分譲マンションとは、1棟のマンションを区分けして1住⼾ごとに販売しているマンションのことです。住居⽤としてマンションを購⼊する場合、基本的にマンション1棟をまるごと購⼊するわけではなく、1⼾を購⼊することになるはずです。

そのため、⼀般的にマンションを買う＝分譲マンションを買うということになります。ちなみに分譲とは、分割譲渡という⾔葉の略称です。

分譲マンションと賃貸マンションの違いは、以下の4つです。

1.所有者が違う

2.支払う費用が違う

3.リフォームできるかどうかが違う

4.利用できる設備や共用施設が違う

それぞれ詳しく解説します。

分譲マンションの場合、1部屋ごとに購入・所有することになります。その一方で賃貸マンションの場合、物件の所有権は不動産会社や大家さんなど、部屋を貸し出す人にあります。

例えば賃貸マンションでリフォームをする場合、退去時に元通りに直さなくてはならなかったり、工事の音で周囲の部屋に迷惑をかけてしまったりします。そうしたこともあり、賃貸マンションの場合にはリフォームを不可としているところが多いです。

分譲マンションでも制限はあるものの、賃貸マンションと比べるとリフォームしやすいでしょう。もし分譲マンションを購入してリフォームしたい場合は、必ず管理組合に確認しておきましょう。

賃貸マンションの場合、敷金や礼金を最初に支払い、その後は毎月家賃と共益費を、更新の際には更新料を支払うことになります。その一方、分譲マンションは住戸の購入となるため、それに伴う頭金や住宅ローン、不動産所得税、管理費、修繕積立金などの費用の支払いが必要です。

1点注意していただきたいのが、分譲マンションでは土地と建物の購入費以外にも支払うものがあります。管理費や修繕積立金、固定資産税は継続的に支払い続けることになりますので、あらかじめご注意ください。

賃貸マンションはあくまで家主から借りている住宅のため、借主が自由にリフォームできません。家主によるリフォームのみが許されます。

一方、分譲マンションの所有権は住んでいる人にあり、リフォームも可能です。マンション規約の範囲内なら、自由に壁紙や間取り、設備をリフォームできます。ただしリフォームの際は管理組合に工事日程の届出をしなければならないケースが多いです。トラブルを避けるためには、準備を入念に行う必要があります。

分譲マンションの共有施設・設備は、賃貸マンションよりもグレードが高い傾向にあります。これは購入者の多くが長期的に住むのを前提に物件を購入するため、住み心地が賃貸より重視されるためです。

一方、賃貸マンションは家賃収入を上げることが重視されている場合が多いです。そのため、設備投資が必要最低限に抑えられているケースがあります。ただし、これは一般的な傾向であり、全ての物件に当てはまるわけではありません。

分譲マンションを選ぶメリットは、主に以下の3つです。

1.質の高い物件が多い

2.団体信用生命保険に加入できる

3.自分の資産にできる

それぞれ詳しく解説します。

賃貸にもハイグレードな物件がありますが、高質な物件は分譲の方が多い傾向にあります。分譲は居住性にこだわっているため、部屋内はもちろん共有スペースや設備のグレードも高いです。

以下のような機能面に優れた設備があることも、分譲マンションの特徴でしょう。

・オートロック

・監視カメラ

・宅配ボックス

・防犯カメラ

・食洗器

・ディスポーサ

・ゲストルーム

・キッズルームなど

賃貸でもオートロックや宅配ボックスを完備している物件もありますが、事業性重視でコストを抑えた物件も多いです。住み心地やグレードの高い物件を探すなら、分譲の方が見つかりやすいでしょう。

宅配ボックスの使い方やメリットについては、以下の記事で解説しています。

分譲マンションを購入すると、団体信用生命保険に加入できます。団体生命保険とは、住宅ローンに加入した人向けの生命保険の一種です。加入しておけば契約者に万が一のことがありローンの完済ができなくなった場合、保険金が支給されます。

保険金を使えば、残りの住宅ローンを完済可能です。保険に加入すれば自分が怪我や病気になったとしても、家族にマンションを資産として残せるでしょう。

なお、住宅ローンの加入者が加入できる保険には、がん保険など医療保険の代わりになるものもあります。

賃貸マンションと違い、分譲マンションは購入者の資産になります。これは持ち家の最大のメリットと言っても過言ではないでしょう。以下のような手段で資産として活用可能です。

・賃貸物件にして家賃を収益化する

・子どもに相続する

・売却して現金資産に変える

そのまま住み続ける以外にも、分譲マンションの活用法はたくさんあります。

分譲マンションには、メリットだけでなくデメリットもあります。主なデメリットは、以下の3つです。

1.ある程度のまとまったお金が必要になる

2.賃貸マンションと比べ転居が難しい

3.修繕費用は自己負担になる

それぞれ詳しく解説します。

分譲マンションの購入時には、大きな費用がかかります。分譲マンションを購入する際は、物件本体の代金以外に以下10項目の費用が必要です。

1.登記費用

2.管理・修繕積立金

3.住宅支援機構融資費用

4.住宅支援機構財形融資費用

5.提携ローン融資費用

6.つなぎ融資費用

7.ローン事務手数料

8.固定資産税

9.都市計画税

10.印紙税火災保険料

上記だけで100万円以上かかることもあるため、分譲マンションを購入するハードルは高いと言えます。一方、賃貸マンションの入居にかかる初期費用は多くても数十万円です。

賃貸と比べ、分譲マンションからは簡単に引っ越しができません。以下3つの手段のうちどれかを取ってから、ようやく引っ越しができます。

1.定期的な管理をしながら空き家にする

2.賃貸物件として居住者を募る

3.マンションを売却する

ローン未完済の状態でマンションを売り渡す場合、買い換えをしないなら残債を一括返済せねばなりません。分譲マンションから転居する前には、しばしば骨の折れる作業が待っているのです。

賃貸の場合、借主に非がなければ貸主や管理会社が修繕費用を負担してくれます。しかし、分譲マンションは自分の所有物のため、修繕にかかる費用は自己負担です。

分譲マンションを購入すると、住宅ローンとは別に修繕積み立て金が20,000〜30,000円かかります。修繕積立金とは、区分所有者が管理組合として積み立てる、建物の長期的なメンテナンス資金のことです。建物はいつかは劣化するため、修繕が必要です。そして、その費用は区分所有者たちで出し合う必要があります。

東京カンテイの「市況レポート: 70㎡換算価格推移（2025年8月）」によると、首都圏の中古マンション価格は5,887万円となっています。全域でプラスになっており、前月比+0.5%で13ヵ月連続で上昇しています。

近畿圏では前月比+1.0%の3,174万円、中部圏では前月比+1.5%の2,344万円と、それぞれ主要エリアの強含みにより上昇しているのが特徴です。前年同月比で見ても上昇の幅は大きく、全体的に相場が上がっていることがわかります。

※参照：東京カンテイ

分譲マンションを購入するための一般的な流れは、以下の7ステップです。

1.物件を探す

2.購入の申込をする

3.住宅ローンの事前審査を受ける

4.重要事項説明を受ける

5.売買契約を締結する

6.住宅ローンの申込をする

7.物件を引き渡され、ローンが本実行する

それぞれ詳しく解説します。

分譲マンションを購入を決めたら、まずは物件探しをしましょう。新築の分譲マンションでは、施工前に販売が開始されることがほとんどです。そのため、購入希望者はモデルルームを内覧し、購入の判断をします。

なお、人気のある物件は購入権が抽選になる可能性もあるため、注意しましょう。マンションを探す際には、こちらの「マンション検索」もご覧ください。

気に入ったマンションを見つけたら、分譲会社に購入の申込をします。会社によっては、このタイミングで申込の証拠金支払いが必要です。証拠金は、一般的に1〜10万円程度であることが多いです。証拠金を払うことで、売買契約を締結する前に他の人に取られないよう、1週間から10日程度物件をキープしてもらうこともできます。

購入手続きをしたら、次に住宅ローンの事前審査を受けます。事前審査とは、対象者の信用情報を簡易的に調査し、住宅ローンを返済する最低限の能力があるかを判断するものです。多くの分譲会社は住宅ローンの事前の審査通過を、売買契約の成立条件としています。

住宅ローン審査に落ちた場合、分譲マンションの購入はできません。審査に通るか不安な人は、事前に自身の信用情報に関する情報開示を行うとよいでしょう。

事前審査に通過したら、次は重要事項の説明を受けます。多くの人にとって、不動産は一生に一度の買い物です。それゆえ、不動産の知識を持たない買主がほとんどでしょう。重要事項説明は、買主が知識不足や勘違いによって不利益を被らないよう、宅建法で実施が義務付けられています。

説明される内容は物件の内容や取引条件など、重要なものばかりです。後々のトラブルを招かないよう、説明はしっかり聞いておきましょう。

重要事項説明とは何かについては、以下の記事でも解説しています。

重要事項説明を受けたら、売買契約の締結を行います。売買契約時には、分譲会社に手付金を支払う必要があります。手付金の金額は会社により異なるため、事前にいくらかを聞いておくとスムーズでしょう。

手付金は住宅ローンの開始前に支払わなければならないため、自己資金で賄う必要があります。自己資金で手付金を用意できない場合は、別のローンを利用するのも手です。

契約が締結されると、購入者は売買締結書を提出し住宅ローンの申し込みをします。申し込み後に本審査を行い、通過すれば分譲マンションの購入は成立です。

しかし、事前審査に通過しても、本審査に落ちることがあります。審査に落ちる原因はいくつかありますが、書類の不備などのケアレスミスは防ぐべきでしょう。また借入額に対して年収が低いと思われる場合は、頭金を多く払い、借入額を少なくすることも手段の一つです。

物件が完成すると、マンションは区分所有として不動産登記されます。購入者の不動産登記が完了したら、晴れてマンションは購入者のものです。引き渡し前に、最終チェックとして内覧会が開催されることもあります。その後、銀行が住宅に対し抵当権を施行すると、ローンが開始されます。

分譲マンションの購入を考えているけれど、ローンについての悩みがある人もいることでしょう。中には高額な費用や頭金を負担に感じ、マンションの購入をためらう人もいるかもしれません。

住宅ローンを組むときは、自身に合った返済計画を立てられます。無理のない返済計画を立てれば、生活の水準を保ちながら支払いを進められるでしょう。

頭金は、マンション購入目安額の20％程度が相場といわれています。しかし、中には頭金がいらず、100％ローンを組めるものも少数ながらあります。購入プランにより頭金の金額が異なるので、購入の際には担当者へ確認を取ってください。

なお、中古マンションの住宅ローン控除についてより詳しく知りたい方は、下記の記事も一緒にご覧ください。

ここでは、分譲マンションを賢く選ぶための下記5つのチェックポイントについて解説します。

1.立地条件

2.築年数

3.管理状況

4.セキュリティと共用施設

5.相場価格

それぞれのチェックポイントについて、詳しく見ていきましょう。

分譲マンションの立地条件は、私生活での利便性や安全面・購入時や売却時の価格などさまざまな場面で重要なポイントです。立地条件では、自分が求める要素に応じて下記のようなポイントを確認しましょう。

・商業施設や公共施設の有無などの利便性

・地盤が強い、災害が発生しにくいなどの安全面

・見晴らしが良いか、緑が多いかなどの環境面

通勤通学のために駅が近くにあったほうが良い、子供の送り迎えの負担を軽減するために保育園の近くに住みたいなど、人によって求める利便性は異なります。自然豊かな場所が良いか、施設が密集した利便性が高いエリアが良いかなど、自分が最も重視するポイントを決めた上で立地条件を決めましょう。

マンションの築年数は、外観や設備などにも影響するポイントです。

築年数が浅ければ、外観が綺麗で設備も最新のものが導入されている可能性が高いです。ただし、立地条件が限られたり価格が高くなるなどのデメリットもあります。

一方、築年数を気にしないのであれば中古の分譲マンションを選択肢に入れるのも良いでしょう。築年数が古くても、リフォームやリノベーションで内装を綺麗にできます。中古ならではの好立地の物件を狙うこともできます。

築年数が古いから悪いというわけではなく、その他の条件と合わせて総合的に判断することが大切です。

分譲マンションでは、管理状況についてしっかりと把握することが大切です。長期間居住することから、きちんと管理されている分譲マンションを選ぶ必要があります。

不動産会社からは修繕計画や修繕積立金に関する説明などはあるものの、実際に隅々まで確認しなければわからないこともあります。特に、下記のような場所がしっかりと管理されているかを内見時に確認すると良いでしょう。

・エントランス

・駐車場、駐輪場

・ゴミ集積場

分譲マンションでは、セキュリティの高さや共用施設の利便性にも注目しましょう。

オートロックや防犯カメラ、内廊下など、分譲マンションのセキュリティ面で確認したいことは複数あります。鍵だけで見ても暗証番号式やカードキー、ダブルロックなどの種類があるため、自分が求めるセキュリティと利便性を比較しながら選びましょう。

また、分譲マンションでは共用施設の充実度も選ぶ際の大きなポイントです。駐車場や駐輪場などの一般的な共用施設の利便性のほか、テレワークスペースやフィットネスジムなどの独自の共用施設の有無なども確認しましょう。

分譲マンションを選ぶ際は、相場価格と比べて大きく乖離していないか確認しましょう。

同程度の広さ・間取りの物件について、過去の売買実績や現状の売り出し価格からエリアごとの相場価格を確認できます。周辺の物件と比べて極端に高かったり安かったりしないかを必ず確認しましょう。

とは言え、築年数や共用施設の有無などで価格が異なることがあります。必ずしも相場と合わないから悪いというわけではなく、あくまでも参考として価格相場を把握しておくことが大切です。

マンションでは、「分譲」以外にも「分譲賃貸」という選択肢があります。分譲賃貸とは、分譲マンションが賃貸として貸し出されている物件のことです。

分譲賃貸は、下記のような理由で貸し出されていることが多いです。

・マイホームとして購入したものの転勤などによって住めなくなってしまった

・投資目的で分譲マンションを購入した

・分譲マンションが売れ残ってしまった

質の高い分譲マンションを賃貸として借りられるため、メリットは大きいでしょう。一方で、家賃が高かったり更新や再契約が難しい場合があるなどのデメリットもあります。分譲と分譲賃貸、どちらがより自分に向いているかを確認して選択しましょう。

住み⼼地の良い分譲マンションを選ぶのであれば、物件の情報収集に時間をかけるのはもちろんですが、マンションの⾒学においても⼒を⼊れて行うべきでしょう。

⾒学する際には販売担当者に対して積極的に質問してください。セキュリティ⾯や耐震性の質問はもちろんのこと、マンション周辺の環境についても確認すると良いでしょう。

また、近くにコンビニやスーパーはあるのか？近くに学校はあるのか？公共交通機関は充実しているのか︖こういったところを重点的にチェックしてください。

この他、マンション全体の管理規約についても確認しておくことをおすすめします。共有施設の使⽤⽅法などの取り決めなどがある場合が多いです。外観や住宅設備などは実際に⾒学をすれば、どういったものか把握しやすいです。

その一方、マンションの管理や規則などの⾯は分かりにくいものです。管理面や規則に関しては不動産会社や大家さんに確認してください。中古物件であれば住民に聞いてみるのも良いでしょう。

それでは、分譲マンションの選び方が分かったところで東京の⼈気エリアを⾒ていきましょう。

■都⼼部：新宿

⾼層マンションが⽴ち並ぶ新宿。東京の中⼼です。新宿のマンションに住む最⼤のメリットは便利な交通アクセスにあります。

■23区東部：豊洲

近年、⽬まぐるしく開発の進んでいる豊洲周辺エリア。東京の東部を代表する街です。その魅⼒はなんといってもウォーターフロントの開放感あふれる⽣活空間でしょう。

タワーマンションやオフィスビル、豊洲市場をはじめとした機能施設、大型商業施設が集積しているため、ファミリー世帯に特に人気が高いエリアです。近年発展したエリアであるため街がきれいに整備されており、アクセスが良いため通勤・通学にも事欠きません。

■23区南部：品川

東京の南部に位置する品川。その魅⼒は交通アクセスの利便性。新幹線も停⾞するので遠⽅まで出かける際にも便利です。また、品川区には多くの公園があるので⼩さなお⼦さんのいるご家族にも⼈気のエリアになります。

マンションエリア一覧からそのほかのエリアも探してみましょう。

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新築マンション速報

以上、分譲マンションについての理解は深まりましたか？分譲マンションを選ぶときには、各種の設備や⽴地などさまざまな観点から探してみてください。そうすれば、きっと、お気に⼊りの物件に巡り合えるはずです。

もし分譲マンション探しの際に不安な点や疑問な点などがあればマンション専門家へ質問してみてください。

なお、人気エリアや中古マンションの情報についてより詳しく知りたい場合は以下の資料をご覧ください。無料でダウンロード可能です。

分譲マンションは自身の資産になるものです。普通に住むだけでなく、売却・譲渡・収益化といった活用方法もあります。

改修工事を行えば自身の好きな間取りにできる上、共用スペースや設備が充実していることも特徴です。短期的な住まいを前提とする賃貸よりも、ワングレード高い住み心地を実感できます。

多くの人にとって分譲マンションは一生に一度の買い物であり、引っ越しも簡単にはできません。後悔しないためにも、購入や物件選びは慎重に行いましょう。