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2024.05.24

住宅ローン金利は変動金利と固定金利どちらを選ぶ?選び方のポイントを解説

住宅ローン金利は変動金利と固定金利どちらを選ぶ?選び方のポイントを解説

「変動金利と固定金利はどう違う?」
「自分にはどの金利タイプが合っているのかわからない…」
住宅ローンを借り入れる際には、上記のように悩んでしまう人もいるのではないでしょうか。

住宅ローンの金利タイプには、変動金利・固定金利の2つがあります。それぞれ特徴やメリット・デメリットが違うため、内容を理解して、どちらが自分に合っているのか検討するのがおすすめです。

本記事では、変動金利と固定金利のメリット・デメリットとそれぞれの違い、向いている人などをわかりやすく解説しています。金利タイプ選びのポイントも説明するので、ぜひ参考にして、自分に合った金利タイプを選びましょう。

住宅ローンの変動金利とは

住宅ローンの変動金利とは

住宅ローンの変動金利とは

住宅ローンの変動金利とは、ローン返済期間中に金利が変わる可能性がある金利タイプです。変動金利では多くの場合、各金融機関がそれぞれ定めている「短期プライムレート」という基準に沿って、半年ごとに金利が見直されます。

 

住宅ローンの変動金利を選ぶメリット・デメリットを解説します。

住宅ローンの変動金利のメリット

住宅ローンの変動金利を選ぶメリットは、以下の3点です。

 

・ほかの金利タイプより借り入れ時の金利が低い場合が多い

・総返済額が少なく済むケースがある

・5年ルールや125%ルールがある商品なら返済額が突然大幅に増えることはない

 

変動金利はほかの金利タイプに比べると、最初の金利が低く設定されているケースが多いものです。借り入れ期間中ずっと金利が一定だったり、むしろ下がったりすれば、結果的に金利が安く済み総返済額が減らせる可能性があります。

 

また、5年ルールや125%ルールが設定されている商品なら、金利が上がっても返済額が突然高くなることはないでしょう。5年ルール・125%ルールの詳細は、以下のとおりです(※)。

 

5年ルール

金利が変わっても月々の返済額は5年間変わらない

125%ルール

金利の変動によって返済額が増える場合、上昇幅は125%までとする

 

変動金利のメリットを得られるかどうかは市場金利の動向に左右されるため、金利水準はこまめにチェックしておくのがおすすめです。

 

※参照:SBI新生銀行

住宅ローンの変動金利のデメリット

住宅ローンの変動金利には、主に以下のようなデメリットがあります。

 

・金利が上がると総返済額にも影響する

・ローンを借り入れた時点で総返済額を想定できない

・金利上昇により利息が増えると元金が減りにくくなる

・利息を払いきれない可能性がある

 

変動金利では、市場金利の動向によっては金利が上がるケースもあります。返済途中で金利が上がると月々の負担が増え、総返済額も増える点には要注意です。住宅ローン申し込み時に、総返済額を想定しにくいこともあるでしょう。

 

また、5年ルールや125%ルールが設けられている変動金利の場合、金利が上がると返済額に対する利息の割合が増えて元金が減りにくくなります。その場合、返済がなかなか終わらなくなる点もデメリットです。

 

さらに、返済期間中に金利が上がる一方だった場合、返済期間が終わっても未払分の利息が残る可能性があります。未払分は一括返済しなければならないこともあるため、各金融機関の条件などをよく確認しましょう。

鑑定士コメント

現在借りている変動金利がアップしないか不安の場合、どうするのがいいのでしょうか?変動金利では金利が上がる可能性がありますが、5年ルールや125%ルールによって、返済額が突然大幅には増えない仕組みになっています。低金利で抑えられているうちに、金利上昇に備えて貯蓄額を増やしておくことを心がけましょう。また、貯蓄に余裕ができた場合は、繰り上げ返済を検討するのもおすすめです。繰り上げ返済によって元金を大きく減らせれば、返済期間が短縮できて金利上昇のリスクも軽減できるでしょう。

住宅ローンの固定金利とは

住宅ローンの固定金利とは

住宅ローンの固定金利とは

住宅ローンにおける固定金利は、ローンを返済している期間中に金利が変動しない金利タイプです。固定金利には、以下の2種類があります。

 

全期間固定型

ローン借り入れ時から完済するまで金利が一定(フラット35など)

固定期間選択型

2年・5年・10年など金利を固定する期間を選べる

 

住宅ローンの固定金利のメリット・デメリットを解説します。

住宅ローンの固定金利のメリット

住宅ローンの固定金利には、以下のようなメリットがあります。

 

・返済計画が立てやすい

・金利上昇の影響を受けにくい

・固定期間選択型の場合、全期間固定型より金利が低い

 

全期間または一定期間において金利が変わらない固定金利には、月々の返済額も変わらないメリットがあります。金利が固定されているあいだは毎月必要な金額が明確なので、返済計画も立てやすいでしょう。

 

また、一定期間は借り入れ時の金利のままで返済し続けられるため、市場金利が上昇傾向でも影響を受けず変動金利より有利になりやすい場合があります。

 

固定金利のなかでも固定期間選択型の場合は、全期間固定型に比べて借り入れ時の金利が低い場合が多い点もポイントです。

住宅ローンの固定金利のデメリット

住宅ローンの固定金利のデメリットは、以下の4つが代表的です。

 

・変動金利に比べて金利は高い

・金利の固定期間に金利が下がると不利になる

・固定期間選択型だと返済総額を想定できない

・固定期間選択型の場合、固定金利期間終了後の変動金利には5年ルールや125%ルールが適用されない

 

変動金利に比べて借り入れ時の金利が高く設定されている場合が多い固定金利は、月々の負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。金利が固定されているあいだに市場金利が下がっても、最初の金利が適用され続けるため返済が不利になりかねません。

 

固定期間選択型では、金利の固定期間が終わると変動金利になります。変動金利に切り替わると月々の返済額が変わる場合があるため、最終的な返済額が想定できないこともデメリットです。

 

なお、固定期間選択型で変動金利に切り替わった際は、通常の変動金利と違い5年ルールや125%ルールは適用されません。返済額が上がるリスクも考慮し、毎月計画的に貯蓄を増やしておきましょう。

住宅ローンにおける固定金利と変動金利の違い

住宅ローンにおける固定金利と変動金利の違い

住宅ローンにおける固定金利と変動金利の違い

固定金利と変動金利(全期間固定型・固定期間選択型)の違いを表にまとめました。検討の際は以下を参考にしてください。

 

※横にスクロールできます。

 

特徴

メリット

デメリット

固定金利

全期間固定型

返済期間中ずっと金利が変わらないタイプ

・返済計画が立てやすい

・金利上昇の影響を受けにくい

・変動金利や固定期間選択型に比べて金利が高い

・途中で市場金利が下がった場合は不利になる

固定期間選択型

2年・5年・10年・15年など、金利を固定する期間が選べるタイプ

・全期間固定型と比べて金利が低い

・返済総額を借り入れ時点で想定できない

・固定期間が終わったあとの変動金利には5年ルールや125%ルールが適用されない

変動金利

市場金利に合わせて金利が変動するタイプ
金利は半年に1度、返済額は5年に1度見直される

・固定金利より借り入れ時の金利が低い場合が多い

・総返済額が少なく済むケースがある

・5年ルールや125%ルールがある商品なら返済額が突然大幅に増えることはない

・金利が上がると総返済額が増える可能性がある

・借り入れ時点で総返済額を想定できない

・金利上昇により利息が増えると元金が減りにくくなる

・未払利息が生じる可能性がある

住宅ローン金利は変動金利と固定金利どちらが良い?

住宅ローン金利は変動金利と固定金利どちらが良い?

住宅ローン金利は変動金利と固定金利どちらが良い?

変動金利・固定金利のどちらが得かは、利用者の状況などによって異なります。一概には言い切れませんが、それぞれの金利タイプが向いている人を紹介するので、検討時の参考にしてください。

変動金利が向いている人

変動金利が向いている人は、以下のとおりです。

 

・借り入れ時の返済額をできるだけ抑えたい人

・将来の返済額増加に備えて貯蓄を増やせる人

・借り入れ期間が短い・借り入れ額が低い人

・市場金利の動向をこまめに確認できる人

 

変動金利は、最初の返済額を抑えて月々の負担を減らしたい人に向いています。低金利のうちに貯蓄を増やしておき、余裕が出たときに繰り上げ返済をすることも選択肢のひとつです。

 

変動金利は、コツコツ貯金できたり収入アップが見込めたりする人にも適しています。また、借り入れ期間が短かったり借り入れ額が低かったりする人は早期完済が目指せるため、金利上昇の影響を受けにくいでしょう。

 

変動金利は、市場金利をこまめにチェックし金利の動向を追える人にもぴったりです。金利がどう変わるかを予想できれば、金利の動向によっては変動金利を選ぶメリットを得やすいでしょう。

固定金利が向いている人

固定金利が向いている人を、全期間固定型・固定期間選択型に分けて紹介します。

 

全期間固定型

・金利の変動に影響されず計画的に返済したい人

・毎月の支出を確定させたい人

固定期間選択型

・将来的に収入の増加が見込める人

・金利の固定期間のライフプランが決まっている人

・将来の市場金利の動向を見定めたい人

 

全期間固定型は、借り入れ時点で返済総額がはっきりわかるため、完済までしっかり計画を立てて返済したい人にぴったりです。毎月の支出額を確定させられるため、資金繰りをスムーズにしたい人にも向いています。

 

固定期間選択型は、変動金利に切り替わったときに返済額が上がる可能性もあるため、将来の収入アップが見込める人におすすめです。また、子育て中などの出費がかさむ時期は固定金利にするなど、ある程度ライフプランが決まっている人にも向いているでしょう。

 

固定期間選択型は、金利の動向を見極めて固定金利・変動金利両方のメリットを得たいと考える人にも適しています。固定金利のあいだは着実に返済を進められ、変動金利に切り替わったあとは、金利が下がれば総返済額を減らせるためです。

住宅ローンの金利タイプを選ぶときのポイント

住宅ローンの金利タイプを選ぶときのポイント

住宅ローンの金利タイプを選ぶときのポイント

住宅ローンの金利タイプを選ぶときは、以下の3点を意識しましょう。

 

・ライフプランに合わせる

・自分に向いているタイプを見極める

・金利タイプ別にシミュレーションをしてみる

 

それぞれの内容について、詳しく解説します。

ライフプランに合わせる

住宅ローンの金利タイプは、自分のライフプランに合わせて選びましょう。ライフプランに合わせた金利タイプ選びの具体例は、以下のとおりです。

 

・夫婦共働きで世帯収入が多いため、繰り上げ返済も想定して最初から変動金利を選ぶ

・教育費がかかるうちは固定金利にし、子育てがひと段落したら変動金利に切り替える

・マイカーローンなどほかの借り入れもあるため、全期間固定型にして着実に返済する

 

住宅ローンを借り入れる際は、事前にライフプランをよく考えておくことが大切です。

自分に向いているタイプを見極める

金利タイプはそれぞれ特徴が異なるため、自分に向いているものを選択する必要があります。分に合っていないタイプを選んでも、メリットを最大限に活かせないためです。

 

各金融機関の住宅ローン相談を利用したり、本記事で解説した内容を参考にしたりして、自分にはどのタイプが適しているのかを見極めましょう。

 

なお、住宅ローンがどこで相談できるかについては以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローン相談で後悔しないために必要な準備は?タイミングや相談先選びのポイント

金利タイプ別にシミュレーションをしてみる

金利タイプ別にシミュレーションをしてみる

金利タイプ別にシミュレーションをしてみる

住宅ローンを扱う金融機関のホームページでは、返済額をシミュレーションできる場合があります。自分の状況に合わせて、毎月の返済額や借り入れ可能額が調べられるのがポイントです。

 

返済額シミュレーションでは、希望する返済期間や金利プランなどを入力します。金利タイプごとの返済プランを調べられるため、住宅ローンを借り入れる際には一度利用してみるのがおすすめです。

鑑定士コメント

金利だけではない住宅ローン選びのポイントは何でしょうか?住宅ローンを選ぶ際のポイントは、金利タイプだけではありません。保証料や登記費用などの諸費用はいくらか、返済方法は元利均等返済・元金均等返済のどちらにするかなども確認する必要があります。さらに付帯得点にはどのようなものがあるか、団信の内容は充実しているかなど、プラスαの要素にも目を向けるのがおすすめです。複数の住宅ローン商品を比較検討し、自分に合ったものを見つけましょう。

まとめ:住宅ローンの変動金利・固定金利の選択はメリットとデメリットを考慮して決定しよう

まとめ:住宅ローンの変動金利・固定金利の選択はメリットとデメリットを考慮して決定しよう

まとめ:住宅ローンの変動金利・固定金利の選択はメリットとデメリットを考慮して決定しよう

住宅ローンの金利タイプには、変動金利と固定金利があります。変動金利は返済期間中に金利が変わるタイプで、固定金利は金利が変動しない期間があるタイプです。

 

変動金利と固定金利ではメリット・デメリットが違うため、住宅ローンを利用する際は双方の内容を理解し、比較検討するとよいでしょう。

 

自分に向いている金利タイプを調べるには、内容を理解するだけでなく、ライフプランを考慮したりシミュレーションを利用したりする方法があります。本記事で解説した内容も参考にしながら、自分に向いている金利タイプを選んでください。

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

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