マンションの資産価値は、いくつかの要素の組み合わせで形づくられます。様々な専門家が様々な判断軸で紹介されていますが、私が思う判断軸は、主に大きく分けてシンプルに4つで捉えており、 これらをバランスよく満たしているマンションほど資産価値が高いと考えます。 

さらに、マンションそのものが持つ「安全性・居住性・耐久性」も、長期的な価値を支える大切な土台です。以下のポイントについて解説します。

・希少性：代替しにくい立地やブランド力、ランドマーク性など

・将来性：再開発や人口動向による伸びしろ

・価格の妥当性：相場より高く買っていないか

・経済動向：金利や株価など市場全体の影響

希少性は、他の物件では代えがたい価値を持っているかという観点です。希少性の高いマンションは需要が安定しやすく、資産価値も落ちにくい傾向があります。

希少性を構成する要素は、立地・ブランド力・ランドマーク性 などです。立地はさらに、駅からの距離や、高台、由緒ある土地か、有名な施設の近く、有名学区、といった細かな要素に分けられます。こうした要素は、後から変えることができない点に価値の源泉があります。

一般的に、駅から近い立地は利便性が高く、資産価値が落ちにくいです。一方で、都心の一等地のように希少性が際立つエリアでは、駅からの距離以上に立地そのものの価値が重視されることもあります。

将来性は、そのエリアが今後どのように発展していくかという観点です。再開発や交通網の拡充、人口動向などは、将来のマンション需要に影響します。

街の利便性や注目度が高まり、人が集まるようになれば、マンションの評価にもプラスに働く可能性があります。ただし、開発計画には住環境を変える側面もあるため、内容を個別に確認することが重要です。

価格の妥当性は、購入価格が現状の相場と比べて適正かどうかという観点です。立地やブランド、将来性に優れたマンションであっても、購入価格が相場から大きく離れていれば、資産価値を考えるうえでは注意が必要です。

購入価格は将来の売却価格との差（キャピタルゲイン）や、賃貸に出した場合の利回り（インカムゲイン）など、数字に直結する極めて重要な要素です。

物件そのものが持つ魅力と、現在の販売価格が妥当かどうかは分けて考えることが大切です。

経済動向は、金利や株価といった市場全体の動きがマンション相場に与える影響を指します。個々のマンションの条件が良くても、市場全体が下落局面に入れば価格は影響を受けます。

近年のマンション価格の上昇は、2012年末ごろから始まったアベノミクス・金融緩和を背景に長く続いてきました。市場全体の動きは個々のマンションではコントロールできないため、購入・売却のタイミングでは、その時点の相場をどう捉えるかが重要になります。

4つの判断軸に加えて、マンションそのものが持つ「安全性」「居住性」「耐久性」も、長期的な資産価値を支える土台となります。

安全性については、建物だけでなく、地震時の揺れやすさや液状化、浸水などの立地リスクも国土交通省のハザードマップポータルサイトなどで事前に確認しておきたいところです。安心して暮らせるマンションには住みたい人が集まるため、資産価値も保たれやすくなります。

居住性については、同じマンションでも住戸によって快適さに差が出る点に注意が必要です。快適さは多くの人が価値と感じる部分であり、資産価値を支える要素になります。

耐久性という土台を左右するのは、建物の構造そのものよりも管理・メンテナンスの状態です。築年数が経過したマンションであっても、管理や修繕が行き届いていれば長く価値を保てます。築年数だけで判断せず、構造や設備の状態、適切な点検・修繕が継続されているかをあわせて確認することが大切です。

ここからは、資産価値が落ちにくいマンションに共通するポイントを見ていきます。以下の5つのポイントについて、順に解説します。

・人気エリアにあり交通の利便性が高い

・周辺環境が整っている

・管理体制がしっかりしている

・築年数が比較的浅い

・階数・眺望・日当たり・間取りなど住戸条件がよい

人気のエリアに建っているマンションは、需要が安定しているため資産価値が落ちにくい傾向があります。マンション自体の価値は築年数とともに下がりますが、土地の価値は大きく変わりにくいためです。

とくに駅までの距離が近く、通勤や生活がしやすいマンションは需要が安定しています。近年は共働き世帯が増えたことや、様々な時代の流れから、 利便性や駅からの距離を重視する傾向が強まり、駅から近いマンションは価格が下落しにくい傾向が以前より鮮明になっています。

ただし、同じ「駅徒歩5分」でも、複数路線が乗り入れるターミナル駅と各駅停車の小規模な駅とでは価値の意味合いが変わるでしょう。駅までの分数だけでなく、駅自体の規模や利便性もあわせて捉えることが大切です。

なお、眺望や日当たり、駅の近さ、住みやすいエリアといった条件は、素直に価値として評価されます。

人気エリアの特徴や見極め方については、以下より資料をダウンロードできます。ぜひ活用ください。

生活に必要な施設が周辺に揃っていることは、資産価値を支える要素です。スーパーや病院、子育て世帯であれば保育所・学校・公園などが近くにあるかを確認しましょう。

こうした暮らしに関わる要素をどこまで重視するかは、自分で住むために買うのか、投資目的で買うのかによっても変わります。両者の視点の違いを知っておくと、周辺環境の価値を客観的に捉えやすくなります。

資産価値が落ちにくい物件に共通する特徴として、管理体制の良さが挙げられます。管理が行き届いたマンションは、建物や共用部の状態を良好に保ちやすく、長期的な資産価値の維持につながります。

確認したいのは、エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部が適切に清掃されているか、設備の点検や修繕が継続的に行われているかといった点です。掲示板の状態や管理員の対応などからも、日常的な管理状況をある程度把握できます。

また、管理組合が適切に運営されているかどうかも重要です。建物を良好な状態で維持するには、日常管理と計画的な修繕を継続できる体制が求められます。

築年数は資産価値に大きく影響し、一般には築年数が浅いほど価値が高くなります。築20〜30年程度で下落が落ち着いていく傾向があるため、購入額と売却額の差を抑えたい場合は、ある程度築年数が経って価値が安定したマンションを選ぶという考え方もあります。

ただし、立地の希少性によっては、築年数が経過していても高い価値を保つマンションがある点にも注目しましょう。

マンションは一般に、高層階ほど眺望が良くなり、日当たりも確保しやすくなります。そのため、日本では同じ間取りであれば、階数が高くなるほど価格も高くなるのが一般的です。東京カンテイでは、こうした階数ごとの価格の違いを一定の指標（階層別効用比）を考慮して評価しています。

ただし、住戸を選ぶ際は、階数だけで一律に判断しないことが大切です。

実際の評価は、マンションの立地や周辺環境によっても変わります。たとえば、低層階でも庭園や緑地を望める住戸など、その階ならではの魅力があれば高く評価されることがあります。階数の高さにとらわれず、実際の眺望や周辺環境をあわせて確認しましょう。

不動産鑑定士による、マンションの階数と資産価値の関係性についての見解も見ておきましょう。

ここまでのポイントを踏まえて、購入前に実際に確認しておきたい項目を整理します。物件資料や内見時に、以下の点をチェックしましょう。

・間取りや専有面積が需要に合っているか

・眺望や日当たりを実際に確認する

・将来の開発計画や都市計画道路を確認する

・管理費・修繕積立金の水準と値上げ予定を確認する

地域や購入者層のニーズに合った間取りは、将来売却する際にも需要を得やすく、資産価値が落ちにくい傾向があります。

たとえば、ファミリー層が多いエリアでは一定の居室数や広さを確保した間取り、単身者や共働き世帯が多いエリアでは生活スタイルに合ったコンパクトな間取りが求められる場合があります。

単純に部屋数が多いかどうかではなく、その地域でどのような生活者層から需要があるかを確認する ことが重要です。また、専有面積が広くなるにつれ価格が高くなるため、購入できる層が限られてくることから、 面積と価格のバランスもあわせて確認しておきましょう。

眺望や日当たりは、資料だけでは判断しにくいため、内見時に自分の目で確認することが大切です。外から建物を見てある程度は推定できますが、実際に室内に入ってみないとわからない部分も多いです。

部屋に入った瞬間に広がる眺望や、室内に差し込む光は、住まいの印象を大きく左右します。眺望は資産価値にも影響する要素なので、内見の際にしっかり確認しておきたいポイントです。

なお、眺望が大きく関わるタワーマンションの定義や一般的な特徴については、以下の記事で詳しく解説しています。

将来の開発計画や都市計画道路の予定は、購入前に確認しておきたい項目です。住環境や資産価値が後から変わる可能性があるためです。

一般的に開発計画はその周辺エリアの利便性を向上させ、人流の呼び水となり、地価を上昇させるため、資産価値にはプラスの影響をもたらすことが多いです。

周辺で予定されている開発が、プラスに働くのかマイナスに働くのかという視点で見ておくとよいでしょう。

周辺環境の将来像を考える際は、再開発計画だけでなく用途地域も確認しておきたいポイントです。第一種住居地域や第二種住居地域など、用途地域によって建てられる建物や土地利用の傾向が異なります。

くわしくは、以下の記事で解説しています。ぜひ参考にしてください。

購入前には、現在の管理費・修繕積立金の金額だけでなく、長期修繕計画に沿って必要な修繕を実施できる見込みがあるかまで確認しましょう。管理費や修繕積立金の状況は、将来の資産価値に影響する可能性があります。 

確認したいのは、修繕積立金の水準と今後の値上げ予定、そして長期修繕計画に沿って必要な修繕を実施できるだけの資金を組合が確保できているかという点です。資金が不足していると、値上げや一時金という形で区分所有者の負担が増えることになります。

なお、管理費や修繕積立金の水準が高いか低いかは、エリアによって受け止め方が変わります。都心の高級エリアではある程度高くても許容される一方、そうでないエリアで水準が突出して高い場合は、買い手がつきにくくなることが予想されます。 

具体的には、不動産会社を通じて、長期修繕計画・修繕積立金の残高・過去の修繕履歴・今後の値上げ予定がわかる資料を取り寄せ、将来の負担も含めて判断することが大切です。

ここでは、資産価値を自分で調べる方法を解説します。相場との比較と、公的な評価額の確認という視点から、以下の方法を順に見ていきましょう。

・同じエリア・同年代の物件価格を比較する

・固定資産税評価額を確認する

・土地の価値は路線価で確認する

相場を把握する基本は、同じエリア・近い築年数の物件を数多く比較することです。気になる物件が割高か割安かを判断するうえで、最も実践しやすい方法です。

不動産ポータルサイトやマンション情報サイトで、同じエリア・同年代の物件がどのくらいの価格（単価）で出ているかを何件も見ていくと、おおよそのレンジや中間的な水準が見えてきます。

この相場観を持っておくと、検討中の物件が妥当な価格かどうか判断しやすいです。坪単価は、面積の異なる物件同士を比べる際の共通のものさしとして役立ちます。

マンション図書館では、中古・新築それぞれの物件データを閲覧可能です。同じエリア・同年代の物件を比較する際に、あわせて活用すると相場観をつかみやすくなります。

マンションそのものの価値は、固定資産税評価額から確認できます。固定資産税評価額は、固定資産税評価証明書や課税明細書で調べることができます。

確実な市場価格とは異なりますが、価値のおおよその目安を知る手がかりになるでしょう。周辺の同等のマンションの取引価格とあわせて見ると、より立体的に把握できます。

土地の価値を調べるには、国税庁が公表している「路線価（相続税路線価）」を確認する方法があります。路線価とは、主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を示したもので、その年の1月1日を評価時点として、毎年7月1日ごろに国税庁のホームページで公表されます。公示価格の8割程度が目安です。

その土地の路線価をもとにマンション全体の敷地の価格を算出し、さらに敷地権割合（持分割合）をかけることで、住戸あたりの土地の価値を求めることができます。

マンションと戸建ての資産価値の違いについて、ここでは不動産鑑定士の見解も紹介します。

最後に、今後の市場環境がマンションの資産価値にどう影響していくかを見ていきます。以下の4点について、順に解説します。

・新築価格の高騰は中古マンション価格にも影響する

・共働き世帯の増加で駅近・利便性重視が進んでいる

・築古マンションは管理状態によって評価が分かれる

・今後は資産価値が維持される物件と厳しくなる物件の二極化が進む

新築マンションの価格は、そのエリアの中古マンション価格を左右します。一般に、マンションは築年数が新しいほど価格が高く、新築がそのエリアで最も高い水準になるためです。

中古マンションを売り出す際も、周辺の新築マンションの価格を参考にして値付けが行われます。そのため、近年の新築価格の高騰は、中古マンションの価格にも影響を及ぼしていると考えられます。

駅近や利便性を重視する傾向は年々強まっていますが、その背景にあるのが共働き世帯の増加です。通勤のしやすさや駅からの距離が住まい選びの優先事項となり、マンションの選ばれ方そのものが変わってきています。

この流れのなかで、コンパクトな専有面積でも駅に近い立地を優先したいという需要が増えています。新築マンションの平均専有面積は、価格の高騰を背景に近年、長く縮小傾向が続いてきました。

大手デベロッパーからも、そうした需要に応えるマンションシリーズが供給されています。たとえば三井不動産レジデンシャルでは、一般的なファミリータイプの「パークホームズ」に加えて、コンパクトな「パークリュクス」を展開。こうした動きは、通勤アクセスの良さを重視する近年の需要を反映したものといえます。

築年数が経過したマンションは、今後、管理状態によって評価が分かれていくと考えられます。全国的に築古マンションのストックが増えていくなかで、その扱いが課題になっているためです。

全国の分譲マンションのストックは約713万戸（2024年末時点）にのぼり、国民のおよそ1割超がマンションに暮らしているとされます。このうち築40年以上のマンションは約148万戸と全体の2割ほどを占め、10年後には約2倍、20年後には約3.3倍に増える見込みです。新しく建てるよりも、既存のマンションをどう活かしていくかという時代に移りつつあるでしょう。

こうした状況を受けて、国も対応を進めています。老朽化したマンションの管理や再生を円滑にするため、区分所有法などが改正され、建て替えや合意形成のしやすさを高める方向で制度が見直されました。

この改正法は2025年に成立し、区分所有法などの改正部分は2026年4月に施行されました。今後は、築年数が経過しているというだけで安く評価される状況が、少しずつ是正されていくことも期待されます。

今後の市場環境については、資産価値が維持されやすい物件とそうでない物件との差が広がっていくという見方があります。

ZEHマンション（ZEH-M）の仕組みや特徴については、以下の記事でくわしく解説しています。

マンションの資産価値は、「希少性」「将来性」「価格の妥当性」「経済動向」という4つの判断軸を土台に、安全性・居住性・耐久性といった建物そのものの価値が組み合わさって形づくられます。

なかでも見落とされやすいのが価格の妥当性で、どれだけ条件が良い物件でも、相場より高く購入すると資産価値の面では不利になりやすい点に注意が必要です。購入前には、間取りや管理状況、開発計画などを確認し、同じエリア・同じ築年数の物件と比較して相場観を養っておきましょう。

ただし、マンションの資産価値はあくまで「売買」や「賃貸」を前提とした考え方です。資産価値の動きにかかわらず、住まいとしての価値がなくなるわけではありません。ご自身の暮らしにとっての価値と、資産としての価値の両方を踏まえて、納得のいくマンション選びを実現してください。