マンションの資産価値は、物件の価値を金銭的に表したものです。

資産価値は投資や売却時、ローンを組む際などに必要とされ、「売却価値」と「収益価値」の2つに分類されます。

・売却価値（市場価値）：いくらで売れるか

・収益価値（投資価値）：いくら稼げるか

それぞれについて順に説明します。                

売却価値は、マンションを売却した際に、どのくらいの価格で売れるかを示すものです。自身が購入した価格よりも高値で売れれば利益となるため、市場価値の高い物件は住み替え時の資金調達に活用できます。

売却価値の評価には、市場動向や周辺の取引事例などを参考にするのが一般的です。立地や物件のタイプが近いほかのマンションの成約金額を調べることで、自身のマンションの価値を見積もることができます。

また、マンションの築年数も売却価値に大きく影響するひとつの要素です。昨今では、ライフステージの変化に合わせて住み替える人も増えています。

収益価値は、マンションを賃貸に出した際にどれくらいの収入を生み出せるかを算出したものです。実際には、将来のキャッシュフローや、どれほどの賃貸収入が得られるかなどを考慮して決められます。

収益価値の高いマンションに対して、年齢が若いうちから投資しておき、老後の収入を確保するのもひとつの手段です。

また、収益評価はマンションの収益性に着目した評価方法のことを示します。マンションが持つ投資物件としての価値を表すもので、不動産投資を考えている人が注目するものです。                                                                                              

マンションの資産価値を決めるポイントは、大きく分けて「建物」と「周辺環境・立地」の2つです。

建物の要素として、具体的に次の7つが挙げられます。

・築年数

・広さ（専有面積）

・間取り

・階数

・眺望・日当たり

・管理状況

・共用施設やサービス

マンションの資産価値を左右する重要な要素が、築年数や広さです。築年数が浅く、専有面積が広いほど資産価値は上がりやすくなります。また、間取りも資産価値を決める要素のひとつです。動線が短く、可変性のある間取りが需要の高い間取りとされています。

周辺環境・立地の要素は、次の3つです。

・エリアの需要

・周辺施設

・交通の利便性

人気のエリアにあるマンションは、常に高い需要があることから、資産価値が落ちにくい特徴があります。たとえば、都心部や再開発が進んでいる場所は人気が高く、資産価値が上がりやすいのが特徴です。              

マンションの資産価値を調べるうえでは、以下の指標が使われます。

・実勢価格（時価）：実際の取引で使われる価格

・公示地価・基準地価：土地取引の目安

・相続税評価額（路線価）：相続・贈与時の基準

・固定資産税評価額：税金の基準

・不動産鑑定評価額：鑑定士による公的な価格

それぞれどういうものなのか説明します。

実勢価格は、実際に取り引きされている価格（時価）のことです。

実際に売買が成立した価格は、レインズマーケットインフォーメーションや国土交通省の土地総合常用システムで確認が可能です。そのほか、不動産会社に査定を依頼したり、不動産鑑定会社で鑑定評価を受けたりするのもひとつの手です。

あわせて、不動産情報サイトには実際の販売価格が載っているため参考になります。ただし、実際に売買が成立した価格ではない点には注意しましょう。

公示時価は、国土交通省が一定の地点（都市計画区域）の地価を調査し公表する価格です。毎年1月1日時点での地価が調査され、3月中旬頃に結果が発表されます。

基準地価は、公示地価と同様に、取り引きの指標となるよう調査された地価のことです。毎年7月1日時点の価格が調査され、9月下旬頃に公表されます。

公示地価と基準地価の違いは、評価時点が異なる点です。したがって、評価時点の前後において価格が大幅に変わった場合は、両者に差異が出ることを覚えておきましょう。

公示地価と基準地価は、国土交通省の土地総合情報システムで検索できます。

相続税評価額は、相続税や贈与税の計算時に基準となる財産の価額です。「路線価方式」と「倍率方式」の2種類の計算方法があり、主に市街地の宅地は路線価方式で評価します。土地の相続税評価額は、相続税路線価に調整率と、土地面積を乗じて求めます。

相続税路線価は、対象の土地の前にある道路に割り振られた平米単価です。

ただし、土地の形がいびつだったり細長かったりする場合には、補正が入ります。アパート等の敷地の場合は、「貸家建付地」として減額修正も必要です。

調整率とは「土地の使い勝手」を評価額に反映させるためのものです。奥行価格補正率や不整形地補正率といった種類があります。

正確な相続税評価額を導くには専門知識が必要であるため、税理士に試算してもらう必要があります。なお、路線価は国税庁のサイトや、資産評価システム研究センターのマップで調べることが可能です。

固定資産税評価額は、固定資産税を課税する際に調査される価額です。1月1日時点の土地や家屋について、市区町村が調査を行います。

土地の場合は、その地点の路線価とあわせて奥行き・形状などが調査され、家屋の場合は壁や屋根などの状態も調査対象です。固定資産税評価額は、すべての不動産が調査対象のため、調査が3年に1度しか行われないという特徴があります。

調査された評価額は、不動産の所有者に対して、5〜6月頃に発送される納付書で確認することが可能です。

不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士が建物や土地などに関する所有権以外の経済価値を鑑定した価額のことです。

新築物件や中古物件などの成約価格は実勢価格と言い、利益を出したいという売主の事情や安く買いたいという買主の事情が含まれます。

一方、不動産鑑定評価額は客観的に決められた価額です。相続税や固定資産税の評価・都道府県地価調査・地価公示といった、公的な土地評価の基礎とする目的があります。

したがって、不動産売買における主観的な事情は排除し、不動産の利用価値や収益性といった経済価値のみを検証して決定されているのです。

マンションの資産価値を自分で調べるにはどうしたらよいのでしょうか。ここでは、以下3つの方法について解説します。

・国土交通省のデータベースで取引事例を確認する

・公的評価額から概算の資産価値を計算する

・不動産ポータルサイトで周辺物件の「売り出し価格」をチェックする

国交省の不動産情報ライブラリでは、過去のマンション取引事例を検索できます。取引総額・面積・築年数などのほか、四半期ごとの土地単価なども検索できるため、だいたいの相場を掴むことが可能です。

サイトのトップ画面を開き、不動産価格情報の検索へ進み、住所や路線などを入力することで調べられます。建物の構造や方位のほか、取引が行われた時期などの詳細も閲覧可能です。

ただし、不動産の取引額は土地の形や面積、前面道路の状況といった個別の要因によって変化するためあくまでも参考程度にとどめる必要があります。

マンションの土地価格は、国土交通省が毎年公表している公示価格を利用して計算します。公示価格は1㎡あたりの単価が表示されているため、マンションの敷地面積と掛けると土地の価格を算出することが可能です。

建物の価格は固定資産税評価額をもとに算出します。固定資産税評価額は、公示価格の約7割を基準として決められているため、以下のように計算します。

これにより、固定資産税評価額から建物の価格を算出可能です。さらに、土地価格と建物価格を合計したものが概算の資産価値となります。

不動産ポータルサイトで周辺の類似物件の売り出し価格を調べるのもひとつの方法です。

不動産会社の運営するサイトで調べると、実際に売りに出されているマンションの情報が見られるため比較ができます。

間取り・専有面積などの条件を入力することで、売り出し価格を簡単に調べることが可能です。独自のデータベースを使って物件の価格を計算しているサイトもあるため、参考にしてみるといいでしょう。

なお、新築マンションについての情報や、中古マンションのデータは以下から調べることもできますのでチェックしてみてください。

一般的に、マンションは築年数が経過するにつれて資産価値が低下しますが、なかには以下のように資産価値が下がりにくい場合もあります。

・交通利便性と生活利便性の高い立地にある

・適切な管理を行っている

・日当たりや見晴らしがよい

・資産価値を向上させるリフォームを行う

それぞれについて順に解説します。 

交通アクセスがよく、生活の利便性が高いエリアにあるマンションは資産価値を高く維持しやすい傾向があります。

具体的には、駅からの徒歩時間が短いところにあるマンションや、公園や商業施設などの施設が徒歩圏内にある物件は、資産価値が高く評価されやすくなります。

東京都をはじめとする都市では、中心部に近い物件や主要駅から徒歩圏内にある物件は、常に需要が高いため価値が安定しているケースがほとんどです。                       

マンションは築年数の経過とともに劣化するため、適切に管理されている物件は資産価値が下がりにくくなります。

たとえば、外壁のひび割れや給排水管の老朽化などを放置すると、劣化が急速に進むためマンションの寿命を縮めてしまいかねません。点検と修繕を定期的に行うことで、建物の劣化を防ぐとともに、寿命を延ばすことにつながります。

このように、マンションの管理は資産価値を大きく左右する要素のひとつです。管理が行き届いていると、外観や共用部が清潔に保たれることから、居住者の満足度も高くなります。

日当たりや景色のよさは、資産価値を高く保ちやすい条件のひとつです。

実際に、高層階にある南向きの部屋は日当たりがよいため、冬場でも暖かく過ごしやすくなります。さらに都市の景色や自然の景観も楽しめることから、資産価値が高く評価されやすくなるのです。

北向きで日光が入らない部屋よりも、日差しが入る明るい部屋や見晴らしのよいマンションは、住む人にとって高い魅力があります。ただし、日当たりや見晴らしのよさは、今後の再開発によって変わる可能性があることを覚えておきましょう。

資産価値が上がるリフォームがされていることも、価値が下がりにくい要因のひとつです。

たとえば、築年数の古いマンションは部屋が小さく仕切られていて、部屋数が多い場合があります。昨今では昔と比べて少人数の家族構成が多いことから、2LDKや3LDKの間取りの物件の人気が高く、買い手がつきやすいのが特徴です。

部屋数が多い場合は壁を抜き、広いリビングダイニングの間取りに変更したり、家事動線の優れた間取りに変更したりするといった方法があります。資産性のあげ方について詳しく知りたい人は、以下のサイトを参考にしてみてください。

マンションの資産価値は、物件の価値を金銭的に表したもので、売却価値と収益価値の2つの要素から成り立っています。

マンションの資産価値を調べるうえでは、実勢価格や公示地価、基準地価などさまざまな指標が参考になります。

また、ある程度の資産価値を自分で調べることも可能です。国交省の不動産情報ライブラリや不動産ポータルサイトを活用したり、公的評価額をもとに計算したりする方法があります。

資産価値を調べる際は、ひとつの方法ではなく複数の方法を使うことで、より正確な価値を把握できるように努めましょう。