住み替えとは？必要な費用や失敗しないための注意点を解説

住み替えとは、以下のような場合・状況で使われる言葉です。

・賃貸物件から購入物件（マイホーム）への引っ越し

・購入物件から購入物件への引っ越し

・購入物件から賃貸物件への引っ越し

上記のような住宅を購入する、または売却する状況が発生した際に「住み替え」と言います。

賃貸物件から賃貸物件への引っ越しは、上記のような取引が発生しないため住み替えとは言いません。

購入物件が絡んだ引っ越しを「住み替え」と呼ぶと覚えておくと簡単です。

上記で説明した通り、住み替えを行う際には物件の売買をする必要があります。

どちらを先に行うかは人によって異なりますが、ここでは売却と購入それぞれの大まかな流れを見ていきましょう。

【物件売却の大まかな流れ】

1.不動産の査定

2.不動産会社との契約

3.物件を販売

4.売買契約

5.引っ越しを行い引き渡し

【物件購入の大まかな流れ】

1.不動産を探す

2.内覧し購入の申し込み

3.売買契約

4.引っ越し

物件の売買の大まかな流れは上記の通りです。家の購入には時間がかかる場合があり、物件の状態によってもその期間は変わってきます。

また、物件の売却には長くて1年ほどかかる場合があり、それぞれ計画的に行うことが住み替えを成功させるために必要です。

住み替えのタイミングは、住み替える住居の種類によって異なります。ここでは、住み替え先ごとの適した住み替えタイミングについて解説します。

・建売り戸建て

・中古戸建て

・マンション

・注文住宅

建売り戸建ての場合、売買契約や引き渡しまでの期間が非常に短いです。そのため、一般的には先に建売り戸建てを購入したのちに現住居の売却を行います。現住居の売却と新居の購入を同時に始めた場合、現住居の売却が終わる前に新居を購入しなければならない状況になることも珍しくありません。

現住居のローンが残っていると、住み替えローンを利用したり新居のローンと二重で契約したりする必要があります。新居の購入が先の場合は、ある程度資金に余裕があるタイミングが良いでしょう。

中古戸建ては、建売と比べて住み替えのタイミングを調整しやすいです。建物はすでにあるため、あとは売主と買主の事情によって売買のタイミングを決めます。事前に現住居の売却を進めておき、ある程度売却のめどが立ったタイミングで新居購入の話し合いを行うとよいでしょう。

マンションの場合は、現住居を売却するタイミングで新居に入居できるようにしておくと良いでしょう。現住居と新居の決済をできるだけ同日にして、二重ローンや仮住まいを利用しなくてもいいように調整しましょう。

人気のマンションで空きが少ない場合などは、入居のタイミングを合わせることが難しいかもしれません。その場合は、先にマンションを購入する必要があるかもしれないため注意しましょう。

注文住宅は、売買契約を行ってから実際に住宅が完成するまで数か月の時間を要します。そのため、現住居の売却のタイミングを合わせるのは難しいでしょう。

購入と売却を同時に進行したとしても、どちらの売買が先に決済されるかわかりません。二重ローンや住み替えローンを利用できる、もしくはある程度長い期間仮住まいを用意できる状態で住み替えるのがおすすめです。

住み替えをする際は、物件の売却を先に行うか、購入を先に行うかの2つの方法があります。住み替えする人の状況や資金によってどちらを選択するかは異なるでしょう。

住み替えにかかる期間や費用などを見積もり、検討しつつどちらを先に行うべきか検討してください。ここではそれぞれのメリット・デメリットや特徴を解説します。

今住んでいる物件を売ってから新しい家を購入する方法です。売却を先行する場合、下記のようなメリット・デメリットがあります。

先に物件を売るため、新しい物件の購入資金に充てられます。金銭的な計画が立てやすく、売却の目処が立ってから新居の購入ができる堅実な方法と言えるでしょう。住み替えが遅くなってしまう可能性はありますが、じっくりと売却に関して考える時間があるため売却を有利に進められます。

今住んでいる物件がいくらで売れるか、新居の購入費用をどう工面するかなど計画しやすいので、売却をしてから購入する人が多いでしょう。

デメリットとしては、新居探しのタイミングがズレると賃貸住宅への仮住まいが必要になる場合があることです。現住居を先に売却してしまうと、新居の売買契約が終わるまで住居がありません。そのため、仮住まいを準備する必要があります。

近くに実家があるなど、一時的に住む場所に困らない人であれば良いですが、賃貸を借りる必要がある人は金銭的な負担が大きくなるでしょう。また、現住居から仮住まい、仮住まいから新居と、引っ越しを2回行わなければなりません。

新居を購入してから、住んでいた物件を売却する方法です。購入を先行する場合、下記のようなメリット・デメリットがあります。

今住んでいる物件を引き渡さなければならない状況ではないため、ゆっくりと新居探しができるのがメリットです。仮住まいが不要なため、仮住まいを探したり費用を考えたりする必要がありません。引っ越しも、現住居から新居への引っ越し1回で済みます。

物件の売却費用に頼らずに、新居を購入できる資金に余裕がある人向けと言えます。また、できるだけ早く引っ越したい人にもこちらが向いているかもしれません。

デメリットとしては、物件の売却が完了するまで2つの家を持つことになるため、2つ分の維持費用やローンの支払いが必要となることです。現住居のローンが残っている場合、二重ローンや住み替えローンを利用しなければならず費用負担が大きくなってしまいます。

また、住居2つ分の維持やローンの支払いが続かないように、新居購入後はできるだけ早く現住居を売却しなければなりません。「早く売却しないと」という思いから、不利な条件で売却しなければならなくなる可能性があります。

住み替えを行う場合は、今住んでいる物件を売却した費用を新居の購入資金に充てられます。ただし、家を売ったり買ったりする場合、物件価格以外にも費用がかかるため注意が必要です。

家の売買は金額が大きいため、それに関わる諸経費も大きくなりがち。売る場合と買った場合にかかる費用の目安を見ていきましょう。

物件を売る際にかかる費用（諸経費）の目安は以下の通りです。

※横にスクロールできます。

主に上記の項目で諸経費がかかります。売却する場合であっても費用がかかることを覚えておきましょう。

また、譲渡所得とは家を売って得た利益に対してかかる費用です。譲渡所得が無い場合は所得税はかかりません。（家を購入した時よりも高く売れた場合などに発生する利益）

家を売る際の諸経費として大きいのは、不動産屋に支払う仲介手数料です。

※1参照：国税庁

※2参照：ローン関係手数料一覧

※3参照：抵当権抹消にかかる費用

※4参照：売却した時の税金を税理士が説明

家を購入するための費用の目安は以下の通りです。

※横にスクロールできます。

購入の際は主に上記の項目で費用がかかります。また、購入には頭金が必要となるケースも多いためその辺りも注意が必要です。

売る際と買う際にかかる諸経費を合わせて、住み替えの総額がどのくらいかかるか計算しておくと住み替えの計画を立てやすいでしょう。

上記で解説した通り、住み替えには諸経費がかかります。ただし、売る際と買う際に発生する税金については、負担を減らせる場合があります。

住み替えで利用できる減税措置は以下の通りです。

・3000万円特別控除

・買い替え特例

・譲渡損失が出た場合の特例

これらの減税措置を利用して税金の負担を減らすことで、総額負担も減らせます。ただし、これらを利用するには確定申告が必要となります。

家を売って利益が出ると、その利益には税金（譲渡所得税）がかかります。しかし条件を満たしていれば「3000万円特別控除」を受けられ、税金がかからない可能性があります。

例えば2000万円で購入した家が3000万円で売れると、利益の1000万円が課税対象となります。

「3000万円特別控除」が受けられる場合、最高3000万円まで非課税（※）となり、税金を支払う必要がありません。

ただしこの特別控除を受けるには以下の条件を満たしている必要があります。

・物件に住まなくなってから3年以内に売ること

・売るまでにその土地を利用して利益を得ていないこと

・物件を売った年から3年前までに特別控除を受けていないこと

・売った側と買った側が特別な関係ではないこと（親子など）

上記条件を満たしていれば、特別控除を利用できる可能性があります。

※ 参照：国税庁

持っている物件を売った価格よりも、新居を買った価格の方が大きかった場合に利用できる特例です。こちらも定められた条件を満たしている必要があります。

この特例を利用した場合、税金を繰延べできます。税金が免除できるわけではありませんが、住み替え時の出費を抑えられる特例です。

ただし次に買い替えをした場合は、この時の繰延べした分が課税に含まれます。

繰延べできる金額は購入金額によって異なります。住み替え時の出費を少しでも抑えたい人はこの特例を利用してみましょう。

買い替え特例の条件は以下の通りです。（※）

【売却の場合の条件】

・所有期間が10年を越えること

・売却価格が1億円以下であること

・居住期間が10年を超えていること

【買い替えた場合の条件】

・住宅の床面積が50㎡以上、且つ敷地面積が500㎡以下であること

・中古マンションの場合、築25年以内であること

※参照：国税庁

上記2つとは逆に、売却によって損失が出た場合にも特例が受けられます。

例えば2000万円で購入した物件が1700万円で売れた場合は、300万円の譲渡損失が出たことになります。こういった場合に、条件を満たしていればその年の所得から相殺できる特例です。

損失が大きくその年の所得だけでは相殺しきれない場合には、売却後3年間の繰越控除ができます。

このように利益が出た場合の特例、逆に損失が出た場合の特例があるので条件を確認しつつ利用できるようならしてみてはいかがでしょうか。

中古マンションの住宅ローン控除については、以下の記事をご参照ください。

先に売る場合も買う場合も、ある程度事前に資金を準備しておく必要があります。とくに家の売買は金額が大きいため、資金繰りについて事前に方法をいくつか検討しておくのがおすすめです。

住み替えで活用できる資金調達方法は以下の4つです。

・住み替えローン

・つなぎ融資

・ダブルローン（二重ローン）

・任意売却

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

物件を売却する際は、まずは物件のローン残債を一括で返済するのが一般的です。

ローンの残債よりも高値で売却できれば問題はありませんが、残ってしまう場合には自己資金から返済しなければいけません。

住み替えローンは、売却物件のローン残債と新居の購入資金を新たに借入できる方法です。利用することで住宅ローンを一つにできるため、返済計画が立てやすくなります。

自己資金の中から返済しなくて済み、二重ローンを防げる方法です。主に売却を先行して行う人が利用することが多い方法となっています。

ただし一般的な住宅ローンよりも借入額が大きくなるため、審査が厳しくなるケースがほとんどです。

なお、住み替えローンについては下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

買い替えのタイミングで一時的に融資を受けることを言います。

物件を売却する前に購入したい新居が見つかった際、物件を売却したお金で返済することを条件として購入資金の融資を受けられるものです。

購入を先行したい人が利用する方法となっています。

住んでいる物件の売却資金を、新居の購入資金に充てる計画をしている場合、売却が完了するまで新居の購入ができません。

つなぎ融資を利用すれば新居を先に購入し、売却した資金で融資の返済ができます。購入を先行する場合のメリットが活かせる方法ですね。

ただし住宅ローンよりも金利が高い場合が多く、借入できる期間が半年〜1年と短いので注意してください。

物件売却が完了するまで利子が発生するので、ある程度売却の目処が立ってからでないと返済額が大きくなる場合があります。

ローン残債がある状態で新しく住宅ローンを組むことを言います。条件を満たしていれば、ローン残債がある状況でも新たな住宅ローンを組むことは可能です。

2つの住宅ローンから借入を行うため、期間内に返済できる人のみに限られます。借入額に見合った収入と信用が必要となり、審査は厳しめだと思っていいでしょう。

資金調達をしなくてもある程度余裕がある人なら利用できるかもしれません。

住宅ローンの返済が難しい場合、債権者（銀行など）の同意を得て物件を売却して、ローンの返済をする方法です。

通常住宅ローンの滞納が続くと物件が差し押さえられ、競売にかけられます。任意売却をすれば競売を避けられ、引っ越し代の確保などができます。

物件の引き渡し日の指定ができたり、リースバックでそのまま住み続けられたり、競売に比べて柔軟に対応してくれるのが特徴です。

ただし一定の条件を満たさなければ任意売却はできません。また、債権者が同意しなければ競売になる可能性があります。

加えて任意売却をするということは債務不履行を犯したことになり、その後一定期間は新たに住宅ローンが組めなくなります。

住み替えは、計画的に進めなければ思わぬ失敗を招く可能性があります。ここでは、失敗するケースについて、下記2つのケースを紹介します。

・売買するタイミングで失敗する

・売却価格の決め方で失敗する

現住居の売却、新居の購入が計画通りスムーズに進めばよいですが、実際にはさまざまな問題やトラブルが発生する可能性があります。住み替えでもっとも理想的なのは売買が同タイミングで行えることですが、タイミングを合わせることができないときもあるでしょう。

購入が先行してしまうと、二重ローンや住み替えローンを利用しなければならなくなってしまいます。一方で、売却が先行してしまうと仮住まいを用意しなければなりません。どちらになっても、費用や準備の面で負担が大きくなってしまうでしょう。

現住居をできるだけ高く売却したいと考える人は多いでしょう。しかし、だからといって相場以上の金額にしてしまっては購入する人はでてきません。できるだけ高く売却したいと考えるあまり相場以上の売却価格を設定してしまうと、売却が決まらずに住み替えで失敗してしまう可能性があります。

いつまでも売却できずに市場に残り続けていると、なにか問題がある物件ではないのかと思われて更に売れなくなってしまうこともあります。売却価格を決める際は、不動産会社に相談して適正な価格を設定しましょう。

今住んでいる物件を売って、新居を購入する住み替えでは大きなお金が動くこともあり、絶対に失敗したくないものです。

引っ越しと違い何度も経験するものではないため、事前に調べて入念にスケジュールや計画を立てておく必要があります。住み替えで失敗しないための注意点を解説します。

購入と売却にかかわらず、不動産の取引や契約にはある程度の期間が必要です。とくに売却は、購入者が現れるまではいつ売却できるかがわかりません。住み替えを行う際の理想は購入と売却が同タイミングで行われることですが、実際には難しいでしょう。

そのため、まずは売り先行か買い先行かを決める必要があります。どちらにもメリット・デメリットが存在するため、自分の状況や求めるものに合わせて決めましょう。

現住居を売却する際は、まず不動産会社に依頼して物件の査定を行ってもらいます。基本的には不動産会社に任せることですが、査定額が妥当かは自分でも確認が必要です。

査定額が妥当かを確認するためには、売却予定の住居と同等の近隣住宅の売却額を確認するほか、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を確認する方法があります。また、複数の不動産会社に査定してもらうのも有効でしょう。

売却と購入のタイミングを合わせられるのが理想ですが、買い手がいつ見つかるかはわかりません。そのためタイミングを計画するのは困難です。

そんな時には買取保証を利用しましょう。住み替えの際に売却物件の買い手が見つからなかった場合、不動産屋がその物件を買い取ってくれる保証となります。

買い手がなかなか見つからない場合でも、不動産屋が買い取ってくれる保証があるのであらかじめ決めた期限内に物件の売却が可能です。

ただし期限内に買い手が見つからず不動産屋が買い取ることになった場合、売却価格が相場よりも下がるので注意が必要です。

計画した通りに物件を売却したい人に向いている保証と言えます。

住み替えには、物件の売却と購入などの大きなイベントが立て続けに起こります。すべて不動産屋に任せられるわけではなく、さまざまな作業が必要です。

ローン先の銀行や管理会社、住所の変更、引っ越しなど細かいものを挙げればきりがありません。

これらを計画通りに行っていくためには余裕を持ってスケジュール・計画を立てておくのがおすすめです。

銀行や役所、不動産屋などはこちらのスケジュールに合わせて動いてもらうことは難しい場合が多いでしょう。

余計な出費や焦りで失敗しないように日にちはもちろん、気持ちに余裕を持てるスケジュールを立てましょう。

住み替え時に利用する不動産屋には、逐一相談しておくのがおすすめです。新居探しやローンについて、現在の状況や希望している住み替え方法などを話しておくといいでしょう。住み替え時に利用できる不動産屋は住宅や物件売買のプロです。

なんでも話せる関係性を築いておくことで、お得な情報やおすすめの方法などを聞けるかもしれません。スムーズに失敗しない住み替えを行うためにも、不動産屋とは密に連携を取り合いましょう。プロの力に頼るだけなので難しいことではありません。

不動産会社を選ぶ際は、査定額のみで決めるのは避けましょう。住み替えのスケジュールや手続き、取引全般の相談に乗ってくれるなど、住み替えをスムーズに進められるかという観点で不動産会社を決めることも大切です。

現住居がマンションや分譲住宅など、デベロッパーが手がけている住居の場合、グループの不動産会社に相談するのもおすすめです。

グループ会社であれば、その物件の特徴についての知識があります。これまでの取引実績もあるため、適正な売却額の設定やスムーズな取引を行ってもらえるでしょう。

住み替えは人生で何度も起こるようなイベントではありません。さらに言えばみんなが必ず経験するものでもありません。そのため、知識も方法も何もわからない状態であることはある意味普通のことです。

大切なのは、事前に情報収集をして余裕を持った計画を立てておくこと。住み替えのプロである不動産屋に頼りつつ、できる範囲で理想通りの住み替えができるよう、必要な情報は取り入れてください。

失敗を避けるためにもまずは準備から念入りに行ってみましょう。

参考文献・サイト

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 基礎編

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 実践編