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不動産仲介業者の仕事とは？依頼するメリット・デメリットや選び方を解説

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不動産仲介業者の仕事とは？依頼するメリット・デメリットや選び方を解説

不動産の売買をする際、多くの人は不動産仲介会社への依頼を考えるのではないでしょうか。不動産売買時の強い味方となる不動産仲介業者ですが、具体的な仕事内容について知らない人も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産仲介業者の仕事とは何か、依頼するメリット・デメリットについて詳しく解説します。不動産仲介業者を選ぶ際のポイントについても解説するので、不動産の売買をお考えの人は、ぜひ最後までご覧ください。

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不動産仲介業者の仕事とは
不動産仲介業者に依頼するメリット
不動産仲介業者に依頼するデメリット
不動産仲介契約の種類
不動産仲介業者を選ぶポイント
まとめ：信頼できる不動産仲介業者を選んで売買をスムーズに進めよう

不動産仲介業者の仕事とは

不動産仲介業者は、主に不動産の売買などの際に売り主と買い主を仲介して、手続きや契約のサポートを行います。不動産仲介業者の主な仕事とその内容は、下記のとおりです。

仕事	内容
不動産の査定	不動産がいくらで売却できるか、見込み額を算出します。査定は、類似物件の取引額や周辺相場などのさまざまなデータをもとに行います。
不動産仲介契約	不動産売却時に不動産仲介業者に依頼する場合、媒介契約を締結しなければなりません。そのため、不動産仲介業者は契約の手続きを行います。契約の種類や内容については後述します。
集客	不動産売買の仲介を行うことで収入を得ているため、仲介を依頼してもらえるような集客を行わなければなりません。集客の方法にはチラシや広告、SNSの活用などがあります。
物件案内	不動産の購入を検討している人に対し、自社が仲介している物件の中から希望に合った物件を紹介します。また、現地への案内や周辺環境の説明なども行います。
条件交渉	買い主と売り主の間に立ち、売買金額や引き渡しの時期、その他の条件について交渉を行います。
契約	重要事項などの説明を行って買い主と売り主双方が合意した場合は、「売買契約」などの契約を締結します。
不動産の引渡し	契約を締結した場合は名義変更などの登記手続きを行い、不動産の所有権を売り主から買い主に移します。

鑑定士コメント

不動産仲介業者を通さずに不動産の売買を行うと違法になるのでしょうか？不動産取引に付随するコストで一番高額なのは不動産仲介料です。物件によっては何百万円となる金額。出来れば払いたくない、と思ってしまいます。実は、不動産仲介業者を通さない取引は違法ではなく、個人間で行うことも可能です。しかしながら、トラブルが発生した時に、その解決を自力で行わないといけないことや、結果については自己責任になってしまう可能性があることは留意すべきです。結果的に削減したと思えた金額以上の損失を被ることもあると覚悟が必要です。不動産仲介業者に依頼するメリットとデメリットをしっかり把握したうえで、依頼を検討しましょう。

不動産仲介業者に依頼するメリット

不動産仲介業者に依頼するメリットには、下記のようなものがあります。

・適正価格がわかる

・面倒な手続きを行ってもらえる

・トラブルを未然に防止してもらえる

適正価格がわかる

不動産仲介業者に依頼することで、不動産の適正価格がわかります。不動産を売却する人はできるだけ高く売却、購入する人はできるだけ安く購入したいと考えているでしょう。不動産仲介業者に依頼せずに個人間で売買を行うと、相場よりも安く売却してしまったり高く購入してしまったりする恐れがあります。

不動産の価格は、物件の種類や間取り、周辺エリアの相場、国土交通省が公開している公示地価などのさまざまなデータをもとに査定します。不動産仲介業者であればこれらのデータから不動産の適正価格がわかりますが、詳しくない人にとっては難しいでしょう。不動産仲介業者に依頼することで、適正価格で不動産を売買できます。

面倒な手続きを行ってもらえる

不動産の売買には、売買契約書などの契約書や重要事項説明書の作成など、必要な手続きや作業が多くあります。書類の作成は時間がかかるだけではなく、ある程度不動産に関する知識がなければ難しいため、調べながら作成すると時間がかかるでしょう。

また、契約書などにミスがあれば何度も作成しなおす必要があり、多くの時間を費やさなければならない可能性があります。不動産仲介業者に依頼することで、これらの面倒な手続きを行ってもらえるため、不動産の売買をスムーズに進めることが可能です。

トラブルを未然に防止してもらえる

不動産のような大きなものの売買では、トラブルが発生する可能性があります。売り主と買い主双方が十分な知識を持っていなければ、契約違反などの重大なトラブルに発展することもあるでしょう。不動産仲介業者に依頼すると、トラブルを未然に防止してもらえます。

また、不動産仲介業者は売買契約書や重要事項説明書の作成をするため、一定の責任が伴います。個人間の売買でトラブルが発生した場合は自分ですべて解決する必要がありますが、不動産仲介業者を介した売買の場合は不動産仲介業者にも一定の責任があるため、トラブル対応などでも力を借りることができるでしょう。

不動産仲介業者に依頼するデメリット

不動産仲介業者への依頼には、下記のようなデメリットもあるため注意が必要です。

・仲介手数料がかかる

・複数の会社に依頼できない

仲介手数料がかかる

不動産仲介業者に依頼すると、ほとんどの場合仲介手数料がかかります。そのため、不動産仲介業者を介さずに個人間で取引した場合と比べると、売り主の場合は利益が少なくなり、買い主の場合は追加の料金がかかります。

仲介手数料の料金は、「宅地建物取引業法」によって下記の通り上限が設定されています。（※）不動産の売買を行う際は、事前にどれくらいの手数料がかかるか、査定後に計算しておきましょう。

不動産価格	手数料
200万円以下	5.5%
200万円超400万円以下	4.4%
400万円超	3.3%

※参照：国土交通省

なお、仲介手数料については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

不動産の仲介手数料とは？売買・賃貸の相場や値切り交渉を解説

複数の会社に依頼できない

不動産仲介業者との間で締結する媒介契約の種類によっては、複数の会社に売却の仲介を依頼できなくなってしまいます。また、ほかの会社に依頼できないだけではなく、個人間での売却もできなくなってしまうため注意が必要です。

複数の会社に依頼できなくなる一方で、不動産仲介業者には販売活動を逐一売り主に報告する義務が発生します。そのため、依頼した不動産仲介業者が積極的に販売活動を行ってくれる可能性も高くなるでしょう。

鑑定士コメント

不動産仲介業者によっては仲介手数料を無料と謳っているところがあります。宅建業法では仲介手数料には上限が定められていますが下限は定められていません。必ずしも仲介手数料を受け取る必要はありません。不動産仲介業者は、売り主と買い主の両方から手数料を受け取ることができるため、例えば売主からは仲介手数料を無料にし、買い主から仲介手数料を受け取るといったことで集客率を高め、利益を出す仕組みが出来るのです。また、昨今はインターネットのみの集客やDXの導入などにより、広告宣伝費や人件費を抑え経費削減を実現する不動産仲介者が現れ、多様な料金設定をすることが可能になっているのも要因です。

不動産仲介契約の種類

不動産仲介契約には、下記3つの種類があります。それぞれの契約内容について、詳しく見ていきましょう。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約とは、不動産仲介業者との契約のうち、複数の仲介業者と契約を締結できる契約形態です。また、一般媒介契約では、個人間での直接取引も可能です。複数の不動産仲介業者に仲介を依頼できるため、より好条件の買い主を見つけやすいというメリットがあります。

一方で、不動産仲介業者に不動産情報掲載サイト「レインズ」への登録が義務付けられていないため、仲介業者によっては売却までに時間がかかる可能性があるでしょう。一般媒介契約では、好きなタイミングで契約を終了することができます。違約金は発生しないケースが多いですが、不動産仲介業者によっては違約金が発生する可能性があるため、契約時に確認しておきましょう。

なお、一般媒介契約については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

一般媒介契約とは？知っておきたい基礎知識を解説

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社にのみ仲介依頼を行う契約形態です。専任媒介契約を締結すると、ほかの不動産仲介業者に仲介を依頼できなくなります。ただし、個人間の直接取引は一般媒介契約と同様に行うことができます。

専任媒介契約は、依頼を受けた不動産仲介業者が利益を得られる可能性が高くなるため、活発な販売活動が期待できるでしょう。また、7営業日以内のレインズへの登録が義務付けられており、2週間に1回以上の販売活動の報告義務もあるため、売却までの期間が短くなりやすいでしょう。一方で、依頼した不動産仲介業者に営業力がなければ、他社と比べて売却額が劣る可能性もあります。

なお、専任媒介契約については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

専任媒介契約とは？メリット・デメリットや向いている人を解説

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社にのみ仲介依頼を行い、個人間の直接取引ができない契約形態です。個人間の直接取引ができない分、不動産仲介業者には5営業日以内のレインズへの登録義務や1週間に1回以上の販売活動報告など、専任媒介契約よりもさらに活発な活動が求められています。

契約を結んだ不動産仲介業者に任せておけば、複数の不動産仲介業者や個人で見つけた買い主と連絡を取る必要はありません。不動産仲介業者としては、別会社に依頼されるなどのリスクが低いため、積極的に販売活動を行ってもらえるでしょう。一方で、不動産仲介業者選びを失敗した時のリスクが大きいというデメリットもあります。

なお、専属専任媒介契約については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

専属専任媒介契約とは？一般・専任との違いも紹介

不動産仲介業者を選ぶポイント

不動産仲介業者を選ぶ際は、下記のようなポイントを押さえておきましょう。

・自分の物件が仲介業者の得意分野と合っているか

・担当とコミュニケーションがとりやすいか

自分の物件が仲介業者の得意分野と合っているか

不動産仲介業者には、それぞれ強みや特徴があります。自分が売買したい不動産の種類や地域に合わせて、不動産仲介業者を選ぶことも重要です。例えば、マンションを売買したいのに戸建ての売買を得意とする仲介業者に依頼しても、満足のいく取引はできない可能性があります。

また、全国区の大手仲介業者や地域に根付いた仲介業者など、対象の地域によっても得意・不得意があります。気になる不動産仲介業者を見つけた際は、かならずその仲介業者の強みを確認して自分が売買したい物件と合っているかを確認しましょう。

担当者とコミュニケーションがとりやすいか

不動産仲介業者との相性と担当者との相性は別物です。どれだけ気に入った不動産仲介業者でも担当者にはばらつきがあるため、担当者とのコミュニケーションの取りやすさも重視しましょう。

不動産売買は、開始してから数か月かかることがほとんどです。長い期間やり取りをする担当者との相性が悪ければ、ストレスを抱えてしまったり満足な取引ができなかったりする可能性もあります。不動産仲介業者を選んで実際に説明を受ける際は、こちらの要望に耳を傾けてくれるか、質問に対して丁寧に回答してくれるかなど担当者の人柄にも注目しましょう。