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2023.08.21

抵当権設定登記とは?手続きの流れや必要になる場面をくわしく解説

抵当権設定登記とは?手続きの流れや必要になる場面をくわしく解説

「抵当権設定ってどういう意味?」
「抵当権設定登記の手続きはどのようにすればいいの?」
不動産を購入したり新しく事業を始めたりして、金融機関から融資を受ける場合にはこのように悩む人もいるのではないでしょうか。

この記事では、抵当権設定登記が必要な場面・手続きの流れ・必要な費用などを詳しく解説しています。最後まで読めば、スムーズに抵当権設定登記の手続きができるようになります。ぜひ参考にして、抵当権設定登記のための準備を進めてください。

抵当権設定とは

抵当権設定とは

抵当権設定とは

「抵当権設定」とは、金融機関から不動産融資を受ける際に、対象の不動産に対して金融機関側が抵当権を設定することを意味します。

 

抵当権とは、お金を借りた人が債務不履行を起こした場合に、お金を貸した側(金融機関など)が対象の不動産を競売にかけて貸したお金を回収できる権利です。つまり抵当権設定は、ローンを借り入れた人が途中で返済できなくなったときに、金融機関が損をしないために対象の不動産を担保とすることを指します(※)。

 

対象の不動産に抵当権を設定したことを登記情報に記載して、おおやけにする手続きが「抵当権設定登記」です。抵当権設定登記は、司法書士などに依頼して手続きするのが一般的です。

 

※参照:民法第369条

 

なお、抵当権については以下の記事でも詳しく解説しているので、気になる人は参考にしてください。

 

抵当権とは?根抵当権との違いや押さえておきたい基本知識をわかりやすく解説

鑑定士コメント

抵当権設定登記と不動産登記の違いは何でしょうか?本文で説明のあるとおり、抵当権設定登記とは金融機関が対象となる不動産に抵当権を設定したことを明らかにするための登記で、住宅ローンなどを組むときに行われるものです。一方不動産登記は、登記簿に土地や建物の情報を記録する登記全般のことを指します。つまり、抵当権設定登記は不動産登記の一つです。

抵当権設定登記が必要な場面

抵当権設定登記が必要な場面

抵当権設定登記が必要な場面

抵当権設定登記が必要な場面は、以下の4つが代表的です。

 

・住宅ローンを組む場合

・物件を購入し不動産投資をする場合

・事業資金を借りるために不動産を担保に融資を受ける場合

・住宅ローンの借り換えをする場合

 

それぞれの場面について詳しく解説するので、以下の内容をチェックしてください。

住宅ローンを組む場合

住宅ローンを組むときが、抵当権設定登記をしなければならない場面の1つ目です。マイホームを購入して住宅ローンを組むときは、金融機関が対象の不動産に対して抵当権を持つのと引き換えに、お金を借りることになります。

 

当事者間で抵当権を設定しただけでは、その不動産が特定の金融機関の担保となっていることがほかの人にはわかりません。すでに担保となっている不動産と知らずに、第三者が購入したり融資したりする可能性があります。トラブルを防ぐためにも、抵当権設定登記をして情報を開示しなければなりません。

物件を購入し不動産投資をする場合

抵当権設定登記が必要な場面の2つ目は、不動産投資のために物件を購入する場合です。家賃収入を得るために物件を購入するときは、不動産担保ローンが利用できます。不動産担保ローンを組む場合も、住宅ローンと同様に抵当権設定登記が必要です。

 

金融機関が不動産ローンの貸し付けをする際、確実に債権を回収するために、購入する物件を担保として設定します。不動産を担保にすることで物件を購入する大きな資金の借り入れが可能となります。

事業資金を借りるために不動産を担保に融資を受ける場合

事業資金を借りるために不動産を担保に融資を受ける場合

事業資金を借りるために不動産を担保に融資を受ける場合

抵当権設定登記をする3つ目の場面は、不動産を担保として銀行などから事業資金の融資を受ける場合です。新しく会社を設立したり個人事業を始めたりするときは、会社や代表者個人が所有している不動産に抵当権を設定することで、不動産担保ローンが利用できます。

 

ほかにも事業計画をもとに組む事業ローンを利用する方法がありますが、不動産担保ローンと比べて返済期間が短かったり、借りられる金額が少なかったりする点がデメリットです。抵当権を設定できる不動産がある場合は、不動産担保ローンのほうがメリットが大きいでしょう。

住宅ローンの借り換えをする場合

抵当権設定登記が必要な場面の4つ目は、住宅ローンの借り換えをする場合です。住宅ローンの借り換えとは、現在ローンを組んでいる金融機関とは別の場所で、住宅ローンを組み直すこと。利用中の住宅ローンより条件がよいものが見つかった場合、借り換えを検討する人もいるでしょう。

 

住宅ローンを借り換えるには、まず新しい金融機関で住宅ローンを組み、そこで借りたお金で現在利用中のローンを繰り上げ返済します。その後、前の金融機関で設定されていた抵当権を抹消し、新たな金融機関で抵当権設定登記を行うのが一般的な方法です。

抵当権設定登記手続きの流れ

抵当権設定登記手続きの流れ

抵当権設定登記手続きの流れ

抵当権設定登記手続きの流れは以下のとおりです。

 

1.金銭消費貸借契約を締結する

2.抵当権設定契約を締結する

3.必要書類を確認する

4.登記申請をする

5.登記事項証明書を取得し、抵当権者へ提出する

 

通常、抵当権設定登記の手続きは、司法書士に依頼します。念のための知識として流れを把握しておきましょう。

金銭消費貸借契約を締結する

抵当権設定登記をする前に、まずはお金を借りる人と金融機関との間で、金銭消費貸借契約を結びます。金銭消費貸借契約とは民法で定められたもので、同等のもの(金利を含む)を返すことを約束したうえでお金を借りられる契約です(※)。

 

金銭消費貸借契約で定められる内容には、貸借金額・返済期日・返済方法・利息の割合や計算方法・遅延損害金の額・期限の喪失事由・相殺についてなどがあります。金銭消費貸借契約は、住宅ローンや不動産担保ローンを組むときには必ず締結するものだと覚えておきましょう。

 

※参照:民法第587条

抵当権設定契約を締結する

金融機関とお金を借りるための契約を結んだら、抵当権設定契約を締結します。実際の手続きでは、金銭消費貸借契約を結ぶときと同じタイミングで抵当権設定の契約も交わすのが一般的です。

 

抵当権設定契約では、対象となる不動産を担保として、金融機関が抵当権を設定することを承諾します。多くの場合、金融機関が用意する契約書の様式に沿って記入・捺印すれば、手続きは完了です。契約を結ぶときは多くの契約書に記入・捺印することになるので、事前に内容を把握して抜けや漏れのないようにしましょう。

必要書類を確認する

必要書類を確認する

必要書類を確認する

金銭消費貸借契約と抵当権設定契約を結んだら、登記するために必要な書類を確認しましょう。先述したとおり、抵当権設定登記は司法書士に依頼することが多い手続きですが、必要書類のなかには自分で用意しなければならないものもあります。

 

登記申請に必要な書類は後述しますが、すべてそろえるのに時間がかかる場合もあるので、早めに準備するよう心がけましょう。書類の取得先や取得方法がわからなければ、司法書士や金融機関に相談してください。

登記申請をする

抵当権設定登記のための必要書類をそろえたら、対象の不動産がある地域を管轄する法務局で登記申請を行います。申請には窓口・郵送・ネットの3つの方法がありますが、実際には司法書士が代理で行うことがほとんどです。

 

司法書士に代理で登記申請をしてもらうときは、登記手続きの必要書類とは別に委任状が必要になります。委任状は、司法書士に作成してもらいましょう。また金融機関によっては、司法書士に登記手続きを依頼しなければ、ローンを組んだり融資を受けたりできない場合があります。契約内容をよく確認してください。

登記事項証明書を取得し、抵当権者へ提出

登記手続きが完了したら、登記事項証明書を取得して金融機関などの抵当権者に提出しましょう。登記事項証明書は、最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターで発行してもらえます。場所がわからなければ、法務局のホームページ「管轄のご案内」で確認してください。

 

登記事項証明書は、オンライン申請もできます。登記所などへ出向く時間がない場合などは、自宅から申請できるため便利です。ただし、登記手続きを司法書士に依頼した場合は登記事項証明書の提出も代理で行ってもらえる場合が多いため、担当者に聞いてみるとよいでしょう。

鑑定士コメント

抵当権設定登記の手続きを自分ですることができるのでしょうか?抵当権設定登記の手続きを自分ですることは可能ですが、おすすめはできません。なぜなら、住所変更登記など比較的簡単なものとは異なり、抵当権設定登記は、手続きの内容が複雑で、慣れていない人が行うと抜けや漏れが起きやすいためです。万が一抵当権設定登記がうまくいっていなければ、金融機関側からすると無担保融資をしたことになります。そのことで金融機関側に不利益があった場合は、巨額の損害賠償請求をされることにもなりかねません。大きなトラブルになる可能性があるため、抵当権設定登記の手続きはプロである司法書士に任せましょう。

抵当権設定登記に必要な書類

抵当権設定登記に必要な書類

抵当権設定登記に必要な書類

抵当権設定登記手続きで必要な書類の代表的なものは、以下のように自分で用意するものが3点、金融機関や司法書士などに用意してもらうものが5点です。

 

自分で用意するもの

・不動産を所有している人の実印

・印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)

・不動産を所有している人の身分証明書(免許証など)

金融機関・司法書士などに

用意してもらうもの

・抵当権設定契約書

・不動産の権利証(登記識別情報通知か登記済み証)

・金融機関の資格証明書(発行から3カ月以内のもの)

・司法書士への委任状

・住宅家屋証明書(要件を満たす住宅の場合)

 

自分で用意するもののうち、実印や身分証明書はすぐにそろえやすいアイテムですが、印鑑証明書は市役所で取得する必要があります。市役所は開庁時間が決まっているので、早めに準備しておきましょう。

 

その他のものは、手続きを司法書士に依頼すれば用意してもらえる場合が多い書類です。なお住宅家屋証明書とは、所有権の保存登記の際にかかる、登録免許税の軽減措置を受けるために必要な書類のことを指します。

 

また不動産の権利証は、土地や家の購入と同時に抵当権を設定する場合には必要ありません。必要書類は自分が購入した不動産の状況などによっても変わるため、自分にはどの書類が必要なのかを司法書士に確認しましょう。

抵当権設定登記に必要な費用

抵当権設定登記に必要な費用

抵当権設定登記に必要な費用

抵当権設定登記にかかる主な費用には、大きくわけて以下の3つがあります。

 

・登録免許税

・司法書士費用

・その他の雑費

 

それぞれの費用について、計算方法や金額を紹介します。抵当権設定登記の手続きには数十万円程度のまとまった金額が必要になるため、事前に金額を把握して不足しないよう準備しましょう。

登録免許税

抵当権設定登記手続きに必要な費用の1つ目は、登録免許税です。登録免許税とは、登記手続きをする際に国に納める税金のことを指します。抵当権設定登記をするときの税率は0.4%です(※1)。

 

例えば住宅ローンで3,500万円を借り入れた場合、計算式は「3,500万円×0.4%=140,000円」となり、登録免許税は140,000円となります。ただし、一定の要件を満たした住宅は税率が0.1%に軽減される場合もあるため(※1)、自分が購入した住宅にはどちらの税率が適用されるのかを国税庁のホームページなどで確認しましょう。

 

登録免許税の支払い方法は、オンライン申請なら電子納付ができますが、そうでなければ原則として現金で納めます。登録免許税の相当額を銀行などで支払い、その領収書を登記申請書に添付して登記所に提出してください(※2)。

 

※1参照:国税庁

※2参照:法務局

 

登録免許税については以下の記事でも詳しく解説しています。登記手続きの費用がいくらかかるのか心配な人は、一度目を通してみてください。

抵当権設定の登録免許税とは? 計算方法や軽減措置などをわかりやすく解説

司法書士費用

必要な費用の2つ目は、司法書士に抵当権設定登記手続きを依頼するときの報酬です。司法書士への依頼料は、ローンの借り入れ額や対象となる不動産の数、司法書士事務所によっても変わります。おおよその目安としては、4〜7万円程度と覚えておくとよいでしょう。

 

司法書士への依頼料とは別に、場合によっては事前調査や交通費などの実費が発生することもあります。はっきりした金額を知りたいときは、司法書士事務所に見積もりを頼んでみましょう。検討材料として、複数の事務所に見積もりを依頼して比較してみるのもおすすめです。

その他の雑費

その他の雑費

その他の雑費

抵当権設定手続きに必要な費用の3つ目は、その他の雑費です。その他の雑費としては、主に以下の3つが挙げられます。

 

・収入印紙税

・印鑑証明書の発行手数料

・登記事項証明書の発行手数料

 

金融機関と金銭消費貸借契約を締結する際には、契約書に収入印紙を添付する必要がありますが、その際にかかる費用が収入印紙税です。収入印紙税額は、ローンの借り入れ額などに応じて変わります国税庁のホームページで金額に応じた収入印紙税額を確認できるので、自分に該当する箇所をチェックしておきましょう。

 

印鑑証明書と登記事項証明書の発行手数料は、請求方法によって金額が変わります。オンライン請求のほうが手数料が安いため、少しでも費用を抑えたい人は活用しましょう。それぞれの金額は、以下の表で確認してください(※)。

 

印鑑証明書の発行手数料

・書面請求:450円

・オンライン請求(送付):410円

・オンライン請求(窓口交付):390円

登記事項証明書の発行手数料

・書面請求:600円

・オンライン請求(送付):500円

・オンライン請求(窓口交付):480円

※参照:法務省

抵当権抹消手続きの流れ

抵当権抹消手続きの流れ

抵当権抹消手続きの流れ

抵当権抹消が必要なシーンは、不動産を売却するとき・住宅ローンを借り換えるとき・住宅ローンを完済したときなどです。

 

抵当権抹消手続きは抵当権設定登記手続きに比べると簡単で、特に住宅ローンを完済したときなどは自分でも行えます。手続きの流れは以下のとおりです。

 

1.金融機関から抵当権抹消手続きに必要な書類を受け取る(弁済証書など)

2.法務局で登記事項証明書を取得する

3.住所・氏名が変わっていれば住民票・戸籍謄本を取得する

4.抵当権抹消登記申請書を作成する(法務局ホームページなどでひな型を取得)

5.郵送または窓口で申請書を提出する

 

なお、抵当権抹消については以下の記事でより詳しく解説しています。自分で手続きする方法や必要な費用、注意点なども紹介しているので、住宅ローンを完済したときなどにはチェックしてみてください。

抵当権抹消とは?手続きを自分で行う方法と必要な費用を解説

まとめ:抵当権設定登記はすみやかに手続きを行おう

まとめ:抵当権設定登記はすみやかに手続きを行おう

まとめ:抵当権設定登記はすみやかに手続きを行おう

抵当権設定登記は、住宅ローンや不動産担保ローンを組む場合に必要となる手続きです。必要書類をそろえたり費用を用意したりする必要があるため、マイホームや不動産投資のための物件を購入するときは、早めに準備に取り掛かりましょう。

 

抵当権設定登記の手続きを自分で行うのは難しいため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼するときは、複数社から見積もりを取って検討することをおすすめします。司法書士に依頼する場合でも、自分で用意しなければならないものもあるので、事前に流れを把握して手続きをスムーズに進めてください。

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

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