物件を購入しますという意思表示をすることです。購入申込書を提出して申し込みをするのが一般的な方法です。

 

価格交渉も、購入申し込みの際に行います。基本的に、中古マンションの場合は先に申し込みしていたほうが優先され、価格交渉も申し込みが早い順で行えます。「この中古マンションを購入する」と決めたら、できるだけ早く購入申し込みをしましょう

 

価格交渉する場合、こちらの無理な要望をしてしまうと売り主からの印象が悪くなってしまう可能性があります。そのため、即決金額を決めるなどある程度条件を絞って、お互いに納得できる交渉をしましょう。

 

5.住宅ローンの審査を受ける

購入する物件とその金額が決まったら、住宅ローンの事前審査を受けます。住宅ローンの審査には「事前審査」と「本審査」の2回があり、事前審査は購入申し込みを並行して行うことが多いです。審査結果が出るまでは、およそ3〜1週間ほどかかります。

 

中古マンションの購入と同時にリフォーム・リノベーションを行う予定の人は、その費用の見積もりも事前審査までに準備しておきましょう。金融機関によっては、住宅ローンにリフォーム・リノベーション費用を含めない場合があります。事前審査を受ける際に、かならず金融機関の担当者に確認しましょう。

 

6.売買契約を結ぶ

購入申し込みをして売り主との価格交渉が終わったら、売買契約を結びます。売買契約を結ぶ際は、下記3つの手続きを行います。

 

  ・物件の重要事項の説明

  ・売買契約の締結

  ・手付金の支払い

 

不動産会社から物件の重要事項の説明を受け、売り主と買い主が売買契約に捺印することで売買契約が結ばれます。売買契約当日は、下記のものを準備しておきましょう。

 

  ・印鑑

  ・本人確認書類

  ・印紙代

  ・仲介手数料

  ・手付金

 

手付金は、売り主側に物件購入の意思があることを示すための費用です。手付金の金額は一般的に物件価格の5〜10%が相場ですが、不動産会社や売り主によって金額は異なるため事前に確認しておきましょう。

 

7.住宅ローンの契約を結ぶ

売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査を受けて契約を結びます。本審査では、主に下記の項目をもとに審査します。

 

  ・住宅ローンの担保としての価値が物件にあるか

  ・契約者が住宅ローンを返済できる状態にあるか

 

事前審査が通っていても本審査に通らない可能性があるため、その場合はほかの金融機関で再度住宅ローンの審査を行うなどの対応が必要です。本審査は事前審査よりも時間がかかり、およそ2週間〜1か月ほどかかります。

 

住宅ローンの本審査に通ると、金融機関と金銭消費貸借契約書を結びます。借入金額や返済期間などの条件が最終決定されるため、内容はかならず確認しましょう

8.決済・物件の引き渡しをする

住宅ローンの融資が実行されたら、決済・物件の引き渡しを行います。決済と引き渡しは、住宅ローンの融資先である金融機関で行われるのが一般的です。当日は、売り主や買い主、不動産会社、金融機関の担当者、司法書士が集まり、下記の流れで手続きを行います。

 

  1.登記手続きの委任

  2.住宅ローンの融資実行

  3.中古マンション代金ほか諸費用の支払い

  4.マンション管理規約や住宅設備の取扱説明書などの引き渡し

  5.下記の受け取り

 

なお、新築マンションの購入の流れについては下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

新築マンションの購入の流れを徹底解説|諸費用や内覧時の注意点も紹介

鑑定士コメント

内見に行く前に、「チラシ」や「Webサイト」の広告から確認しておける項目はチェックしておきましょう。さらに案内してもらう不動産会社から資料をなるべく多く頂いておきましょう。内見ではチェックシートの用意をお勧めします。専有部分では間取だけでは判断できない空間の広さ、日照・通風、室内の状態、住宅設備の稼働確認、共有部分の雰囲気・共有部分の欠陥など、漏れが無いよう確認していきましょう。
チェックシートにつきましては、このサイトでも紹介しているので参考にしてください。

中古マンションの購入にかかる費用

中古マンションの購入にかかる費用

中古マンションの購入にかかる費用

中古マンションの購入では、中古マンションそのものの代金のほか、さまざまな費用が掛かります。ここでは、下記の3つに分けて、中古マンションの購入にかかる費用を解説します。

 

  ・初期費用

  ・引き渡し時に必要な費用

  ・購入後に必要な費用

 

初期費用

中古マンションの購入にかかる初期費用は、下記の3つです。

 

  ・手付金

  ・印紙税

  ・仲介手数料の半金

 

手付金とは、先述したように物件購入の意思があることを示すための費用です。中古マンションは不動産会社を通して多くの人に売り出されているため、物件によっては購入希望者が複数現れる場合があります。そのため、よい物件を早く押えるためには手付金が必要です。

 

印紙税とは、契約書などの作成に課せられる税金です。ここでは不動産売買契約書に課せられています。印紙税額は、契約書の記載金額によって定められており、1千万円を超え5千万円以下の場合は1万円、5千万円を超え1億円以下の場合は3万円が課税されます。(※)

 

仲介手数料とは、売り主と買い主を仲介する不動産が受け取る手数料です。一般的には、売買契約時に仲介手数料の半金を支払います

 

※ 参照:国税庁

 

仲介手数料の詳細については、以下の記事で解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

 

 

不動産の仲介手数料とは?売買・賃貸の相場や値切り交渉を解説

引き渡し時に必要な費用

引き渡し時に必要な費用は、主に下記の4つです。

 

  ・中古マンションの代金

  ・残りの仲介手数料

  ・住宅ローンにかかわる費用

  ・その他諸費用

 

まず、中古マンションの代金から売買契約時に支払った手付金を差し引いた代金を支払う必要があります。また、残りの仲介手数料もこのタイミングで支払います。住宅ローンにかかわる費用としては「印紙税」や「火災保険料」、「ローン保証料」があります。

 

その他諸費用としてあげられるのは「管理費などの清算金」や「税金の清算金」、「登記費用」、「司法書士への報酬」です。中古マンションの場合、管理費や固定資産税などの代金をそれぞれ月、年単位で支払う必要があります。売り主が事前に支払いを行っているため、引き渡し当日までで日割りして清算しなければなりません。

 

登記費用とは、中古マンションの所有権を移転した際にかかる税金です。また、この登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的なため、その依頼費用が発生します。

 

購入後に必要な費用

購入後に必要な費用は、主に下記の6つです。

 

  ・住宅ローン

  ・リフォーム、リノベーション費用

  ・不動産取得税

  ・固定資産税

  ・管理費、修繕積立金

  ・引っ越し費用

 

購入後は、住宅ローンを支払う必要があります。リフォーム・リノベーションを行った場合、住宅ローンに含めていない場合はその費用も必要になるでしょう。

 

不動産取得税や固定資産税といった税金も支払わなければいけません。中古マンションでは、管理費や修繕積立金を毎月支払う必要があります。

 

また、忘れやすいのが引っ越し費用でしょう。引っ越し業者に依頼する場合は金額が高くなる可能性があります。自分で引っ越し作業を行えば費用を抑えることもできるので、荷物の量などを考慮して判断してください。

 

マンションの固定資産税については、こちらの記事でもご紹介しています。

 

マンション購入後の固定資産税はどれくらい?計算方法もやさしく解説

中古マンションの契約に必要な書類

中古マンションの契約に必要な書類

中古マンションの契約に必要な書類

中古マンションを購入する際は、契約書をはじめとしてさまざまな書類を作成します。また、住宅ローンの審査や契約でも多くの書類を作成するため、その際に下記のような書類を準備しなければなりません。

 

  ・身分証明書(マイナンバーカードや運転免許証、パスポートなど)

  ・印鑑証明書

  ・健康保険所

  ・住民票謄本

  ・源泉徴収票

  ・確定申告書

  ・給与明細や賞与明細

  ・所得証明書

  ・納税証明書

 

印鑑証明書は、実印を登録しなければ発行できないため、登録していない人は事前に役所で登録しましょう。また、すべての人ではありませんが、勤務形態によって住宅ローンの契約時に確定申告書や所得証明書などの収入を証明する書類が必要です。

 

中古マンションでリノベーションも行う場合のポイント

中古マンションでリノベーションも行う場合のポイント

中古マンションでリノベーションも行う場合のポイント

中古マンションを購入する際、リフォームやリノベーションを行う人も多いでしょう。ここでは、リフォームやリノベーションを行う場合の下記2つのポイントについて詳しく解説します。

 

  ・物件探しと並行してリノベーションを検討する

  ・リフォームを依頼するタイミングを考える

 

物件探しと並行してリノベーションを検討する

まず、リフォーム・リノベーションを検討する場合は物件探しと並行して行いましょう。中古マンションによっては、リフォーム・リノベーションできる物件とできない物件があるため、物件を決めた後に検討すると自分の思い通りにリフォーム・リノベーションができない可能性があります。

 

不動産会社にリフォーム・リノベーションを検討していることを伝えると、要望に合った物件を紹介してもらえます。内覧しながらプランを考えることもできるため、物件探しと並行して検討するのをおすすめします。

 

マンションのリノベーションについて詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

マンションのリノベーションとは?費用やメリットを解説

リフォームを依頼するタイミングを考える

リフォーム・リノベーションのタイミングは、大きく「購入と同時」と「購入後」の2つに分けられます。どちらにもメリットデメリットがあるため、事前に考えておきましょう。

 

購入と同時に行うメリットは、費用を住宅ローンに組み込めることです。ただし、購入後すぐに入居できないなどのデメリットもあります。

 

購入後にリフォーム・リノベーションするメリットは、プランをじっくり考えられることでしょう。実際に住んでみて改善したいところを探せるため、納得のいくリフォーム・リノベーションができます。デメリットとしては、住宅ローンに費用を組み込めない、期間中は別の住居を探さなければいけないなどがあります。

 

鑑定士コメント

分譲マンションには「共用部分」と「専有部分」があり、共用部分はマンションの所有者全員で共有するものです。そのため、勝手に工事をしたり、設備を入れ替えたりはできません。また、物件の購入者だからと言って、勝手にリフォームやリノベーションをすることもNGであることを覚えておきましょう。

不動産会社がリノベーションを施し、リノベ済みの物件として販売するケースが多くなりました。一方で、中古物件を購入し、自分の好きなようにリノベーション会社に発注する方も増えています。その場合、必ずしも思い通りの間取り変更やリフォームが出来るとは限らないことを注意しておきましょう。そもそも仕様上不可能であったり、可能であっても管理規約で制限されている場合があるからです。購入前でもリノベーション会社に相談し確認することをお勧めします。

まとめ:流れを把握して中古マンションをスムーズに購入しよう

まとめ:流れを把握して中古マンションをスムーズに購入しよう

まとめ:流れを把握して中古マンションをスムーズに購入しよう

中古マンションの購入は、さまざまな手続きがあるため初めての人にとっては難しいかもしれません。順番を間違えると、お目当ての中古マンションを購入できなかったり購入後に後悔したりする場合もあります

 

とくに、住宅ローンの審査やリフォーム・リノベーションのタイミングを間違えると、入居が大幅に遅れてしまうかもしれません。かならず、事前に購入の流れを確認して準備をしておきましょう。

 

なお、中古マンションを購入する際の注意点については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

中古マンション購入の注意点5つとは?失敗しないために知っておきたいこと

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

本記事で学んだことをおさらいしよう!

簡易テスト

次のマンション購入に関する流れの文章の中から、正しいものを選びなさい。

答えは 3

手付金とは、マンション購入希望者が売買契約を結ぶ際に支払う金銭です。ローン返済時にはこの手付金を差し引いた残りの代金を支払うことになります。

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