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2023.07.20

所有権移転登記は自分でできる?やり方の手順や必要な書類を徹底解説

所有権移転登記は自分でできる?やり方の手順や必要な書類を徹底解説

「不動産を相続したけど、所有権移転登記は自分でできるの?」
「所有権移転登記を自分で行うときには、どのような書類が必要?」
不動産を売買・相続・贈与したときなどには、上記のように悩んでしまう人もいるのではないでしょうか。

所有権移転登記は、自分で申請することも可能です。本記事では、自分で所有権移転登記の手続きをするときの手順や、必要書類について説明しています。所有権移転登記をスムーズに行うために役立つ情報を得られるので、ぜひ最後まで読んでみてください。

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所有権移転登記とは何か

所有権移転登記とは何か

所有権移転登記とは何か

所有権移転登記とは、不動産の持ち主の名義を変更する手続きのことです。土地や建物の持ち主は1件ごとに登記記録に記載されていますが、所有者が変わった場合は名義の変更手続きが必要です。不動産の所有者が変わる主なケースには、以下の4つが挙げられます。

 

・不動産を売却したときや購入したとき

・不動産を遺産として相続したとき

・不動産を生前贈与したとき

・離婚して財産分与するとき

 

以上のように、土地や建物を手に入れたり手放したりしたときは、法務局で所有権移転登記する必要があることを覚えておきましょう。なお所有権移転登記は、以下の記事でも解説しています。手続きに必要な費用などもわかるので、所有権移転登記の必要がある人はぜひ参考にしてください。

所有権移転登記とは?手続きが必要な場面や費用の相場をわかりやすく紹介

所有権移転登記は自分でもできる?

所有権移転登記は自分でもできる?

所有権移転登記は自分でもできる?

所有権移転登記は特別な資格を持っていなくても行えるため、自分でもできないわけではありません。不動産登記の手続きを実際に行う必要がある人は、以下のとおりです。

 

・相続の場合…登記権利者(相続する人)

・その他(売買などの場合)…登記権利者(買う人)と登記義務者(売る人)

 

所有権移転登記は、元の持ち主が亡くなっている相続の場合、新しい持ち主が単独で手続きできます。しかしそのほかの場合、間違いが起こらないよう元の持ち主と新しい持ち主が共同で手続きする必要があることを覚えておきましょう。

 

所有権移転登記は自分でもできますが、元の持ち主と新しい持ち主間のやり取りや必要書類の準備などに手間がかかるため、司法書士に依頼することが多い手続きです。プロに任せるのがベターですが、状況によってどうしても自分で行いたい場合は、ミスが無いよう手順や必要書類をしっかり確認しておきましょう。

鑑定士コメント

本文に記載のとおり、所有権移転登記は自分でも出来ますが、司法書士に依頼したほうがよいケースもあります。それは、手続きが複雑になりそうな場合です。例としては、相続する人が複数いたり相続人同士が疎遠だったりする場合や、何世代も前から不動産の名義を変更していなかった場合などが挙げられます。一度に複数の不動産の所有権移転登記をしなければならなかったり、急いで手続きを進めたかったりするときにも、司法書士に任せるのがおすすめです。

所有権移転登記を自分で行うときの手順

所有権移転登記を自分で行うときの手順

所有権移転登記を自分で行うときの手順

それでは、不動産の所有権移転登記を自分で行うときの手順を把握しましょう。所有権移転登記を自分でする場合は、大きくわけて以下の4つの工程があります。

 

・申請書を入手する

・登記申請書類を作成する

・必要書類を添えて法務局に申請する

・登記識別情報を受け取る

 

それぞれの内容について詳しく説明するので、必要に応じて参考にしてください。

申請書を入手する

所有権移転登記を行うには、まず「所有権移転登記申請書」を手に入れましょう。所有権移転登記申請書の書式は、法務局へもらいに行くか、法務局のホームページからダウンロードすることで入手可能です。

 

また、法務省の「登記ねっと」というホームページでは、インターネットを利用して所有権移転登記のオンライン申請ができることも覚えておきましょう。紙ベースで書類を用意したり法務局に出向いたりする必要がないため、パソコンを使い慣れている人にとっては便利なサービスです。

 

以上のように所有権移転登記申請を行うときには、書類で行うかオンラインで行うかの2つの方法があります。どちらか自分に合った方法を選ぶとよいでしょう。

登記申請書類を作成する

書類で申請する場合は、所有権移転登記申請書を手に入れたら必要項目を記入します。必要項目とは、申請者の住所・氏名・電話番号や、対象の不動産の情報など。間違いが無いように、法務局のホームページでも閲覧できる記載例を見ながら記入するのがおすすめです。

 

オンライン申請の場合は「申請用総合ソフト」やマイナンバーカードを利用するためのソフトのダウンロード、ICカードリーダーなどが必要です。「登記ねっと」でダウンロードできる操作手引書も参考にしながら、手続きを進めましょう。

 

所有権移転登記は、必要なものがそろっていなければ作業が進められません。特にオンライン申請の場合、マイナンバーカードを持っていなければ市役所で発行申請をしなければならないため、早めに準備しておく必要があります。

必要書類を添えて法務局に申請する

必要書類を添えて法務局に申請する

必要書類を添えて法務局に申請する

所有権移転登記申請書が作成できたら、そのほかの必要書類もそろえて法務局に提出しましょう。そのほかの必要書類については名義変更の理由によっても変わるため、後ほど詳しく説明します。

 

申請するときは自宅の最寄りではなく、対象となる不動産を管轄している法務局へ行く必要がある点には要注意です。管轄している法務局がわからない場合は、法務局ホームページ内の「管轄のご案内」で確認してください。

 

オンライン申請なら自宅などで手続きができますが、PDF化した必要書類を添付して申請したあと、原本を登記所へ郵送しなければならない場合があります。申請用総合ソフトの手順をよく確認して準備しましょう。

登記識別情報を受け取る

所有権移転登記申請が受理され、登記情報に新しい所有者の名前が記載されると、登記識別情報通知が受け取れます。登記が完了したら印鑑や運転免許証などの身分証を法務局に持参し、窓口で受け取ってください

 

オンラインで申請した場合はインターネット上で登記識別情報を確認できますが、通知を自宅まで郵送してもらうこともできます。郵送での受け取りを希望するなら、申請時にその旨を記載しておきましょう。登記識別情報通知は、本人限定郵便や書留などで送付されます。

 

所有権移転登記を申請してから実際に登記されるまでの期間は、1〜2週間程度です。登記識別情報通知を窓口で受け取るなら、そのあと法務局へ出向けば受け取れます。郵送してもらう場合はもう少し時間がかかり、2〜3週間程度で手元に届く場合が多いでしょう。

鑑定士コメント

自分で登記申請するとき、まず大事なのは、できるだけ早く申請を済ませることです。所有権移転登記は法的な義務がなく、期限などもありません。しかし、登記情報に記載されている所有者と実際の所有者が違えば、さまざまな問題が発生する可能性があります。たとえば、固定資産税などの税金の請求が元の所有者にされたり、自分が購入した不動産が別の人に二重で売却されたりするトラブルが起こらないとは限りません。いつでも申請できると思って放置していると、いつこうしたトラブルに巻き込まれるかわかりません。相続登記は2024年4月1日から義務化されることが決まっていますが、トラブルを防ぐためには、そのほかのケースでも迅速に所有権移転登記の手続きをするべきでしょう。

所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記の手続きに必要な書類は、申請する理由によって異なるため注意が必要です。本記事では以下の5種類のケースにわけて、必要書類を紹介します。

 

・すべての申請に共通して必要な書類

・不動産を売買するとき

・相続するとき

・不動産贈与のとき

・財産分与のとき

 

それぞれの申請で必要となる書類を詳しく説明するので、所有権移転登記を自分でしたいと考えている人は、手続きの際に参考にしてください。

すべての申請に共通して必要な書類

すべての申請で必要となる書類が、「所有権移転登記申請書」です。すでに説明しているとおり、所有権移転登記申請書は法務局の窓口で受け取ったり、法務局のホームページからダウンロードしたりすることで入手できます。

 

不動産の所有権が変わる理由がどのようなものであっても、まずはこの書類が必要です。自分で所有権移転登記を申請する人は、手続きの際に必ず準備しておきましょう。

不動産を売買するとき

不動産売買の場合は、所有権移転登記申請書に加えて以下の書類が必要です。不動産の売主が用意するもの・買主が用意するもの・その他(必要に応じてどちらかが用意するもの)にわけて紹介します。

 

売主が用意するもの

登記識別情報通知

(登記済証)

売主が対象となる不動産の所有者となった際に法務局で取得したもの

印鑑証明書

取得日から3カ月以内のもの

固定資産評価証明書

対象の不動産がある市区町村の役場で取得した、最新年度のもの

買主が用意するもの

住民票の写し

住民票コードを記載すれば住民票の写しは不要(住民票コードは市役所などで確認票の交付が可能)

その他

(必要に応じてどちらかが用意するもの)

委任状

売主が買主に手続きを任せた場合に必要

売買契約書など

売買契約があったことを証明する書類

 

不動産を売却したり購入したりしたときは、自分の立場に応じて必要な書類を確認し、忘れずに用意しましょう。

相続するとき

相続するとき

相続するとき

不動産を相続するときは、ほかのケースに加えて必要な書類が多いのが一般的です。法定相続通りの場合・遺言書による場合・遺産分割協議の場合でそれぞれ内容が変わるため、以下の表で確認しておきましょう。

 

すべての場合に必要なもの

戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍

故人について、出生から死亡まで連続したもの

住民票の除票(または戸籍の附票)の写し

死亡により住民登録が削除されたものや、戸籍が作られてから現在までの住所の記録

相続人の住民票の写し

相続人が複数いる場合は全員分

固定資産評価証明書

対象の不動産がある市区町村の役場で取得した、最新年度のもの

法定相続どおりの場合

戸籍類一式

相続人について、出生から死亡まで連続したもの

遺言書による場合

相続人の戸籍全部(一部)事項証明書(戸籍謄抄本)

相続人が複数いる場合は全員分

遺言書

自筆証書遺言の場合は裁判所での「検認」が必要

遺産分割協議の場合

戸籍類一式

相続人について、出生から死亡まで連続したもの

遺産分割協議書

相続人でも作成できるが、行政書士・司法書士・税理士・弁護士などに依頼する場合が多い

相続人の印鑑証明書

遺産分割協議を行った相続人全員分

その他

不在籍証明書、不在住証明書

必要な書類がそろわない場合に用意

登記済証

上申書と印鑑証明書

 

相続するときの必要書類は市役所だけでなく裁判所や税理士、弁護士などに依頼しなければならない場合もあるため、早めに準備しておくのがおすすめです。

不動産贈与のとき

不動産の生前贈与の場合は、所有権移転登記申請書に加えて以下の書類が必要です。贈与する人が用意するもの・贈与される人が用意するもの・その他(共同で用意するもの)にわけて紹介します。

 

贈与する人が用意するもの

登記識別情報通知(登記済証)

贈与する人が対象となる不動産の所有者となった際に法務局で取得したもの

印鑑証明書

取得日から3カ月以内のもの

固定資産評価証明書

対象の不動産がある市区町村の役場で取得した、最新年度のもの

贈与される人が用意するもの

住民票の写し

住民票コードを記載すれば住民票の写しは不要(住民票コードは市役所などで確認票の交付が可能)

その他

(共同で用意するもの)

贈与契約書、贈与証書など

不動産の贈与があったことがわかる書類で、贈与する人とされる人が共同で作成する(または弁護士などに依頼)

 

生前贈与の場合、贈与契約書などを当事者間で作成する必要があります。どのような書式で作成すればよいのか迷ったら、インターネット上にさまざまな例が公開されているため参考にするとよいでしょう。作成が難しい場合は、弁護士や行政書士などに依頼することもできます。

財産分与のとき

離婚などによる不動産の財産分与の場合は、所有権移転登記申請書に加えて以下の書類が必要です。元の所有者が用意するもの・新しい所有者が用意するもの・その他(必要に応じてどちらかが用意するもの)にわけて紹介します。

 

元の所有者が用意するもの

登記識別情報通知(登記済証)

贈与する人が対象となる不動産の所有者となった際に法務局で取得したもの

印鑑証明書

取得日から3カ月以内のもの

固定資産評価証明書

対象の不動産がある市区町村の役場で取得した、最新年度のもの

新しい所有者が用意するもの

住民票の写し

住民票コードを記載すれば住民票の写しは不要(住民票コードは市役所などで確認票の交付が可能)

その他

(必要に応じてどちらかが用意するもの)

離婚協議書、財産分与契約書など

財産分与があったことがわかる書類で、作成の義務はない

戸籍謄抄本

離婚届が提出されたことがわかるもの

 

離婚協議書や財産分与契約書などの作成は、法的に義務付けられているわけではありません。しかし、いずれも離婚する際の取り決めを記した書類なので、作成しておけば後日トラブルになることを防げるメリットもあります。状況に応じて必要かどうかを判断しましょう。

まとめ:所有権移転登記を自分でするときは、早めに準備をしよう

まとめ:所有権移転登記を自分でするときは、早めに準備をしよう

まとめ:所有権移転登記を自分でするときは、早めに準備をしよう

所有権移転登記は、手続きが複雑になりがちで司法書士に依頼することが多いものですが、自分でも申請はできます。自分で手続きをする際は手順をしっかり把握し、状況に合った必要書類を準備して臨みましょう。

 

所有権移転登記に必要な書類は、すぐに用意できるものばかりではありません。また郵送やオンラインで申請する場合は、法務局窓口での申請に比べて時間がかかります。不動産の所有者が変わったときは、できるだけ早く申請の準備に取り掛かりましょう。

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

本記事で学んだことをおさらいしよう!

簡易テスト

分譲マンションに関して、不動産登記法について正しい記述は次のうちどれですか?

答えは 1

分譲マンションは不動産登記法上、「区分建物」といいます。

  • 資産性が低くて
    売りたくても売れない
  • 安いという理由だけで
    中古マンションを
    買ってしまった
  • 修繕積立金が
    年々上がる
  • 子供が成人したから
    マンションを売って
    一軒家生活したいけど…
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