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2023.11.22

修繕積立金が値上げされた!相場や理由についてわかりやすく解説

修繕積立金が値上げされた!相場や理由についてわかりやすく解説

マンションの修繕積立金は値上がりする可能性があるため、基本的な知識を確認しておくことが大事です。値上げに対応できずに滞納を続けた場合、トラブルにつながる恐れがあります。

「急に値上げされたらどうしよう」「いつ値上げされるのかわからず不安」など、悩みを抱えている方は多いでしょう。

この記事では、修繕積立金の基礎知識と値上げされる理由を解説します。修繕積立金の相場や、滞納金が支払えない場合の対処法をまとめました。修繕積立金の値上げに慌てず対応するために、ぜひ参考にしてください。

そもそも修繕積立金とは

そもそも修繕積立金とは

そもそも修繕積立金とは

修繕積立金とは、マンションの維持・修繕をおこなうために積み立てるお金のことです。マンションを所有している方は、毎月指定された金額を支払う必要があります。

 

外壁やエントランス、屋上など共有部分の修繕に使用されるのが一般的です。マンションの所有者全員で少しずつ積み立てることで、大規模な修繕の際にかかる莫大な費用をまかないます。

 

マンションの改修工事は、10~15年に1回の頻度でおこなうのが一般的です。大規模な修繕の時期や費用を予定する「長期修繕計画書」を、購入の際にチェックしておきましょう。

 

修繕積立金は値上がりする可能性があります。なぜ値上がりするのか、具体的な理由を確認しておくことが重要です。修繕積立金については以下の記事でも紹介しているため、あわせて参考にしてください。

修繕積立金とは?相場や値上げ・返金はされるのかを徹底解説

鑑定士コメント

修繕積立金を支払わないとどうなるのでしょうか?マンションの所有者は管理規約により修繕積立金の支払いを拒否できません。維持・修繕に必要な修繕積立金を滞納すれば、工事が実施できず劣化や資産価値の低下をまねきます。さらに督促を無視して滞納し続けると、訴えられる可能性があるので注意が必要です。最悪の場合、強制執行によって分譲マンションの区分所有を差し押さえられる恐れがあります。このようなリスクを避けるためには、修繕積立金を毎月必ず支払う必要があるでしょう。

修繕積立金が値上げする理由4選

修繕積立金が値上げする理由4選

修繕積立金が値上げする理由4選

修繕積立金が値上げされる理由は以下の通りです。

 

・積立方式による値上げ

・建築費用が値上がりした

・初期の設定価格が低かった

・見直しによって将来の工事費が足りないと判明した

 

詳しい理由をチェックして、修繕積立金の値上げにそなえておきましょう。

積立方式による値上げ

修繕積立金の方式は大きくわけて3つあり、それぞれ値上がりする理由は異なります。なぜ値上がりするのか、積立方式ごとに解説しましょう。

段階増額積立方式

段階増額積立方式とは、段階ごとに修繕積立金を増額する方式です。「その時に必要な修繕費用を負担する」という考え方が基本とされ、5年や10年など一定のタイミングでの値上げを前提としています。

 

マンションは、築年数が高いほど維持費・修繕費が高くなるのが一般的です。新築だと修繕積立金が比較的安く、築年数の経過とともに段階的に値上げされます。購入当初は修繕積立金が低い一方で、費用負担は徐々に増えていくでしょう。

均等積立方式

均等積立方式では、マンションの施工時に維持・修繕に必要な費用を算定して、負担が均等になるように修繕積立金の金額を決定します。将来的に必要な金額をふまえたうえで、概算する形式です。

 

修繕積立金の初期費用は高めですが、基本的に金額の変更はありません。計画的に支払えるため、マンション所有者の負担は少ないでしょう。ただし、長期修繕計画の見直しにより、値上がりするケースもあります。

一時金徴収方式

一時金徴収方式とは、修繕工事をおこなう段階で不足している金額を追加徴収する方式です。一時金の徴収が前提なので、毎月の修繕積立金は安く設定されています。

 

一方で修繕積立金が安い場合、修繕時の追加徴収が高額になる恐れがあるので注意が必要です。築年数の経過によって、想定外の追加費用が発生するケースもあります。一時金の徴収にそなえて、まとまったお金を準備しておく必要があるでしょう。

建築費用が値上がりした

人件費や建築部材の高騰によって、修繕積立金が値上がりするケースです。維持・修繕にかかる費用が高くなると、修繕積立金の金額に反映されます。積み立てた金額では足りなくなるため、値上がりは避けられません。

 

賃金水準の低下や人員不足への対策として、令和4年(2022年)3月から公共工事設計労務単価が引き上げられました(※)。今後も人件費は上がると考えられ、修繕積立金の値上げにつながることが予想されます。

 

※参照:国土交通省|令和4年3月から適用する公共工事設計労務単価について

初期の設定価格が低かった

初期の設定価格が低かった

初期の設定価格が低かった

新築マンションの販売を目的として、修繕積立金を安く設定することがあります。最初だけ安く設定して、あとから数倍に値上げするケースもあるので注意しましょう。

 

修繕積立金の初期費用が安いほど、あとからの値上げ率が高くなると考えられます。極端に安い場合は警戒が必要。相場を把握したうえで、長期修繕計画書を確認しておくことが重要です。

見直しによって将来の工事費が足りないと判明した

長期修繕計画の見直しによって、工事費の不足が判明して値上げするケースです。「マンション標準管理規約(※)」では、5年ごとに長期修繕計画をおこなうことを推奨しています。

 

長期修繕計画を立てたときの見積もりと、現在の見積もりに差がでれば見直しが必要です。計画になかった大規模改修や、人件費や建築部材の高騰があれば、値上がりは避けられないでしょう。

 

長期修繕計画に含まれないグレードアップ工事やバリアフリー工事によって、修繕積立金が値上げされることも考えられます。詳しい理由はマンション管理組合に確認してください。

 

※参照:国土交通省|マンション標準管理規約

修繕積立金の相場

修繕積立金の相場

修繕積立金の相場

修繕積立金の相場は以下の基準で確認できます。

 

・築年数別

・戸数別

・修繕積立金のガイドラインの相場

 

マンションの購入や修繕積立金の値上げの際にチェックしておきたい、相場を紹介しましょう。

築年数別

完成年度

平均修繕積立額(月額)

~1989年

12,154円

~1994年

12,760円

~1999年

13,447円

~2004年

12,649円

~2009年

12,386円

~2014年

9,846円

2015年~

6,928円

 
国土交通省の調査結果から、築年数が古いほど平均の修繕積立額が上がる傾向があることがわかります。築年数の経過によって、修繕積立金は高くなっていくと考えられるでしょう。

戸数別

総戸数規模

平均修繕積立額(月額)

21~30戸

12,144円

31~50戸

12,952円

51~75戸

10,581円

76~100戸

11,535円

101~150戸

10,775円

151~200戸

12,698円

201~300戸

12,883円

301~500戸

14,496円

501戸以上

13,719円

※参照:国土交通省|平成30年度マンション総合調査(管理組合向け調査の結果)

 

修繕積立金は入居者全員で負担するので、総戸数が少ないマンションのほうが費用負担は少ない傾向です。一方で150戸を超える総戸数が多い大規模なマンションは共有部分が多く、修繕積立金の平均は高くなります

修繕積立金のガイドラインの相場

修繕積立金のガイドラインの相場

修繕積立金のガイドラインの相場

以下の表を参考に修繕積立金の相場を計算すると、たとえば建築延床面積が5,000㎡以上~10,000㎡未満で、部屋の面積が60㎡の場合、252円×60㎡で15,120円(月額)が相場と考えられます。

 

地上階数/建築延床面積

平均値(㎡/月額)

20階未満

5,000㎡未満

335円

5,000㎡以上~10,000㎡未満

252円

10,000㎡以上~20,000㎡未満

271円

20,000 ㎡以上

255円

20階以上

338円

※参照:国土交通省|マンションの修繕積立金に関するガイドライン

 

また、20階未満のマンションは、建築延床面積が広いほど修繕積立金の費用負担が少ない傾向があります。20階以上の場合、外壁の修繕のために特殊な足場が必要だったり共用部分が広かったりするため、修繕積立金は高くなるでしょう。

鑑定士コメント

マンションの修繕積立金が値上がりするのを阻止できるのでしょうか?マンション所有者に特別な影響を及ぼす判断をする際には、総会を開催して多数決をとるのがルールです。管理組合の総会で反対多数なら、修繕積立金の値上がりを阻止できます。ただし、値上げは必要に迫られておこなわれるため、阻止することで修繕積立金不足に陥り、工事が見送りになれば資産価値の維持が難しくなり、結果的に区分所有者の損失に繋がる可能性があるでしょう。

修繕積立金が不足したときの対処法

修繕積立金が不足したときの対処法

修繕積立金が不足したときの対処法

値上げなどによって修繕積立金の支払いが難しくなった場合、まず管理会社や理事会に相談しましょう。支払えない理由や支払いできる目処など、詳しい事情を正直に伝えてください。

 

一時的な滞納であり支払いをする意思があると判断してもらえれば、支払い期日の延長や分割払いを受け入れてもらえる可能性があります。返済計画書を提出するというように、誠意を見せることが大事です。

 

修繕積立金の滞納を放置すると、区分所有を競売にかけられて追い出されるリスクがあります。しかし、無理な支払いを続ければ、家計が立ち行かなくなるケースもあるでしょう。もしも修繕積立金の支払いが難しいのであれば、早めに売却を検討してください。

 

修繕積立金が足りないケースについては、以下の記事でも紹介しています。値上がりで支払えなくなったときのことを想定して、あわせてチェックしておきましょう。

まとめ:修繕積立金は値上げになっても必ず払おう

まとめ:修繕積立金は値上げになっても必ず払おう

まとめ:修繕積立金は値上げになっても必ず払おう

マンションの維持・管理のために必要な修繕衝立金は、値上がりする可能性があります。急な値上がりに慌てないためにも、具体的な理由をチェックしておきましょう。

 

積立方式によって値上がりの傾向は違います。大規模な修繕の時期や費用を予定する長期修繕計画とあわせて、確認しておくことが大事です。築年数別や戸数別、修繕積立金ガイドラインにおける修繕積立金の相場も紹介したので、あわせて参考にしてください。

 

修繕積立金を滞納し続けると資産価値や住環境が低下したり、競売にかけられたりといったリスクがあります。値上げになっても必ず支払ってください。支払いが難しいときは、なるべく早く管理会社や理事会に相談しましょう。

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

本記事で学んだことをおさらいしよう!

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マンションの「修繕積立金」にみられる傾向として明らかに間違っているものは、次のうちどれですか?

答えは 1

「修繕積立金」は建物の劣化が進むにつれて見直され、変動することがあります。主に価格が上がることが予測されます。

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