マンション管理組合はトラブルが起きたらどうすべき？よくある事例と対処法を紹介

マンションの管理組合では、下記のようなトラブルに遭いやすいです。

・騒音トラブル

・共有部に関するトラブル

・ペットのトラブル

・駐車トラブル

・管理費滞納のトラブル

・水漏れ・排水管に関するトラブル

・理事（役員）の成り手不足に関するトラブル

それぞれのトラブルについて、詳しく見ていきましょう。

マンションのトラブルとして特に多いのは、生活音などの騒音トラブルでしょう。音の伝わり方には、「空気伝搬音」と「固体伝搬音」の2種類があります。コンクリート造りのマンションでは、とくに固体伝搬音が騒音トラブルの原因になりやすいです。

コンクリートが振動して音を伝えるため、上階の足音や物が落下して床と衝突した音などがコンクリートを通じて周りの住居に伝わり、騒音トラブルの原因になります。音の伝わり方は複雑なため、騒音が上から聞こえた場合でも必ずしも上階の住人が原因であるとは限りません。

どこの住居が騒音の原因かがわかりにくいため、騒音トラブルは住人同士で解決することが難しいです。そのため、マンションの管理組合に相談されることが多いでしょう。

マンションには、各住居のほかにマンションの住人全員が利用できる「共有部」があります。共有部は、下記のような場所が該当します。

・エントランス

・エレベーター

・廊下

・階段

・駐車場

・駐輪場

・ゴミ集積場

共有部は誰もが利用する場所であるため、利用方法などによってはトラブルが発生することもあります。共有部のトラブルとしては「エントランスにチラシなどのゴミが散乱している」、「廊下に住民の私物が置かれている」などがあります。

共有部のトラブルは、災害時の避難などの有事の際にも影響を及ぼす恐れがあるため注意が必要です。マンションの美観にも関わるため、マンションの管理組合としてトラブルの対応が欠かせません。

マンションにおいてペットに関するトラブルが発生することは珍しくありません。ペットのトラブルとしては、鳴き声などの騒音やふん尿の臭いなどがあります。

ペットの飼育については、マンションの管理規約などで詳細に決められており、管理組合としては規約通りに飼育することを住人に周知しなければなりません。また、ペットの飼育が禁止されているマンションにおいてもペットのトラブルが発生する可能性があります。

というのも、中にはペット飼育が禁止されているにもかかわらずペットを飼育する人がいる可能性があるからです。ペットは生き物であるため、規約に違反しているからといってすぐに改善させることは難しいでしょう。

ほかの住人からクレームが入りやすく、管理組合としてトラブル対応を行う必要があります。

ほとんどの場合、マンションには駐車場や駐輪場が設置されています。駐車場では、違法駐車などのトラブルが発生する可能性があります。例えば、駐車スペースではない場所に車が駐車されている、本来の利用者ではない人の車が駐車されているなどのトラブルが考えられるでしょう。

駐車トラブルは利用者の通行の妨げになり、交通事故の原因にもなりかねないため早急に対応が必要です。また、有事の際に緊急車両の進入を妨げる原因にもなります。

しかし、駐車トラブルはマンションの住人だけではなく第三者が原因となることもあり、対応が難しいトラブルです。そのため、時間をかけて取り組む必要があります。

マンションの管理組合は住人が快適に過ごせるようにマンションの維持・管理を行っており、維持・管理には費用が発生するためその管理費は各組合員から徴収しています。しかし、なかには管理費を滞納する人もいるためトラブルが発生することもあります。

管理費の滞納は、長期化するほど回収が困難になるため、できるだけ早く対応する必要があるでしょう。マンションの修繕計画などにも影響を及ぼす可能性も考えられます。

また、管理費をきちんと支払っている人としては滞納している人がいるという状況は不公平であると感じるため、住人同士の対立が発生する恐れもあります。

水漏れに関するトラブルは、近隣の住居をはじめマンション全体に影響を及ぼす恐れのあるトラブルです。水漏れは、住民が原因になるケースと排水管などの設備が原因になるケースがあります。

住民が原因で水漏れになるケースとしては、お風呂や洗面台などでの水の出しっぱなしや、洗濯機などの水を利用する電化製品の故障による水漏れなどが考えられます。設備が原因になるケースでは、排水管の老朽化によるひび割れなどが考えられるでしょう。また、外壁のひび割れによる雨水の侵入なども発生する可能性があります。

一度水漏れが発生すると住居者だけでは対応できないため、管理組合に相談が来ます。複数の住居でトラブルが発生する可能性もあるため、対応が必要です。

マンションの管理組合へは分譲マンションを購入したすべての人が加入しますが、実際の管理などは組合の中でも理事（役員）になった人が行います。理事を選任する方法は、総会の決議で選任する方法や輪番制で決める方法など、マンションによって異なるでしょう。

管理組合には必ず必要な理事ですが、近年は住居者の高齢化や管理に関して無関心な住居者が増えている影響で成り手が不足しています。

そのため、新しい理事が決まるまで前期の理事が引き続き対応したり、理事不在で組合の運営がうまく回らなかったりといったトラブルが発生しやすいです。

マンション管理組合のトラブル解決方法について、下記3つのポイントを解説します。

・住民とのコミュニケーションを増やす

・トラブル防止のためのルールを制定する

・外部の専門家に依頼する

トラブルが発生するのは仕方がないことですが、うまく解決しないとトラブルが長続きしたり住民同士が対立するといった問題が発生してしまいます。そのため、できるだけ早くトラブルを解決することが重要です。

マンションでのトラブルは、住民とのコミュニケーションを増やすことで起こりにくくなったり解決しやすくなったりします。例えば、上下左右の住居にどのような人が住んでいるかを知っているだけでも、騒音トラブルが起こりにくくなる可能性があります。

また、多少の騒音が聞こえてきても、気にならなくなることもあるでしょう。そのため、マンションの管理組合としては、住民同士がコミュニケーションを取れるような交流の場を設けることが大切です。

トラブル防止のためのルールを制定することでも、トラブルが起こりにくくなります。ルール上問題のない行為は行うことには抵抗がありませんが、ルールで禁止されている場合はルールを犯すようなことは行いにくくなるでしょう。

個人間のトラブルを抑制することは難しいかもしれませんが、共有部分に関するトラブルなどは防止しやすくなります。

なお、マンション管理規約については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

トラブルの中には、マンションの管理組合だけでは対応が難しいトラブルもあります。話し合いや注意で解決できなかったトラブルを無理に管理組合だけで対応しようとしても、かえって状況が悪くなる場合もあるでしょう。対応が難しいと感じたトラブルは、外部の専門家に依頼して解決を試みるのがおすすめです。

トラブルによっては、マンションの管理組合だけでは対応が困難な場合もあります。管理組合だけで対応しようとするとかえってトラブルが大きくなってしまう可能性もあるため、場合によっては外部へトラブル対応の相談をすることも必要になるでしょう。

ここでは、下記5つのトラブル対応の外部相談窓口について詳しく解説します。

・マンション管理センター

・マンション管理士事務所

・マンション管理業協会

・東京都マンション管理士会

・マンション紛争解決センター

マンション管理センターとは、マンションの管理を適正化するために管理組合の運営や建物の維持などを支援する、国の指定を受けた公益財団法人です。トラブルについて相談することで、公平・中立な立場の回答やアドバイスを得られます。

ただし、特定の弁護士や企業を紹介してもらうということはできません。仲裁に入るようなこともないため、あくまでも管理組合で解決するためのアドバイスをもらえる相談窓口です。

マンション管理士事務所とは、「マンション管理士」を有する専門家が所属する事務所です。マンション管理や管理組合の運営など、マンションに関する幅広い分野で相談を受け付けています。

マンション管理士事務所は無料で相談を受け付けてることも多いですが、公的な団体ではないため無料相談を受けるのはあくまでもトラブル解決の仕事を受注するためです。本格的にトラブル解決のためのアドバイスを受けるためには依頼する必要があるため、信頼できるマンション管理士を見つけましょう。

マンション管理業協会とは、マンションの健全な管理体制の確立のため、マンション管理・保全技術の調査研究、管理者の育成などを行う一般社団法人です。

マンション管理業協会は、協会に加盟しているマンション管理会社に対して公正な立場から事情調査や双方の主張の整理などを行い、トラブルの解決に向けてアドバイスを行います。

東京都マンション管理士会とは、東京を拠点とするマンション管理士が在籍する一般社団法人です。東京都をはじめとする行政機関と連携をして「マンション管理士制度の社会への定着」や「マンション管理士の業務活動に対する支援」などを行っています。

マンション管理士事務所と同様に無料で相談を受け付けていますが、より詳細なアドバイスを受けるためには在籍しているマンション管理士を紹介してもらって依頼する必要があります。

マンション紛争解決センターとは、マンション管理に関するトラブルに対して、訴訟上の手続きによらず裁判外紛争手続きによる早期解決を目的とする機関です。騒音トラブルから近隣住民などの外部とのトラブルまで、幅広く対応しています。

訴訟などを行わずに解決するため、少額の費用や簡単な手続きでトラブル解決を目指せます。申込金や手数料などは発生しますが、深刻なトラブルでも裁判をせずに解決しやすいのが特徴です。

マンションでは、騒音やペットに関するトラブルなどのある程度想定できるトラブルもあれば、まったく想定できないトラブルが発生することもあります。できるだけトラブルが発生しないようにするためには、マンションの管理組合が環境を作ることが大切です。

マンションの管理組合ではさまざまなトラブルの対応を行う必要がありますが、どうしても管理組合だけでは対応しきれないトラブルも発生します。そのような場合は、第三者への相談も視野に入れておきましょう。