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オープンキャンバス2017/11/9

皆さん、こんにちは。

マンションマイスターこと不動産鑑定士の石川です。

 

さて、新企画の告知です。

11月26日(日)に「歩いて教えて!マンションマイスター!マンションを見る目が肥える!?フィールドトリップ第1回『バブル前・バブル期・バブル後のヴィンテージマンションを巡る』広尾~青山~六本木」

というイベントを企画しました。

紹介ページはご覧いただけたでしょうか。

 

マンションマイスターの私が、このサイトの記事ブログで講義している内容を、実践にてお話したいと思います。

ありがたいことに、早くも定員になってしまいました!

ご応募いただいた方、ありがとうございます。

 

当日の様子は記事化する予定ですので、お申込みできなかった方は少々お待ちください。

さらに!近いうちに第2弾も企画したいと思ってますので、ご期待下さい!

さて、本題です。

 

小休止の補講を挟み、前回の講義からマンションの価値を現す4つの性格のうち、

2.「居住性」

を見ていきました。

 

おさらいですが、「居住性」をさらに分解すると、以下の3つになりましたね。

 

1つ目、暮らしを快適に過ごせることを考えて作られているか。=「設計・設備の良否」

2つ目、自然の恵みをうまく取り入れて快適に過ごせるようになっているか。=「眺望・気候の快適性」

3つ目、落ち着いた暮らしを実現するために、静かな空間になっているか。=「遮音性」

 

 

これを踏まえて、マンションの価値を形成するマトリックス表は、どこまで埋まりましたでしょうか。

今日のテーマ部分と合わせて見てみましょう。

 

 

 

はい、段々マトリックスも埋まって充実してきましたね。

今日は黄色の部分、

 

2.居住性

×

B.一棟の建物に関する要因

 

の説明に入っていきます。

 

 

では、いつものように、鉛筆にマンションマイスターの魔法を一振りすると・・・

 

ちちんぷいぷい!

 

 

はい、出てきました。

今回は項目が多いですね。

 

では具体の中身を見ていきます。

 

まずは、「設計・設備の良否」から見ていきましょう。

 

・『バリアフリーの対応』

道路から、マンションのエントランスまで、フラットで段差が無く歩きやすいか、という点です。車いすやベビーカーが無理なく入れるか、という視点で見てみましょう。また、段差がなくても勾配があったり、歩く導線が無理ないか、スムーズに歩けるか確認しましょう。

 

・『エントランスの広さ・グレード』

『ラウンジ・コミュニティスペースの有無』

マンションのエントランスはマンションの「顔」でもあります。採光が取れ快適に過ごせるように設計されているか、明るく気持ちよい空間になっているか。また、共用部分にラウンジやコミュ二ティスペースがあると居住性・快適性にプラスになる他、コミュニティの育成に寄与します。

 

・『宅配ボックスの有無』

急激なネット通販の利用増により、宅配ボックスのニーズが高まっています。既に備わっているか、備わって無い場合は、設置の検討がされているか。

 

・『各階ストックヤードの有無』

各階の共用廊下などのスペースに、十分なストックヤード(空間)があるか。余裕のあるスペースが多いと、居住性や災害時の安全性に寄与します。

 

・『駐車場・駐輪場等の充足率』

駐車場、駐輪場、バイク置場等、日常の足に係わる充足率は、居住の快適性に影響しますので確認しましょう。また、駐輪場は1家族当たり何台まで割り当てられるかも、生活の上で重要なポイントです。

 

・『ゴミ置き場の位置・状態』

ゴミ置き場がきちんとルール通り管理されているか、違反がないか、利用する上で位置で不便さはないか等、居住性に影響します。

 

・『必要設備の増設の程度』

例えば光ケーブルや、BS/CSの対応、インターネット環境など時代に応じた設備が、利用可能になっているか、増設されているかを確認します。

 

 

次は「眺望・気候の快適性」です。

 

・『エントランスの明るさ、空調、暖冷房』

『中廊下の空調、暖冷房』

これらは、共用部分の空間の過ごしやすさに影響します。春や秋の過ごしやすい気候の時期はあまり気づきませんが、真夏や真冬になると、マンションごとに差が現れます。

 

・『屋上断熱、壁断熱』

建物の屋上や壁の断熱性能が優れていれば、快適に過ごせますし、冷暖房費といったコストにも影響します。

 

・『スカイラウンジ等の有無』

『屋上・共用テラスの有無』

スカイラウンジ、屋上、共用テラスの利用可能かどうか、こういった施設が使えますと、生活スタイルが豊かになりますし、マンション内のコミュニティの育成にも役立ちます。

 

・『敷地内の建物の配置・角度』

『中庭・空地部分の明るさ』

敷地の形状、建物の形状、建物の配置、等組み合わせの如何で、日照・通風の程度が変わり、居住性に影響します。

 

 

最後に、「遮音性」です。

・『道路等からの騒音対策』

前面道路や、離れた幹線道路からの騒音対策が取られているか、建物の配置や、植栽の有無・位置を工夫するだけでも、体感する騒音の大きさに影響します。

 

・『壁材・窓・サッシの遮音等級』

共用部分の壁材・窓・サッシ等の遮音等級の如何により、体感する騒音の程度が変わり居住の快適性に影響します。

 

 

 

いかがでしたか。

 

居住性ということで、前回はまずはマンションの建っている土地の条件、今回は1棟の建物全体の条件を見てきました。

いろいろな角度から見る必要があることがお分かりになりましたでしょうか。

 

次回は、次のマトリックス

 

2.居住性

×

C.専有部分に関する要因

 

の講義にはいります。

 

言うまでも無く、専有部分は生活の基礎となるスペースですから、最も居住性に影響がある要因です。

項目もさらに多くなりますよ。

お楽しみに!

 

マンションマイスターの石川でした。

 

 

石川勝

不動産鑑定士

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

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