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更新日：2023.02.10
登録日：2023.01.25
マンションの共用部分とは？トラブル防止のために理解しておくべきこと
「マンションの共用部分って具体的にはどこを指すの？」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
共用部分と専有部分の違いを理解していなかったために、住民トラブルに巻き込まれた、破損時の修繕費用を無駄に払ってしまった、というのはよくある話です。
この記事では、マンションの共用部分にあたる場所と区分を巡ったトラブルでよくある事例を紹介します。
マンションの所有区分についての基本知識を身に着けることで、「念願のマンションを購入したのに住民トラブルで引っ越すことに…」といった事態をあらかじめ避けられます。
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マンションの共用部分とは
マンションの共用部分とは
マンションの共用部分とは、「マンション住民全員が利用する部分」のことです。
住民個人が共用部分を勝手に改修することはできません。
区分所有法第二条第四項でも共用部分は以下のように表現されています。
この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。（※）
また共用部分は「法定共用部分」と「規約共用部分」に分かれています。
※ 参照：国土交通省
法定共用部分の定義
法定共用部分とは「住民全員が利用する部分」かつ「専有部分になる可能性がない部分」
を指します。
区分所有法第四条では共用部分を以下のように定義しています。
数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分、区分所有権の目的とならないものとする。（※）
※参照：区分所有法
上記に該当する共用部分は大半が法定共用部分にあたります。
法定共用部分の例は以下の通りです。
・エントランスホール
・廊下
・階段
・エレベーター
・外壁
法定共用部分は区分所有法上で明確に定義されていませんが、「住民全員が自由に立ち入ることができる場所」は法定共用部分に該当することが多いです。
規約共用部分の定義
規約共用部分とは「本来なら専有部分に該当する可能性がある共用部分」のことです。
区分所有法第四条第二項では規約共用部分を以下のように表現しています。
第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができない。（※）
つまり規約共用部分とは、「区分所有法第一条に規定する建物の部分を、登録によって共用部分にしたもの」を指します。
区分所有法第一条に規定する建物とは以下の通りです。
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。（※）
※参照：区分所有法
規約共用部分には以下のようなものがあります。
・管理員室
・管理用倉庫
・集会室
・機械室
マンションの専有部分とは
マンションの専有部分とは
マンションの専有部分とは「住民個人が住んでいる空間」のことです。分譲マンションの専有部分は住民個人が勝手に改修することができます。
区分所有法第二条第三項では専有部分は以下のように表現されています。
この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。（※）
※参照：区分所有法
専有部分の例は以下の通りです。
・壁
・床
・キッチン
・クローゼット
・壁紙や畳など
主に「個人が契約した室内のうち、共用部分を除いた室内部分」が専有部分に該当します。
共用部分と専有部分はどこで区別する？
共用部分と専有部分を区別する際の一番の指標は「管理する権利をだれが持っているか」
です。
・共用部分の管理権…マンションの住民全員
・専有部分の管理権…区分所有権を保持している契約者個人
マンションの共用部分の管理者はマンションの住民であるため、共用部分の改修にはマンション住民全員の総意が必要です。
一方、分譲マンションの専有部分の管理者はマンションの契約者個人であるため、区分所有を保持している個人が自由に改修を行うことができます。
専有部分と共用部分の線引きは不明瞭で、マンションによって規約が異なる場合があるため、契約マンションの管理規約をご自身でしっかり確認するようにしましょう。
分譲マンションとはどんなマンションかは、以下の記事で解説しています。
マンションの専有部分と区別しにくい共用部分
マンションの専有部分と区別しにくい共用部分
専有部分と共用部分の区別は区分所有法にも明記されていないため不明確な点が多いです。
専有部分と区別を誤りがちな共用部分を一覧で紹介します。
・バルコニー
・ベランダ
・玄関ドア
・ 専用庭
・部屋にある火災報知器
・インターホン
・給水管
ベランダを専有部分と勘違いしている方は多いのではないでしょうか？
ベランダは厳密には共用部分に含まれます。
理由としては、ベランダは火災等の際に住民全員のための避難経路に使われるからです。
通常時は住民個人が使用していて問題ありませんが、災害時に備えてベランダは通れるようにしておかなければなりません。
マンションの玄関については、こちらの記事で説明しています。
マンションの玄関をおしゃれに見せる方法を伝授！リノベーションの方法も紹介
鑑定士コメント
共用部分のリノベーションや修理・取替工事は基本的には個人では出来ません。エントランス、廊下や集会室などの工事は当然のごとく管理組合の決議で決められ、管理組合で発注するものです。一方、ベランダや専用庭、玄関ドアなど共用部分であるものの、特定の区分所有者が利用できる部分のリノベーションや修理に関しては、マンションによっては規約で定義されている場合があります。管理規約を確認しましょう。
マンションの共用部分の修繕費用や管理費用を負担するのは誰？
マンションの共用部分の修繕費用や管理費用を負担するのは誰？
共用部分の修繕費用および管理費用を負担するのはマンションの住民全員です。
共用部分の改修費用は毎月の管理費と修繕積立金から捻出されます。
マンションのローン完済後も請求され続けるため、マンション購入後も修繕費用および管理費用を払わなければなりません。
ただし共用部分の破損者が明確である場合には、破損した個人が修繕費用を請求されます。
明らかにマンションの他の住民が破損した修繕費用まで請求されることはないので安心してください。
自分自身が共用部分を破損してしまった際、個人賠償責任保険が適用されるかもしれないため、加入しているか確認しましょう。
鑑定士コメント
水漏れの場合は、様々な原因が考えられます。まずは原因を探らなければ、誰が責任をもって対応するのかが分かりません。水漏れに気づくのは被害にあった住人なので、まずは被害の状況を管理員・管理会社に伝えます。水漏れの原因を探り、雨漏りの場合は管理組合による対応です。水漏れの場所が共用管の場合も管理組合の対応です。マンションの管理費・修繕積立金を使って修理します。一方、水漏れの場所がメーターより住戸側に延びる枝管部分の場合や住戸内の設備の不備などの場合は、その住戸の区分所有者の負担で修理となる場合があります。
マンションの共用部分でよくあるトラブル
マンションの共用部分でよくあるトラブル
マンションの共用部分でよくあるトラブルを二つ紹介します。
具体的には以下の通りです。
・専有部分だと思っていたところが共用部分だった
・共用部分か専有部分か区別しにくいところの破損
それぞれに関して説明していきます。
専有部分だと思っていたところが共用部分だった
専有部分だと思っていた場所が共用部分で、他の住民に迷惑をかけてしまった、というのがマンションでよくあるトラブルです。
専有部分と間違えられやすい共用部分の例としてよく挙げられるのが、「バルコニー」「ベランダ」「自分の部屋の前の廊下」「玄関」です。
バルコニーとベランダの違いは屋根の有無で、バルコニーには屋根がついていません。
共用部分を専有部分だと勘違いした結果、よくありがちなトラブルを紹介します。
・ベランダで吸っていたタバコの煙が隣の家に流れた
・隣のバルコニーの植木がうちのバルコニーに入ってきている
・私物を自分の部屋の前においていて通行の邪魔になっている
・玄関ドアの外側の色を勝手に塗り替えた
玄関のドアの外側は共用部分なので、勝手に手を加えてはいけません。
専有部分にあたるのはドアの内側だけです。
共用部分か専有部分か区別しにくいところの破損
共用部分か専有部分か区別があいまいな部分が壊れた際、修理費用の負担が居住者個人の負担かマンションの組合の負担か揉めることはよくあります。
例えば窓ガラスが割れてしまった際、窓ガラスは共用部分に該当しますが、通常の管理では区分所有者である居住者個人が修理費用を負担しなければなりません。
共用部分か専有部分か区別しづらいところの破損は、居住者個人の負担になることが多いため、気を付けて管理しましょう。
エントランスにある郵便受けなどの明らかに共用部分にあたる場所は、経年劣化の場合はマンションの管理組合の負担になりますが、壊してしまった場合は個人の負担になります。
共用部分の破損であっても、破損者が明らかな場合は個人負担になる点は注意してください。
マンションの共用部分でよくあるトラブルを防ぐには
マンションの共用部分でよくあるトラブルを防ぐには
マンションは他の住民も多く住んでいるため、トラブルが生じる可能性は十分にあります。
トラブルが起きるのは、住民全員が使える共用部分でのことが多いです。
トラブルを避けるには以下の三点に特に注意しましょう。
・共用部分に私物を置かない
・共用部分と専有部分の違いを理解する
・駐車場を第三者に貸し出さない
それぞれ解説していきます。
共用部分に私物を置かない
廊下やエントランスなどの共用部分に私物を置くのはやめましょう。
マンション住人全員の通り道であるため、通行の邪魔になります。
ベランダやバルコニーといった共用部分は専用使用部分にあたるため、通常使用で私物を置くのは問題ありません。
しかし、ベランダやバルコニーは火事や地震などの災害時に避難経路として使用されるため、人が通れないほどの荷物をおいたりしないよう注意してください。
共用部分と専有部分の違いを理解する
自分自身のマンションで定められている共用部分と専有部分の線引きをあらかじめ把握しておくことで、住民間のトラブルや管理組合とのトラブルを避けることができます。
ベランダや玄関ドアの外側、自分の部屋の前の廊下などの共用部分は専有部分と勘違いされやすいので特に注意してください。
共用部分か専有部分かあいまいな場所が破損した場合も、修理費用の負担を巡ってトラブルが起きやすいので、普段からマンションの区分規約を確認しておきましょう。
駐車場を第三者に貸し出さない
駐車場の利用契約は、あくまでも居住者とマンション管理組合との間の契約です。居住者が駐車場を利用していない場合でも無断で第三者に貸すことはできません。
急用などで一時的に知り合いに駐車場を貸し出したい、といった場合はマンションの管理会社に相談すると許可してもらえる可能性があります。
無断で第三者に又貸ししないようにしましょう。
マンションの駐車場について知りたい方は、以下の記事もぜひお読みください。
マンションの駐車場は何種類？メリットやデメリットも詳しく紹介
まとめ：マンションの共用部分と専有部分を理解してトラブルを回避しよう
まとめ：マンションの共用部分と専有部分を理解してトラブルを回避しよう
今回はマンションの共用部分について解説しました。
・共用部分には法定共用部分と規約共用部分の二つがある
・共用部分と専有部分を区別する基準は「誰が管理権限を持っているか」
・ベランダ、窓、玄関ドアは共用部分にあたる
・ベランダ、玄関ドア、廊下の使用には注意する
・共用部分の破損であっても修繕費用が個人負担となる場合がある
この記事の内容を頭に入れておくだけでもマンションにおけるトラブルを回避できる確率はぐっと上がるでしょう。
もしもトラブルに見舞われた場合でもマンションの区分規約を頭に入れておくことで、自分自身が損することを防ぐことができます。
不動産鑑定士／マンションマイスター
石川 勝
東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。
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