マンションの管理組合とは？役員の役割やよくあるトラブルも紹介

マンション管理組合は、入居者の住環境やマンションの資産価値を守るために活動する団体です。組合員はマンションの購入者で構成されています。法律上、管理組合には分譲マンションを購入したすべての人が組合員として加入せねばなりません。

マンションの管理組合の役割は、敷地や建物の整備から管理規約の作成等までさまざまです。住みやすい環境づくりと、マンションの資産価値を守るために必要な管理は、すべて管理組合が担います。

主体となって管理組合を運営するのは、組合員の中から選出された代表者で構成される理事会です。理事会の役職には理事長や会計担当理事、監事などがあり、定期的に設備の管理について話し合いを行います。

マンションの管理組合が担っている主な役割は、以下の3つです。

　・敷地や建物を管理する

　・管理費・積立金を管理する

　・管理規約を作成する

それぞれ詳しく解説します。

マンションの管理組合は、敷地や建物の管理を行います。国土交通省が作成した「マンション管理標準規約」では、敷地と建物の管理について以下のように定められています。

　・管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理

　・マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務

　・敷地及び共用部分等の変更及び運営

　・組合管理部分の修繕

敷地や建物の整備から修繕、清掃まで管理組合の役割は多岐にわたることがわかるでしょう。

管理費・積立金を管理することも、管理組合の役割です。マンションの修繕や設備投資のための費用も、管理組合が管理せねばなりません。

国土交通省の「マンション管理標準規約」では、管理費・積立金の管理について以下のように定められています。

　・修繕積立金の運用

　・管理組合の消滅時における残余財産の清算

組合員から徴収した費用は、理事会が中心となって話し合い、運用方法を決めます。

管理規約の作成も、管理組合の役割です。管理規約とは、国土交通省の「マンション管理標準規約」を基にした、マンション内で適用されるルールです。法律を基にマンションの現状を加味し、管理組合が作成します。

マンション管理規約で主に定められている事項は、主に以下の3つです。

　１．共用部分の範囲や使用方法

　２．管理組合の運営方法

　３．災害時の対応

管理規約は自由に決められるものではなく、法律に基づいて作成する必要があります。管理規約があることで、マンション内の秩序が保たれています。

マンションの管理組合が存在する主なメリットには、以下の3つがあります。

　１．マンションで快適に住める

　２．マンションの資産価値が安定する

　３．所有者同士のトラブルを抑えられる

安心してマンションに住むためにも、管理組合に加入するメリットを知りましょう。それぞれ詳しく解説します。

管理組合があると、マンションに快適に住めるでしょう。マンションは一軒家と違い、多くの人が住んでいます。生活スペースは区切られていますが、通路やエントランスなど共用スペースがあるため、管理する人が必要です。

管理する人がいない場合、住民が好きなように振る舞い、他の住民が迷惑する可能性があります。

管理組合が管理すれば、共用スペースの使用方法・清掃の共通ルールができるため、快適に生活できます。

管理組合があることで、マンションの資産価値の安定につながります。マンションの資産価値を守るには、定期的なメンテナンスと必要に応じた修繕が必要です。

管理組合の役割の一つに、建物のメンテナンスや修繕があります。個人で建物全体の資産価値を守っていくことは、簡単ではありません。

管理組合があることで、自分の資産の価値を守ることもできます。

住民同士のトラブルの仲裁をするのが、管理組合です。共通ルールである管理規約があったとしても、さまざまな人が住んでいるマンションでは、トラブルが発生することはあるでしょう。

トラブルが起きた際は、管理組合が中立の立場で仲裁すれば、解決できたり事態の悪化を防げたりします。

また、マンションの建て替えや大規模な修繕の是非を問う場面では、住民同士の意見がぶつかることもあるでしょう。そんなときは、管理組合、特に理事会を中心に多数決のような民主主義的な合意形成を図ります。

管理組合の役員になった時に知っておくべき事項は、以下の3つです。

　１．役職ごとに立ち回りが変わる

　２．理事長に選ばれても断ることは可能

　３．役員になっても報酬は得られない

管理組合は住人で構成される以上、自分が役員に選ばれる可能性はあります。いざ役員になったときに知っておくべき内容を把握しましょう。

管理組合の役員は、役職ごとに立ち回りが変わります。役職ごとの主な職務内容は、下記の通りです。

役職それぞれに役割が設定されており、役員は任された業務をまっとうせねばなりません。

認識しておくべき点は、あくまでも役員は管理組合の代表であり、決議には組合員の合意が必要なことです。役員になれば自分の好きなように規則を決められない点には、気を付けましょう。

管理組合の理事長に選ばれても、断ることはできます。しかし、基本的には引き受けるべきでしょう。

役員を決める際は、公平性を担保するために輪番制度を採用しているマンションが多い傾向にあります。管理組合の公平性・公正性を保つためにも、できる限り引き受けてください。体調不良といったやむをえない理由がある場合には、事情を説明するとスムーズに辞退できるでしょう。

役員になればいずれ理事長も回ってくるもの。自分がマンション管理組合の理事長になったら、どんな役割を担うのかは事前に確認しましょう。

多くの場合、管理組合の役員になっても報酬は得られません。役員は輪番制で回ってくるため、基本的には納得の上、無報酬で活動します。

しかし、役員に報酬を支払うかどうかは、マンションごとに管理組合の規約で定められます。理事会で組合員の合意を得られれば、報酬を受け取りながら役員を担うことは可能です。

少数ではありますが、実際には役員報酬を設けている管理組合もあります。

マンションの管理組合でよくあるトラブルと、解決策を紹介します。管理組合でよくあるトラブルは、以下の3つです。

　１．理事会が役目を果たさず住環境が悪化している

　２．役員の仲が悪く理事会で議論が進まない

　３．居住者同士のトラブルを管理組合が解決しない

マンションを良くするための管理組合が、トラブルを起こしては本末転倒です。それぞれ詳しく解説します。

理事会が役目を果たさずトラブルになるケースです。管理組合の役員に選出されたら、責任をもって役割を果たす義務があります。組合の運営を行う理事会が決められた業務を行わないと、住環境が悪化してしまうでしょう。

理事会が役目を果たさない場合は、組合員が理事を解任できます。区分所有法にも、総会の決議を経て理事の解任ができることが規定されています。

理事会だけでなく、組合員全員で住みやすい環境を作る姿勢が大切です。

役員の仲が悪く、理事会で議論が進まないケースもあります。理事会では、マンションに対するさまざまな決議を行わねばなりません。自分たちの生活環境に直接影響を与える決定なので、議論が白熱し口論になるケースも考えられます。

その際は、理事長を中心に他の役員が仲裁に入り議論を進めてください。それでも議論に支障が出る場合は、当事者の解任を考える必要もあるでしょう。

居住者同士のトラブルを放置してしまい、深刻な状況に陥るケースもあります。居住者同士のトラブルを解決に導くことも、管理組合の役割です。代表的な居住者トラブルは、以下の3つです。

　１．ペットトラブル

　２．騒音トラブル

　３．駐車・駐輪トラブル

さまざまな居住者がいるマンションでは、時に対応しきれない案件も出るでしょう。その場合は、管理会社に仲裁に入ってもらうことも一つの手です。

マンションの共用スペースの使用方法や維持については、管理組合ごとに違いが出やすいです。管理組合が自分に合っているか見分ける際には、以下のポイントを確認しましょう。

　・オートロックや監視カメラの有無

　・バリアフリー対応について

　・自転車、バイクが放置されていないか

　・植栽、雑草、落ち葉の確認

　・玄関以外の侵入経路の防犯カメラの設置

管理規約の変更には、区分所有者数および議決権の各4分の3以上の多数決によって決議する必要があります。そのため、管理規約に個人として許容できない項目があったとしても、変更のハードルは高いといえるでしょう。

管理組合を確認の上、自分のライフスタイルに最適なマンションを選択する方が、トラブルを回避しやすいと言えます。

マンションの管理組合は、入居者の住環境やマンションの資産価値を守るために活動する団体です。マンション所有者は、必ず組合員にならねばならないと法律で定められています。

マンションの管理組合があることで、住環境を整え資産価値を守り、トラブルを減らすメリットがあります。役員も輪番制で回ってくるケースが多いため、自分たちが住みやすい環境を整えるために組合員全員で協力せねばなりません。

この記事を参考に、自分に合う管理組合のあるマンションを探してみてください。

参考文献・サイト

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 実践編