住み替えローンとは、現在の住宅ローンと新たな住宅ローンを合わせて借り入れるローンのことです。住み替える際、現在の住宅を売却してから新たな住宅を取得したいと考える人も多いのではないでしょうか。

しかし、住宅ローンが残っている状態だと、抵当権がある限り自分の判断で家を売却できません。抵当権とは、ローン契約者が住宅ローンを返済できなかった場合に、金融機関などが住宅を担保として弁済を受ける権利です。

ローンの残債が「住宅の売却額と自己資金の合計」を超えている場合、ローンを精算できないため抵当権を抹消できません。住み替えローンでは、残債ローンを新たな住宅ローンにまとめて現在の住宅を売却できるようになります。

なお、住み替えについては下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

住み替えローンも通常のローンと同様に審査がありますが、そもそもローンを利用するためには条件があります。住み替えローンを利用するためには、自宅の売却額で現在のローンを返済しきれない状態でなければなりません。

例えば、現在の住宅ローンの残債が3,000万円、売却額が2,500万円の場合は、残り500万円を返済できないため住み替えローンが利用できます。なかには、自己資金で残債を返済できる人もいるでしょう。

住み替えローンはかならずしも利用しなければならないものではないため、自己資金でローンを返済しきっても問題ありません。ただし、手元に資金を残しておきたいなどの理由で検討している人もいるでしょう。その場合は、後述する住み替えローンのメリット・デメリットを参考に利用を検討してみてください。

住み替えローンには、下記のようなメリットがあります。それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

・自己資金が足りなくても住み替えができる

・希望のタイミングで売買できる

・二重ローンを組む必要がない

住み替えローンのもっとも大きなメリットは、自己資金が足りなくても住み替えができることでしょう。住み替えを行う人のなかには、計画的に住み替えを行う人だけではなく、日常生活の変化などでどうしても住み替えが必要になる人もいます。

ある程度期間に余裕があれば、ローンの残債が売却額を下回るか自己資金が貯まるまで待てばよいですが、どうしてもできるだけ早く住み替えしなければならない人もいるでしょう。自己資金が足りない場合、住み替えしなければならないのにできないという状況に陥ってしまいます。住み替えローンだと、自己資金がなくてもスムーズに住み替えが可能です。

住み替えローンを利用すると、希望のタイミングで住宅を売買できます。住み替えに時間的な余裕があるため、自己資金が貯まるのを待つという選択をする人もいるかもしれません。しかし、気に入ったマンションや戸建てがあった場合、自己資金が貯まるまで待っていると売り切れて購入できなくなってしまう可能性があります。

また、有利な条件で現在の住宅を売却できそうでも、住み替えができないため売買を見送らなければならなくなってしまうこともあるでしょう。希望のタイミングで売買できると、気に入ったマンションや戸建てを購入したり、有利な条件で住宅を売却したりできます。

住み替えローンでは、現在の住宅ローンと新たな住宅ローンを一本化できるため、二重ローンを組む必要がありません。住み替えローン以外にも、現在と新たな住宅2つのローンを同時に組むことは可能です。しかし、二重ローンを組むということは同時に二つのローンの支払いを行わなければならないということであるため、支払いの負担が大きくなってしまいます。

また、ローンが残っている状態で新しいローンを組むと、年収に対する支払い割合が多くなってしまい審査に通りづらくなってしまったり、融資してもらえる金額が少なくなってしまったりするでしょう。支払いを一本化できるため、支払いの費用や手間を抑えることができます。

住み替えローンには、下記のようなデメリットもあるため注意が必要です。それぞれのデメリットについて、詳しく解説します。

・住宅ローンよりも金利が高い

・オーバーローン状態となる可能性がある

・住み替えのスケジュールがタイトになる

住み替えローンは、借り入れる金融機関やプランにもよりますが、基本的に住宅ローンよりも金利が高いです。住宅ローンでは、優遇金利を設定している金融機関が多いです。優遇金利とは、購入する住宅の価値や収入などの条件によって基準金利から金利を引き下げることであり、返済の見込みが高い人ほど金利が低くなります。

しかし、住み替えローンでは優遇金利が設定されていなかったり、引き下げ幅が少なかったりすることが多いです。金利が高くなることで、住み替えローンの審査が厳しくなりやすいのもデメリットです。

住み替えローンは、オーバーローン状態となる可能性が高いでしょう。オーバーローンとは、購入する住宅の価格以上の融資を受けることです。

ローンの残債が多いほど月々の支払額も大きくなってしまい、家計への負担が大きくなってしまいます。金利が高いことも相まって、一般の住宅ローンよりも返済に負担を感じやすいです。

住み替えローンを利用する場合、現在の住宅の売却と新たな住宅の購入を同時に行わなければなりません。そのため、住み替えのスケジュールがタイトになりやすいです。

売却が決まらなければ、新たな住宅の購入予算も決められません。売却には買い主もいるため、買い主とのスケジュールを合わせながら新たな住宅を探さなければならず、あまり時間をかけられない可能性があります。

新たな住宅の購入にも売り主がいるため、自身と現在の住宅の買い主、新たな住宅の売り主の3者のスケジュールを合わせる必要があり、スケジュールの調整が難しいです。

住み替えローン利用時の売却と購入の流れは下記のとおりです。それぞれの項目について、具体的な作業やポイントを見ていきましょう。

1.ローン残債を確認する

2.不動産会社を探す

3.住み替えローンに対応している金融機関を探す

4.住み替えローンを申し込む

5.融資を受ける

住み替えローンを利用する際は、まずローン残債を確認しましょう。ローン残債を確認することで、住宅を売却した際にどれくらいの金額が残るのか、住み替えローンとしてどれくらい借り入れするかなどを把握できます。ローン残債は、下記のような方法で確認できます。

・郵送されてきた返済予定表

・残高証明書

・金融機関の窓口やWebサイト

ローン残債が確認出来たら、現在の住宅の売却や新たな住宅探し・購入をサポートしてくれる不動産会社を探しましょう。不動産会社では、現在の住宅がどれくらいで売却できるか、査定をしてもらう必要があります。査定の結果は不動産会社によって異なるため、複数の会社に依頼するとより好条件で売却できます。

不動産会社を探す際は、現在の住宅の売却と新たな住宅の購入どちらも担当してもらえる会社を選ぶのがおすすめです。1つの不動産会社に両方を依頼することで、日程調整などが行いやすくなります。

不動産会社が決まったら、住み替えローンを契約する金融機関を探しましょう。まずは、現在の住宅ローンを契約している金融機関を確認するのもおすすめです。ただし、金融機関によっては住み替えローンに対応していない可能性があるため、現在契約している金融機関が住み替えローンに対応していない場合は、ほかの金融機関を探す必要があります。

また、金融機関によって金利や手数料など、住み替えローンのプランに違いがあります。対応している金融機関の中から、より自分に合った金融機関を選びましょう。場合によっては、住み替えローンの審査に落ちてしまうこともあるため、複数の候補を選んでおくことも大切です。

現在の住宅の売却や新たな住宅の購入が決まったら、住み替えローンを申し込みます。住み替えローンの審査は、通常の住宅ローンと同様に「事前審査」と「本審査」があります。本審査の結果がわかるまでは1週間から1か月ほどかかるため、売買のタイミングなどに合わせて早めに行う必要があるでしょう。

審査に落ちてしまったあとにほかの金融機関に申し込みを行うと、倍の期間がかかってしまいます。もしもの場合を考えて、複数の金融機関に同時に申し込んで審査を行うと、もし審査に落ちてしまってもほかの金融機関で審査が通る可能性があるため、時間を無駄にせずに審査ができるでしょう。

住宅の売買や住み替えローンの段取りが終わると融資を受けます。住み替えの場合は、融資を受けた日に現在の住宅の売却と新たな住宅の購入を行わなければなりません。融資を受ける際は、現在のローン残債の抹消や新たな受託の購入決済など、さまざまな手続きを行います。

手続きには、現在の住宅の買い主や新たな住居の売り主、不動産会社、金融機関の担当者、司法書士などが同席します。複雑な手続きですが、不動産会社の案内に従って準備しておけば、問題なく手続きを終えることができるでしょう。

ここでは、下記の設定で住み替えローンの利用シミュレーションを行います。下記設定での「借入総額」と「返済計画」のシミュレーションを見ていきましょう。

今回の設定の場合、住み替えに必要な金額は下記の通りです。

新住居の購入に際しては、ローン残債や新住居の価格、売買の仲介手数料を合わせて4,525万円が必要です。ここから自己資金や現住居の売却額を引くと、必要な借入総額は3,025万円になります。

住み替えローンで3,025万円の借り入れを行った場合、返済総額と月々の返済額は下記の通りです。

年間の支払額は約140万円であり、年収700万円の場合は年収の20%になります。住宅ローンの審査における返済比率の上限は30～35%と言われており、十分に余裕をもって借り入れることが可能です。

通常の住宅ローンであれば、多くの金融機関でプランが存在します。しかし、住み替えローンの場合は取り扱っていない金融機関も珍しくありません。

基本的には、まず現在住宅ローンを借り入れている金融機関に相談する必要があります。しかし、現在住宅ローンを借り入れている金融機関が住み替えローンに対応していない場合は、下記の金融機関に相談するのがおすすめです。

それぞれの金融機関で収入や年齢などの条件、融資可能金額が決まっています。自分の状況や借入金額に応じて、借入を行う金融機関を決めましょう。

住み替えローンを利用する際は、下記のような注意点があることを意識しておく必要があります。それぞれの注意点について、詳しく見ていきましょう。

・審査の厳しく借入できない場合がある

・借りすぎないように気を付ける

・ローンの頭金は多めに設定する

先述した通り、住み替えローンの審査は通常の住宅ローンに比べて審査が厳しいです。そのため、ローン残債や収入によっては住み替えローンの審査に通らず借入できない場合があります。

とくに、自動車などのほかのローンがある場合は注意が必要です。また、クレジットのキャッシングも借金とみなされるため、審査に影響します。住み替えローンの審査を受ける際は、できるだけ審査に取りやすくなるように返済できるローンなどを事前に返済しておきましょう。

住み替えローンはオーバーローンになる可能性が高いため、借りすぎには気を付けましょう。オーバーローン状態だと、万が一ローンの返済ができなくなってしまった場合に、その住宅を売却しても残債だけ残ってしまう可能性があるでしょう。

金利が高いこともあり、借りすぎると毎月の支払額は通常の住宅ローンと比べても高くなります。住み替えローンを利用する際は、今後のライフイベントも踏まえつつ、無理のない返済範囲で借入額を決めましょう。

住み替えローンでは、頭金を多めに設定しておくのもおすすめです。頭金を多めに設定しておくと、借入額が少なくなるためその分利息がかかりません。頭金を多めに設定すると、ローン契約時に大きな負担が発生しますが、その後の支払いには有利です。

自己資金で現在の住宅ローンの残債を支払いきれない場合に住み替えローンを利用する人が多いとは思いますが、できるだけ頭金を設定するようにしましょう。どれくらい頭金を設定すべきかなどは、金融機関に相談してみるとよいでしょう。

住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債と新たな住宅ローンを合わせて借り入れるローンです。住み替えが必要になった際に検討する人も多いとは思いますが、住み替えローンにはメリットとデメリットの両方があります。便利だからと考えずに利用すると、後々支払いに困ってしまう可能性もあるので、利用する際は慎重に検討しましょう。