住宅ローンの返済比率について、以下のポイントを解説します。

・返済比率の定義と計算方法

・「額面年収」と「手取り年収」どちらで計算すべき？

・審査金利と適用金利の違いに注意

住宅ローンを借りるときの基礎知識として、チェックしておきましょう。

「返済比率（返済負担率）」とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことです。返済額は以下のように計算できます。

年間のローン返済額 ÷ 年収 × 100＝返済比率（%）

たとえば「100万円（年間のローン返済額）」 ÷ 「400万円（年収）」 × 100＝「25%（返済比率）」となります。返済比率の割合が高いほど返済の負担が重くなり、低いほどゆとりをもった返済が可能です。

なお、返済比率を計算する際の「年間のローン返済額」には、住宅ローン以外の借入を含みます。自動車ローンやカードローンの借入額をすべて合算したうえで、計算してください。

※参照：三井住友銀行

理想的な返済比率を計算するときに使用が推奨されるのは、「手取り年収」です。一方で金融機関が住宅ローンの審査をするときは、額面収入を使用します（※1）。

求人票や源泉徴収票に記載されているのは額面年収です。手取り年収は額面年収の75〜85%ほどで、給与明細などで確認できます（※2）。

※1参照：三菱UFJ銀行

※2参照：三菱UFJニコス

住宅ローンを借りる際には、審査金利と適用金利の違いを確認しておきましょう。

では無理なく住宅ローンを返済できる返済比率は、どのくらいなのでしょうか。

・金融機関の審査基準となる上限目安

・【フラット35】の返済比率基準

・無理なく返済できる理想の目安

無理なく返済できる返済比率の目安について、わかりやすく解説します。

金融機関によって異なりますが、一般的に返済比率の上限は「30～35%」が目安になります。返済比率が35%を超えると家計への負担が重くなり、返済が難しくなると考えられるからです。

また、他の要因も影響するので、返済比率が35%以内でも審査に通らない可能性があります。さらに30～35%はあくまで上限であるため、無理なく返済できるとは限りません。

※参照：三井住友銀行

フラット35とは、最長35年まで金利が変わらない全期間固定金利の住宅ローンです。審査基準として、返済比率の上限を以下のように設定しています。

※参照：住宅金融支援機構

フラット35は審査金利という概念がなく、そのまま適用金利で審査するのが原則です。返済比率が低く計算されるので、審査に通りやすい傾向があります（※）。

※参照：SBIエステートファイナンス

無理なく返済できる理想の返済比率は、手取り年収の「20%～25%（※）」とされています。たとえば手取り年収が500万円の場合、年間返済額は100～125万円（月々約8.3～10万円）です。

返済比率20%～25%であれば家計の負担を抑えて返済しやすく、教育費や老後資金の積み立てなども確保しやすい水準といえるでしょう。ただし、物価上昇や社会保険料の負担増などの影響もあり、より保守的な返済計画を立てる世帯は増えてきています。

※参照：三井住友銀行

以下の条件で、住宅ローンの返済比率をシミュレーションします。

返済期間「35年」

金利「1.99%（全期間固定金利）」

返済方法「元利均等返済」

ボーナス返済なし

手取り年収をもとに、返済額や借入可能額の目安をまとめました。

 ※手取り年収を額面年収の80%と仮定して計算

※参照：三井住友銀行

条件によって返済額や借入可能額は異なるため、あくまで目安と考えましょう。返済比率が高いほど月々の負担は重くなるので、無理せず返せる借入額にすることが大切です。

返済比率を下げれば、住宅ローンの審査が通りやすくなります。

・頭金を増やして借入総額を減らす

・既存の借入を完済する

・返済期間を最長（35年～50年）に設定する

・ペアローンや収入合算を利用して世帯年収を上げる

・借入先の金融機関や金利タイプを見直す

5つの具体的な方法について、わかりやすく解説します。

頭金を増やして借入総額を減らせば返済比率が下がり、住宅ローンの審査に通りやすくなります。頭金とは、住宅を購入するとき最初に支払う料金のことです。

頭金が多いと借入金額が少なくなり支払利息の負担が軽くなるため、総支払額が少なくなります。一方で手元の預貯金が減少してしまい、いざというときに使える貯蓄が減るので注意が必要です。

※参照：三井住友銀行

カードローンや奨学金など既存の借入を完済することで、返済比率を抑えられます。返済比率の計算には年間のローン返済額を用いて計算するため、他に借入があると審査に通りにくくなるからです。

借入が複数ある場合は、金利が高いものから完済しておくのがおすすめです。クレジットカードのリボ払いや消費者金融からの借入は金利が高いため、優先的に完済しましょう。

※参照：三井住友銀行

返済期間を長く設定することで、月々の支払額を抑えられます。最長（35年～50年）に設定すれば年間返済額が減り、返済比率が下がって審査に通りやすくなるわけです。

ただし、返済期間が長くなると支払う利息が増えるため、総返済額は増加します。定年後まで返済が続くケースもあるので、無理なく返せるか慎重に判断してください。

ペアローンや収入合算を利用すれば、審査の対象となる世帯年収が上がり借入可能額が高くなります。ペアローンと収入合算の違いは、以下の通りです。

金融機関によって、返済比率の上限や審査の基準が異なります。複数の金融機関で審査を申し込み、条件を比較・検討するのがおすすめです（※1）。

返済比率は住宅ローンの借入額を決めるうえで重要な基準ですが、それだけで判断するのは危険です。

・マンションは管理費・修繕積立金を上乗せして考える

・ライフステージの変化による支出増を想定しておく

・住宅ローン控除終了後の手取り減を想定しておく

確実に返済できる借入額を決めるために、3つの注意点を紹介します。

マンションを購入する場合、住宅ローンの返済に加えて管理費・修繕積立金を支払わなければいけません。管理費と修繕積立費をあわせると、「月額で2～3万円（※）」になるとされています。

ほかには駐車場代や駐輪場代が必要なケースもあるでしょう。住宅ローンの返済額とその他毎月発生する費用を合計したうえで、無理なく返せるか検討することが大切です。

※参照：三菱UFJ銀行

また、以下の資料では、マンションのパンフレット&チラシの正しい見方を紹介しています。物件選びの参考として、ぜひ役立ててください。

子どもの進学や親の介護など、ライフステージの変化による支出増を想定しておくことが大切です。新しい支出が発生する時期を明確にしたうえで、返済計画を立てましょう。

車や家電の買い替えや冠婚葬祭など、数年に一度に発生する大きな支出についても想定しておきましょう。物価上昇や社会保険料の負担増は続くと考えられるため、より堅実な返済計画を立てることが推奨されます。

住宅ローン控除による所得税の還付が終了すると、手取り額が減少します。要件により異なる場合がありますが、控除期間は「新築住宅等が原則13年」、「既存住宅だと10年」です（※）。

いつ控除が終了するか確認したうえで、ライフステージの変化と照らし合わせましょう。控除終了後にも無理なく返済を続けられるか、シミュレーションしておくことが大切です。

※参照：国土交通省

住宅ローンの適切な借入額を判断する場合、返済比率は重要な基準です。無理なく返済できる返済比率は、一般的に「20%～25%」とされています。

年間のローン返済額 ÷ 年収（手取り年収）× 100で計算してみましょう。条件によって適切な返済額は異なるので、金融機関の公式サイトでシミュレーションしてみるのがおすすめです。

ただし、返済比率だけで借入額を決めるのはリスクがあります。ライフステージの変化や住宅ローン控除終了後の手取り減を踏まえたうえで、返済計画を立ててください。