マンション管理会社の変更を検討する理由は、マンションの状況や管理組合が抱える課題によってさまざまです。なかでも、多くの管理組合で共通して見られる理由は、以下の2つです。

・管理会社の対応がよくないから

・管理会社の管理委託費の値上げ要請があったから

それぞれの理由について詳しく解説します。

管理会社の変更を検討する理由として最も多いのが、対応への不満です。問い合わせへの返信が遅い、トラブルへの対応が不十分などの状況が続くと、マンションの住環境や資産価値にも影響を及ぼす可能性があります。

管理会社が十分に対応してくれないと、以下のような問題につながることがあるでしょう。

・専有部分の設備トラブルへの対応が遅れ、生活に支障が出る

・騒音や水漏れなどの隣人トラブルが深刻化する

・共用部分の清掃や設備管理が行き届かず、住環境が悪化する

・賃貸マンションではクレームや退去が増え、空室率が上昇する

・分譲マンションでは管理状態の悪化により、資産価値へ影響を与える可能性がある

このような問題が改善されない場合は、管理会社の変更を検討するタイミングといえるでしょう。

管理会社が対応してくれない原因や、具体的な対処法について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

管理委託費の値上げ要請を受けたことを機に、現在の管理会社を見直す管理組合もあります。

特に、管理内容やサービスがこれまでと変わらないにもかかわらず、管理委託費だけが値上げされる場合は、「本当に妥当な金額なのか」と疑問を感じる管理組合も少なくありません。管理委託費が上がると、区分所有者が負担する管理費の値上げにつながる可能性があるためです。

一方で、近年は管理員や清掃スタッフの人件費の上昇に加え、物価や資材価格の高騰などを背景に、管理業界全体で管理委託費の見直しが進んでいます。そのため、値上げ要請があったからといって、必ずしも現在の管理会社に問題があるとは限りません。

まずは、値上げの理由や根拠について十分な説明を受け、管理内容やサービスに見合った金額かどうかを確認しましょう。

そのうえで、説明に納得できない場合や、他社と比べて費用が割高な場合は、複数社から見積もりを取り、管理内容や費用を比較して判断しましょう。

マンションの管理会社を変更するメリットは、以下の3点が挙げられます。

・管理のクオリティが向上する

・運営をスムーズに行えるようになる

・住人の管理意識が高まる

それぞれの内容を詳しく解説するので、管理会社の変更を検討している方は参考にしてみてください。

複数の管理会社を比較し、現在より条件のよいところに変更すれば、管理のクオリティ向上が期待できます。管理のクオリティが向上する具体例は、以下のとおりです。

・住人同士のトラブルやクレームに迅速に対応してくれる

・建物内の清掃や修繕などのメンテナンスが放置されず行き届くようになる

・修繕積立金が過不足なく積み立てられるようになる

・管理委託業務費にも注目して管理会社を選べば、管理内容が費用に見合ったものになる

管理会社を変更するときは、変更先の業務内容が現在よりよいかどうか確認する必要があります。管理内容がよくなれば、住民の不満も解消されるでしょう。

また、マンションの修繕積立金が不足している場合、新しい管理会社への変更を機に、積立金を見直し・修正してもらうこともできます。適切な金額で修繕費用を積み立てられるようになることも、管理のクオリティが上がる例のひとつです。

ただし、管理業務の質が上がることで、管理委託業務費が今までより高額になる可能性がある点には注意しましょう。新しい管理会社を選ぶ際は、管理委託業務費が業務内容に見合っているか・予算に合っているか、見積もりを参考に検討することが大切です。

マンションの管理会社を変更すると、管理組合の運営がスムーズになる場合があることもメリットのひとつです。

管理組合とは、マンションを管理するための区分所有者（マンションの居室を購入した人）の団体を指します。区分所有法の第3条によると、分譲マンションを購入した人はすべて管理組合に加入する決まりです（※）。

管理組合の業務は、役員の選出・集会や理事会の開催・管理規約の取り決めなどさまざまなものがあります。しかし、マンションの住人によって構成されている管理組合は、運営に関する知識が乏しい場合も多いものです。

現在の管理会社が管理組合の運営に協力的でない場合、管理会社を変更することで効率のよい運営方法を教えてもらえたり、アドバイスしてもらえたりする可能性があります。

※参照：区分所有法第3条

管理会社を変更する手続きを踏むことで、住人のマンション管理に対する意識を高められる場合があります。

マンションの管理会社を変更する際、一部の住人のみではどの会社にするか決められません。管理組合からすべての住人に対して説明会を行ったり、会議や話し合いの場を設けて採決を取ったりする必要があります。

管理会社の変更は、区分所有者の自発的な行動でマンションに住むすべての人に関わるため、住人が興味を持ちやすい議題です。住人の管理意識が高まり、意見交換などが活発に行われるようになれば、その後の管理組合の運営にもよい影響を与えます。

マンションの管理会社を変更するデメリットは、以下の2点が代表的です。

・管理のクオリティが低下する可能性がある

・業務の継続性がなくなる

メリットだけでなくデメリットも理解して、管理会社を変更する際の検討材料にしてください。

管理会社を変更すると、管理のクオリティが下がる可能性があります。変更先の会社の業務内容をよく確認せず決めると、現在の会社の管理業務より乏しい内容となる場合があるためです。

特に管理委託業務費の削減を重視して、今の管理会社より安いところに変更すると、管理のクオリティが落ちる可能性が高くなります。コストカットが目的だからといって業務内容の確認を疎かにせず、事前に求める条件を決めておくことが大切です。

また、実際にマンション内に常駐する管理人が請け負える業務も、確認しておくのがおすすめです。これまでの管理人が担当していた業務を、必ずしも新しい担当者が行ってくれるとは限りません。住人に意見を募るなどして、担当者に求める内容をまとめておきましょう。

管理会社を変更することで、これまで継続していた管理業務の進行が止まってしまう場合があることもデメリットです。

管理会社を変更するときは、現在の会社から新しい会社へ業務内容の引き継ぎをしなければなりません。引き継ぎ作業がうまくいかなければ、重要書類を紛失したり、共有事項の伝達をし忘れたりすることも考えられます。

引き継ぎミスが起こると、話し合いを続けてきた議題が忘れられ、進められなくなる場合があることには注意が必要です。引き継ぎ作業は新旧の管理会社に任せきりにせず、役員や理事長が立ち会うようにしましょう。

マンションの管理会社を変更する手順は、以下のとおりです。

1.現状のマンション管理会社の問題点を洗い出す

2.マンション管理会社を選ぶ

3.候補の管理会社のプレゼンを受ける

4.決定した管理会社と契約内容を確認する

5.総会でマンション管理会社の変更を決議する

6.現在のマンション管理会社に解約を通知する

7.契約締結後に新旧の管理会社で引き継ぎを行う

各ステップの内容について詳しく解説するので、マンションの管理会社を変更する際にはチェックしてください。

まずは、現在の管理会社の問題点をリストアップしましょう。対応が遅い・管理委託業務費用が高い・メンテナンスが不十分など、住人が不満に感じている内容をまとめてください。

問題点を洗い出すときは、理事会や一部の住人だけで意見をまとめるのではなく、全区分所有者にアンケートを取りましょう。幅広く意見を募ることで、思いがけない問題点がわかったり、住人の意識が高まったりすることにつながります。

問題点の洗い出しは、新しい管理会社を選ぶ基準にもなる大切な過程です。できるだけ多くの意見を集めて、現状にはどのような問題があるのかを把握しましょう。

新しい管理会社を選ぶ際には、条件に合う会社の候補を4〜5社程度選んで見積もりを取りましょう。見積もりは比較検討しやすいように、現在の管理内容と同等の内容で出してもらうのがおすすめです。

管理会社には、大手企業もあれば、独立系の中小企業もあります。大手だから安心・中小企業だから安いなどの固定観念は持たず、複数の管理会社の内容と費用を見比べて、マンションに合った会社を選びましょう。

候補の管理会社を絞り込んだら、各社のプレゼンテーションを受けます。通常、プレゼンテーションは理事会で行われますが、役員だけでなく住人向けにも説明会を実施しましょう。

プレゼンテーションの際は各社の持ち時間を決め、最後は質疑応答で終えるのが一般的な方法です。現場に常駐することになる管理人の人柄もあわせて確認しておくと、実際に管理が始まったときに業務を依頼しやすくなります。

プレゼンテーションや説明会がひと通り終わったら、全戸にどの会社がよかったかアンケートを取って、最後の1社を決定してください。

変更する管理会社を決定したら、契約内容を確認します。契約内容は、以下の4つのポイントを意識してチェックしましょう。

・契約解除の条件や損害賠償についての記載があるか

・解約を申し入れる期間が長すぎないか

・管理委託業務費を滞納した住人に督促する期間が短すぎないか

・緊急時の管理業務はマンションの立地状況に合った内容になっているか

マンションの管理組合と管理会社が契約を結ぶ際は、まず重要事項説明書を作成し、それをもとに管理委託契約書を作成します。管理委託契約書は、管理組合・管理会社双方の合意のもと、国土交通省のマンション標準管理委託契約書（※）をベースに追記・修正して作成するのが一般的です。

マンション標準管理委託契約書は、適正な契約のための基準として用いられます。しかし、実際に書類を作成するときは、追記・修正された部分が管理組合にとって不利な内容になっていないか、必ず確認してください。

※参照：国土交通省（マンション標準管理委託契約書）

契約内容の確認を終えたら、総会を開いて管理会社変更の決議を行います。総会を開く前には、契約内容について説明会を開いたり、書面で配布したりして住人に共有しておきましょう。

通常、マンションの総会は年に1回のみ開催されます。しかし、通常総会で話し合うべき議題が多い場合は、時間短縮のためにも臨時総会を開くことを検討しましょう。なお、区分所有者側が召集して臨時総会を開くには住人の5分の1以上、議決権の5分の1以上の賛成を集める必要があります（※）。管理者・理事長が招集する場合は、管理規約に沿って開催可能です。

総会決議では、新しい管理会社の担当者にも同席を依頼し、重要事項の説明をしてもらうのがおすすめです。決議を行って賛成が規定数以上であれば、管理会社を変更できます。

※参照：区分所有法第34条

住人の賛成を得て新しい管理会社への変更が決まったら、現在の管理会社の代表取締役宛てに、解約通知書を送付しましょう。解約通知書は、解約したい日の3カ月前までに送付するのが一般的です（※）。

ただし、管理組合と管理会社との間で特別な取り決めがある場合は、この限りではありません。契約時に交わしている管理委託契約書で、解約を通知する期限を確認してください。

解約通知書は重要書類なので、管理会社に確実に送付するために簡易書留ではなく一般書留で届けるのがおすすめです。一般書留なら引受から配達までの過程をすべて記録でき、万が一届かなかった場合には、実損額が賠償されます。

※参照：国土交通省（マンション標準管理委託契約書）

現在の管理会社に解約通知が受理されたら、新しい管理会社へ業務の引き継ぎを行います。引き継ぎ作業は、間違いがないよう理事会の立会いのもとで行いましょう。

引き継がれる主な物品は、重要書類と共用部分の鍵などの備品関係です。重要書類には、主に以下のようなものが挙げられます。

・管理規約・使用細則

・理事会・総会の議事録

・修繕履歴を記録した書類

・竣工図面・設計図書

・マンション販売時のパンフレット

共用部分の鍵は、どの設備のものなのか実際に確認しながら引き継ぐ必要があります。予備も含めて複数本同じ鍵がある場合が多いので、必ず本数も確認しておきましょう。

書類や鍵などの物品だけでなく、理事会で審議中の議題も重要な引き継ぎ事項です。新しいフロント担当に理事会に出席してもらうなどして、議題を共有しましょう。また、管理委託業務費の振込口座が変わることも、忘れず区分所有者へ通知する必要があります。

マンションの管理会社を変更する際には、以下4つの注意点があります。

・変更する前に「本当に変更が必要か」を検証する

・金額で管理会社を選ばない

・管理のクオリティを落とす変更はしない

・成功報酬型コンサルティング会社の提案は冷静に判断する

それぞれの内容について詳しく説明するので、チェックしてください。

マンション管理会社の変更で失敗しないためには、不満があってもすぐに変更を決めず、本当に変更が必要かを冷静に判断することが大切です。担当者との相性や一時的なトラブルであれば、改善要請や担当者の変更だけで解決できるケースもあります。

まずは、不満を感情ではなく事実として整理しましょう。問題が起きた日時や内容、管理会社へ依頼したこと、実際の対応、解決までにかかった期間などを記録しておくと、問題点を客観的に把握しやすくなります。

問題点を整理したら、まずは改善を要請し、その後の対応を確認しましょう。それでも状況に変化が見られない場合は、管理会社の変更を検討するタイミングといえます。

管理会社を変更する理由が管理委託業務費を抑えることでも、金額だけを見て選ぶのは避けましょう。管理委託業務費が一番安いからという理由だけで管理会社を決めると、住人が求める業務に対応してくれない事態になりかねません。

管理委託業務費が安い管理会社にすると、共用部分の管理品質が落ちたり、管理人の対応が住人の期待に沿わなかったりする場合がある点がデメリットです。また、住人と直接関わる管理人がパートか正社員かによっても、管理委託業務費が変わる場合があります。

管理会社を選ぶときは金額だけに注目せず、事前に住人から集めた希望の管理内容をもとに、予算と照らし合わせて検討することが大切です。

管理のクオリティが今までより下がると、管理会社を変更した意味が感じられにくいものです。変更先の管理業務が住人の希望に沿っているか、必ず契約時に確認しましょう。

管理のクオリティを軽視すると、エレベーター・廊下などの清掃が不十分になることがあります。また、前の管理人が対応していた業務を、新しい担当者がやってくれなくなる場合がある点にも留意してください。

今まで行われていた業務が疎かになると、住人から「前の管理会社のほうがよかった」と不満が出る可能性があります。クオリティが著しく下がった場合、再び前の管理会社に戻すことにもなりかねません。管理会社変更のための話し合いや説明会が無駄にならないよう、求める管理内容は慎重に検討してください。

管理会社の変更を検討する際、成功報酬型のコンサルティング会社から提案を受けることがあります。成功報酬型とは、管理会社の変更や管理委託費の見直しによって削減できた金額の50％程度を報酬として支払う仕組みです。

初期費用を抑えやすく、管理費の削減につながる可能性がある点はメリットです。しかし、削減額が大きいほどコンサルティング会社の報酬も増えるため、必要以上にコスト削減を優先した提案になるおそれがあります。

管理委託費を大幅に削減すると、清掃回数や管理員の勤務時間、管理会社の対応範囲が見直され、管理サービスの質が低下する可能性があります。費用は抑えられても、住民満足度やマンションの資産価値に悪影響を及ぼしては本末転倒です。

成功報酬型の提案を受ける際は、削減額だけで判断せず、管理内容やサービス品質が維持されるかどうかを十分に確認したうえで判断しましょう。

最後に、マンション管理会社の変更に関してよくある質問をまとめました。契約や費用、総会決議について気になる方は、ぜひ参考にしてください。

基本的には、契約期間中でも管理会社を変更できます。ただし、現在の管理委託契約を解約する必要があるため、まずは契約書に記載されている解約条件を確認しましょう。

一般的には、解約希望日の3カ月前までに書面で通知すれば解約できます。しかし、契約によっては解約予告期間や自動更新の条件が定められている場合もあるため、契約内容に従って手続きを進めることが大切です。

また、契約内容によっては途中解約に関する条件や違約金が定められているケースもあります。不明な点がある場合は、管理会社へ確認したうえで手続きを進めましょう。

管理会社の変更にかかる期間は、理事会での検討開始から新しい管理会社で業務を開始するまで、一般的に1年〜1年半程度が目安です。候補となる管理会社の比較や住民への説明、総会での決議、解約通知、引き継ぎなどに時間がかかるため、余裕をもって進めましょう。

変更にかかる費用は、数千円〜20万円程度が目安です。主な費用には、書類作成・郵送費や内容証明郵便代、新しい管理会社の初期費用などがあります。また、契約内容によっては違約金が発生する場合もありますが、契約満了のタイミングで変更すれば費用を抑えられるケースも少なくありません。

管理会社を変更する際は、費用だけでなく、管理内容やサービス品質も含めて総合的に比較・検討することが大切です。

管理会社を変更するには、管理組合の総会で変更について決議する必要があります。管理委託契約の締結・変更・解除は、マンション標準管理規約第48条で総会の議決事項とされており、原則として普通決議で決定します。（※1）

普通決議は、区分所有法第39条に基づき、総会で過半数の賛成を得ることで成立します。（※2）そのため、一部に反対意見があっても、過半数の賛成があれば管理会社を変更可能です。

ただし、管理規約そのものを変更する場合は、区分所有法第31条に基づき、区分所有者数と議決権数のそれぞれ4分の3以上の賛成が必要となる特別決議が必要となります。（※3）

管理会社の変更をスムーズに進めるためにも、事前に住民へ変更理由やメリットを丁寧に説明し、理解を得ておくことが大切です。

※ 参照1：国土交通省

※ 参照2：区分所有法第39条

※ 参照3：区分所有法第31条

マンション管理会社の変更とあわせて資産価値を維持・向上させたい方は、以下の資料もぜひ参考にしてください。

現在の管理会社に対してマンションの住人の不満が大きい場合は、管理会社の変更を検討しましょう。変更するメリット・デメリットを把握し、マンションに合った管理会社を選ぶことが大切です。

マンションの管理会社を変更する際、管理組合の意識統一のためにも、理事会での話し合いや住人への説明は丁寧に行いましょう。住人が管理会社に求める条件を明確にし、契約内容をよく確認する必要があります。

本記事で紹介した、変更の際の7つのステップや注意点も参考にして、納得のいく管理会社選びに役立ててください。