聞きたい！見せたい！マンション管理【朝日管理】

――現在、マンション管理組合を取り巻く環境について教えてください。

瀬尾：昨今の物価高騰は、管理員・清掃員の人件費や各種保守点検費用、加入保険料、共用部修繕費など、管理組合運営に大きな影響を与えています。特に、建設資材費の高騰を背景とする修繕工事費の上昇は顕著です。長期修繕計画を作成してからわずか数年で想定より2～3割高くなる事例もあり、資金計画の見直しをより短い周期で行う必要が生じています。通常は5年を目安にこちらから長期修繕計画案をご提示していますが、この目安サイクルに寄らない対応が求められるようになってきました。

佐久間：工事を先延ばしにすることも一つの正解ですが、時間が経つほど工事費は上がります。必要な工事が進まないことに対し危機感を抱く方がいる一方で、状況を理解しつつも「ない袖は振れぬ」と言う方もいる。両者のせめぎ合いです。いつ、何をやるかがますます重要になっています。

管理費や修繕積立金について、今後3回分の値上げをまとめて承認した組合もあります。かかる費用の上昇が分かっているなら、都度承認をとる手間を省こうという工夫ですね。ただ、それでも将来不足しないとは限らない。

瀬尾：支出を減らすために、管理員の勤務時間を削減したり、清掃回数を減らしたりといった提案をせざるを得ない状況があります。収入と支出のバランスが崩れた状態を放置すると、将来的に大きなダメージとして返ってきてしまいます。管理会社としては単に降ってきた要望へ対応するのではなく、一歩先、二歩先を見据えた「提案型のパートナー」へ姿勢を転換していく必要があります。組合関係者と良好なコミュニケーションを築き、合意形成を支援していくことが重要です。

――役員のなり手不足も多くの管理組合が直面する課題です。

瀬尾：若い世代が参加するためのハードルを下げるため、理事会をオンラインと対面の同時並行で開催できるよう支援しています。なり手不足から役員が属人化することを防ぐ観点から、外部専門家や第三者管理方式の導入も有効な選択肢と言えるでしょう。ただし、利益相反のリスクを伴うため、当社では「透明性」「外部監査」「管理組合との連携」の3点を重視しています。

佐久間：管理会社全体としても人手不足は大きな課題になっています。そうした背景から、社内では2023年にDX（デジタルトランスフォーメーション）推進を専門に担う部署が新設され、各部署と連携しながら業務効率化の取り組みが進められています。私が所属する部署から見ても、社内全体でデジタル活用への意識が高まっていると感じます。

その取り組みの一環として、管理組合員向けのスマートフォンアプリについても検討が進められ、一部機能が公開されました。従来、各種申請書類は管理員が常駐している時間帯に持参する必要があり、共働き世帯などにとっては負担になっていましたが、アプリを活用することで、時間に縛られず申請できる点は利便性向上につながると考えています。加えて、電子化した書類を保存・管理できるストレージ機能を搭載したサービスなどの提供についても現在準備を進めています。私たち現場としても、こうした取り組みが積み重なることで、将来的に管理組合の利便性向上につながっていくことを期待しています。

瀬尾：DX推進には引き続き積極的に投資をして、より良いサービスを提供していきたいと考えています。アプリ導入の他にも、金融機関と提携し、管理組合の銀行口座から工事会社などへの支払いをウェブ上でできるようにしました。手続き状況をいつでも確認できますし、他の役員にも共有できます。以前は書類に署名捺印して、管理会社や銀行窓口に持ち込むという流れでしたが、現在はこのシステムに置き換わりつつあります。

――管理にまつわる課題に対し、コミュニティがどのように貢献できるかを探っています。「良いマンション管理」と「良いコミュニティ」の関係について、どのようにお考えでしょうか。

瀬尾：「良いマンション管理」「良いコミュニティ」は資産価値の維持・向上に直結すると実感しています。マンション管理に関する情報を個人でも多く入手できる現在、購入検討者がマンションの管理状態や住民の雰囲気を重視する傾向は強まっており、良好な管理状態と良好なコミュニティの双方が、「選ばれるマンション」の条件と言えます。

良い管理は安心・安全な環境を提供するだけでなく、住民同士の信頼や交流の基盤になります。共用部の清潔さや、防災訓練・イベント支援は、自然なコミュニティ形成を促すきっかけとして有効であると考えています。

佐久間：居住者だけでなく周辺住民にも開放された提供公園の草刈りを、マンション竣工時からイベントとして実施している組合があります。理事会役員が運営を担い、消防訓練と懇親会を合同で開催するイベントになっています。イベントを続けていること自体がすばらしく、こういった活動が主体性を持った管理につながる部分もあるのではないでしょうか。また、そこで住民同士が顔見知りになって、次の役員候補へ声掛けをしやすくなるという効果もあります。理事会のメンバーが一定のサイクルで新陳代謝しながら充足すること、これは管理の根本であるように思います。

瀬尾：イベント開催のスペースが十分にとれなくても、取り組みの方向性はさまざまあります。以前私が担当したマンションでは、理事長発案の「声掛け運動」がありました。共用部ですれ違ったときに素通りするのではなく、互いに誰か分からないとしても会釈や声掛けをするといった簡単なことで、マンション内の雰囲気が向上するだろうというねらいです。マンション内に運動の掲示をして始まりましたが、実際に雰囲気が良くなったと感じましたし、防犯にも役立ちます。自分たちのマンションでできることは何か分からない場合、管理会社に問い合わせていただければ相談にのってもらえると思いますよ。

――管理会社の立場から、将来のマンション管理をどのように展望していますか。

瀬尾：将来のマンション管理において重要となるのは、「デジタル化」「多様性への対応」「持続可能性」の3点です。 一方で、住民の安心・安全を守るという基本姿勢は、変わらない本質としてあります。今後、居住者の高齢化や外国人居住者の増加が進む中で、より多様なニーズに応えられる管理体制の構築が求められるでしょう。これに対応するためには、DXの推進や人材育成を通じた高品質なサービスの提供が不可欠です。私たちは常に思いやりと誠実さをもって居住者一人ひとりに寄り添い、安心・安全な暮らしを支え続けることを使命としています。