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2022.08.24

低層マンションとは?新築・中古別に選び方や購入方法を徹底解説

低層マンションとは?新築・中古別に選び方や購入方法を徹底解説

高級マンションの1つとして知られる低層マンション。時にはタワーマンションよりハイステータスな住居として注目されることもあります。

「低層マンションとはどういうマンションのこと?」
「どうやって選べば良いのだろう?」
などとお悩みの人もいることでしょう。この記事では、低層マンションの意味や選び方、新築/中古ごとの購入の仕方などを解説します。この記事を読めば、低層マンションへの理解が深まり、賢く住居選びができるようになります。ぜひ最後までご覧ください。

低層マンションとは?

低層マンションとは?

低層マンションとは?

低層マンションは高級マンションの1つで、以下の特徴を持つマンションを指します。

・第1種低層住居専用地域にある

・建物の高さが10~12m以内である

・階層は3階建までで、総戸数が少ない

・敷地面積が大きく緑が多い

・外装は高グレードで品格がある

都市計画法では、住宅地や工業地域などの土地を13種類に区分しています。その中でも最も厳しい規制がかけられ、住民の暮らしに配慮されている土地が第1種低層住居専用地域です。そのため、低層マンションがある地域は閑静な住宅街であることが多く、落ち着いた住環境であることが多いでしょう。

 

法規制により建物の高さが10〜12mに制限されているため、階層は3階建てまでの建物が多いです。一般的には、3階建までのマンションを低層マンションと称し、中層と高層マンションと区別しています。

 

鑑定士コメント

低層マンションは、都市計画により閑静な住宅街で、ゆったりとした建物の配置となり植栽も多い傾向があります。日照・通風に優れ、窓から緑が見えるなど自然を身近に感じることが出来ます。こうした住環境に居心地の良さを感じる方は、低層マンションが向いています。

また、タワーマンションに比べ総戸数が少ないので、エレベーターが中々来ないといったこともありませんし、地震など災害時にEVが止まったりしてもタワーマンションほど生活に支障がないでしょう。こうした有事の安心感を重視される方も向いています。

低層マンションの選び方4選

低層マンションの選び方4選

低層マンションの選び方4選

住環境が良い低層マンションを選ぶ際、「何を気を付けたらいいのだろう?」と気になる方もいるでしょう。以下では、低層マンションの選び方を4つ紹介します。

・安全性をチェックする

・住みやすさをチェックする

・耐久性と立地をチェックする

・資産性をチェックする

それぞれ詳しく解説します。

①安全性をチェックする

住居を選ぶ際は、以下3つの観点から建物の安全性をチェックしましょう。

・地震への安全性

・火災や水害への安心性

・防犯対策

自然災害が多い日本において、マンションの立地は重要なポイントです。地震や地盤沈下だけでなく、洪水や台風などにも備える必要があります。建物が基準を満たした工法で造られているかを確認するために、設計や施行を行った会社を事前に調べることも大切です。

 

防犯やセキュリティといった、人的被害に対する安全性も重要でしょう。オートロックやコンシェルジュの有無など、マンション自体の防犯対策は要チェックです。地域の防犯対策が機能しているのかも、チェックすべきポイントです。

②住みやすさをチェックする

建物が安全かどうかだけでなく、住みやすさもチェックしておくべきです。具体的には、以下3つのポイントを確認しましょう。

・建物の設計や設備の良し悪し

・眺望や気候の快適性

・遮音性

ゴミ捨て場や駐車場など、日常的に使う設備は要チェックです。子供や高齢者と同居する場合は、バリアフリーに対応しているかも重要です。エントランスの明るさや、空調の温度が適切かどうかはマンションの第一印象を左右します。

 

また、遮音性は快適な生活には欠かせません。幹線道路が近くにあるかどうか、壁や窓は遮音性の高い材質を使っているかをチェックしましょう。

③耐久性と立地をチェックする

③耐久性と立地をチェックする

③耐久性と立地をチェックする

耐久性とは、建物がどれだけ長く使えるかのことです。具体的には、以下の3つをチェックしましょう。

・建物の外観を劣化させる要因

・建物の構造を劣化させる自然災害の有無

・世帯数や人口の流動性

湾岸に近いマンションは海風や日差しの影響を受けやすく、外壁などの劣化が早い可能性があります。洪水の有無や地盤の固さにも注意が必要です。マンションは一戸建てよりも頑丈ですが、実は自然災害のたびに建物の内部構造が劣化します。

 

マンションの立地もチェックしましょう。過去にファミリー層が多かったが、現在は高齢者層が多いなど、人口比率に大きな移り変わりがある地域は要注意です。マンションが現在のニーズに合っていない可能性があり、社会的な耐久性を損なう原因になります。

④資産性をチェックする

資産性とは、長い年月が経っても建物の資産価値を維持できるかどうかのことです。資産性をチェックするには、以下の3つに注目しましょう。

・建物や立地の品格(グレード)

・駅近など立地の人気

・街が管理、整備されているか

資産性とは、①〜③を総合的に評価したものです。すべての条件を満たしたマンションは、資産性が高い建物と言えるでしょう。

 

また、マンションの資産性を測る指標に、「リセールバリュー(価格維持率)」があります。マンションが10年後にどれだけの価格で売れたかを表す指標です。RV100%の物件は、買い値以上で売却できたことを表します。リセールバリューから人気のエリアを調べたい場合は、「人気エリアの探し方 リセールバリューからわかるHOTな駅」をご覧ください。

新築の低層マンションの買い方と購入費用

新築の低層マンションの買い方と購入費用

新築の低層マンションの買い方と購入費用

低層マンションの選び方がわかったものの、具体的にどのように購入を進めていくのか気になる人もいるでしょう。以下では、新築と中古に分けて、低層マンションを買うまでの流れと購入時の諸費用を解説します。まずは、新築のマンションを購入する場合の手順や費用を紹介します。

買うまでの流れ

新築の低層マンションを買うまでの流れは、以下の7ステップです。

1.情報収集

2.購入申し込み

3.住宅ローンの事前審査

4.重要事項説明

5.売買契約

6.住宅ローン申し込み(本審査)

7.引き渡し、居住開始(ローン支払いスタート)

新築マンションを購入する際は、完成する前に分譲を開始するのが一般的です。そのため、基本的には実際に住む部屋ではなく、モデルルームを見て購入するかどうかを判断します。人気の高いマンションの場合は、入居者を抽選で決めることもあるでしょう。

 

マンションが完成し、分譲会社から物件の引き渡しが行われた時点で、ローンの支払いが始まります。ただし、物件によっては、購入申し込み時に申込証拠金が必要な場合があります。売買契約時には、建物全体の代金の一部に当たる手付金を支払うため、自己資金か別のローンで必要な金額を準備しましょう。

 

購入時の諸費用

物件そのものの価格は、物件によってさまざまです。ここでは、物件の価格以外にかかる諸費用を解説します。以下の表にまとめたので、ご覧ください。

名目

内容

売買契約書に添付する印紙税

1,000万円超5,000万円以下:1万円

5,000万円超1億円以下:3万円

登録免許税

登記費用など

登録免許税+司法書士手数料

土地:固定資産税評価額×2.0%+司法書士手数料

建物:固定資産税評価額×2.0%+司法書士手数料

抵当権の設定:借入額×0.4%+司法書士手数料

住宅ローン申し込み費用

金銭消費貸借契約書に添付する印紙税

融資手数料

保証料

火災保険料

地震保険料

団体信用生命保険料

その他

印鑑登録証明書など役所や銀行に支払う手数料(数百円)

修繕積立基金など

これらの諸費用の目安は、物件自体の価格の3〜7%と言われています。

中古の低層マンションの買い方と購入費用

中古の低層マンションの買い方と購入費用

中古の低層マンションの買い方と購入費用

ここでは、中古の低層マンションを買うまでの流れと購入時の諸費用を解説します。新築マンションとは購入手順が異なるので、中古マンションを検討中の人は必見です。

買うまでの流れ

中古で低層マンションを買う場合の流れは、以下の9ステップです。

1.情報収集

2.不動産仲介業者に相談

3.内覧

4.購入申し込み

5.重要事項説明

6.売買契約締結

7.ローン事前審査

8.ローン審査(本審査)

9.決済、引き渡し

新築マンションの購入時には分譲会社に依頼しますが、中古マンションの場合は不動産仲介業者を訪ねることになります。その際、不動産仲介会社と媒介契約を結びます。媒介契約にはいくつか種類がありますが、複数の仲介会社と契約できる一般媒介契約が主流です。一般媒介契約を結ぶことで、複数の仲介業者を比較検討できます。

 

現在では、インターネットを活用した情報収集も普及しています。不動産ポータルサイトには多くの物件情報が集まっており、必要な情報を検索できることがメリットです。地図や口コミなども掲載されているため、積極的に活用しましょう。

 

購入時の諸費用

中古の低層マンションを購入する際の、物件自体の価格以外の諸費用を以下の表にまとめたので、ご覧ください。

名目

内容

仲介手数料

売買価格×3%+6万円(売買価格が400万円以上)

売買契約書に添付する印紙税

5,000万円超1億円以下:3万円

登記費用(売買による所有権移転の場合)

司法書士手数料+登録免許税

土地/固定資産税評価額×2%

建物/固定資産税評価額×2%

抵当権の設定/借入額×0.4%

住宅ローン申し込み費用

金銭消費貸借契約書に添付する印紙税

融資手数料

保証料

火災保険料

地震保険料

団体信用生命保険料

その他

印鑑登録証明書など、役所や銀行に支払う手数料

売主との清算費

公租税課、管理費、修繕積立金等の清算

引き渡し日以降で日割り清算

仲介手数料や売主との間に発生する費用がかかることが、中古の低層マンションを購入するときの特徴です。

鑑定士コメント

自分がまっさらの状態で最初の居住者になりたい方や、最新の設備やセキュリティを重視する方は、新築がお勧めです。しかし新築は分譲から竣工まで1年~2年空くのが通常で、現物もCGやモデルでイメージするしかありません。

また、供給が限られ、立地等の選択肢も中古に比べて狭くなります。予算を抑えたい方、なるべく選択肢を広げて自分の希望に沿ったマンションを選びたい方、実物を見て安心したい方、室内はリフォームで十分という方は中古がお勧めです。

中古マンションの内覧時のチェックポイント3選

中古マンションの内覧時のチェックポイント3選

中古マンションの内覧時のチェックポイント3選

新築を購入するときと異なり、中古マンションを購入する際には実際に住む物件の内覧ができます。内覧時には、自分にぴったりの物件を選ぶためにチェックすべきポイントがあります。具体的には、以下の3つです。

・専有部分をチェック

・設備をチェック

・共用部分をチェック

それぞれ詳しく解説します。

専有部分をチェック

専有部分とは、マンションの中で自分が所有するスペースのことで、主に居住する部分が当てはまります。専有部分をチェックする際のポイントは、以下6つです。

・資料と現況の違い

・床の仕上げ

・壁や天井の仕上げ

・収納部や建具

・開口部分(玄関ドア、窓、サッシ)

・バルコニー

バルコニーや専用庭は専有部分ではなく共用部分ですが、管理規約により専有部分に付属し独占的に利用できるスペースです。合わせてチェックしましょう。間取り図などの資料は、簡略化して作成されていることも多いです。劣化の具合も資料だけではわかりづらいため、大まかに確認しましょう。また、上記で挙げた床などの箇所は、生活の中でダメージを受けやすい箇所です。内覧時には、補修の必要性を確認しておくことがおすすめです。

 

専有部分はチェックするポイントが多い上、内覧の時間は限られています。あらかじめ、重点的にチェックする箇所を決めてから臨むと良いでしょう。

 

設備をチェック

専有部分の中でも、特にチェックしておくべき設備は以下の9ヶ所です。

・キッチン

・浴室

・洗面所

・トイレ

・空調設備

・電気設備

・情報端末

・防災、防犯設備

・メーターボックス、給湯器

水回りについては、実際に水を流して状況を確認しましょう。メーカーや品番のチェックも重要です。空調設備など電気系に関わる設備は交換出費が高いため、特に注意が必要です。故障すると発火のリスクもあります。また、給湯器の寿命は10年程度です。マンションが築8年以上の場合は、交換の必要性や費用を考えなければなりません。

 

どれも快適な生活と密接にかかわり、劣化が発生しやすい設備なので、可能な限りチェックしておきましょう。

共用部分をチェック

共用部分をチェック

共用部分をチェック

専有部分だけでなく、共用部分もチェックしましょう。共用部分の質は、生活全体の安心と安全にかかわるからです。共用部分でチェックしておくべき項目は以下の5つです。

・エントランス

・共用廊下、階段

・共用施設

・敷地周辺

・駐車場、駐輪場、ゴミ置き場

ネット通販を利用する機会が増えている現在、防犯対策は重要です。防犯カメラや24時間セキュリティシステム、監視カメラなどをチェックしましょう。また、子供や高齢者と同居する場合はバリアフリーに対応しているかの確認も重要です。

 

敷地周辺や駐車場などは、時間がなければ必ずしも内覧の日にチェックする必要はありません。外からでも確認できるので、後日ゆっくりと見て回るのもおすすめです。

 

まとめ:低層マンションは資産価値を見極めて購入しよう

まとめ:低層マンションは資産価値を見極めて購入しよう

まとめ:低層マンションは資産価値を見極めて購入しよう

低層マンションは閑静な住宅街にあることが多いことが特徴です。自然に囲まれて落ち着いた暮らしをしたいと考える方に向いていると言えます。

 

低層マンションを購入する際は、特に資産価値を見極めることが重要です。購入の流れや費用などの全体像を把握しておくと、入居までのイメージが湧き、適切な準備ができるようになります。事前に必要な知識を身につけておき、自分にぴったりのマンションを選びましょう。

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

本記事で学んだことをおさらいしよう!

簡易テスト

第1問

内覧時のチェックについて、間違っている説明はつぎのうちどれか。

答えは 3

共用廊下の幅は、エアコンの室外機を除いて一定幅を確保する必要があります。片側廊下の場合は1200㎜、両側に住戸がある中廊下の場合は1600㎜です。

1 問 / 2

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