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地役権とは？意味や登録方法など覚えておきたい基礎知識を紹介

自分の土地のために他人の土地を利用するためには地役権が必要です。土地の利便性を高めるために登録が必要となったり、購入する土地に設定されていたりするケースがあります。

トラブルを避けるためには、地役権について基礎知識を把握しておくことが重要です。一方で「地役権ってなに？」「登録方法がわからない」など、疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、地役権の基礎知識や登録方法をわかりやすく解説します。他の権利との違いやメリットやデメリット、覚えておきたい注意点とあわせてまとめました。

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地役権とは？
地役権と他の権利との違い
地役権を設定するメリット
地役権のデメリット
地役権を登録するには
地役権がある土地で覚えておきたい注意点
まとめ：土地を購入するときは地役権について確認しておこう

地役権とは？

以下のような地役権の基礎知識を紹介します。

・地役権とは自分の土地のために他人の土地を利用できる権利

・地役権を設定する目的

地役権とはどのような権利なのか、わかりやすく解説しましょう。

地役権とは自分の土地のために他人の土地を利用できる権利

地役権（ちえきけん）とは、自分が所有する土地の利便性を向上させる目的で他人の土地を利用するための権利のことです。民法第二百八十条（※）で定められており、土地の権利者（地役権設定者）と、利用者（地役権者）の契約によって成り立ちます。

承役地（しょうえきち）	土地の権利者（地役権設定者）が所有する土地
要役地（ようえきち）	土地の利用者（地役権者）が所有する土地

地役権の登録ではそれぞれの土地を上記のように表します。承役地と要役地は、必ずしも隣接している必要はありません。一部もしくはすべてを利用する範囲として登記します。

※参照：民法

地役権を設定する目的

地役権を設定する目的には、いろいろなものがあります。基本的な種類とそれぞれの目的を、下記にまとめました。

通行地役権	通行するための権利
引水（いんすい）地役権	水を引くための権利
眺望（ちょうぼう）地役権	展望を確保するための権利
送電線地役権	電線を通すためための権利

具体的には、公道から自分の土地まで私道を通行したり、用水路から自分の土地に水を引いたりすることがあげられます。電力会社が、高圧線の下にある建物の高さを制限するケースもあるようです。

ほかにも下水道を通すケースなどもあります。要役地の利便性が増大するためであれば、目的にはとくに制限は設けられていません。

鑑定士コメント

地役権には時効があるのでしょうか？地役権には時効があるので注意が必要です。登記の際に期限を設定しますが、期限内でも地役権が消滅するケースがあります。この場合の時効は「地役権の行使を妨げた事実が生じてから20年」です。これを「地役権の消滅時効」といいます。

地役権と他の権利との違い

地役権とその他の権利との違いをまとめました。

・地役権と地上権の違い

・通行地役権と囲繞地通行権の違い

混同しないように、それぞれの意味と違いについてチェックしておきましょう。

地役権と地上権の違い

地役権と地上権の意味は以下の通りです。

地役権	自分が所有する土地の利便性を高める目的で他人の土地を利用できる権利
地上権	他人の土地の区画内に作られた工作物を使用する権利

地上権とは、民法第二百六十五条（※）で定められた建物や道路などを作るために他人が所有する土地を利用できる権利のことです。所有者の承諾がなくても、土地を貸したり建物を売却したりできます。

他人の土地を利用できるのが地役権、他人の土地に作られた工作物を利用できるのが地上権と考えるとわかりやすいでしょう。地上権については以下の記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。

地上権とは？地上権の種類と借地権や地役権との違いをわかりやすく解説

※参照：e-Gov法令検索

通行地役権と囲繞地通行権の違い

通行地役権と囲繞地（いにょうち）通行権の違いは以下の通りです。

通行地役権	通行するために他人の土地を利用できる権利
囲繞地通行権	袋地の土地の所有者が周りを囲む土地を通行できる権利

袋地とは、他の土地に囲まれていて公の道路に出られない土地をさします。通行地役権の場合は承役地を使用しなくても公道に出られますが、囲繞地通行権だと他人の土地を通らない限り公道に出られません。

そのため袋地の所有者は民法第二百十条（※）によって囲繞地通行権が認められています。当事者同士の合意が必要なのが通行地役権、必要ないのが囲繞地通行権と考えると、わかりやすいでしょう。

※参照：e-Gov法令検索

地役権を設定するメリット

土地の権利者（承役地側）と、利用者（要役地側）のメリットはそれぞれ以下の通りです。

土地の権利者（承役地側）のメリット

使用料など対価を受け取れる可能性がある

土地（承役地）の価値が下がることで節税になる可能性がある

利用者（要役地側）のメリット

自分の土地（要役地）の利便性を高められる

土地（承役地）の所有者が変更されても継続して利用する権利を主張できる

利用範囲が広がることで土地（要役地）の価値を高められる

承役地を所有する土地の権利者は、使用料を受け取る契約で地役権を登録すれば使用料を受け取れます。送電線路敷設地役権であれば、ほとんどのケースで使用料を受け取ることが可能です。

地役権のデメリット

土地の権利者（承役地側）と利用者（要役地側）のデメリットを、以下にまとめました。

土地の権利者（承役地側）のデメリット

建物を立てる範囲が制限される可能性がある

一定の高さ以上の建物を建てられない可能性がある

手続きに手間と時間がかかる

利用者（要役地側）のデメリット

承役地の所有者に対して使用料の支払いを求められる

手続きに手間と時間がかかる

土地の権利者（承役地側）は、地役権の内容によって所有する土地の利用に制限がかかります。たとえば要役地の所有者である地役権者が利用している範囲には、建物などは設置できません。

さらに使用方法や使用料をめぐって、土地の権利者（承役地側）と利用者（要役地側）の間でトラブルが発生する可能性があります。よく話し合ったうえで、地役権の目的や範囲を設定することが重要です。

地役権を登録するには

地役権の登録に必要な知識をまとめました。

・地役権の登録手順

・登記に必要な書類

・登記に必要な費用

不備なく登録するために、基本的な知識をチェックしておきましょう。

地役権の登録手順

必要な書類を揃えて、承役地を管轄する法務局（※）に申請をします。下記のような登記事項の設定が必要です。

・要役地

・地役権設定の目的

・地役権設定の範囲

地役権の登録は、土地の権利者（承役地側）と利用者（要役地側）による共同申請が原則です。ただし、書類作成や登記には専門的な知識が必要なため、難しい場合は司法書士に依頼しましょう。

※参照：法務局

登記に必要な書類

地役権の登録にはまず以下の書類を用意します。

登記原因証明情報	地役権設定契約書など合意内容をまとめたもの
地役権図面	承役地のどの範囲に地役権を設定するのか示す図面
代理権限証明情報	司法書士に委任する場合のみ用意する

さらに土地の権利者（承役地側）と利用者（要役地側）で、それぞれ以下の準備が必要です。

地役権設定者

印鑑証明（3ヶ月以内）と実印

登記証明書もしくは登記識別情報

本人確認書類

地役権者

認印

本人確認用書類

登記に必要な費用

地役権の登記には、承役地1個につき1,500円の登録免許税が必要です（※）。承役地の数が2個であれば、3,000円の登録免許税を用意します。

司法書士に委任する場合は報酬の支払いが必要です。地役権の登記にかかる報酬の相場は5～10万円ほどなので、あらかじめ確認しておきましょう。

※参照：e-Gov法令検索

鑑定士コメント

地役権を登記しないとどうなるのでしょうか？地役権を登記しないと、様々なトラブルが発生する可能性があります。たとえば承役地の所有者が変わった場合、要役地の所有者は土地の利用を主張できません。要役地の所有者が変われば、承役地の所有者はもらっていた使用料を受け取れなくなる可能性があるでしょう。このようなリスクを避けるために、地役権を登記しておくことが重要です。