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2024.02.22

防水工事とは?知っておきたい基礎知識を徹底解説

防水工事とは?知っておきたい基礎知識を徹底解説

住民に快適な住環境を提供するためには、雨漏りや漏水などへの対策が必要です。建物の資産価値にも影響するため、防水工事を検討している管理者や管理組合の人も多いでしょう。

しかし、防水工事にも複数の種類や工法があり、専門用語が多くあります。

適切な防水工事をおこなってもらうために、防水工事に関する知識を深めることが大切です。

そこで、この記事では、防水工事の種類や工法、費用相場などを解説します。防水工事に関する基本的な知識が学べるので、この記事を最後まで読んでみてください。

防水工事の目的

防水工事の目的

防水工事の目的

防水工事とは、防水性能のある塗料を塗ったり、防水シートを貼ったりすることで水の浸入を防ぐ工事のことです。

 

アパートやマンションで、雨にさらされやすい、屋上・屋根・ベランダ・バルコニーなどにおこないます。

 

防水工事を怠ると、建物内部に水が侵入して建物の劣化が進行しやすくなります。長く快適に住み続けるためには、定期的な防水工事は必要不可欠です。

 

防水工事の目的は、次の2つです。

 

・水が建物の内部に侵入するのを防ぐ

・建物の見た目や機能を保つ

 

なお以下の記事では、屋上の防水工事について詳しく解説しています。こちらもあわせて読んでみてください。

屋上防水工事の種類と費用相場を解説!適切な業者の選び方も紹介

水が建物の内部に侵入するのを防ぐ

防水工事の目的は、文字通り、水の侵入を防ぐことです。

 

建物を立てる際も防水工事をしますが、経年劣化によって汚れがたまったり、亀裂が入ったりして防水効果は薄れます。特に、木造の建物の場合、水の浸入によって柱や梁が腐食しやすいです。

 

鉄筋コンクリートの建物でも同様に、サビやカビが生えて腐食し、耐久性や耐震性が低下します。長期間、快適で安全な暮らしを確保するためには、防水工事が必要です。

建物の見た目や機能を保つ

防水工事をおこなうことは、建物の見た目や機能の維持にもつながります

 

防水工事では、最初から防水性のある塗料やシートを使用するわけではありません。

 

はじめに高圧洗浄で下地についた汚れを洗浄し、亀裂があれば、亀裂を補修したあとに防水加工を施します。

 

防水工事をおこなうことで、外観の美しさを保ち、資産価値にも影響を与えます

 

建物全体の機能性も高まるため、住民が安心して住み続けられるでしょう。

防水工事2つの工法

防水工事2つの工法

防水工事2つの工法

防水工事には、密着工法と機械式固定工法の2つの工法があります。

 

所有するマンションに合った工事をおこなうために、各工法の特徴を把握しておきましょう。

密着工法

密着工法は、下地に防水材を密着させる工法のことです。

 

塗料の場合は、下地に直接塗布します。防水シートの場合は、接着剤を使用し、防水シートを貼り付けます。

 

密着工法は、機械式固定工法よりも工数が少ない分、工期が短いことが特徴です。工事費用も安く抑えられます

 

ただし、下地の影響を受けるため、平らでない場所や湿気の多い場所での施工は難しいです。

機械式固定工法︎(絶縁工法)

一般的には、防水工事では、機械式固定工法(絶縁工法)を採用することが多いです。

 

鋼製のディスクや鋼板などを使用して、シートを固定する方法で「脱気工法」とも呼ばれます。

 

密着工法とは異なり、下地に密着させるわけでないため、下地の汚れ・亀裂・振動などの影響を受けにくいです。

 

通気層があるため、水蒸気で蒸れにくく、建物へ負担をかけにくい工法です。

 

密着工法よりも工期が長いため、人の利用が多い場所には不向きでしょう。

防水工事の種類と特徴

防水工事の種類と特徴

防水工事の種類と特徴

防水工事の種類は、次の4つです。

 

・ウレタン防水

・シート防水

・FRP防水

・アスファルト防水

 

以下で各種類について説明します。

ウレタン防水

ウレタン防水とは、液体状のウレタン樹脂を複数回塗ることで防水層を作る方法のことです。

 

ウレタン樹脂は、伸縮性のあるプラスチックのことで、耐久性にも優れています。

 

特徴

化学反応で効果するウレタン樹脂を重ね塗りすることで防水層を作る

メリット

工事費用が安い

建物に負担がかかりにくい

メンテナンスしやすい

デメリット

職人によっては塗りムラができる

乾燥するまでに時間がかかる

雨の日は施工できない

耐用年数

約10年

適した場所

屋上やベランダ、段差や凹凸のある場所

 

ウレタン防水は、防水工事の中でも多く採用されている方法です。

 

塗料で防水加工を施すため、施工場所を選ばず、メンテナンスしやすいです。

 

ただし、施工の難易度が高いため、熟練の職人でないと塗りムラができる可能性があります。

 

ウレタン防水を依頼する際は、専門とする業者に依頼しましょう。

シート防水

シート防水は、接着剤や機械を使用し、下地にシートを貼り付けて防水層を作る方法です。

 

特徴

塩化ビニルやゴム製のシートを貼り付けて防水層を作る

使用するシートによって耐久性が異なる

メリット

工事の品質が安定する

メンテナンスの頻度が少ない

工期が短い

デメリット

段差や凹凸のある場所には施工できない

工事費用が高い

耐用年数

10年〜15年

(シートの種類による)

適した場所

屋上のような広く平らな場所

 

シート防水では、しなやかで揺れに強い塩化ビニルシートを使用するのが主流です。

 

広範囲を一気に施工する方法で、短期間で工事が完了します。

 

ただし、シート防水は、凹凸のある場所に施工できないことが難点です。

 

機械を使用した工法では、騒音が発生するため、施工場所がかぎられています。

FRP防水

FRP防水

FRP防水

FRP防水は、強度が高いFRP(繊維強化プラスチック製)のシートを貼り、上から樹脂製のトップコートを塗る方法のことです。

 

特徴

ガラス繊維などが含まれる、軽量かつ強度の高いFRP

メリット

防水性や耐久性が高い

建物に負担がかかりにくい

乾燥が早く、工期が短い

デメリット

広範囲の場所にも不向き

ひび割れが起こりやすい

工事費用が高い

耐用年数

10年〜15年

適した場所

ベランダやバルコニー

 

FRPは、軽量かつ強度が高いため、近年よく使用されている素材です。

 

FRPは、ウレタンと比較して摩耗性に優れ、ベランダやバルコニーなど人の利用が多い場所でも使用できます

 

ただし、FRPは伸縮性のない素材であるため、地震のような揺れでひび割れが起こることがあります。

アスファルト防水

アスファルト防水は、昔からおこなわれている防水工事の方法の一つです。アスファルトシートを組み合わせ、厚みのある防水層を作ります。

 

特徴

アスファルトを染み込ませたシートを二層以上に重ねて防水層を作る方法

メリット

防水性や耐久性、水密性が高い

信頼性のある工法

すぐに防水性能を発揮する

デメリット

煙やにおいが発生する

工期が長い

木造建築や複雑な形状には施工できない

耐用年数

13年〜17年

適した場所

屋上や屋根などの広い場所

 

アスファルト防水は、従来から長年受け継がれてきた信頼性の高い工法です。

 

アスファルトには重さがあるため、建物に対する負担が大きく、木造の建築物には施工できません。

 

また、防水工事の過程で、アスファルトを溶解します。その際に、においや煙が発生し、近隣住民から苦情が出る可能性があります

鑑定士コメント

防水工事はどのようなタイミングでおこなうのがよいのでしょうか?一般的に10年〜15年が防水工事の目安とされています。建物の状態を見て、色あせやひび割れ、剥がれなどの症状が見られたら、メンテナンスをおこなったほうがよいでしょう。ただし、建物の劣化状況や新築時の施工方法にもよるため、一級建築士といった専門家や、エンジニアリングレポートを提供する業者に診てもらって判断するのがお勧めです。

防水工事の費用相場

防水工事の費用相場

防水工事の費用相場

防水工事の費用相場を種類別にまとめました。

 

種類

費用相場(1㎡あたり)

耐用年数

ウレタン防水

6,000~12,000円

約10年

シート防水

6,000~15,000円

10年〜15年

(シートの種類による)

FRP防水

6,500~10,000円

10年〜15年

アスファルト防水

6,000~22,000円

13年〜17年

 

上記の費用は相場であるため、建物の劣化状態によって費用に変動があることを理解しておきましょう。

 

費用だけを見て工法を選ぶと、早いタイミングでメンテナンスや工事が必要になります。

 

長期間で見ると、費用が高くなるので、単価と耐用年数のバランスを見て検討しましょう

防水工事の費用の内訳

防水工事の費用の内訳

防水工事の費用の内訳

防水工事の費用の見積もりを依頼すると、内訳ごとに費用が記載されます。費用が適正であるか把握するために、専門用語について理解を深めましょう。

 

防水工事の費用の内訳は、次の通りです。

 

・下地処理

・下地補修

・プライマー塗装

・トップコート塗装

 

それぞれについて詳しく解説します。

下地処理

下地処理とは、下地と防水剤の密着性を上げるための処理のことです。

 

既存の防水層を撤去したり、高圧洗浄で汚れを除去したりして下地を整えます。

 

防水面に凹凸や汚れがある状態では、下地との密着が甘くなり、防水性能を十分に発揮できません。

 

下地処理をおこなうことで、下地に防水層が接着し、防水性能を維持できます。

 

下地処理の費用相場は、1㎡あたり100円です。

下地補修

下地補修は、下地の表面のひびや亀裂のある箇所を補修する処理のことです。

 

ひびがある状態では、たとえ防水加工を施しても、雨が染み込んで建物内部に侵入してしまいます。

 

耐久性の高い防水層を作っても、下地に破損があると水の侵入を防げません。

 

十分な防水性能を発揮するために、下地補修は必要な工程です。

 

下地処理の費用相場は、1㎡あたり300円程度かかります。

プライマー塗装

プライマー塗装

プライマー塗装

プライマー塗装とは、英語の「プライマリー(最初の)」から派生した言葉で、はじめにおこなう塗装のことです。

 

接着力の高いプライマー塗装をすることで、防水材が下地と密着しやすくなります

 

プライマー塗装をしないと、下地と防水層に隙間ができてしまい、隙間から水が侵入する恐れがあるでしょう。

 

発生する費用は、使用する塗料によって異なります。

トップコート塗装

トップコート塗装は、防水層を保護するために上から塗料を塗る工程のことです。

 

表面をトップコートで守ることで、防水層の劣化の進行を遅らせます

 

トップコートは、もっとも外側の塗装になるため、使用する塗料によって施工箇所の外観が決定します。

 

ただし、トップコート塗装は紫外線に弱いため、定期的な塗り直しが必須です。

鑑定士コメント

会計上、マンションでは防水工事は修繕費として計上できるのでしょうか?防水工事の目的が原状回復であれば、「修繕費」として認められ、計上が可能です。一方で、目的が外観の美しさを保つことや耐用年数を延ばすことであれば、「資本的支出」に分類されます。また、防水工事が20万円未満かつ、工事の周期が3年未満でないと、修繕費とみなされません。

防水工事の業者選びで知っておきたいポイント

防水工事の業者選びで知っておきたいポイント

防水工事の業者選びで知っておきたいポイント

防水工事の評者選びでは、次の3つのポイントを押さえておきましょう。

 

・防水工事を専門とする業者に依頼する

・防水工事の実績豊富な業者を選ぶ

・複数社に相見積もりをする

 

防水工事を依頼するなら、専門の塗装業者や工務店に依頼するのが望ましいです。

 

できれば、施工後も定期的なメンテナンスや修理対応など、アフターフォローが充実した業者を選びましょう。

 

防水工事は、職人の技術によって仕上がりに差が出るため、実績の多い業者から探してください。会社の公式サイトから、実績数を確認できます。

 

最低でも3社以上に見積もり依頼をすることで、適正価格がわかり、自分に合う業者を選べます。

 

ハウスメーカーやリフォーム業者に依頼すると、仲介料金が発生する可能性があるため、注意しましょう。

まとめ:定期的なメンテナンスで防止効果を長持ちさせよう

まとめ:定期的なメンテナンスで防止効果を長持ちさせよう

まとめ:定期的なメンテナンスで防止効果を長持ちさせよう

防水工事の目的は、建物内部への水の侵入を防ぎ、機能性や外観の良さを向上させることです。

 

防水工事にはウレタン防水やシート防水など、さまざまな種類がありますが、費用だけでなく耐用年数とのバランスを見て検討しましょう

 

防水工事を依頼する際には、専門業者に絞り、複数の業者に見積もり依頼をしてみてください。

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

本記事で学んだことをおさらいしよう!

簡易テスト

マンションの「修繕積立金」にみられる傾向として明らかに間違っているものは、次のうちどれですか?

答えは 1

「修繕積立金」は建物の劣化が進むにつれて見直され、変動することがあります。主に価格が上がることが予測されます。

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