住宅ローン控除で所得税や住民税の負担が軽減される！仕組みや手続きを解説

住宅ローン控除は住宅ローン減税とも呼ばれ、国民が無理なくニーズに合った住宅を取得できるよう制定された制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」であり、住宅の購入やリフォームで住宅ローンを借り入れている人が対象となります。

住宅ローン控除の内容は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が、最大13年にわたり原則所得税から控除される（※）というものです。一部住民税から控除される場合もありますが、詳細は後述します。

※参照：国土交通省

なお、住宅ローン控除については以下の記事でも詳しく解説しているので、あわせて参考にしてください。

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。住宅ローン控除を受けるときの条件は、新築住宅の取得・中古住宅の取得・増改築の場合で異なる箇所がある点に注意しましょう。

新築住宅を取得したときのおもな条件（※）は、以下のとおりです。

・住宅を取得後6ヵ月以内に入居し、引き続き居住している

・床面積が50平方メートル以上

・居住スペースが床面積の2分の1以上

・民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構を利用している

・住宅ローン等の返済期間が10年以上で分割して返済するもの

・控除を受ける方の合計所得金額が2,000万円以下

住宅ローン控除を受けるには、自身が実際に住んでいることが条件です。投資目的のマンションや土地のみの購入には適用されません。

床面積は登記簿上の数字が基準となります。不動産会社の契約書に記載された平米数とは異なる場合があるので、登記簿を確認する必要があります。マンションの場合、共有部分は床面積に含まれないので注意しましょう。

また、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅にかぎり、合計所得金額が1,000万円以下の場合は、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満でも対象となります。

住宅ローンの返済期間は10年以上であることが条件です。繰上げ返済などを行い返済期間が10年未満になると、控除の対象外となるため注意しましょう。

※参照：国税庁「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

中古住宅の場合、新築の条件に加えて以下の条件（※）を満たす必要があります。

・1982年（昭和57年）以降に建築された住宅である

・現行の耐震基準を満たしている

1981年12月31日以前に建てられた既存住宅は、築年数によって一定の耐震基準をクリアする必要があります。この場合、耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）などの取得が求められます。

※参照：国税庁「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 

リフォームの場合も住宅ローン控除を受けることが可能です。住宅ローン控除の対象となるリフォームは以下（※）のとおりです。

・大規模な修繕または模様替えの工事

・マンションでは区分所有する部分

・家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下などの工事

・耐震基準に適合させるための工事

・一定のバリアフリー改修工事

・一定の省エネ改修工事

上記の工事に該当する場合は、工事の費用を一括してまとめて申請できるかどうか検討を進めましょう。

特に新築住宅を取得した場合は、住宅の種類や居住年によっても細かい条件が決められています。自分がどの条件に該当するのか、注意して確認しましょう。

※参照：国税庁「増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

住宅ローン控除の内容は、2022年の税制改正によって一部変更されました。主な変更点は以下の2点です。

・住宅ローン控除期間や借入限度額

・住宅ローン控除を受けるための要件

それぞれの変更内容について、詳しく解説します。

住宅ローン控除が適用される期間・控除率・借入限度額についての変更点は、以下の3点です。

・控除期間が原則10年（特例で13年）から、新築住宅は原則13年・中古住宅は10年になった

・控除率が1.0％から0.7％に引き下げられた

・住宅ローンの借入限度額が住宅の種類・居住年によって細かく設定された

改正後の借入限度額・控除限度額・控除期間の詳細については以下の表を参考にしてください。

※横にスクロールできます。

※ 令和5年12月31日までに建築確認を受けたか、令和6年6月30日までに建築された住宅が対象。ただし、特例居住用家屋は令和5年12月31日までに建築確認を受けたもののみが対象。

なお、増改築の場合は令和4年から令和7年の間に住み始めた住宅であれば、住宅の種類に関わらず借入限度額2,000万円・控除期間10年で、控除限度額は14万円となります（※3）。

また、令和6年度にも税制改正が予定されており、変更される点は以下の2点です（※4）。

・子育て世帯・若者夫婦世帯が令和6年に入居する場合、令和4・5年入居の場合と同じ限度額とする

・合計所得金額1,000万円以下の人が新築住宅を取得した場合、床面積を40㎡以上50㎡未満とする要件について、建築確認の期限を令和6年12月31日までとする

上記の変更内容は、子育て世帯への支援のニーズが高まっていることや、住宅価格の高騰などを踏まえて盛り込まれた改正点です。令和6年4月に施行予定のため、今後住宅ローン控除を利用する人はチェックしておきましょう。

※1 参照：国税庁「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

※2 参照：国税庁「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 

※3 参照：国税庁「増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 

※4 参照：国土交通省

住宅ローン控除を受けるための要件の変更点は、主に築年数・床面積・年間合計所得金額の3点についてで、詳細は以下のとおりです（※）。

上記の要件変更は、緩和されたものがほとんどです。借入限度額や控除限度額などが新築住宅の種類によって細かく決められた一方で、対象となる住宅や利用者の幅は広がったといえます。

※参照：厚生労働省「住宅ローン減税の概要について（令和4年度税制改正後）」

住宅ローン控除を利用すると、原則として所得税から一定の金額が控除されるため、実質住宅ローンの返済額が安く済むのがメリットです。

また、所得税から住宅ローン控除の金額を引ききれなくても、住宅ローンの返済額を安くできる方法があります。住宅ローン控除で住宅ローンが安くなる理由について、詳しく解説します。

住宅ローン控除を受ける際、所得税の金額より住宅ローン控除の金額のほうが多ければ、所得税から全額を控除できません。しかしその場合は、翌年度の住民税から差し引くことができます。

住宅ローン控除額が所得税額を上回るケースをシミュレーションしてみましょう。以下のとおり条件を仮定します。

上記の条件を国税庁の表に当てはめると、以下の計算式で1年あたりの住宅ローン控除額が算出できます（※1）。

【3,920万円×0.7％＝27万4,400円】

次に、所得税額を計算しましょう。年収から差し引かれる各種控除を以下のとおり仮定し、まずは課税所得を算出します。

【年収450万円‐控除額合計157万円＝課税所得293万円】

国税庁によると、293万円の所得に対する所得税率は10％で控除額は9万7,500円のため、所得税額は以下のとおりです（※2）。

【293万円×10％‐9万7,500円＝19万5,500円】

先に算出した住宅ローン控除額27万4,400円は、所得税額19万5,500円から控除しきれません。したがって差額の7万8,900円は、条件を満たしていれば翌年度の住民税から控除されることになります。

※1 参照：国税庁「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

※2 参照：国税庁「所得税の税率」

住宅ローン控除を住民税から差し引けるときの条件は、以下の2つです。

・平成21年1月から令和4年12月31日までに入居している

・所得税の住宅ローン控除を受け、控除しきれなかった金額がある

また、住民税から差し引ける住宅ローン控除額には、住み始めた時期によって上限が設けられています。詳細は以下のとおりです（※）。

※1 住宅取得時の消費税率が8％か10％の場合のみ。それ以外は平成21年1月1日～平成26年3月31日入居の場合と同じ。

場合によっては、住宅ローン控除の全額を差し引けないこともある点に注意しましょう。

※参照：総務省

住宅ローン控除を受ける際、所得税と住民税では内容が異なるポイントがあります。注意すべき点は以下の2つです。

・所得税と住民税で税額控除の形が違う

・ふるさと納税の手続き方法で税額が変わる

それぞれの内容について、詳しく説明します。

住宅ローン控除は、所得税と住民税で控除の方法が異なります。具体的には以下のとおりです。

所得税からの控除では、一度控除される前の所得税額を納める必要があります。確定申告をすれば、申告から1カ月〜1カ月半（電子申請の場合は3週間）程度で、指定した口座に還付金が振り込まれるのが一般的です。

住民税からの控除の場合、すでに控除額が差し引かれた税額を納めるため、還付金はありません。それぞれの控除の方法を覚えておきましょう。

ふるさと納税は、自分の居住地以外の地域に寄付ができる制度です。寄付した金額のうち、自己負担額2,000円を超えた分が、所得税や住民税から控除されます（※）。また、地域特有の返礼品を受け取れるのもメリットです。

ふるさと納税の手続き方法は2つあり、それぞれ控除の方法が異なります。具体的な内容は以下のとおりです。

住宅ローン控除とふるさと納税の控除を併用すると、住宅ローン控除を満額受けられなくなる可能性があります。特に確定申告でふるさと納税の手続きをした場合、所得税からも一部控除される点には要注意です。

ふるさと納税の控除を受けて減った所得税額に対して、さらに住宅ローン控除を受けようとすると、所得税が少なく控除しきれないことになりかねません。

先述のとおり、所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額は、住民税から控除可能です。しかし、控除限度額を超えているとその分は差し引けません。

ふるさと納税と住宅ローン控除の併用を考えている場合は、総控除額・所得税額・住民税額のバランスを確認してから手続きするとよいでしょう。

実際に住宅ローン控除を受ける際は、以下の2点に留意しましょう。

・会社員でも初回は確定申告が必要

・住民税の住宅ローン控除は手続き不要

それぞれの内容について、詳しく解説します。

はじめて住宅ローン控除を受ける年は、住宅ローン控除を利用するすべての人が確定申告をする必要があります。通常は勤務先の年末調整で済む会社員も、例外ではありません。

確定申告の際は、取得した住宅に入居した翌年の2月16日から3月15日までに、税務署に必要書類を提出しましょう（※1）。必要書類は、特定のケースで必要なものも含めると以下の10点です（※2）。

1.確定申告書

2.本人確認書類の写し

3.源泉徴収票

4.住宅借入金等特別控除額の計算明細書

5.住宅ローンの年末残高等証明書

6.住宅の売買契約書の写し

7.住宅の登記事項証明書

8.土地の売買契約書の写しと登記事項証明書（土地の購入で住宅ローン控除を受ける場合）

9.補助金決定通知書など（補助金等を受けている場合）

10.贈与税の申告書等（住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合）

上記の1〜7は、住宅ローン控除をはじめて受けるすべての人が用意しなければならない書類です。確定申告書は国税庁のホームページでダウンロードもできるため、早めに確認しておきましょう。

※1 参照：国税庁「確定申告を忘れたとき」

※2 参照：国税庁「マイホームを持ったとき」

住宅ローン控除を住民税で受ける場合は、特別な手続きは必要ありません。確定申告や年末調整を行った時点で、その情報は自分の住む市区町村に報告されるためです。

市区町村は、住民税の住宅ローン控除を受ける人を把握し、あらかじめ控除額が差し引かれた税額が記載された住民税決定通知書を送付します。通知書が届いたらすぐ中身を確認し、控除額に問題がないかや、納税期限などを確認するとよいでしょう。

住宅ローン控除は、住宅ローンを借り入れている人が、所得税や住民税から控除を受けられる制度です。住民税からの控除は、所得税から全額控除できない場合にのみ受けられます。

住民税に対して住宅ローン控除を受ける際は、取得した住宅への入居時期によって、控除率や控除限度額が決められている点に注意が必要です。また、ふるさと納税と住宅ローン控除を併用する際は、全額控除できなくなるケースがあることも覚えておきましょう。

住宅ローン控除を受ける最初の年は、会社員を含むすべての人が確定申告を行う必要があります。必要書類や申告時期を確認して、忘れずに手続きを済ませましょう。