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戸越の住みやすさの魅力と相場・将来性を紹介｜活気ある商店街と都心アクセスの良さが両立するエリア

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戸越の住みやすさの魅力と相場・将来性を紹介｜活気ある商店街と都心アクセスの良さが両立するエリア

「戸越エリアを検討しているけどどんな特徴がある？」
「戸越エリアの中古マンション価格や資産価値について気になる」

マンションの購入などを検討する際、必ず気になるのがそのエリアの特徴や資産価値でしょう。品川区の戸越は、街の風情や商店街の活気など区内でも特徴的なエリアです。

本記事では、戸越エリアの特徴や中古マンションの価格推移などについて詳しく解説します。戸越エリアを検討している人は、ぜひ最後までご覧ください。

【この記事でわかること】
・戸越エリアは下町情緒と都市機能が融合した暮らしやすい街
・単身からファミリー層まで幅広い層に人気
・戸越エリアの中古マンション価格は上昇傾向
・主要駅への交通アクセスが良く、商店街などもあるため普段の生活が便利
・教育制度も充実しており、より幅広い選択が可能
・平日の通勤・通学ラッシュや休日の商店街周辺の混雑には注意が必要

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【戸越エリアの概要】下町情緒と都市機能が融合する街
【市場分析】戸越エリアの不動産価値と価格動向
戸越エリアの交通アクセス｜駅までの「歩ける」距離感が資産価値を支える
戸越の生活環境｜買い物・飲食・治安
戸越での子育て・教育環境｜品川区独自の制度を活用
戸越に住む際のポイント
利便性と温かみが同居する「戸越」で、資産性の高い暮らしを

【戸越エリアの概要】下町情緒と都市機能が融合する街

戸越は、品川区の中でも特に下町情緒あふれる街です。都市機能も充実しており、下町の風情と都会の利便性が融合した住みやすいエリアといえます。

ここでは、戸越の暮らしや人気の理由について解説します。

・生活の中心は「戸越銀座」と「戸越公園」

・単身者からファミリーまで選ばれる理由

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

生活の中心は「戸越銀座」と「戸越公園」

戸越の生活の中心は、主に「戸越銀座」と「戸越公園」です。

戸越銀座は、戸越北部に位置する戸越銀座駅周辺のエリアです。東京一長い商店街である「戸越銀座商店街」を中心に多くの店舗が軒を連ねています。食べ歩きや観光などで多くの人が集まる活気あふれる地域でもあります。

戸越公園は、南部に位置する戸越公園駅周辺のエリアです。自然豊かな戸越公園を中心に、商店街や住宅街、公共施設などが集まっています。

単身者からファミリーまで選ばれる理由

戸越が単身者からファミリーまで幅広い層に選ばれる理由として、下記のようなものが挙げられます。

・普段の買い物に便利な商店街

・主要駅へのアクセスの良さ

・適度に分布している公共施設

・充実した教育制度

・落ち着いた住宅街

街全体の再開発やタワーマンション建設のような大規模な変化こそありませんが、戸建てや低層マンションを中心として落ち着きのある街です。普段の生活に欠かせないスーパーやコンビニなどの施設がコンパクトに収まっており、生活する上での利便性は単身者にとって大きなメリットでしょう。

駅周辺には保育園や小学校などが点在しており、教育の面でも便利です。充実した教育制度も合わさり、ファミリー層にも高い人気があります。全体的にバランスの取れた住環境が整っている戸越は、単身者からファミリーまで多くの世代に選ばれています。

【市場分析】戸越エリアの不動産価値と価格動向

ここでは、戸越エリアの不動産価値と価格動向について、下記3つのポイントで解説します。

・中古マンション価格の推移とトレンド

・資産価値は上昇傾向にある

・投資流入が価格を押し上げている

中古マンション価格の推移とトレンド

戸越エリアの中古マンションの平均坪単価（3.3m2）の推移は下記の通りです。（※）

年	平均坪単価（平均築年数/同専有面積）
2023年	342万円（26.8/39.0）
2024年	367万円（24.3/39.4）
2025年（25年1月～3月で集計）	381万円（27.7/42.0）

※参照：東京カンテイ

2023年から、中古マンションの坪単価は1年ごとに20万円程度上昇しています。多くの層に人気の戸越エリアのため、今後も安定して上昇していくことが予想されます。

資産価値は上昇傾向にある

中古マンションの価格推移からも分かるように、戸越の資産価値は上昇傾向にあります。

程良い利便性と生活のしやすさから広い世代に人気の戸越は、資産価値が安定して上昇しているのがポイントです。今後も資産価値は上昇していく可能性が高いでしょう。

投資流入が価格を押し上げている

戸越を含む品川区全体で投資流入が進んでおり、中古マンションの価格を押し上げているという背景があります。

戸越は生活の利便性が高い一方で、品川駅周辺と比べると家賃相場は十数%程低い水準です。しかし、空室率が低い位置で安定しており、品川駅周辺と比べて初期投資を抑えられるというメリットがあります。

堅実に運用したい投資家にとって魅力的なエリアであるため、投資流入が多く、中古マンション価格を押し上げる要因となっています。

戸越を含む品川区の中古マンションをお探しの方は、物件一覧も確認してみてください。

東京都品川区の中古マンション一覧

鑑定士コメント

戸越エリアは人気のため、土地の需要が高く、築年数が古い物件でも、土地（敷地）の価値が落ちないため資産価値は高いと言っていいでしょう。また、建物に関しても、近年はリフォーム・リノベーションをすることで耐用年数を伸ばし、資産価値が維持されるケースが多いです。築年数が古い物件でも、土地・建物ともに、資産価値を維持することは可能です。

戸越エリアの交通アクセス｜駅までの「歩ける」距離感が資産価値を支える

ここでは、戸越エリアの交通アクセスや特徴について、下記2つのポイントを解説します。

・都営浅草線「戸越駅」と東急池上線「戸越銀座駅」

・大崎駅・五反田駅も生活圏内という強み

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

都営浅草線「戸越駅」と東急池上線「戸越銀座駅」

戸越北部には、都営浅草線「戸越駅」と東急池上線「戸越銀座駅」の2駅があります。どちらも都心へのアクセスが良く、通勤や通学、お出かけで電車を利用する人には大きなメリットでしょう。

都営浅草線は、羽田・成田両空港へのアクセスが良く、日本橋や新橋などのビジネス街へのアクセス性も良好です。また、東急池上線は、五反田駅からJR山手線、蒲田駅からJR京浜東北線とJRへの乗り換えが便利です。

主要な駅に少ない乗り換えで行くことができ、交通アクセスの良さが大きな魅力でしょう。

大崎駅・五反田駅も生活圏内という強み

戸越は、大崎駅・五反田駅も生活圏内という強みがあります。

戸越銀座駅から五反田駅までは電車で5分、徒歩でも20分で着きます。大崎駅へも戸越銀座駅から徒歩25分程度と、どちらにも徒歩で向かうことができます。

大崎駅は多くの路線が乗り入れているため、2駅が生活圏内である戸越は交通アクセスの良さが際立ちます。

戸越の生活環境｜買い物・飲食・治安

ここでは、戸越の生活環境について下記3つのポイントで解説します。

・商店街とスーパーの使い分け

・都会のオアシス「文庫の森」と「戸越公園」

・品川区の治安と防災対策

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

商店街とスーパーの使い分け

戸越には全国的にも有名な「戸越銀座商店街」がある一方で、周辺にはスーパーも点在しています。どちらも買い物には便利なため、使い分けると良いでしょう。

例えば、鮮度が良い食材や専門店ならではの商品を求める場合は、商店街での買い物がおすすめです。また、スーパーは品揃えが豊富で営業時間も長いため、日用品の買い物に適しているでしょう。

目的や時間によって使い分けることで、よりお得に買い物を楽しむことができます。

都会のオアシス「文庫の森」と「戸越公園」

戸越には、「文庫の森」と「戸越公園」という2つの大きな公園があります。

文庫の森は、国文学研究資料館の跡地を活用して2013年に開園した公園です。自然豊かで開放的なエリアになっており、外周園路はランニングコースとして多くの人で賑わっています。

戸越公園は、江戸時代の下屋敷の庭園跡地を利用して造られた区立庭園です。約1万坪の敷地内には池や滝などがあり、季節ごとに桜や紅葉などの美しい景色を楽しめます。

品川区の治安と防災対策

戸越は、品川区の中でも治安が良いエリアです。活気ある商店街からも分かるように地域の結びつきが強く、町内会などでもパトロールを行っています。

また、防災の面でも地域の結びつきを強く感じられます。戸越銀座商店街連合会を中心に「まちなか防災訓練」という防災イベントを産官学連携で推進しているのが特徴です。

災害時には戸越公園が広域避難場所となり、災害時の避難ルートも確保されています。

戸越での子育て・教育環境｜品川区独自の制度を活用

ファミリー層で特に気になるのは子育て・教育環境でしょう。戸越の教育環境や制度について、下記2つのポイントを解説します。

・小中一貫教育と学校選択制

・共働き世帯へのサポート体制

小中一貫教育と学校選択制

戸越では、「小中一貫教育」と「学校選択制」の活用によって、幅広い選択肢から教育環境を整えることができます。戸越を含む品川区では、「荏原平塚学園」や「豊葉の杜学園」といった小中一貫校があります。一貫した教育・指導に力を入れていることがわかります。

また、学校選択制も取り入れており、希望すれば通学区域外の学校を選択できます。希望者が多いと抽選制になるため必ずしも希望通りの学校を選択できるわけではありませんが、より教育方針に共感を持てる学校を選ぶことができるでしょう。

共働き世帯へのサポート体制

戸越では、共働き世帯が安心して働けるように、待機児童対策にも力を入れています。

戸越を含む品川区の令和「令和5年4月入園申請状況等について（※）」と「令和６年４月入園申請状況等について（※）」を確認すると、待機児童数は0となっており、保育園に入園しやすいことがわかります。

これは、品川区が認可保育施設の開設・運営を資金的に支援していることが理由と考えられます。

また、戸越は駅周辺に公立・私立の保育園が複数点在しており、子どもを預けやすい環境が整っています。小学校・中学校も徒歩圏内に複数あるため、共働き世帯にも人気のエリアです。

※参照：文教委員会「令和５年４月入園申請状況等について」

※参照：文教委員会「令和６年４月入園申請状況等について」

鑑定士コメント

武蔵小山と戸越は、下町情緒あふれる街並み・商店街の活気など似ている部分が大きなエリアです。どちらのマンションにするべきかを判断する基準としては、ご自分が利用しやすい交通アクセスに注目するのも１つでしょう。武蔵小山は東急目黒線、戸越は東急池上線が通っているため、自分が利用しやすい沿線のエリアを選ぶのがおすすめです。