新築マンションの購入は、どのような流れで行うのでしょうか。一般的には、以下の9ステップに分けられます。

1.資金計画を立てる

2.情報収集・物件検討を行う

3.モデルルームを見学する

4.住宅ローンの事前審査に申し込む

5.購入申込みを行う

6.重要事項説明を受ける・売買契約を締結する

7.住宅ローンの本審査に申し込む

8.入居説明会・内覧会へ行く

9.残金を支払う・引渡しが行われる

それぞれわかりやすく解説します。

新築マンションの購入を検討し始めたら、まず取り組むべきなのが資金計画です。

「いくらの物件が買えるか」ではなく、「毎月いくらなら無理なく返済できるか」を軸に考えることが重要になります。

資金計画の段階でよくある失敗として、以下の3つが挙げられます。

昨今の物件価格の高騰により、返済に無理のある住宅ローンを組む方が増えている傾向にあります。

「借りられる額」と「無理なく返せる額」にはズレが生じやすいため、出産・育児・進学・定年・病気・介護といったライフイベントも考慮しておきましょう。

すべてのリスクに備えようとするとローン自体が組めなくなってしまいますが、「起こりうる」と想定しながら多少の余裕を持った返済計画を立てることが大切です。

年収ごとの借入可能額や、無理のない返済額の考え方については以下の記事でくわしく解説しています。

資金計画を立てたら、希望条件に合う物件を探していきましょう。

不動産ポータルサイトや住宅情報誌、チラシなどを活用し、エリア・価格・間取りといった条件で絞り込むのが一般的です。

物件情報を見る際、最初に確認すべき項目は「引渡時期」になります。

どれだけ気に入った物件でも、入居希望時期（子どもの入学や資金準備のタイミングなど）とずれてしまうと、検討する意味自体がなくなってしまうためです。

新築マンションの場合、竣工時期と入居開始時期があらかじめ決まっているため、基本的にスケジュールの調整はできないと考えておきましょう。

また、分譲情報を見る際は「竣工」「入居」「引き渡し時期」がそれぞれ分かれて記載されていることが多いため、各スケジュールを正確に把握することが大切です。

【マンション選びで専門家が見ている「見えにくいポイント」一覧】

平面図の数値やモデルルームの演出に惑わされず、以下のような「見えにくい箇所」を確認することも重要になります。

気になる物件が見つかったら、モデルルームを見学してみましょう。

新築マンションの多くは建物完成前に販売を開始するため、モデルルームで間取りや設備を実際に確認しながら担当者から詳しい説明を受けられます。

見学は事前予約制の物件がほとんどなので、インターネットや電話で予約を入れておくとスムーズです。

モデルルーム見学の際は、以下のような点を意識して確認しましょう。

見学後は、マンションの建設予定地や周辺を実際に歩いてみることをおすすめします。日中だけでなく夜間も訪れることで、治安や人通りの状況をより正確に把握できます。

検討しているマンションが、人気物件かどうかを見極めるポイントもあります。モデルルームの予約状況やポータルサイトの情報など、重要な点をお伝えします。

【新築マンションの場合】

モデルルームの予約状況は、人気を測るわかりやすいバロメーターのひとつです。

ランドマークとなるような超人気物件では、予約開始から数分で枠が埋まってしまうこともあります。 追加席が設けられても一瞬で埋まるため、メール登録をして情報をこまめにチェックしておくとよいでしょう。最終的に購入申し込みが重なり抽選になるかどうかも、人気を測るひとつの指標です。

【中古マンションの場合】

ポータルサイトの表面的な情報だけでなく、担当者に直接確認することで実態が見えてきます。「申し込みが入っているか」「問い合わせが多いか」を聞くことで、その物件の競争率を把握できます。 

人気エリアのマンションは、「このマンションが出たら買いたい」と狙っている人がいます。本当に欲しい物件がある場合は、売り出し中でなくても営業担当に「興味がある」と伝え、情報が出た瞬間に連絡をもらえるよう準備しておくとよいでしょう。

購入したい物件の目星がついたら、住宅ローンの事前審査（仮審査）を申し込みます。

事前審査では、年齢・年収・勤務先・勤続年数・他の借入状況などをもとに、融資の可否や借入可能額の目安が提示されます。

売買契約後に本審査で落ちることがないよう、事前に借入れの見込みを確認しておくことが重要です。

審査結果が出るまでには、通常3日〜1週間程度かかります。

【事前審査のポイント】

事前審査は自己申告をもとに実施されるため、申し込む際は事実を正確に申告することが大切です。

たとえば、自動車ローンや教育ローンなど他の借入れがあるにもかかわらず申告しないと、事前審査に通過できても本審査で落ちてしまう可能性があります。

また、金融機関によって審査基準や金利条件は異なるため、複数の金融機関で事前審査を受けて比較検討することをおすすめします。

事前審査と本審査の違いや、複数の金融機関に申し込む際のポイントについては以下の記事で解説しています。

購入したい物件が決まったら、購入申込書を提出します。購入申込みは本契約ではなく、正式な売買契約を結ぶ前段階の手続きです。

新築マンションでは、人気物件の場合に抽選が行われることがあります。指定の期間中に登録し、複数の希望者がいた住戸は抽選によって購入申込者が決定されます。

抽選ではなく先着順の物件もあり、その場合は最初に申し込んだ人が購入の権利を得られます。

【申込証拠金について】

マンションによっては、申込時に数万〜10万円程度の「申込証拠金」を支払うケースがあります。申込証拠金は購入意思の証として売主に預けられ、売買契約時に購入費用に充当されるのが一般的です。

売買契約前にキャンセルした場合は返還されますが、「返還時に事務手数料が差し引かれる」などのトラブルも発生することがあるため、支払った際は必ず預かり証を受け取りましょう。

物件価格以外にかかる「仲介手数料」「登記費用」「不動産取得税」などの諸費用も見落とさずに総額を把握しておくことをおすすめします。返済計画に不安がある場合は、独立系のファイナンシャルプランナー（FP）に相談することも選択肢のひとつです。

購入申込みから1週間〜10日後に、重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結します。

重要事項説明とは、宅地建物取引士が物件や契約条件に関する重要事項を買主に説明する手続きです。

具体的には、不動産の法的要件や権利関係、建物の共用部や室内設備、取引条件などについて説明が行われます。専門的な法律用語も出てくるため、わからないことがあれば遠慮なく質問しましょう。

売買契約の締結時には、手付金を支払います。

手付金の目安は物件価格の5〜10%程度で、所定の口座に振り込むケースが多くなっています。

売買契約後に買主の都合で契約をキャンセルすると、支払い済みの手付金は返還されないため注意が必要です。

なお、契約には「住宅ローン特約」が付いていることが一般的です。これは、万が一住宅ローンの本審査に通らなかった場合、特約期間内であれば契約を解除でき、手付金が返還される仕組みになっています。

手付金の交渉は物件価格の交渉と同じメカニズムで動きます。交渉を希望する場合は、その物件が市場でどのような状況にあるか（人気度や販売期間）を見極めることが重要です。

住宅ローンの融資手数料や保証料など、契約時に発生する諸費用の内訳については以下の記事で紹介しています。

1. 契約不適合責任

引き渡し後に、契約時にはわからなかった不具合（隠れた欠陥）が見つかった場合のルールです。入居後に「配管から水漏れした」「設備が壊れていた」といった問題が発覚するケースもあります。特にリフォーム済みの中古物件でも、見えない配管部分でトラブルが起きることがあります。

売主が責任を負う「期間」「対象範囲」「免責事項」がどうなっているかを確認しておきましょう。ここがあいまいだと、修理費用を請求できない可能性があります。

2. 特約条項

標準的な契約約款とは別に、その物件ごとの特別な条件が記載される部分です。「売主は○○について一切の責任を負わない」といった強い免責事項が記載されていることがあります。そのような記述がないか、ある場合はそのリスクが自分にとって許容できるものか、しっかり確認しておきましょう。

3. ローン特約

住宅ローンの審査に通らなかった場合に、手付金を放棄せずに契約を白紙解除できる条件です。「特定の金融機関で否決された場合のみ有効」といった厳しい制限や期限が設けられていないか確認しておきましょう。自分にリスクのない条件になっているかチェックしておくと安心です。

売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査を申し込みます。本審査では、事前審査よりも詳しく返済能力や物件の担保価値が審査されます。

金融機関が重視する主な項目は、完済時の年齢・健康状態・購入物件の担保評価・借入時の年齢・年収などです。

審査結果が出るまでには、1〜2週間ほどかかるのが一般的です。

【本審査に必要な主な書類】

本審査では、以下のような書類の提出が求められます。

書類の種類が多く、取得先もそれぞれ異なるため、早めに準備を進めておくと安心です。

本審査に通過したら、金融機関と「金銭消費貸借契約（ローン契約）」を締結し、返済条件が確定します。

本審査で落ちてしまう原因や、事前にできる対策については以下の記事でくわしく解説しています。

マンションの完成が近づくと、入居説明会と内覧会が開催されます。入居説明会では、残金や諸費用の金額・振込方法、不動産登記に関する説明のほか、引越しや管理、火災保険などの諸手続きについて案内が行われます。

物件の提携ローンを利用する場合、入居説明会に合わせて住宅ローン契約を行うこともあります。

内覧会は、完成した住戸の仕上がりを実際に確認できる重要な機会です。不具合が見つかった場合は、引渡し日までに補修してもらえるか担当者に確認しましょう。

また、内覧会の際に部屋や窓のサイズを採寸しておくと、家具やカーテンの購入がスムーズに進みます。

マンションのパンフレットやチラシには、専門用語や独特の表記が多く含まれています。正しい見方を解説した資料を用意しましたので、ぜひ活用してください。

残金決済とは、マンションの購入金額から手付金を差し引いた残りの金額を支払う手続きです。住宅ローンを利用する場合は、融資が実行されると同時に残金が売主へ振り込まれます。

決済当日は、買主・売主・司法書士・金融機関の担当者が一堂に会し、以下の手続きを行います。

鍵を受け取った時点で、マンションへの入居が可能となります。

なお、住宅ローンの金利は融資実行時に確定するため、契約時のシミュレーションと返済額が若干異なる可能性がある点に注意しましょう。

融資実行時に確定する金利タイプの選び方については、以下の記事で変動金利・固定金利それぞれの特徴を解説しています。

新築マンションを選びを開始して入居するまでには、一般的に数か月〜1年ほどかかります。購入までには住宅ローンの審査や重要事項説明など、さまざまな手続きを経る必要があるためです。

建物が未完成の新築マンションの場合、売買契約から引渡しまでの期間が1年を超える物件もあります。そのため、入居希望時期から逆算してスケジュールを立てることが大切です。

なお、多くの新築マンションは建物が完成する前に売り出されますが、なかには既に完成しているマンションを販売している場合もあります。

建物が既に完成しているマンションは、すぐに内見できるほか、契約や住宅ローンなどの手続きが完了すれば速やかに入居できます。

もし、住宅ローンを利用する場合は、融資の審査に時間がかかる金融機関もあるため、早めに必要書類を用意し、提出しましょう。

新築マンションのパンフレットに記載されている分譲価格は、すべての費用が含まれているわけではありません。

物件価格以外にも、登記費用や税金、住宅ローンに関する費用など、さまざまな諸費用がかかります。

諸費用の目安は、新築マンションで物件価格の6〜7%程度です。

※1 参照：国税庁

※2 参照：国税庁

諸費用のなかでも金額が大きい保証料について、支払い方法ごとの違いや選び方は以下の記事で解説しています。

購入後にかかる費用

マンション購入後には、不動産取得税がかかります。

不動産取得税は、登記を行ってから数か月程度で納税通知書が届きます。

また、毎年の固定資産税・都市計画税、毎月の管理費・修繕積立金も継続的に発生します。

引越し費用や家具・カーテンなどの購入費用も見込んでおきましょう。

また、資金計画を立てる際には住宅ローンの金利動向も重要な要素です。ここでは、不動産鑑定士による近年の金利事情についての解説を紹介します。

なお、住宅ローンを利用すると税負担を軽減できる「住宅ローン控除」が受けられます。初年度に必要な確定申告の手続きについては以下の記事をご覧ください。

新築マンションを購入するとき、注意すべきポイントは以下の5点です。

1.資産価値も考慮に入れる

2.リフォームしたい場合は可否を確認する

3.欠陥マンションに遭ってしまったときの対処法を知る

4.モデルルームはオプション仕様になっている

5.物件選びに迷いに迷っている場合は直感も信じる

マンション購入後に後悔しないよう、以下の内容を押さえておきましょう。

購入予定のマンションに、どのくらいの資産価値があるかを考慮に入れることは重要です。

急な転勤や家族構成の変化などにより、将来的にマンションを売却しなければならない可能性もあります。

資産価値を意識して購入すれば、売却時にも役立つでしょう。

マンションの資産価値は、一般的に以下の3つで決定します。

マンション購入時には、今後ライフプランを変更するケースも頭に入れておきましょう。

新築マンション購入時には、リフォームが可能かどうかを必ず確認しましょう。リフォームの可否は、マンションの資産価値にも大きく影響します。

以下6つの観点から、リフォームが簡単にできる仕様かどうかも確認しましょう。

・フローリングへの張り替えが禁止されていないか

・水回りの移動が禁止されているか

・エアコンの取り付け場所に制限があるか

・搬入の制限はあるか

・二重床・二重天井かどうか

・間仕切り壁があるか

新築マンションでも、時間が経てば古くなります。中古マンションとして売却する際、修繕した状態なら欲しい人が見つかりやすく高く売れるでしょう。

新築マンションで欠陥が見つかった場合は、売主である分譲会社の責任となります。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、分譲会社は新築住宅に対して引渡しから10年間の瑕疵担保責任を負わなければなりません。

対象となるのは、柱や基礎、外壁など建物の「主要構造部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。これらの部分に欠陥が見つかった場合、分譲会社が無償で補修を行います。

一方、住宅設備の不具合などは、分譲会社が定めるアフターサービス基準に基づいて保証されます。アフターサービスの内容や保証期間は会社ごとに異なるため、契約前によく確認しておきましょう。

欠陥への対応だけでなく、将来的な建物の維持管理にかかる費用についても理解しておく必要があります。ここでは、不動産鑑定士による「修繕積立金」の仕組みについての解説を紹介します。

モデルルームを見学する際は、展示されている内装や設備がすべて標準仕様とは限らない点に注意が必要です。

多くのモデルルームは、購入意欲を高めるために有償オプションで豪華にカスタマイズされています。「素敵な部屋」と感じても、それが標準仕様で再現できるとは限りません。

後々の予算オーバーやイメージとのギャップを防ぐためにも、冷静な視点を持つことが大切です。

初めてのマンション購入では、気に入った物件が見つかっても決断に迷うことがよくあります。「本当にこの物件でいいのか」「他にもっと良い選択肢があるのではないか」と不安になるためです。

大きな買い物であるがゆえに「失敗したくない」という心理が働き、最後の一歩を踏み出せない人は少なくありません。

後悔しない決断をするためには、以下の3つのステップを意識してみましょう。

売買契約後、マンションがおおむね完成すると行われるのが内覧会。マンションの欠陥を事前に発見し、引き渡しへスムーズに移行することを目的とします。必ずチェックしたい項目は以下の5つです。

1.専有部分は全体を大まかに確認する

2.住宅設備は実際に動かして確認する

3.屋内の共用部分の防犯性を確認する

4.屋外の共用部分と敷地周辺の管理状況を確認する

5.周辺環境をチェック

以下では、それぞれ細かく解説します。

内覧では、専有部分全体を大まかにチェックしましょう。

限られた時間で隅々までチェックすることは難しいですが、パッと見ただけでは気づきにくい不具合が隠れていることもあります。

専有部分のチェックポイントは、以下の7つです。

・間取り図と実物に違いがないか

・壁紙（クロス）に浮きや継ぎ目の隙間、傷がないか

・床（フローリング）に傷や歩いた時の軋みがないか

・建具（ドア・窓）に歪みがなくスムーズに開閉できるか

・収納部や建具には問題がないか

・洗面台の鏡の下や隅の方など「死角」に汚れや傷がないか

・バルコニーの排水は問題なく流れるか

広告用のデジタル間取り図は、簡素化されていることがあるので注意しましょう。気になるところは写真を撮り、あとで再度確認することがおすすめです。

新築マンションの内覧では、住宅設備も実際に動かして確認しましょう。住宅設備のチェックポイントは、以下の8つです。

・キッチンの排水、換気扇、コンロ、ディスポーザー

・浴室の換気扇、シャワー、排水

・洗面所の排水

・トイレの注水、排水

・エアコン、床暖房

・テレビやインターネット

・オートロックなど防災、防犯設備

・メーターボックス、給湯器

電気や水道、ガスが使える場合は実際に動かしてみることが重要です。キッチンや浴室、トイレなどの水回りに、品番シールがあれば写真を撮って記録しましょう。メーカーや品番がわかれば、グレードや機能、価格帯の見当がつくためです。

エントランスや廊下などの共用部分は、防犯性をチェックしましょう。特にエントランスはマンションの顔であり、美観や快適性に加えて以下4つのチェックが必要です。

・管理人室の有無

・管理会社、警備会社の信頼度

・セキュリティシステムの有無

・オートロックや監視カメラの有無

子どもや高齢者と一緒に住むなら、共用廊下や階段の安全性も要確認です。複雑な形になるほど死角が多くなり、防犯性は低くなります。階段の手すりやバリアフリーを確認しましょう。宅配ボックスやキッズルームがあれば、防犯システムも要チェックです。

マンションの共用部分については、こちらの記事で解説しています。

屋外の共用部分と、敷地周辺の管理状況も確認しましょう。屋外の状況も防犯面で重要な部分です。敷地周辺では、第三者が敷地内に侵入可能かどうかがチェックポイントです。マンションの周りの囲いが、植栽かフェンスかを確認しましょう。

駐車場や駐輪場、ゴミ置き場など屋外の共用部分は以下5点をチェックすることがおすすめです。

・駐車場に防犯設備があるか

・玄関以外の進入路に防犯カメラが設置されているか

・共用階段などへの侵入防止策が取られているか

・フェンスは乗り越えられない高さか

・不審者が隠れやすい暗い場所がないか

マンションの内覧会でチェックすべきリストは、以下の記事で解説しています。

内覧会の際は、マンションの建物内だけでなく、周辺環境も実際に歩いて確認しましょう。図面や地図上のデータだけではわからない、現地の「リアルな情報」を集めることが大切です。

周辺環境のチェックポイントとして、以下の5つが挙げられます。

新築マンションの購入の流れを解説しました。これから新築マンションを探すなら、不動産ポータルサイトの利用がおすすめです。たくさんの物件情報が集まっているので、一度に多くの物件を検索できます。マンション情報を比較するうちに、自分の欲しいマンションが見つかるでしょう。

マンションは住みやすさだけでなく、資産価値からも検討しましょう。購入したいマンションが決まったら、この記事を参考に住宅ローンを上手に活用してください。