マンションの管理組合とは何か、2点について分けて解説します。

・マンションの住環境や資産価値を守るための組織

・マンション管理組合は区分所有者である限り加入する義務がある

マンションの管理組合とは、入居者が安全で快適に住める住環境を整えたり、マンションの資産価値を維持したりするうえで重要な組織です。

マンションは、区分所有者が所有する「専有部分」と、外壁やエントランスなど区分所有者の全員で共有する「共用部分」の2つに分かれています。管理組合は、このうち共用部分を「管理規約」というルールに沿って維持・管理する役割を担います。

管理組合の活動は多岐にわたりますが、大きく分けると「生活環境（空間）の維持・向上」と「活動資金の維持・向上」の2つです。具体的な業務内容は、後ほどくわしく解説します。

築年数が経っても快適で魅力的であり続けるためには、しっかりとした管理が欠かせません。

では、管理組合の活動は、実際にどのような形でマンションの価値に影響するのでしょうか。17,000棟以上のマンションを見てきた今村氏に聞きました。 

マンションの管理組合は、区分所有者の意思で加入・不加入を選べる団体ではありません。

「役員が回ってくるのは避けたい」「関わる時間がないので入りたくない」と考えていても、区分所有者である限り、組合員として加入することになります。

区分所有法第3条では、区分所有者は全員で建物や敷地、附属施設の管理を行うための団体を構成すると定められています※。

分譲マンションの一室を購入して区分所有者になった時点で、申込みなどの手続きを経ることなく、自動的に管理組合の一員となる仕組みです。

加入が任意である自治会や町内会とは、この点が大きく異なります。マンションの共用部分は区分所有者全員の共有財産であり、その維持・管理を全員で担う前提があるためです。

※参照：e-Gov 法令検索「建物の区分所有等に関する法律」

「マンション管理組合には入らなくてはいけないの？」「脱退はできないの？」と考えている人は、以下の記事もあわせてご覧ください。

管理組合の業務は、共用部分の維持・管理から総会の運営まで幅広く及びます。

国土交通省の「マンション標準管理規約」に具体的な内容が示されており、細かく分けると以下のとおりです。

※参照：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」

このほか、消防法にもとづき防火管理者を選任し、消防計画の作成や避難訓練の実施などを行うことが定められています。

共同住宅のみの建物では、原則として収容人員50人以上で選任が必要です。店舗などを併設する場合は要件が異なります※。

※参照：消防庁「消防法令における主な規制の概要」

こうした業務のなかでも、区分所有者の意見が分かれやすいのが、費用や設備の扱いに関わる判断です。

管理組合の運営を支援してきた今村氏に、合意形成の難しさについて聞きました。

見直しは負担が増える側面ばかりが注目されがちですが、修繕や改修は衛生面や設備の機能、安全性を保つためにも必要です。

提案の背景にどのような必要性があるのかを確認したうえで判断することが大切です。

管理組合は、以下の構造で成り立っています。

・意思決定を担う「総会」

・日常の運営を担う「理事会」

・業務を受託する「管理会社」

ここで紹介するのは理事会を置く一般的な運営方式です。外部の専門家が役員に就任する方式や、理事会を置かずに専門家が管理者となる外部管理者方式を採用しているマンションもあります。

総会は、総組合員で構成される管理組合の最高意思決定機関です。

予算や決算、役員の選任、管理費や修繕積立金の額、大規模修繕の実施といった重要事項は、総会の決議を経て決まります。

総会には、次の2種類があります。

決議には、内容に応じて必要な賛成の割合が異なります。

標準管理規約では、通常の議案は出席組合員の議決権の過半数で決まり、規約の変更など特に慎重を期すべき事項にはより厳しい要件が設けられています。

ただし、標準管理規約はあくまでひな型です。実際の手続きでは、区分所有法と、法令に適合した各マンションの管理規約を確認する必要があります。

なお、2026年4月1日に施行された改正区分所有法により、総会の定足数や決議要件は見直されました。これを受けて標準管理規約も改正されているため、自分のマンションの規約が改正内容に対応しているかを確認しておくとよいでしょう。

なお、招集手続きの時期によっては経過措置が適用される場合があります。

総会で議決権を持つのは組合員、つまり区分所有者です。この点について、不動産鑑定士の石川氏は次のように述べています。

理事会とは、総会で決まった方針にもとづいて日常の運営を進める組織です。

理事長・副理事長・会計担当理事などの理事で構成され、管理会社との連絡調整や、総会に提出する議案の作成などを担います。

理事会は、管理規約や総会の決議で定められた権限の範囲で業務を進めます。規約の変更など、総会の決議事項とされているものは総会に諮る必要があります。

役員の具体的な職務内容や選び方、任期については、のちほど詳しく解説します。

管理組合はマンションの管理方針や委託する業務を決める側、管理会社はその業務を受託する側という関係です。

マンション管理組合と管理会社の違いは以下のとおりです。

管理会社に業務を委託していても、管理の主体は管理組合です。管理組合として特に把握しておきたい点を今村氏に聞きました。

管理組合の理事会の業務について、以下の項目に分けて具体的に解説します。

・管理業務を実際に行うのが理事会役員の役割

・理事会の活動頻度は月に1回～数か月に1回のペース

・理事会役員は簡単には断ることはできない

管理組合の業務を実際に行うのは、理事会役員に選ばれた区分所有者です。理事は管理組合の業務を執行し、監事はその業務や財産の状況を監査します。

ここでは、理事会を構成する理事の各役職に加えて、監事の役割も紹介します。 

役員の種類や人数は、各マンションの管理規約で定めます。

理事会の中でも運営の方向性に影響しやすいのが理事長の存在です。今村氏に、理事会を運営する役員の印象について聞きました。

また、役員を経験することは負担でもありますが、得られるものもあります。

管理会社での経験と、現在の調査の経験の両方を踏まえた管理組合の見方についても聞きました。

理事会の役職ごとの仕事内容や、マンションの規模・築年数による違いについては、以下の記事でくわしく解説しています。 

理事会の開催ペースは、月1回から数か月に1回が一般的です。

法律上の決まりはなく、国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、月1回程度が35.7%、2か月に1回程度が27.3%でした※。1回あたりの所要時間や開催方法も管理組合によって異なり、オンラインで開催する例もあります。

年間の活動をならすと、おおよそ次のようなペースになります。

活動量が増えやすいのは、定期総会の前後です。議案書の準備や、総会で決まった事項の書類手続きがこの時期に集中します。理事長の場合は、理事会以外にも管理会社からの連絡や住民からの相談への対応が入ることがあります。

なお、管理業務の多くを委託しているマンションでは、役員に選ばれたからといって毎日業務に追われるわけではありません。一方、自主管理のマンションでは、自分たちで対応する範囲が広がる分、活動の頻度も高くなる傾向があります。

活動頻度は管理組合ごとに異なるため、気になる場合は管理規約や過去の議事録で確認しておくとよいでしょう。

※参照：国土交通省「令和５年度マンション総合調査結果」

理事会役員は、特別な事情がなければ断ることは難しいです。多くのマンションでは全戸持ち回りの輪番制が採用されており、長く住み続ける限り、一定の周期で順番が回ってくるためです。

任期は「1年」「2年」などと管理規約で定められています。

辞退を申し出ること自体が禁じられているわけではありません。実際にどこまで通用するのか、今村氏に聞きました。

高齢で理事会への出席が難しい場合や、病気・介護といった健康上の事情がある場合は、辞退が認められることもあります。やむを得ない事情がある場合は、その旨をきちんと伝えましょう。

なお、辞退の取り扱いは管理組合ごとに異なり、管理規約や細則に定めを置いている場合もあります。自分のマンションの規約を確認しておくと安心です。

さらに、近年は役員の担い手をどう確保するかが多くの管理組合で課題になっています。 担い手が減れば、残った人の負担が増加します。

役員の候補者を組合員以外にも広げる、総会で規約を改正して理事の定数を見直すなど、続けられる体制を整えることも管理組合の課題のひとつといえるでしょう。

役員の候補者の選び方には、主に「輪番制」「立候補制」「推薦制」の3種類があります。選任方法の詳細は以下のとおりです。

どの方式を採用するかは管理規約や細則などで定められており、複数の方式を組み合わせているマンションも少なくありません。

いずれの方式でも、選任は総会の決議を経て行われます。旧理事会が次期役員の候補者を立て、総会で理事と監事を選任し、そのうえで理事長や副理事長などの役職を理事会で決めるという流れが一般的です。話し合いでまとまらない場合、くじ引きで決めるケースもあります。

それぞれの方式にどのような向き・不向きがあるのか、不動産鑑定士の石川氏の見解を紹介します。

マンションを良くするための管理組合ですが、運営の過程でトラブルが起きることもあります。

「令和5年度マンション総合調査」によると、過去1年間に何らかのトラブルがあったと回答した管理組合は8割を超えました※。

以下は、実際に起きているトラブルを種類別に整理したものです。

※出典：国土交通省

最も多いのは、居住者間のマナーをめぐるトラブルです。なかでも生活音は、どこからが騒音にあたるかの判断が人によって異なるため、こじれやすい傾向があります。

管理組合としては、まず個人を特定しない形で掲示や配布物によって注意喚起を行い、改善が見られない場合に管理会社から連絡してもらう、それでも解決しなければ理事会が管理会社とともに対話の場を持つ、という段階を踏むのが基本です。

また、管理組合そのものの運営がうまくいかなくなることもあります。理事会が決められた業務を行わなければ住環境は悪化しますし、役員同士の意見が対立して議論が進まなくなることもあるでしょう。

理事会が役割を果たしていない場合、組合員は総会の決議によって理事を解任できますが、まずは理事会に意見を届けたり、総会で質問したりするところから始めるのが現実的です。

理事会のなかでの対立や、同じ人が長く理事長を務めていることについて、今村氏の見解を聞きました。

居住者同士のトラブルでは、管理組合が中立の立場で間に入ることで、解決に向かうこともあります。

当事者間や組合だけでの解決が難しい場合は、マンション管理士や弁護士といった外部の専門家に相談する方法もあります。

具体的な事例や対処の流れ、相談できる外部窓口については、以下の記事でくわしく解説しています。

マンションをこれから購入する場合は、管理組合や管理状態について、以下を確認しておきましょう。

・現地で確認する

・書類で確認する

・人に話を聞く

管理組合の運営状況は、住み心地にも資産価値にも関わります。ただ、購入を検討している段階では内部の事情まで見えにくいものなので、事前に知っておくべきことを確認しましょう。

マンションを購入する前に、現地で共用部分の管理状態を確認しましょう。管理が行き届いていれば、その管理組合は正常に稼働しているということになります。

マンション専門調査員として現地調査を重ねてきた今村氏に、実際に何を見るべきかを聞きました。 

何度か現地に赴いて、同じ内容の注意喚起が繰り返し貼り出されているようなら、改善につながっていない可能性もあります。

このほか、以下の場所も確認しておきましょう。

また、管理状態の違いによってマンションにどのような差が生まれるのか、今村氏に聞きました。

このように、建物の条件が似ているマンションでも、管理状態によって住みやすさや資産価値に差が生じる可能性があります。

現地で見ておきたい共用部分のポイントは、以下の資料にまとめています。

マンションを購入する前に、これまでにマンションがどう運営されてきたか、財務の状況や今後の資金計画がどうなっているか、書類から読み取ることで、管理組合がしっかりと機能しているかがわかります。

具体的にどの資料の何を見ればよいのか、今村氏に聞きました。 

提供される範囲は管理組合や管理会社によって異なりますが、議事録や総会議案書は可能であれば過去数年分をそろえると、運営の流れが見えてきます。

今村氏が挙げた資料のほかに、次のものも確認しておくとよいでしょう。

資料を見るときは、作成時点を確認したうえで、計画と実績を照らし合わせましょう。決算資料に載っているのも決算日時点の情報のため、現在の残高と同じとは限りません。

修繕積立金の水準は、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が目安を示しています。ただし、この目安は長期修繕計画の計画期間全体の平均額なので、現在の月額とそのまま比べられるものではありません。

なお、管理規約は自分のライフスタイルに合っているかという視点でも確認しておきたいところです。入居後に自分の希望に合わせて変えることは簡単ではありません。

規約の変更には、原則として、組合員総数と議決権総数の各過半数が出席した総会で、出席組合員およびその議決権の各4分の3以上の賛成が必要です。

特定の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合など、個別の事情によって追加の要件が問題になることもあります。

長期修繕計画書のどこを見ればよいか、ガイドラインが示す積立額の目安がどのようなものかは、以下の記事でくわしく解説しています。

マンションを購入する前に、実際にそのマンションに関わっている人の話も聞いてみましょう。書類の文面や現地の様子だけでは読み取れない、住民同士の関係や管理組合の温度感が見えてくることがあります。

とくに、いま抱えている課題がどの程度深刻なのかは、資料の記載だけでは判断しにくい部分です。

どこまで踏み込んで確認できるとよいのか、今村氏に聞きました。

管理会社の担当者に話を聞きたい場合は、仲介会社を通してお願いするのが現実的です。「話を聞きたい」と伝えてもらえれば、連絡先を教えてもらえることもあるでしょう。

自分で現地に出向いて居住者に声をかけるのは、防犯面での誤解などのリスクもあり、あまり現実的ではありません。

友人や知人にそのマンションに住んでいる人がいれば、その方に聞いてみるのが一番の近道でしょう。 

分譲マンションを購入すれば管理組合の一員になりますが、なかには管理組合が存在しないマンションもあります。

代表的なのが、ひとりのオーナーや1社が建物全体を所有しているケースです。

区分所有法にもとづく管理組合は、区分所有者が複数いることで成立します。所有者が1人だけであれば、団体を構成する相手がいないため管理組合は組織されません。

この場合、建物の維持管理や設備の更新といった判断は、オーナーや所有会社が独自に行います。

一棟を同じオーナーが所有する賃貸マンションなどが該当します。なお、全住戸が賃貸に出されていても、区分所有者が複数いる場合は管理組合が存在します。

マンションの管理組合は、区分所有者全員で構成される団体です。共用部分の維持・管理から長期修繕計画の策定までを担い、その実務は理事会の役員が中心となって進めます。

今回話を聞いた今村氏は、役員を一度経験すれば運営の仕組みがわかり、より良くするための検討もできるようになると語ります。そのうえで、印象に残ったのが次の言葉でした。

「マンションは、住むためのただの箱ではなく、人生のバディのような存在にしてほしいと思っています。」

管理組合の状態は、住み心地にも資産価値にもつながります。購入を検討する際は、現地の様子や議事録、長期修繕計画書にも目を向けてみてください。