契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや期限や買主の権利について解説

「実際に住みはじめてから、建物や設備に欠陥が見つかった」という経験をした人は少なくありません。

不動産購入における買主の損害を防ぐために定められているのが、「契約不適合責任」です。契約不適合責任によって、売主は「契約内容と相違ない不動産を引き渡すこと」を義務付けられています。

トラブルになりやすいケースは、給湯器や水道設備の故障や雨漏り、シロアリ被害など、生活に支障を及ぼす欠陥のことです。

「契約内容で定められた不動産の種類・品質・数量」が、責任を負う範囲です。売主は契約内容とは異なる部分に対して責任を負います。

売主は永久に責任を負うわけではなく、不動産引き渡し後から10年が経過すると、契約不適合責任は時効によって消滅します。

民法改正に伴い、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更され、売主の責任はより重くなりました。2つの違いは、次の表のとおりです。

購入した不動産に欠陥が見つかった場合、どのように対処すればいいのでしょうか。買主には、次の4つの請求を行う権利があります。

・追完請求権

・代金減額請求

・契約解除権

・損害賠償請求

それぞれで請求内容は異なり、請求するための一定の要件を満たす必要があります。万が一の場合にも対処できるように、それぞれの請求について理解しておきましょう。

追完請求は、目的物の修補や代替物の引渡し、または不足分の引渡しを請求することです。簡潔にいうと「建物の修理」や「代わりとなるモノの引き渡し」を指します。

ただし、不動産に代わるモノはなく、実際には追完請求で売主に求めることは欠陥部分の修理です。

契約不適合となる事項が雨漏りの場合には、雨漏り部分（屋根）の修理を請求します。このように、契約不適合があった場合には、主に追完請求が行われます。

建物の修理が難しいときや、売主が建物の修理に応じないときには、代金減額請求を行います。

代金減額請求とは、建物の代金を減額する請求のことです。不動産の引き渡しの際に代金は支払い済みなので、売主が購入代金の一部を返金します。

代金減額請求を行うためには、売主への追完（欠陥部分の修理）の催告が必要になります。売主に追完を求めても、売主が追完に応じないことが明白である場合に代金減額請求が認められます。

ただし、次のケースに該当する場合（※）は、催告をしなくても代金減額請求が可能です。

・そもそも追完が不可能である

・売主が追完を拒絶する意思を示している

※参照：民法

瑕疵担保責任において契約の解除が認められるケースは、欠陥部分が隠れており、かつ買主の目的が達成されない場合のみと限定的でした。しかし、改正後の民法では、契約不適合がある場合には契約解除請求が認められます。

契約解除請求は、代金減額請求と同様に、売主へ追完の催告が必要です。期間が空いても、売主が対応する意思を見せない場合には、契約解除請求が認められます。

ただし、契約不適合とされる部分が軽微である場合には契約解除が不可能です。

契約解除が適用されるケースは、それほど多くないでしょう。

契約不適合への措置として、損害賠償請求が認められています。欠陥部分の修理が可能かどうかを調査して、修理不可能と判断できる場合は損害賠償を検討しましょう。

損害賠償を請求する場合は、次の3点（※）をチェックしてください。

・債務の履行が不可能である

・債務者（売主）が債務の履行を拒絶する意思を示している

・契約の解除、または債務の不履行によって契約の解除権が発生している

ただし、買主に過失がある場合には、損害賠償請求ができません。

損害賠償額が高額にならないように、損害賠償の範囲を限定している売主もいるため、契約書の内容もよく確認しましょう。

※参照：民法

契約内容に反する事項がある場合、特定の期限内に売主へ通知しなければいけません。通知期限を逃すと請求できる権利が失効するため、権利行使期限を把握しておきましょう。

種類や品質に関して契約不適合がある場合には、契約不適合を知った日から一年以内の通知期限があります。1年以内に契約不適合を伝えられなかった場合、請求の権利が失われ、自分で負担しなければいけません。

契約不適合を見つけて、どのように対処しようか考えていると、いつの間にか期限を過ぎてしまいます。速やかに、売主に契約不適合の通知を行ってください。請求内容については、通知したあとに考えれば問題ありません。

ただし、売主が契約不適合を知っていながら不動産を引き渡した場合や、売主の重大な過失によって知らなかった場合は例外です。とくに通知期限はありません。（※）

売主に過失があるかどうかは、「不動産に関する事前調査の有無」や「買主の問い合わせに真摯に対応しているか」などで判断されます。

※参照：民法

数量や権利に関しては、誰が見ても明白に契約不適合であることがわかります。建物の状態や品質とは異なり、請求する時期によって数量や権利が変わらないため、契約不適合の通知期限はありません。

ただし、権利行使の時効（※）を把握しておきましょう。

・権利行使ができることを知った日から5年間行使しないとき

・権利を行使できる日から10年間行使しないとき

いずれかのタイミングで、契約不適合責任は時効となり、消滅します。

※参照：民法

商人同士の売買取引では、民法より商法が優先されます。

※商人とは、会社や個人事業主、宅建業者を指します。

商法を元に契約書を作成する売主もいるため、商法で定められている売買物の検査や通知に関する内容（※）について把握しておきましょう。

・目的物を受け取った際、買主は速やかに検査を行う

・種類・品質・数量に関する契約不適合を見つけた場合は、速やかに売主に通知する

・すぐに発見できない契約不適合については、引き渡しから6か月以内に発見して通知する

商法では、短い通知期限が定められています。商法の規定が適用されると、買主にとって不都合な内容となります。

民法の規定と同様、売主が契約不適合について把握していた場合は、通知期限は関係ありません。

※参照：商法

買主は、契約不適合責任によって保護されていますが、できるかぎりリスクのある不動産取引は避けたいでしょう。欠陥のある不動産を購入しないためには、契約内容を十分にチェックすることが重要です。

そこで、契約時のチェックポイントを紹介するので、売買契約時には、次の3点を必ず確認してください。

・契約不適合責任の期間

・契約不適合に対する措置

・商法のルールが適用されるか

民法上での契約不適合の通知期限は、すべての契約で適用されるわけではありません。

仮に通知期限が3か月と短く設定されていても、売主と買主が合意すれば、その契約内容が優先されます。つまり、引き渡しから3か月以降に発覚した瑕疵に対しては、追完請求や損害賠償請求などを行えなくなるでしょう。

通知期間が短い契約では、不動産に何らかの問題があり、買主による権利行使を恐れている可能性があります。

契約締結時には、買主にとって不利でないか、契約不適合に関して免責とならないかを確認してください。

万が一の場合に備えて、契約不適合に対する措置について契約書をチェックしましょう。

売主への請求方法は4つありますが、売主か買主のどちらかが請求内容を選択できる場合は、トラブルに発展する可能性が高いです。契約不適合責任への対応措置を明らかにしておきましょう。

契約書に記載されていない事項は、民法や商法が適用されます。商法を元に契約書を作成した契約書では、契約不適合が発覚した際、商法の規定が適用される可能性もあります。

商法では、契約不適合の通知期限が短いため、買主にとって不都合です。契約書をよく読み、契約不適合が発覚した場合に民法と商法のどちらが適用されるかを確認しましょう。

参考文献・サイト

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 基礎編

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 実践編

購入した不動産に欠陥が見つかり、売主とトラブルになるケースはよくあります。仮に契約内容に合わない事項が見つかった場合でも、適切な措置を取れるように通知期限に注意しましょう。

契約時には契約書をよく読み、「通知期間の長さ」や「売主が免責されないか」を必ずチェックしてください。