オープンキャンバス2018/6/1

皆さん、こんにちは。

マンションマイスターこと、不動産鑑定士の石川です。

 

「人生100年時代を楽しむ。マンション選びは長期目線で行こう!」

 

というテーマで始まった「教えて!マンションマイスター!」のシーズン2、今回は4回目になりました。

「長期目線」でマンションを探すメリットをレクチャーしていきます。

 

「さあ、アユミさん、スミ太君、今回も講義を始めようか。前回は短距離走と長距離走を例に出して、長期目線の視点を説明したね。この視点はこんな人にこそ、心にとめておいて欲しいんだ。例えばいつもスケジュール表に『To Doリスト』を作って期日よりも先に先に片づけないと気が済まないタイプ。」

 

 

「ドキッ。それ、まさに私じゃないですか!マンション探しを始めたばかりですけど、確かに気が焦って、空回りばかりしてました・・。」

 

 

「はは、だよね~!アユミさんは、せっかちだからね。ウサギとカメの話知っている?僕ぐらいに知見に富むと、最後はカメが勝つ定石が分かっているから、気持ちに余裕があるんだよね。大人の余裕さ。ゆったり、ゆったり。」

 

 

「大人の余裕って言うか・・単にスミ太先輩は、イヤなことは後回しでサボっているだけじゃないですか!」

 

 

 

「ぐっ・・。相変わらず、キツイね。僕先輩なのに・・。」

 

 

「まあまあ、二人とも、あくまでマンション探しのスタンスの話だからね。さあ、振り返ってみよう。『教えてマンションマイスター』のシーズン1でレクチャーしてきた『マンションの価値に影響を与える要因』を思い出してみよう。あのマトリックス表の項目を全部足すと、130項目を超える。これを『To Doリスト』を作って、早く1つ1つ潰していかないといけないとなると、それこそ気が焦って、もう何も他のことが手につかなくなるよね。」

 

 

「はい、確かにそうでした。不動産屋さんに案内してもらって、限られた時間では到底無理で。『もう私ってば、なんて要領が悪いの!バカバカ!』って感じでした。」

 

 

「はは、生真面目なアユミさんらしいね。さて、あの『マンションの価値に影響を与える要因』のマトリックス表を作った人間からすると、そもそもそんな短時間で調べることを想定したものではない。いや、短時間で調べられる性格じゃないものが多い。だって、マンションはあくまで住む人の生活の基盤になるものだから、住む時間に相応するものでないといけない。具体的には朝・昼・夜でそれぞれ条件は違うだろうし、もっと言うと、1年の中でも春・夏・秋・冬で条件は違ってくる。また、そうやって条件が変わるものほど、生活の上で『住みやすさ』『暮らしやすさ』という観点で、大事な項目であることが多い。

 

さて、この視点で『短期目線』と『長期目線』を比べてみよう。『短期目線』では例えば、今売り出しているマンションを不動産屋さんに紹介されて案内してもらう場面が一般的だね。

この時はもうピンポイントで『このマンションです』と連れて行ってもらう。そこで良し悪しを判断することになるのだけど、先程話した朝・昼・夜の条件、春・夏・秋・冬の条件まで到底確認できない。また、案内のポイントも、専有部分が中心で、次にマンション1棟、そして周辺環境という順番になり、どうしても『木を見て森を見ず』になる。これが『短期目線』のマンション選びの典型的なスタイル。

一方、我々が目指す『長期目線』のスタイルはどうだろうか。ここで提案したい。『木を見て森を見ず』ではなく、『森を見て木を見る』という順番だ。どのような森かで生息している木の種類も違うし、木の寿命だって影響する。そういうスタンスを身につけるんだ。」

 

 

「なるほど!確かにそうですよね。でも・・・はて、具体的には、どうすればいいのでしょうか?」

 

 

 「そう、具体的な方法が大事だよね。そのための講義だ。『森を見て木を見る』ためには、普段の生活の中で無理をせず、自然とマンションを見る目をつけていくことが必要だ。気負ってマンションのチェックポイントをつぶしていくのではなく、日常のライフサイクルの中でマンションを感じて『あ、いいな』と思う。すると、その『あ、いいな』がどういう理由でそう感じたのか振り返ってみる。そこで改めてあの『マンションの価値に影響を与える要因』のマトリックス表を見て、どのチェックポイントが『あ、いいな』に該当するのか、だんだん分かってくる。」

 

 

 

「あ、そっか。初めからチェックポイントを睨んでマンションを見るのじゃなく、まずマンションを感じてみるんですね。でも売りに出ている物件から入らないとすると、どうやってその入り口に立つのでしょう?」

 

 

 

「僕のお勧めの方法を伝授しよう。『森を見て木を見る』、つまり『森』とは『エリア』で、『木』が『マンション』だ。まず、森となるエリアを決めてみよう。自宅の近くでもいいし、遊びに行ったりショッピングに行ったりして、気に入った街でもいい。そのエリアにある具体的な駅を1つ選ぶ。そして、その近くにある、もう一つの駅を選んでみよう。1つ目の駅から2つ目の駅を歩いて、気に入った街並みの中にどんなマンションがあるのか、触れてみるんだ。そこで役にたつのがこのサイト『東京カンテイマンションライブラリ』だ。TOPページに『マンション検索』がある。ここはマンション名を入れれば該当するマンションが出るのだけど、地域や駅名でも検索できる。そうだね、アユミさん、どこかお気に入りの場所を言ってごらん。」

 

 

「えーっと、あ、じゃあ、この間友達とショッピングとランチにでかけた『自由が丘』にします。素敵な街だったな」

 

 

 「よし、『自由が丘』を入力して検索してみよう」

この地図はまだ広域図だから「20」とか「15」とか数字が見える。これはこのあたりに20棟、15棟の中古マンションがあります、という目印だ。地図を拡大表示していくよ。

 

拡大すると、地図上に、ここに建っている中古マンションがプロット表示される。そして東急東横線『自由が丘』駅から、近くの駅まで歩いてみるルートを見てみる。そうだね、南東側に東急目黒線の『奥沢駅』があるから、ここまで歩く想定でルートを考えよう。マンションのアイコンがいろんな形で見えるよね。アイコンでマンションの特徴が分かるようになっているよ。

 

そのマンションを見て歩くようにルートを組むと・・

 

ほら!歩きながら10棟の中古マンションを見ることが出来るルートになるよ。

「あ!ほんとだわ!これで、実際に街に出て歩いて『あ、いいな』というマンションを探すんですね」

 

「わあ、簡単ですね!何か楽しそう!」

 

「マンションのアイコンをクリックすると、そのマンションの詳細な情報が見られるページになる。あらかじめ、こういう情報も読んでから街に出てもいいね」

 

 

専門家に質問できる機能もあるよ。もちろん、専門家には不動産鑑定士でマンションマイスターの私も名を連ねています。

 

自由が丘駅をエリアとする中古マンションの傾向もまとまっているから、エリア分析にも役立つね。

 

「わあ、こんな便利なサイトだったなんて、今さらながら感動!早く街歩きしたくなってきたわ!」

 

 

「さあ、次回からはこの機能を使って、街に出て実際にマンションを見て歩いてみよう。まさに実地演習だ。そして『長期目線のマンション選び』のノウハウを磨いていくよ。スミ太君、アユミさん、次回も一緒に講義を進めてくれるかな?」

 

 

「はい!勉強嫌いの僕でも、実地演習と聞くと、断然ワクワクしてきました!まだ見ぬ将来のお嫁さんと暮らすマンションが見つかればいいなあ。。。ムフ。」

 

 

「もう、スミ太先輩!毎回そこですか!歩いた途端『疲れた~』なんて言わないで下さいね!」

 

では、また次回も3人でお届けします。

お楽しみに!

 

 

石川勝

不動産鑑定士

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

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