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住宅ローンの名義変更はできる？どうしても変更したいときの方法や注意点を解説

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住宅ローンの名義変更はできる？どうしても変更したいときの方法や注意点を解説

住宅ローンの名義変更は、離婚や収入の低下、名義人の高齢化などの事情で検討する人もいるでしょう。「そもそも住宅ローンの名義変更はできる？」と、疑問を持っているかもしれません。

本記事では、住宅ローンの名義変更は可能なのか、名義変更が認められない場合の対処方法や借り換え時の注意点などを解説します。住宅ローンを借り換えによって名義変更を行う際の一般的な条件もご紹介します。住宅ローンの名義変更をお考えの人は参考にしてみてください。

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住宅ローンの名義変更はできる？
住宅ローンの名義人変更ができない時の対処方法
住宅ローンの借り換えで名義変更を行う場合の注意点
まとめ：住宅ローンの名義変更をどうしても行いたいなら、借り換えを検討しよう

住宅ローンの名義変更はできる？

住宅ローンは、基本的に名義変更ができません。住宅ローンは、債務者（契約者）と金融期間の契約となり、金融機関は原則として名義変更を認めていないからです。

・離婚した場合も変更できない

・名義変更が認められる可能性のある例外

順番に解説していきます。

離婚した場合も変更できない

住宅ローンは原則として名義変更はできず、離婚した場合も変更することはできません。住宅ローンを利用する際、契約者の個人信用情報を確認し、住宅の担保評価や返済能力の有無を審査します。

仮に、名義の変更を認めてしまうと、契約者が変更となります。新たな契約者が現在の契約者と同様の返済能力がない場合、金融機関がリスクを背負うことになるため、基本的に住宅ローンの名義変更を認めていません。

また、住宅ローンの契約書に「名義変更を認めない」と記載しているケースもあります。名義の変更は、離婚や返済能力の低下、親から子への変更など、さまざまな事情がありますが、契約書に名義変更に関する記載がある場合、変更することは難しいです。

離婚した際の住宅ローンの扱い方については、以下の記事で詳しくご紹介しています。

住宅ローンは離婚したら払うのは誰？ケース別の支払い方法を詳しく紹介

名義変更が認められる可能性のある例外

住宅ローンの名義変更は難しいですが、条件によっては夫婦や親子、兄弟間で認められるケースも存在します。

例えば、離婚が原因で名義人をどちらか一方に変更する場合、変更後の契約者の収入が返済負担率の基準を満たしている場合です。返済負担率とは、住宅ローンを返済する際の割合を決める基準で、フラット35の場合は以下のような基準を設定しています。

年収	基準
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

返済負担率は金融機関によって異なりますが、無理なく返済できる返済能力があると認められれば、名義の変更が可能になるかもしれません。あくまで目安ですが「年間返済額÷年収×100」で返済負担率を計算して、あらかじめチェックしておくのもひとつの方法です。

ただし、ペアローンのように夫婦の年収を合算して住宅ローンを契約している場合は、返済能力が足りないと判断され、名義変更は難しいでしょう。現在の契約内容を一度確認してみましょう。

※参照：フラット35

鑑定士コメント

単独契約の住宅ローンの名義変更をしたい場合はどうすればよいでしょうか？名義変更は、ペアローンのように夫婦それぞれで住宅ローン契約していたパターンだけでなく、夫のみで契約していた場合も、名義変更には借り換えという方法が検討できるでしょう。元配偶者のすべての残債を引き継ぎ、他の金融機関で新たな名義で借り換えをすると、名義変更することができます。たとえば元夫名義だった家を引き継ぎ、元妻が住む場合はこちらの方法を検討してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの名義人変更ができない時の対処方法

住宅ローンの名義人変更ができない場合、以下のような対処方法を検討しましょう。

・住宅ローンを完済する

・住宅ローンの借り換えを検討する

・住宅の売却を考える

具体的に解説していきます。

住宅ローンを完済する

名義変更ができない場合、住宅ローンの完済を検討しましょう。住宅ローン自体がなくなれば、名義変更で悩む必要もありません。

残債を確認して一括返済が可能であれば、住宅ローンの完済も視野に入れてみてください。

しかし、残債の状況によっては一括返済が難しいケースもあります。夫名義の住宅ローンを契約した夫婦が離婚して妻が住み続ける場合、夫名義の返済口座に妻が入金する方法で支払い問題を解消することも可能です。

ただし、金額によっては贈与税の対象となるケースもあるため、入金する金額を事前に確認するとよいでしょう。

住宅ローンの借り換えを検討する

名義変更ができない場合、新たな住宅ローンへの乗り換えを検討してみましょう。新たな名義人が新しい住宅ローンを契約して残りの住宅ローンを返済すれば、名義変更と同様の形になります。

住宅ローンの借り換えをすれば、名義人の金融情報や属性によっては、現在の契約内容より良い条件で借り入れすることも可能です。返済期間や金利などが見直され、総返済額が減るケースもあるでしょう。

ただし、借り換えは返済能力の有無によって左右されるため、実行可能かどうかよく検討してみてください。

住宅の売却を考える

住宅ローンの借り換えや一括返済が難しい場合は、住宅の売却も視野に入れましょう。

住宅の売却資金で、住宅ローンの一括返済が可能かどうかは、現状の売却査定を行い、慎重に検討する必要があります。せっかく住宅を売却しても住宅ローンが完済できないと、住み替え時の資金と合わせて大きな負担になるからです。

逆に、売却益が出ればそのまま財産分与として均等に分けることができ、財産分与の話し合いで揉めるリスクも回避できます。

住宅の売却を検討する際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、売却時期と合わせて相談することをおすすめします。

鑑定士コメント

名義変更をした場合、住宅ローン控除は利用できるのでしょうか？名義変更をしても、以下の条件が満たせれば住宅ローン控除の活用は可能です。

・住宅ローン控除を受けるための要件を満たしている
・財産分与によって元夫もしくは元妻から取得した住宅に住んでいる
・離婚によって名義人の住宅持分が増えている上記に当てはまっているかチェックしてみましょう。

住宅ローンの借り換えで名義変更を行う場合の注意点

住宅ローンを乗り換えることで名義変更を行う場合、以下のような注意点があります。

・金融機関によって条件が異なる

・住宅の名義変更をする必要がある

・名義変更の条件をクリアする必要がある

・審査に通過できない可能性がある

・住宅ローンの借り換えに費用が必要

詳しく解説していきます。

金融機関によって条件が異なる

住宅ローンを乗り換える場合、金融機関によって条件が異なる場合があります。一般的に住宅ローンを借り換える際の条件は以下の通りです。

・住宅ローンの残債が1,000万円以上ある

・借り換え前後の金利差が1.0%以上ある

・住宅ローンの残りの返済期間が10年以上ある

あくまで一般的な条件のため、利用予定の金融機関へ直接問い合わせてみましょう。

※参考：みずほ銀行「住宅ローンの借換条件」

住宅の名義変更をする必要がある

住宅ローンの名義変更を行う際は、住宅の名義変更も同時に行う必要があります。基本的に、住宅ローンの名義人と住宅の名義人、入居者が同じ人物でなければいけないからです。

住宅ローンの名義変更を行う際は、住宅の名義変更も忘れずに行いましょう。

名義変更の条件をクリアする必要がある

住宅ローンの名義変更を行う場合、いくつかの条件をクリアしなければいけません。一般的には以下のような条件が考えられます。

・借り換えする人が住んでいる不動産であること

・住宅の所有権を借り換える人の単独名義であること

・ローンの契約者が満70歳未満であること

・離婚協議書等のコピーを提出すること

金融機関によって条件は異なるため、あらかじめ金融機関に確認するとよいでしょう。

審査に通過できない可能性がある

住宅ローンの乗り換えに伴い名義人の審査が行われますが、必ずしも審査に通過する保証はありません。

審査は金融機関が行いますが、現状の住宅ローンを引き継ぐ形となるため、名義人に返済能力があるかどうか確認する必要があります。一般的な審査項目の例は以下のとおりです。

・年収

・住宅の担保評価

・健康状態

審査に通らなければ住宅ローンの名義変更ができないので、審査項目を事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの借り換えに費用が必要

住宅ローンを乗り換える際は費用が必要です。また、住宅の名義変更まで合わせると、手続きにさまざまな費用が発生するため、事前にある程度調べておくといいでしょう。

住宅ローンの乗り換え時に発生する費用の例をご紹介します。

項目	費用目安
住宅ローン保証料	返済期間や借り入れ総額で異なる
火災保険料	15～20万円（金融機関によって異なる）
地震保険料	住宅の構造や所在地によって異なる
融資事務手数料	3～5万円（金融機関によって異なる）