瑕疵とは？隠れた瑕疵や瑕疵担保責任についてわかりやすく解説

瑕疵とは、「傷や欠点、欠陥のこと」を指す言葉です。不動産領域において、土地や建物に不具合や欠陥があった場合「瑕疵」と呼びます。

瑕疵と認められる具体的な欠陥は以下のとおりです。

・シロアリ

・アスベスト

・床下浸水

・雨漏り

本来の機能や性能が損なわれている場合も、瑕疵とされます。例えば、屋根や壁は本来雨や風をしのげる性質を持ったものです。雨漏りがする場合は、その基本的な性能を果たしていません。そのため、瑕疵と認められます。

隠れた瑕疵とは、土地や建物の購入時に買主が知らなかった・発見できなかった瑕疵のことを指します。生活してから気づく欠陥は隠れた瑕疵と呼べるでしょう。

シロアリや雨漏り、アスベスト、床下浸水など生活してはじめて気づく欠陥、購入時に注意深く見ていたにもかかわらず発見できなかった欠陥はすべて、隠れた瑕疵です。

また、「心理的瑕疵」もあります。過去に嫌悪感を持つような出来事があった土地や建物のことを指します。

例えば「自殺者がでた」「孤独死があったなど」の事故物件などが当てはまります。さらに物件の周囲で事故や事件があったケースなどもふくまれます。これらは事前に売主が買主に伝えておくべき事柄です。

瑕疵物件とは、わかりやすく言うと「訳あり物件」のことです。該当物件の建物や土地に破損や欠陥がある場合、瑕疵物件と呼ばれます。

・物理的瑕疵

・心理的瑕疵

・法律的瑕疵

・環境的瑕疵

瑕疵には上記の4つの種類があります。それぞれの内容を見ていきましょう。

瑕疵担保責任とは、瑕疵に対して売主が責任を負うことを指します。たとえば、雨漏りや水漏れなどが起きた際には、それらを防ぐ・修繕するための費用および、雨漏りや水漏れによって受けた損害賠償を負担することです。

瑕疵担保責任は、2020年4月に「契約不適合責任」に変更されました。名前が変わった際、いくつかの内容が変更されています。変更された点は以下のとおりです。

契約不適合責任で買主が請求できる権利は以下のとおりです。

・追完請求

・代金減額請求

・損害賠償請求

・催告解除

・無催告解除

上記について詳しく解説します。

追完請求とは、契約内容と異なる部分があった場合、その不足分の請求ができる買主の権利です。たとえば、「水漏れは無い」との契約内容で売買契約したにもかかわらず、水漏れが発生した場合は、売主に補修、損害賠償を請求できます。

不動産購入後に欠陥を発見した場合、売主に「直して欲しい」と要求できる権利と覚えておくといいでしょう。ただし、契約内容に欠陥が記載されており、事前に確認してから購入した場合は、この権利は利用できません。

代金減額請求とは、追完請求をしても売主が補修をしてくれない、または補修が困難である場合に売買代金の減額を請求できる権利です。

追完請求の補助的な権利であり、あくまで追完請求をしても補修や修繕をしてくれない場合にのみ利用できます。

損害賠償請求とは、売主に責めるべき事由があった場合、損害賠償を請求できる買主の権利です。ただし、売主に責めるべき事由が無い場合は、損害賠償義務は発生しません。請求できる範囲は信頼利益と履行利益の2つとなります。

催告解除とは、追完請求をしたにもかかわらず売主が応じない場合、買主が契約を解除できる権利です。追完請求に応じず、代金減額請求をする気がない、納得できない場合購入をやめることができるものを指します。

この権利を使えば、契約を無かったことにできるため売買代金が返ってきます。こちらも売主に責めるべき事由があった場合にのみ利用できる権利です。

無催告解除とは、催告せずに契約を解除できる権利です。ただしこの権利が使える範囲、状況は限られています。

「契約不適合によって契約目的を果たせないとき」のみに利用可能です。つまり、契約の目的が果たせる状態で無催告解除は請求できません。

また、これらの権利は瑕疵を発見してから1年以内であれば請求できます。売買契約から数年経過していても利用できる権利のため覚えておきましょう。

瑕疵保証とは、買主が購入時に知らなかった瑕疵を発見した場合、売主が買主に対して補修費用や損害を保証するものです。欠陥を知らずに不動産を購入した場合に適用されます。

瑕疵保証には期間があり、欠陥（瑕疵）を発見してから1年以内（※）と定められています。欠陥を発見したら速やかに上記で説明した権利を請求しましょう。

また、1年以内に売主に瑕疵の報告をした場合でも

・瑕疵保証を知ってから5年

・瑕疵保証を受けられるようになって10年

経過すると瑕疵保証を受ける権利を失ってしまいます（※）。

瑕疵保証を受けられない場合、速やかに代金減額請求や催告解除のどちらかを検討するといいでしょう。

※ 参照：民法

瑕疵保証については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

購入した不動産に瑕疵があった場合、売主に補修費用や損害賠償を請求できます。しかし、せっかく購入した不動産に瑕疵が見つかると残念な気持ちになります。できれば瑕疵の無い不動産を購入したいものです。

購入予定の不動産に瑕疵が無いかどうかは、事前にしっかりチェックしておきましょう。何度も内見に行き、雨漏りや異臭、騒音が無いかなど確認しておくのがおすすめです。