マンションの寿命はどれくらい？過ぎてしまった場合はどうなる？

すでにマンションに住んでいる人やこれからマンションに住もうと考えている人にとって、「マンションにいつまで住み続けられるか」が気になるはずです。

適切なメンテナンスが行われているマンションでは、100年以上住み続けられます。マンションの共用部分や外壁、配管などに対して、定期的な維持・修繕工事を行うことで寿命がより長くなります。

マンションの寿命といえば、建物の物理的な寿命のほかに資産価値としての寿命もあります。本記事では、物理的なマンションの寿命や法定法定耐用年数について解説します。マンションに住むうえの知識として、ぜひ押さえておきましょう。

法定耐用年数とは会計上、建物の資産価値がゼロになるまでの年数で、減価償却が計上できる期間を指します。耐用年数は、税金を計算するために国税庁が設定した年数です。

物件の構造別に、法定耐用年数は定められています。構造別に分けて、住宅用の耐用年数を以下の表にまとめているので、確認してください。

築年数の古いマンションを購入するときには、希望する住宅ローンが組めない可能性があるため注意してください。

築年数が古い場合、建物の存続リスクや担保評価額が低いことを考慮して、金融機関によってはローンに制限をかけます。 

新築マンション同様に住宅ローンは組めますが、長期の返済期間でのローンが組めなかったり、十分な金額を借り入れできなかったりします。

そもそも審査に通らない場合や、住宅ローン控除の対象外になる場合があるので、築年数の古いマンションを購入するときは気をつけてください。

マンションの寿命と法定耐用年数は、全く別のものです。 

耐用年数は「会計上でマンションの資産価値がゼロになるまでの年数」であり、耐用年数を超えても、問題なく住み続けられます。居住することだけを考えれば、耐用年数を気にする必要はありません。

マンションの寿命に大きく関わってくるのは、メンテナンス状況です。住む予定のマンションが適切に維持・管理や修繕が行われているかに注目しましょう。

国土交通省によると、鉄筋コンクリート造の住宅の平均寿命は推定で68年（※）です。これは固定資産台帳から消滅したデータをもとに、「区間残存率推計法」という計測方法を使って算出された年数です。 

地震のような災害の影響がない限りは、マンションが建ってから70年ほど住めると考えられます。 

過去に行われた研究によると、鉄筋コンクリートの建物の寿命は最長で120年、外装仕上工事によって150年まで延命すると判明（※）しています。（通常考えられる維持補修を加えた場合）

つまり、適切なメンテナンスがされていれば、100年以上住み続けることも可能です。

※ 参照：国土交通省

「居住するマンションが寿命を迎えたら、どうすればいいのか」と不安に思う人もいるでしょう。特に築年数の古いマンションに住んでいる場合は、いつ寿命を迎えるかわからないため、事前に備えておく必要があります。 

マンションが寿命を迎えた場合、選択肢は以下の3つです。

　　・不動産会社に売却する

　　・建て替えられる

　　・そのまま住み続ける

上記の3つの選択肢について以下で解説するので、「寿命が来たら自分はどうするのか」と考えながら読んでみてください。

1つ目は、不動産会社にマンションを売却して、得られた利益をマンションの区分所有者で分配することです。売却益を転居する費用にあてられるので、別の住居で新しく生活を始められます。

ただし、マンションを売却しても手元にあまり利益が残らない可能性が高いです。

一般的に、不動産会社は買い取ったマンションを一度解体し、新しくビルやマンションを建設します。建物の解体（取り壊し）費用は、元々マンションに住んでいた区分所有者が負担するため、売却益から差し引かれてしまいます。

2つ目の選択肢は、寿命を迎えたマンションを建て替えることです。新築のマンションに住めるため、建て替えてからは寿命を心配する必要はなくなります。

ただし、建て替えには高額な費用が発生するため、あまり現実的ではありません。 

建物の解体費と建築費をマンションの居住者で負担することになり、負担額は1戸あたり1,000万円を超えると言われています。さらに、仮住まいでの居住費や引越代がかかります。

全ての建物を建て替える場合、区分所有者の5分の4以上の賛成を得ることが条件です。高額な費用の支払い能力に加えて、仮住まいを探す労力が必要なので、反対する人は多いでしょう。(※）

※参照：建物の区分所有等に関する法律

マンションが寿命を迎えても住めなくなるわけないため、不具合があってもそのまま住み続ける場合もあります。

新築の時期から住んでいる方は、マンションが寿命を迎えた頃には高齢になっている可能性が高いです。

高齢になると、転居することに対して消極的になる傾向があります。新しい居住先を探すのは手間や労力がかかるため、寿命を迎えたマンションに住み続ける人がほとんどでしょう。

これからマンションに住む予定であれば、できるだけ寿命の長いマンションを見つけたいものです。ここでは、長く住み続けられるマンションを見つけるための5つのポイントを紹介します。

　　・十分な耐震基準があるかどうか

　　・管理が行き届いているかどうか

　　・立地の環境はよいか

　　・配管などのメンテナンスを行っているか

　　・大規模な修繕計画の予定はあるか

すべての条件を満たす物件を見つけるのは難しいため、できるかぎり上記のポイントを押さえたマンションを探しましょう。

建築基準法では、大地震にも耐えられるように耐震基準が設けられています。安全に住み続けるために、まずは建物の耐震基準をチェックしましょう。

耐震基準には、旧耐震基準と1981年6月に改正された新耐震基準があります。マンションを選ぶ際には、「新耐震基準」で作られているかどうかを確認してください。

それぞれの耐震基準は以下の基準で定められています。

　　・旧耐震基準：震度5〜6程度の揺れでも倒壊・崩壊しない

　　・新耐震基準：震度6〜7程度の揺れでも倒壊・崩壊しない

特に日本は地震の多い地域であるため、倒壊の危険を避けるためにも、新耐震基準で建築されたマンションを見つけましょう。

マンションと地震については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションの寿命に関わる重要な項目の1つが、マンションの管理状況です。いくら堅牢な鉄筋コンクリートを使った建物でも、定期的なメンテナンスが行われていなければ、劣化しやすくなります。

マンションの共用部分を見れば、管理が行き届いているかどうかを判断できます。以下の点に注目してみてください。

　　・エントランス・駐車場・ゴミ置き場などの共用部分の清掃状況

　　・金属部分は錆ついていないか

　　・割れたままのガラスや切れたままの照明はないか

管理状態が良くないなら、管理組合が活動しておらず管理会社に任せっきりになっているかもしれません。ずさんな管理体制では、マンションの機能や外観が維持できず、マンション自体の資産価値も落ちてしまいます。

マンションの掲示板から「マンションがどんな問題を抱えているか」「どんなルールを徹底させようとしているか」を把握できます。管理状況を確認できる材料の1つになるでしょう。

マンション内見時にチェックしたいポイントについては、以下の資料に詳しくまとめています。

マンションが立地している場所によって、災害のリスクは異なります。自然災害の影響を受けると建物が劣化しやすくなるため、できるだけ災害リスクの低い地域を選ぶことが重要です。

 ハザードマップポータルサイトから、地域の災害リスクを事前に調べておきましょう。ハザードマップでは、「洪水」「土砂災害」「高潮」「津波」といった自然災害リスクを把握できます。

マンションの立地環境にも目を向けましょう。周りに高い建物がないと、日差しや雨風の影響をまともに受けてしまい、劣化が進みやすいです。逆に、日当たりが悪いと、カビが発生しやすくなります。

また、海辺の近くは景観が良いというメリットがあるものの、潮風に含まれる塩分によって金属やコンクリートの腐食が進んでしまいます。

洪水ハザードマップについては、以下の記事で詳しく紹介しています。

配管の寿命は、マンションの寿命ほど長くなく25年〜35年で配管工事を行うのが一般的（※）です。築年数の古いマンションであれば、過去の配管工事が適切に行われているかをチェックしましょう。 

マンションの配管が劣化すると水漏れを起こしたり、濁った水が出たりと、不具合が出てきます。

適切な配管工事が行われるかどうかを知るために、マンションの構造にも目を向けてください。

二重床になっているマンションでは、配管を通しやすいため、問題なく配管工事を行えます。しかし、配管がコンクリートスラブに埋まっていると、配管が寿命を迎えたタイミングで交換・修理をすることが難しいです。

配管のメンテナンスをしやすいマンションの方が、トラブルに遭う可能性は低いでしょう。

※参照：国土交通省

コンクリート建築でも、長い間、日差しを浴びたり雨風にさらされることによって消耗してしまいます。長く住み続けるためには、劣化した部分を定期的に修繕し、マンションを維持することが大事です。

国土交通省も、長期修繕計画作成ガイドラインにもとづいた修繕計画を立てることを推奨しています。

外壁塗装や屋上の防水といった、10〜15年単位でマンションの大規模修繕の予定があるかを確認しましょう。修繕計画や過去の修繕記録がないマンションは、管理体制がずさんである可能性が高いです。

修繕のための費用は毎月、区分所有者から徴収し、一戸あたり平均1万円程度（※）積み立てます。適切な修繕積立金が徴収されているかを確認しておきましょう。

※参照：国土交通省

先ほど紹介した5つのポイントだけでは、住みたい物件がなかなか決められないかもしれません。そこで、長く住み続けるためのマンションを見つけられる便利な制度を紹介します。

新築マンションをお探しなら住宅性能表示、中古マンションをお探しなら安心R住宅マークの有無をチェックしてください。

ここで紹介する制度を利用すれば、一定の基準を満たしたマンションを見つけられます。安全性の高いマンションに住むために、判断材料の1つとして活用してください.

住宅性能表示制度は、専門的な知識がなくても住宅を簡単に比較できる制度です。国土交通大臣が定めた「評価方法基準」をもとに、第三者機関が住宅の性能を評価します。

性能表示基準は、10分野34項目から成り立っており「構造の安定」や「劣化の軽減」といった耐久性に関する項目を確認できます。

安全性の高いマンションかどうか判断するためには、「劣化対策等級」に注目してください。劣化対策等級では、等級が1から3までで記載されており、等級によって以下のように耐久性が定められています。（※）

・等級1：建築基準法が定めている対策がされている

・等級2：大規模な改修工事なしで、通常想定される条件で2世代（50～60年）まで使えるよう対策されている

・等級3：大規模な改修工事なしで、通常想定される条件で3世代（75～90年）まで使えるよう対策されている

等級3の基準を満たしたマンションであれば、より長く住み続けられるでしょう。

※参照：国土交通省

中古マンションを選ぶ際には、設備の老朽化や耐震性が気になります。

安全性の高いマンションを探すなら「安心R住宅マーク」の有無を確認してください。一定の基準を満たし、建築士による建物調査（インスペクション）を実施した物件には、安心R住宅マークがつきます。

安心Rマークの主な基準は、以下の通り（※）です。

　　・新耐震基準で建設されている

　　・構造上の不具合や雨漏りが認められない

　　・一定の基準に合ったリフォームを実施している

　　・現状の写真を提供している

　　・住宅性能や設計図などの情報の有無が確認できる

安心R住宅マークがあれば、一定の安全性が保証されたマンションと言えるでしょう。ただし、基準の満たしているマンションすべてに、安心R住宅マークがついているわけではありません。あくまで参考程度にチェックしましょう。

※参照：国土交通省

マンションの平均寿命は68年で、メンテナンス次第では100年以上持ちます。

長持ちするマンションを見極めるには、新耐震基準で設計されているかや管理体制や立地環境に注目します。

また、過去の配管工事の記録や、大規模修繕計画の予定の有無も確認すべき項目です。より安全なマンションを選ぶために、住宅性能表示や安心Rマークといった制度も参考にしてください。