住宅を取得する際に、不可欠になるのが住宅ローンです。住宅ローン契約では、保証会社と保証契約を結びます。

保証契約とは、万が一住宅ローンの利用者が返済できなくなったとき、代わりに保証会社が借り入れ金を返済する契約のことです。

保証契約を結ぶうえで、保証会社に一定の保証料の支払が必要です。

以前は、住宅ローンの利用には、連帯保証人を立てていました。しかし、住宅ローンは高額であるため、連帯保証人になってくれる人を探すことは難しいです。

連帯保証人が見つからないと、住宅ローンを組むことができません。そのような背景があり、連帯保証人の代わりに保証会社を利用して、融資を受けられるようになりました。

住宅ローンには、保証会社に保証料を支払う保証料型と、金融機関に手数料を支払う事務手数料型の2種類があります。

保証料型の2種類の支払方法について紹介します。

・外枠方式（一括前払い方式）

・内枠方式（金利上乗せ方式）

どの支払方法を選ぶかで保証料の総支払額が変わるので、自身に合った支払方法を選びましょう。

一括前払い方式ともいい、借り入れ当初に保証料を一括で支払う方式のことです。

融資を実行するタイミングで、保証料を一括払いします。

一括で保証料全額を支払うため、分割で支払う内枠方式と比較して、総支払額が少ないことがメリットです。

一括払いであるため、利子が発生することもありません。保証料の負担を減らせるので、トータルコストを抑えたい方に向いています。

生活に余裕をもつために、できるかぎり返済の負担を減らしたい人は外枠方式を選択するとよいでしょう。

住宅ローンを組む際に、まとまった資金が必要になることがデメリットです。

保証料は決して安くありません。保証料の支払によって、貯蓄に余裕がなくなる恐れがあります。住宅の購入後にも、引越し代や修繕費、不動産取得税や固定資産税などさまざまな費用がかかります。

住宅取得のタイミングで、保証料を一括払うことは難しい場合が多いです。そのため、次に紹介する内枠方式を選ぶのが一般的です。

金利上乗せ方式とも呼ばれ、毎月の住宅ローンの返済に保証料を上乗せして支払う方式です。つまり、住宅ローンと分割した保証料を同時に支払うことになります。

内枠方式で支払う金額は、住宅ローンの金利を0.2%（※）上乗せするのが相場といわれています。

※参照：住信SBIネット銀行

将来に向けて、貯蓄を残しておきたい方に向いている支払い方法が、内枠方式です。

まとまった資金を用意する必要がなく、住宅ローンを契約した当初の初期費用を抑えられます。将来かかる子どもの教育費や家具・家電の買い替え費用、住宅の修繕費などのために、貯蓄を残しておけるのが特徴です。

住宅の入居後にも費用はかかるため、内枠方式を選ぶのが無難でしょう。

内枠方式は一括払いとは違って、住宅ローンの返済に追加する形で保証料を支払います。そのため、毎月の返済額が大きいことや外枠方式よりも保証料と金利を合わせた総支払額が増えるところがデメリットです。

上乗せされる金利は0.2%（※）ですが、住宅ローンは借り入れ金額が大きいため、負担する金額も大きくなります。働いているうちは問題なくても、定年を迎えると収入が減り、支払が厳しくなる可能性があります。

さらに、借入れ額が大きくなるほど、月々の返済額も増加する傾向にあります。そのため、キャッシュフローを事前に計画し、できる限り定年を迎えるまでに完済できる住宅ローンを組むのがおすすめです。

また、金融機関によっては、内枠方式しか扱っていない場合があるので、事前に金融機関に確認しておきましょう。

※参照：住信SBIネット銀行

住宅ローンの保証料がいくらかかるか気になる人も多いでしょう。

保証料の相場は、借り入れ金額の0〜2％（※1）といわれています。住宅ローンの借り入れ金額100万円につき、2万円の保証料が発生すると考えていいでしょう。保証料が0円の場合は、保証料の代わりとして金利や事務手数料が上乗せされることが多いです。

借り入れ金額別保証料の一例は以下のとおりです。

りそな銀行で35年ローンで借りたときの保証料を算出しています。（※2）

金融機関の公式サイトに保証料の金額が記載されている場合は、契約する前に保証料について確認しておきましょう。

※1 参照：三菱UFJ銀行

※2 参照：りそな銀行

自身が住宅ローンを組んだ際にかかる保証料を、外枠方式と内枠方式に分けて計算方法を紹介します。

外枠方式を選択した場合の、保証料の計算式は次のとおりです。

住宅ローンの保証料＝借り入れ金額×保証料率

借り入れ金額が3,000万円・保証料率が2%とすると、保証料は60万円となります。

ただし、借り入れ期間によって金額は変動するため、金融機関の公式サイトにあるシミュレーションで計算しましょう。

内枠方式を選択した場合、住宅ローンの保証料は次の式で計算可能です。

住宅ローンの保証料＝金利を上乗せした場合の総返済額ー金利を上乗せしない場合の総返済額

三井住友信託銀行の公式サイトでシミュレーションした結果、保証料は以下のとおり（※）です。

条件：借り入れ金額が3,000万円・返済期間が30年・固定金利コース30年

保証料率は、各金融機関が独自に定めています。利用する金融機関の公式サイトで、保証料率をチェックしましょう。

※参照：三井住友信託銀行

金融機関によって、保証料が不要の事務手数料型の住宅ローンもあります。

「保証料のない方がコストを抑えられる」と思うかもしれませんが、保証料の代わりに事務手数料が発生します。

保証料は保証会社に支払う料金ですが、事務手数料は金融機関に支払う手数料です。

事務手数料の金額は、以下の式で計算できます。

事務手数料の金額＝借り入れ金額×事務手数料率

保証料が不要でも、同額の事務手数料がかかる場合があるため、事務手数料型住宅ローンの方がトータルコストを安く抑えられるとはかぎりません。

あくまで手数料であるため、保証料とは異なり、繰り上げ返済をしても事務手数料の一部が返還されることはありません。

住宅ローンの返済期間が長い場合は、保証料型と比較して適用される金利の低いケースが多いです。長期間の住宅ローンを組む場合には、事務手数料型の住宅ローンの方が適しているでしょう。

支払方法を選ぶ際のポイントは以下の2つです。

・保証料以外の金額も一緒に考える

・ライフプランに合わせる

それぞれ詳しく解説するので、自身がどの支払方法を選べばいいか迷ったときは、ぜひ参考にしてみてください。

保証料の金額だけを見ると、外枠方式が一番いいと感じるかもしれません。しかし、住宅ローンで発生する費用は保証料だけではありません。保証料の金額だけでなく、事務手数料や他の諸費用も含めたトータルコストで検討するのをおすすめします。

また借り入れ金額や借り入れ期間によっても、トータルでかかる金額に差があり、それぞれで適した支払方法は異なります。予定している住宅ローンの条件で、一度シミュレーションを行ってみてください。

金融機関の公式サイトでは、住宅ローンのシミュレーションができるので、複数の金融機関を比較しましょう。

支払方法を選ぶときには、ライフプランも考慮することが大事です。

・子どもの教育資金

・緊急用の資金

・結婚・出産費用

・老後の生活費

現在だけでなく、将来いくら費用がかかるかを考えて支払方法を検討しましょう。

住宅の購入は、人生の中でも一番大きな買い物です。計画的な住宅ローンの返済計画を立て、自身に適した支払方法を選びましょう。

住宅ローン契約に際して発生する保証料は、ローン返済が困難になった際に保証会社が介入するための契約費用です。これは、予想以上に大きな出費となることがあります。そのため、住宅ローンを選ぶ際には、従来型の保証料が必要なプランだけでなく、保証料が免除される事務手数料のみのプランも考慮に入れることが重要です。

住宅ローンの選択には、保証料が発生するプランと事務手数料のみのプランの両方の特長、計算方法、メリットとデメリットを理解した上で決定することがポイントです。そのため、実質金利やその他の関連費用を含めた総返済額をシミュレーションし、総コストで比較検討することが大切です。

住宅の購入は人生で最も重要なイベントの一つです。将来のライフプランを考慮しながら、自分に最適な住宅ローンを選びましょう。