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2023.01.25

中古マンション購入の注意点5つとは?失敗しないために知っておきたいこと

中古マンション購入の注意点5つとは?失敗しないために知っておきたいこと

中古マンションを購入することは、多くの人にとっては人生で1回、もしくは2回あるかどうかという経験でしょう。おそらく人生でもっとも高い買い物になる中古マンションの購入は、簡単なものではありません。

中古マンションを購入する際は、多くの注意点があります。中古マンションに何を求めるかは人によってさまざまですが、とくに注意点が多いのは下記の5つです。

・立地条件
・管理状況
・内覧
・不動産選び
・資産価値

本記事では、中古マンションを購入する際の5つの注意点について、詳しく解説します。中古マンションの購入を検討している人は、ぜひ最後までご覧ください。

中古マンション購入の注意点①立地条件で注意すべきポイント

中古マンション購入の注意点①立地条件で注意すべきポイント

中古マンション購入の注意点①立地条件で注意すべきポイント

1つ目の中古マンション購入の注意点は立地条件です。立地条件で注意すべきポイントとしては、下記の3つが挙げられます。

 

  ・災害リスク

  ・周辺環境

  ・築年数

 

それぞれどのような点を確認するのか、詳しく見ていきましょう。

 

災害リスクを確認する

災害にもさまざまな種類がありますが、中古マンション購入においてとくに注意すべき災害は「地震災害」と「水害」でしょう。どちらも自然災害のため予測することは難しいですが、その土地のハザードマップなどを確認することでどれくらいの災害リスクがあるかを確認できます

 

地震災害は、地震ハザードマップによって対象地域の災害リスクを確認することも大切ですが、マンションそのものの耐震性も重要です。一定の強さの地震が起きても倒壊しないように、建物には耐震基準が定められています。耐震基準は1981年6月に新基準になったため、1981年以降に建設されたマンションは耐震基準を満たしているのです。

 

水害は、洪水ハザードマップで浸水想定区域などを確認できます。また、同じマンションでも階数によって水害の被害は変わるため、どれくらいの規模の水害が発生するかも確認しておく必要があるでしょう。

 

なお、洪水ハザードマップについては下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

 

洪水ハザードマップとは?見方や入手方法・作り方を徹底解説

周辺環境を確認する

購入する中古マンションの周辺環境についても、事前に詳しく調べておく必要があるでしょう。周辺環境の確認は、生活インフラはもちろんのこと防犯などの視点でも確認することが重要です

 

生活インフラで確認したいのは、職場や子どもの学校、駅までの距離などでしょう。とくに、子どもの学校は、進級によって小学校・中学校・高校と変わっていくため、今だけではなく将来のことも考えてバランスのよい立地を選ぶ必要があります。そのほか、病院や役所、銀行なども、必要な時にすぐ行ける距離にあると便利でしょう。

 

また、普段の生活の利便性だけではなく、防犯の視点も欠かせません。マンションの入り口は見通しがよく人通りの多い道に面しているか、周りに街頭やお店があり夜でも明るいかなどを確認するとよいでしょう。過去に犯罪が発生していないかなど、対象地域の治安を確認するのもよいでしょう。各都道府県県警のホームページで、過去に犯罪が発生した場所をまとめて公開しているため、確認してみてください。

 

築年数を確認する

中古マンションを購入する際、築年数を気にする人は多いでしょう。どれくらいの築年数なら問題なく長く住めるのか、おすすめの築年数などを解説します。

 

国土交通省が公表しているデータによると、固定資産台帳の滅失データをもとに推計した鉄筋コンクリート造の住宅の平均寿命は、2011年時点で68年という結果になっています。しかし、構造物の物理的寿命は100年以上あるため、正しい管理や修繕が行えばマンションも100年以上住める可能性もあります。どれくらいの期間住むのか、管理状態を確認しながら築年数を考えるようにしましょう。(※)

 

※ 参照:国土交通省

鑑定士コメント

エリアや立地によりますが、一般的に、中古マンション購入でおすすめの築年数は保守的な観点から「20年」前後が安全と言われています。というのも、築年数が浅いマンションは価格変動が大きく、将来売却する際に購入時よりも価格が大幅に安くなる可能性があります。マンションの価格は古くなるほど安くなり、築20年を超えたあたりである程度価格が安定する傾向にあります。一方であまりに築年数が経過していると修繕費が嵩んだり、市場流通性が落ちるため避けたいところです。そこで、築20年程度のマンションを購入すると、比較的市場流通性があり、購入時と売却時で大幅に価格が変動することはないと言われるのです。但し、これはあくまで一般的な傾向で、個別のマンションが全てそういう値動きかと言われるとそうではないので、あくまで参考としてください。

中古マンション購入の注意点②管理状況で注意すべきポイント

中古マンション購入の注意点②管理状況で注意すべきポイント

中古マンション購入の注意点②管理状況で注意すべきポイント

2つ目の中古マンション購入の注意点は、管理状況です。中古マンションは、管理状況が非常に重要なポイント。先述したように、管理状況によってマンションの寿命などが変動するため、基本的には管理が行き届いたマンションを選ぶことが重要でしょう。

 

また、管理組合の運営状況や修繕積立金、長期修繕計画などの有無を確認し、今後も安心して暮らせるようなマンションの管理体制になっているかを確認する必要があります。

 

周辺環境はここをチェック

立地条件でも解説したように、中古マンションを購入する際は周辺環境を事前にチェックすることが重要です。私生活の利便性向上のために生活インフラが整った場所であることや、治安がよい場所であることは実際にマンションを見なくても調べるとある程度わかります。そのほかにチェックするべきことは、主に下記の2つでしょう。

 

  ・目につきにくい場所の管理状況

  ・マンションの住人

 

エントランスなどの目につきやすい場所はもちろんのこと、駐車場や駐輪場、ゴミ集積所などの普段はマンションの住人しか利用しない場所にまで管理が行き届いているかを確認しましょう。外壁塗装のひび割れや剥がれ、手すりや柵などの鉄部分に錆がないか、配管の取り換えなどが行われているかなどもチェックするポイントです。

 

また、現在そのマンションにどのような人が住んでいるかを調べると、自分に合ったマンションなのかを判断する材料になります。不動産会社に確認すると教えてもらえることもあるので、気になる人は確認しましょう。

 

管理組合の運営状況をチェック

管理組合の運営状況をチェックすることで、きちんとマンションが管理されているかを判断できます。マンションはおよそ12年に一度の周期で修繕が行われているケースが多いため、きちんと定期的に修繕が行われているかを確認しましょう。

 

また、マンションは大規模修繕や管理のために毎月修繕積立金や管理費を徴収します。この金額が妥当な金額かは事前に確認が必要です。

 

マンションの管理組合については、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

マンションの管理組合とは?役員の役割やよくあるトラブルも紹介

修繕積立金の状況や長期修繕計画の策定

修繕積立金の状況や長期修繕計画の策定がきちんとされているかも確認するポイントです。マンションのすべての住人から徴収している修繕積立金ですが、大規模なマンションになると長期滞納が放置されている状況などがあるかもしれません。

 

修繕を行う際に必要になる修繕積立金ですが、中には修繕積立金だけでは修繕費用を賄えないマンションがあることも事実です。そのような状況の場合、近い将来修繕費の値上げや一時金の聴衆が行われる可能性があります。

 

また、なかには長期修繕計画がそもそも策定されていない中古マンションがあります。中古マンションを選ぶ際は、かならず長期修繕計画が策定されており管理状態がよいマンションを選びましょう。

 

鑑定士コメント

一概には言えませんが、築50年を超える頃になると、マンションの建て替えについて管理組合で議題に上がり、検討し始めるマンションはあります。ディベロッパーやコンサルティングが入る場合は、情報もある程度オープンになることもありますが、そうでない場合はあまり情報がオープンになりません。可能であればそのマンションの住人の方を紹介してもらったり、またはそのマンションで仲介実績がある不動産会社の担当者に聞いてみるもの一つの方法かと思います。

中古マンション購入の注意点③内覧で注意すべきポイント

中古マンション購入の注意点③内覧で注意すべきポイント

中古マンション購入の注意点③内覧で注意すべきポイント

3つ目の中古マンション購入の注意点は、内覧です。どれだけマンションの間取り図や周辺状況を調べても、実際に内覧しなければわからないことは多くあります。また、内覧をしたとしても、確認が漏れていて購入した後に気づき公開してしまうケースも少なくありません。

 

内覧では、主にリフォームやリノベーションできない部分を入念にチェックするようにしましょう。例えば、キッチンやユニットバスなどは、気に入らない場合でも購入後に交換できる場合がほとんどです。しかし、面積や日当たりなどはリフォームで買えることができません。

 

また、部屋だけではなく共用部分も内覧することが重要です。共用部分もリフォームできない場所なので、快適さやセキュリティ面などで求めている水準を満たしているかを確認しましょう。

 

なお、マンションの内覧会でチェックすべきポイントについては下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

 

マンションの内覧会でチェックすべきポイントとは?役立つ持ち物も紹介

中古マンション購入の注意点④不動産会社選びで注意すべきポイント

中古マンション購入の注意点④不動産会社選びで注意すべきポイント

中古マンション購入の注意点④不動産会社選びで注意すべきポイント

4つ目の中古マンション購入の注意点は、不動産会社選びです。一般的に、中古マンションは不動産会社の仲介で物件探しや売り主との契約、手続きを行います。そのため、不動産会社によって中古マンションの購入に差が出ることがあるでしょう。

 

不動産会社に関わらず、担当者との相性によって良し悪しが分かれることがあるため、一概にどのような不動産会社がよいとは言えません。不動産会社を選ぶ際は、「情報量」と「サービスの質」で判断できます。担当者が提供してくれる情報量が多く、またその情報が正しいかなどを踏まえて信頼できる不動産会社か判断するとよいでしょう。

 

また、購入したい中古マンションがすでに決まっている場合、元付業者であることを確認するのもおすすめです。元付業者とは、売り主から直接売却を依頼された業者であり、元付業者であれば売り主の事情などを詳しく把握できているため、売り主とスムーズに交渉できます。

 

中古マンション購入の注意点⑤資産価値で注意すべきポイント

中古マンション購入の注意点⑤資産価値で注意すべきポイント

中古マンション購入の注意点⑤資産価値で注意すべきポイント

5つ目の中古マンション購入の注意点は、資産価値です。人によっては、将来的に売却することも視野に入れて中古マンションを購入します。中古マンションを売却する際、資産価値によって売却価格が大きく変わるため、購入時点である程度資産価値について考えておく必要があるでしょう。

売却したときに資産価値を考える

中古マンションの資産価値は、主に「築年数」と「立地」で決まります。基本的に、マンションは築年数が浅いほど資産価値が高く、年数が経過するとともに資産価値が減少していきます。先述した通り、マンションの資産価値の減少は築20年ほどで緩やかになる傾向があります。これは、マンションそのものの資産価値が底をつくからです。

 

マンションそのものの資産価値が底をつくと、残るのは土地の資産価値です。少子高齢化が進む日本では、将来的に空き家が増えることが予想されているため、立地によって資産価値が大きく変わるでしょう。一般的には、駅が近い物件や将来的にも世帯数が下がりにくいエリアの方が資産価値が高くなりやすいです

相場を調査して割高物件を購入しないようにする

中古マンションの価格が主に「築年数」と「立地」で決まるということは、ある程度の相場がわかるということです。一目ぼれした中古マンションがあっても、かならず同じ築年数・エリアの中古マンションの相場を調べておきましょう。調べることで、そのマンションが相場よりも割高な物件かを判断できます。

 

相場がわかれば、違う中古マンションを探すことや、どうしてもその中古マンションがよい場合でも値下げ交渉などができる可能性があります。中古マンションの売買は、ある程度の価格交渉を経て売買契約が結ばれることも多いです。割高な物件であっても、相場をもとに適正な価格で購入できる可能性があるため、かならず相場を把握しましょう。

 

なお、マンションの価格推移については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

 

【2022年度】マンションの価格推移を解説!中古マンション価格も紹介

購入金額以外のコストを把握する

中古マンションを購入する際、マンションそのものの価格を注視しがちですが、実際に購入する際はマンションの価格以外にさまざまな手数料などが発生します。中古マンションは、新築マンションに比べて諸費用が高くなる傾向があります

 

これらを把握しておかなければ、資金不足に陥る可能性があるため、必ず把握しておきましょう。一般的に、中古マンションを購入する際は下記の諸費用が発生します。

 

  ・ローン手数料(ローンを利用する場合)

  ・仲介手数料

  ・登記費用

  ・印紙税などの各種税金

  ・保証料

  ・団体信用生命保険料

  ・火災保険料

  ・管理費

  ・修繕積立金

 

ローンの有無や仲介手数料によって員額は異なりますが、一般的には物件価格の10%程度が目安です。

 

新築マンションの購入の流れは、こちらの記事で紹介しています。

 

新築マンションの購入の流れを徹底解説|諸費用や内覧時の注意点も紹介

まとめ:中古マンションの購入はさまざまな角度からチェックしよう

まとめ:中古マンションの購入はさまざまな角度からチェックしよう

まとめ:中古マンションの購入はさまざまな角度からチェックしよう

中古マンションを購入する際は、さまざまな注意点を意識する必要があります。とくに今回解説した5つの注意点は、中古マンションを購入するすべての人に関わる注意点です。人によって中古マンションに求めることは違いますが、必要ないからと確認を怠ると購入後に後悔してしまうかもしれません。

 

すべてを確認することは難しいかもしれませんが、Webサービスなどで確認できることも多くあります。中古マンションを購入する際は、ひとつの目的にとらわれずさまざまな角度からチェックしましょう

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

本記事で学んだことをおさらいしよう!

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