マンションの資産価値とは？価値を落とさないために見極めるポイントを解説

マンションの資産価値が注目されている背景には、住み替えを考える人が増えていることが影響しています。最近では、子どもの独立や自分自身の定年退職など、人生の転機に合わせて引っ越しを考えることも珍しくありません。

マンションの資産価値が高ければ、それだけ高値で売却できたり賃貸に出したりできるため、住み替えを考えるときにもスムーズです。一生住むつもりでマンションを購入する場合でも、将来的に状況が変わったときのことを考えると、資産価値も意識しておくのがおすすめですよ。

また資産形成としてマンションを購入する人が増えていることも、資産価値が注目されている理由のひとつ。資産として不動産を所有していれば、売ったり貸したりすることで収入が得られるため、将来何かあったときの安心材料にもなるといえます。

マンションの資産価値の考え方には、以下の2種類があります。

・収益性価値

・売却性価値

それぞれの内容について詳しく解説していきますので、資産価値を考える際の参考にしてください。

収益性価値とは、購入したマンションを賃貸に出す場合の価値。高い家賃で貸すほど収益性価値も高くなります。分譲マンションは、購入した人が長期的に住むことを前提に造られるため、共用設備や管理サービスが充実していることが多いものです。そのため、通常の賃貸物件より家賃を高く設定しやすいのが特徴といえます。

収益性価値を数値化するときは「1年間の純利益（家賃収入-経費）÷年間利回り（%）」という計算方法で算出します。算出された数値が高いほど、収益性価値が高いマンション。マンションを購入する際には、将来賃貸に出す可能性も考えて、設備やサービスが整っている物件を探しましょう。

売却性価値とは、購入したマンションを売る場合の価値のこと。購入したマンションがどれだけ高く売れるかによって、売却性価値が決まります。不動産の資産価値を考えるうえでは、一般的な概念といえるでしょう。

マンションは価値がなくなるまでの年数（耐用年数）が比較的長く、築年数が古くなっても、条件によっては高く売れやすい不動産です。耐用年数は法律で定められており、マンションを含む鉄筋コンクリート造の建物なら47年となっています。（※）

一方で木造住宅の耐用年数は22年なので、マンションのほうが長寿命で売りやすいといえます。売却時の資産価値を考えるなら、耐用年数も念頭に置いておきましょう。

※参照：国税庁

資産価値が落ちないマンションの特徴は、一般的に以下の3点が挙げられます。

・立地条件がよい

・間取りの需要が高い

・居住環境がよい

それぞれの内容について、詳しく解説します。

立地条件がよい場所に建っているマンションは、資産価値が落ちにくいといえます。立地条件のよさを判断するためのポイントは、以下の5点です。

・人気のエリアに建っている

・交通の便がよい

・人口が多い地域である

・周辺環境が充実している

・治安がよい

それぞれのポイントについて詳しく説明しますので、マンションの購入を検討する際には意識して選びましょう。

人気のエリアに建っているマンションは、立地条件がよいといえます。なぜなら住みたいと思う人が多いエリアは、周辺環境が充実している場合が多いためです。

人気のエリアとしては、景観のよいみなとみらいや、再開発で住みやすい環境が整った武蔵小杉などが挙げられます。またターミナル駅や複数の路線が交わる主要駅は、利用者も多く利便性が高いことから、住みたいと思う人が多い場所です。

人気のエリアに建っているマンションなら、築年数が古くなっても需要が急に落ちることは考えにくいでしょう。マンションを購入する際には、エリア周辺の環境などから人気度をチェックしておくのがおすすめです。

立地条件がよいとされるポイントとして、交通の便がよいことも挙げられます。駅から近く、会社や学校までの交通経路もシンプルな場所なら、通勤や通学もスムーズ。特に駅から徒歩6分以内のマンションは、「駅近」であると判断されやすい傾向にあります。（※）

最寄り駅が主要駅やターミナル駅であれば、さらに需要は高くなる場合が多いでしょう。複数の路線が乗り入れている主要駅は、さまざまな場所に行きやすい点がメリット。ターミナル駅は始発・終着駅となるため、座席に座りやすかったり乗り過ごしにくかったりする点で、便利といえます。

資産価値の高いマンションを購入したいなら、自分が住みたいエリアのなかで、主要駅やターミナル駅の周辺から探していくのがおすすめ。そのうえで、ほかの希望条件で絞り込んでいくとよいでしょう。

※参照：三大都市圏駅徒歩時間別新築マンション坪単価

マンションが人口の多い地域に建っていることも、好まれる立地条件のひとつ。なぜなら、人口が多い地域はそれだけ雇用機会が多かったり、スーパーやコンビニなどの周辺環境が充実していたりする場合が多いからです。

都心の周辺など、商業施設や公共施設が充実している地域には人が集まりやすいといえます。さまざまな点において利便性が高いので、幅広い世代にとって住みやすく、将来的にも人口が急に減ることなどは考えにくいでしょう。

人口が多く、今後減る可能性も低い地域なら、築年数が古いマンションでも買い手や借り手がつきやすいといえます。そのため、マンションの資産価値も高いまま維持しやすいでしょう。

周辺環境が充実していることも、立地条件がよいと判断されるポイント。将来の資産価値を考えるなら、マンションの周辺にどのような施設があるかを、事前に確認しておくのがおすすめです。

たとえば、スーパーだけでなく百貨店や大型商業施設、ドラッグストアなどが家の近くにそろっていれば、買い物がしやすく便利ですよね。子どもがいる家庭にとっては、学校や保育園・幼稚園が近くにあるかどうかや、習い事の教室が充実しているかどうかも大事なポイントです。

さらに病院や図書館、市役所などが近ければ、赤ちゃんからお年寄りまで幅広い世代にとって住みやすい場所になります。映画館や遊園地、観光地が近い場所も人気が高く、マンションの資産価値も下がりにくい傾向にありますよ。

周辺環境や交通の便だけでなく治安がよい場所も、立地条件がよいと判断されやすいエリアです。特に一人暮らしの女性や子どもがいるファミリー世帯は、治安のよさを重視する場合が多いのが特徴。マンションを購入する際には長く住むことを前提としている人が多いため、より安全な場所が選ばれやすいといえます。

治安のよさは、繁華街や競馬場が近くにあるなど、周辺環境によって左右されることが多いものです。マンションの購入を検討する際には、自分が住みたい地域の周辺環境をチェックしましょう。なお犯罪や事故が多い地域かどうかは、警視庁の「事件事故発生マップ」を参考にするとよいですよ。

事件や事故だけでなく、災害が起こりにくい場所かどうかも確認しておきたい立地条件です。「ハザードマップ」を見て、土砂崩れや津波などの災害ができるだけ少ない地域を選ぶのがおすすめ。また、もしものときの避難場所が近くにあるかどうかもチェックしておきましょう。

マンションの資産価値をできるだけ下げないためには、エリアの需要に合った間取りのマンションを購入することが大切。たとえばファミリー世帯が多いエリアでは、1Kなどのコンパクトな間取りの部屋は、需要が低くなる場合が多いからです。

もちろん一人暮らしの人に人気のエリアなら、1Kや1LDKでも住みたいと思う人は多いでしょう。しかしファミリー世帯が多いエリアなら、3LDKなどの間取りを選んだほうが将来的にも売れやすく、資産価値も下がりにくいといえます。

エリアごとにどの間取りの需要が高いかは、周辺環境から推測できます。学校や幼稚園、公園などが近くにあるなら、その周辺はファミリー世帯の需要が高くなりやすいエリアです。都心に近い場所や娯楽施設が多い場所にあるマンションは、一人暮らしの人に選ばれやすいといえます。

居住環境がよいことも、資産価値が落ちないマンションの特徴。居住環境とは、人が生活する住戸内の環境のこと。居住環境のよさを判断するポイントについて説明しますので、マンションの内見の際などにチェックしてください。

日当たりがよい住戸は、居住環境がよいといえます。日当たりがよければ部屋の中が明るくなったり、洗濯物が乾きやすかったりする点がメリット。あまり日が当たらない部屋と比べると住み心地がよいため、多くの人に重視されやすい条件です。

マンションは南向きの住戸が最も日当たりがよく、西向き・東向き・北向きの順に日が当たりにくくなります。資産価値を考えるなら、できるだけ南向きの住戸を選ぶのがおすすめ。また目の前に公園があるマンションなどは、将来的にも日当たりのよさを維持できる可能性が高く、資産価値も落ちにくいといえます。

反対に、住んでいるうちに近隣に建物が建って日当たりが悪くなってしまえば、資産価値も下がります。マンションの購入を検討する際には、住戸内の日当たりのよさだけでなく、周辺の状況もチェックしましょう。

居住環境のよさは、マンションの階数によって判断される場合があります。一般的には、高層階であるほど居住環境がよいとされますよ。なぜなら高層階は眺望や日当たりがよく、防犯面においても優れているためです。

特にタワーマンションでは、高層階のほうがより高級でハイグレードなイメージがあるため、高層階の需要が高くなりやすいといえます。しかし、6階建てなどでエレベーターがついていないマンションの場合は、高層階よりも1階や2階のほうが選ばれやすいケースもありますよ。

小さな子どもがいるファミリー世帯には、下の階に足音が響く心配のない1階や、エレベーター待ちの時間が短い中層階が選ばれることも珍しくありません。高層階であれば必ず需要が高くなるわけではない点には注意しましょう。

管理やメンテナンスが充実しているマンションは、居住環境がよいといえます。管理やメンテナンスの充実度を判断するポイントとしては、以下の5点が代表的です。

・清掃が行き届いているか

・宅配ボックスや集会室などの共用設備がそろっているか

・駐輪場や駐車場がしっかり管理されているか

・ゴミ捨て場が整理されているか

・共用部分の壁や廊下に破損箇所がないか

上記の条件がそろっているマンションなら、居住環境がよいと見なされやすいでしょう。また、建物の補修や管理が適切に行われているかどうかを知るために、修繕積立金の積み立て状況をチェックしておくのもおすすめです。

今からできる資産性の上げ方については、以下の資料で紹介しています。すでに住んでいるマンションの資産価値をできるだけ上げたい人は、ぜひ参考にしてください。

マンションの資産価値は、築年数が古くなるにつれて下がるのが一般的です。以下の表は、築年数ごとの中古マンションの平均価格と平均平米単価をまとめた、2021年のデータです。（※1）具体的にどのように資産価値が推移するのかチェックしてみてください。

表を見ると2021年の中古マンションの平均価格は、築26年〜30年の築年帯になるタイミングで、特に大きく下がっているのが特徴的です。これはかつて、築25年以上のマンションで住宅ローン控除を受けるためには、別途証明書や手続きが必要であったためだと考えられます。

しかし2022年度に税制が改正され、現在では昭和57（1982）年以降に建築された住宅であれば、特別な証明書などがなくても住宅ローン控除を受けられるようになりました。（※2）そのため今後は、築25年以上の資産価値の下がり方も変わっていくことが予想されます。

※1参照：東日本不動産流通機構

※2参照：国土交通省

マンションの資産価値が下がる原因としては、主に以下の3点が挙げられます。

・人口が減る

・不況になる

・マンションに不利な条件がある

現在日本では少子高齢化が進んでおり、人口は減少の一途をたどっています。今後も人口が減り続ければ空き家が増え、マンションの販売価格は下がるでしょう。また、デフレや株価の下落が起こる不況時には物価が下がるため、マンションの価値も下がるのが一般的です。

マンションに不利な条件があることも、資産価値が下がる原因の一つ。不利な条件としては、新耐震基準を満たしていないことや、定期借地権付きのマンションであることが挙げられます。

1981年以降に建てられたマンションは新耐震基準が適用されていないため、災害時のリスクが高く、買い手や借り手がつきにくいのが特徴。また定期借地権付きのマンションは、期限が来れば更地にして土地を返還しなければならないため、売却が非常に難しくなる場合が多い物件です。

定期借地権付きのマンションについては、以下の記事で詳しく解説しています。定期借地権がどのようなものか知りたい人は、ぜひご覧ください。

マンションの購入を検討する際には、間取りや周辺環境に目が行きがちです。しかし将来のことを考えるなら、マンションの資産価値についてもしっかり考えて選びましょう。

マンションを購入する段階で資産価値を意識しておけば、将来的に住み替えや資産運用が必要になったときにもスムーズです。今回ご紹介した、マンションの資産価値についてのポイントを参考にして、納得のいくマンションを選んでください。

参考文献・サイト

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 基礎編

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 実践編