まずは、中古マンションを探す際の流れを説明します。中古マンションは、以下の手順で探しましょう。

・STEP1：資金計画

・STEP2：希望条件の優先順位付け

・STEP3：物件情報の収集と絞り込み

・STEP4：内覧と周辺環境のチェック

・STEP5：購入申し込み

ステップごとに詳しく解説していきます。

中古マンションを探すときには、まずは資金計画を立てましょう。現在の貯蓄額と収入から予算を把握することで、無理なく購入可能な、実現性の高い物件探しに役立てられます。

資金計画を立てる際には物件費用をはじめ、以下のコストに対する配慮が必要です。

イニシャルコストにばかり目が行きがちですが、ランニングコストも重要です。シビアな設定にしてしまうと、生活を圧迫したり返済が滞ってしまったりする可能性があるため、慎重に資金計画を練りましょう。

次に、希望する中古マンションの条件をリストアップしながら、条件に優先順位を付けていきます。物件には、エリア・アクセス・広さ・間取り・日当たり・築年数などの条件がありますが、すべての希望を満たす物件は見つかりにくいものです。

理想の物件が見つかった場合でも、人気が高く予算オーバーになりかねません。あらかじめ何を重視するかを整理し、妥協点を決めておけば、決断がスムーズになって好条件の中古マンションを押さえやすくなるでしょう。

たとえば、共働きで日中ほとんど家にいない世帯であれば、日当たりよりも駅や会社へのアクセスを優先したほうが満足感が得られる可能性があります。ライフスタイルに沿った物件選びが重要です。

予算と条件が決まったら、中古マンションの情報を収集しながら絞り込んでいきましょう。物件情報の収集には、おもにインターネットや不動産会社を利用します。

インターネットの不動産情報は、条件の絞り込みがしやすいようチェック項目が設けられていることが多いです。条件を変えながら検索を続けると、相場観がつかみやすくなります。また、条件を満たしていないものの惹かれる物件に出会うこともあるため、実際に自分の目でチェックしてみるのも大切です。

不動産会社に物件探しを依頼する場合は、予算と希望の条件、優先順位を伝えておくとスムーズに物件を紹介してもらえます。

いくつか物件の候補を絞ったら内覧を行い、同時に周辺環境をチェックします。実際に自分の目で確認すると、データだけではわからない物件の利点や欠点に気づきやすくなります。リノベーションの予定がある場合は、建物の構造を確認して対応の可否をチェックしておきましょう。

注意点としては、一度に内覧する物件数を欲張りすぎないことです。物件数が多すぎると、内覧のスケジュール調整に時間がかかることがあります。好条件の中古マンションは人気が高いため、内覧まで間が空くとすぐに売却先が決まってしまうことも多いものです。迅速な対応を目指し、一度に数件から多くても5件程度に絞って内覧しましょう。

内覧時のチェックポイントについては、後ほど詳しく解説します。

希望の中古マンションを決定したら、不動産会社に購入の申し込みを行います。まずは買付証明書に購入価格や手付金、引き渡し日などの希望条件を記載し、購入の意思を示しましょう。

買付証明書は正式な契約書ではないため、売買契約書のような法的な拘束力はもちません。しかし、口頭でのトラブルを避け、ほかのライバルを牽制する意味合いなどから提出しておくのが一般的です。

住宅ローンを利用する場合は、購入申し込みの段階で事前審査を受け、融資の可否を確認します。

理想の中古マンションに出会うためには、まずは下準備を整えておくのが大切です。以下のポイントについて、事前に精査しておきましょう。

・「買える額」と「返せる額」から予算を算出する

・「変えられる部分」と「変えられない部分」を理解する

・エリア選定は「資産価値」と「利便性」のバランスで

・リノベーション前提か、そのまま住むかを決めておく

具体的な内容について解説していきます。

中古マンションを探す前に、まずは「買える額」と「返せる額」から予算を算出しておく必要があります。「返せる額」に着目せず、「買える額」だけを見て物件を選んでしまうと、ローンの破綻につながりかねません。

「買える額」は、預貯金のなかから物件の購入に回せる費用と、金融機関からの借入可能額を合算した金額です。頭金は、物件価格の10～20％程度が相場ですが、引っ越し代やリノベーション費用、万一に備えた生活予備費などを残しておく必要があります。

一方「返せる額」は、住宅ローンを無理なく返済できる金額です。一般的には、年間の返済比率を額面年収の20～25％以内に収めるのが安全だといわれています。物件の費用だけでなく、手数料などのイニシャルコストや毎月・毎年かかるランニングコスト、変動金利の選択時には将来の金利上昇にも配慮が必要です。

ローンの借入額は、金融機関から認められた上限額で設定するのではなく、算出した「返せる額」をもとに逆算しましょう。

中古マンションを選ぶ際には、「変えられる部分」と「変えられない部分」を理解しておくのも大切です。後から変えられない部分に致命的な欠陥や不満があっては、理想の住まいは実現できません。

たとえば、マンションの共用部分や建物自体の構造、部屋のある階数や専有面積などは後から変えられない要素です。また、壁で建物を支える壁式構造の場合は、専有部分であっても間取りの変更が難しくなります。

そもそもリノベーションを認めていない中古マンションもあるため、変更の可否や範囲を確認しておくのが肝要です。

中古マンションは、「資産価値」と「利便性」のバランスを考えたうえでエリア選定を行いましょう。将来的な売却のしやすさと、現状の生活のしやすさを両立できれば、納得のいく物件選びにつながります。

以下のような物件は、資産価値と利便性が高まるのが一般的です。

・最寄り駅からの距離が近い

・最寄り駅に特急や急行電車が止まる

・複数路線からアクセスできる

・人気の街にある

・近隣にスーパー・コンビニ・医療機関・教育施設がある

・再開発計画がある

・災害リスクが低い

・新耐震基準で建てられている

人口の流出が続いているような地域は、将来的に資産価値が下がる可能性があるため注意が必要です。

リノベーション前提で中古マンションを探すのか、そのまま住むかをあらかじめ決めてから物件選びをするのも大切です。リノベ前提かどうかで、条件に合致する物件が変わってきます。

リノベーションするのであれば、現状の間取りや設備が気に入らなくても購入の選択肢になります。老朽化していたとしても、多少であれば問題ないケースもあるでしょう。

しかし、そのまま住む場合はそうもいきません。壁紙などのリフォームだけではカバーしきれないほど老朽化していたり、そもそも部屋の作りが気に入らなかったりする物件は候補外です。

物件探しの方向性を定めるためにも、リノベーションをするかしないか考えておきましょう。

前提条件や下準備がわかったところで、具体的な中古マンションの探し方を解説します。中古マンションは、以下の方法で探しましょう。

・ポータルサイトを活用する

・不動産仲介会社に直接相談する

・リノベーション済み物件を専門サイトで探す

・ワンストップリノベーション会社に依頼する

それぞれの具体的な方法は、次のとおりです。

中古マンションを探すときには、物件情報を紹介している不動産ポータルサイトを活用しましょう。ポータルサイトには膨大な不動産情報が登録されており、今では不動産会社が把握している情報と大差ないほどまでに豊富であるといわれています。

ポータルサイトの情報はすぐに更新され、自分の好きなタイミングでいつでも検索できるため、鮮度の高い情報をつかみやすいのが大きなメリットです。

複数サイトをチェックすれば、より多くの情報を得られるでしょう。多くのポータルサイトでは、希望の条件で物件を絞り込めるようになっているため、効率的に情報を探しやすくなっています。

不動産仲介会社に直接相談するのも、中古マンション探しの有効な方法です。不動産会社の担当者は物件探しのプロであるため、専門家の意見を踏まえたうえで情報を精査できます。自分では見落としがちなその物件の利点・欠点にも気付けるため、失敗の少ない物件探しが可能です。

また、場合によっては不動産ポータルサイトに未公開の物件情報を紹介してもらえる可能性もあります。効率的に物件探しをするためにも、希望の条件や優先順位はしっかり伝えておきましょう。

中古マンションは、すでにリノベーション済みの物件を専門サイトから探すこともできます。リノベーション後の内装デザインを確認しながら物件を選べるため、イメージがわきやすいのが魅力です。

すでにリノベーション済みの物件のため、リノベ工事やリフォーム不要ですぐ入居できます。リノベにかかる費用がわからず、資金計画が立てにくいと悩む必要もありません。

ただし、すでに完成済みの物件であるため、後から大幅な変更を加えるのは困難です。ゆずれないこだわりポイントがある場合は、自分でリノベーションした方が納得しやすいでしょう。

中古マンション購入後にリノベーションを検討している場合は、ワンストップリノベーション会社への依頼も検討してみましょう。物件探しからリノベーションまでを一貫して請け負ってもらえるため、初めからリノベーションの要望に沿った物件を探してもらえる利点があります。

リノベーションに精通していることから、イメージどおりの家づくりを実現しやすいのが魅力です。内覧の時点でリノベーションできる範囲や費用の概算もできるため、資金計画を立てやすくなります。

物件の候補を見つけたら、実際の物件を内覧します。中古マンションを内覧する際には、以下のポイントを必ずチェックしましょう。

・共用部分（エントランス・ゴミ置き場）

・日当たり・眺望・風通しの良さ

・水回りの状態と配管

・上下左右の生活音と遮音性

・サッシ・窓枠の結露やカビの有無

具体的に解説していきます。

中古マンションを内覧するときは室内だけでなく、エントランスやゴミ置き場などの共用部分もしっかり確認しましょう。共用部分が清潔に保たれていない物件の場合、マンションの管理状況が悪いか、住民のモラルが低い恐れがあります。

管理組合が機能していないマンションはトラブルの元です。建物に必要な修繕ができずにマンションの劣化が進んだり、資産価値が大幅に低下し将来的な賃貸や売却が難しくなったりする可能性があります。

また、単純に共用部分が使いやすいかどうかも重要なチェックポイントです。通路が狭い・エレベーターの数が十分でない・ゴミ置き場のスペースが不足しているような場合は、生活を送るうえでストレスになります。共用部分は自力で改善するのが難しい箇所のため、慎重にチェックしてください。

日当たり・眺望・風通しの良さなどの住環境も、内覧時にしっかりチェックしましょう。部屋の間取りはリノベーションできたとしても、日の差す向きや部屋の位置などは後から変えられません。

できれば、将来的に周辺環境が変わる可能性があるかどうかも確認しておくのがおすすめです。部屋から見える方向に建設予定地・空き地・駐車場などがあった場合、今の眺望や日当たりが保たれなくなることも十分あり得ます。

中古マンションの内覧時には、水回りの状態と配管も確認しましょう。万が一配管が劣化していると、漏水などのトラブルが起こる可能性があります。引っ越ししてから配管に手を入れるのは大ごとになるため、事前の確認が大切です。

水回りの劣化具合は、水回りスペースの床面や、キッチンシンク・洗面台下の収納スペースをチェックして判断します。水染みやふやけ、配管の汚れがある場合、水回りが劣化している恐れがあるため注意が必要です。

一般的に、配管の耐用年数は20～30年程度といわれています。築年数がこれに近いか超えている中古マンションの場合、一度も手を入れていない状態は危険です。

快適に住める中古マンションの寿命を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

内覧の際には、上下左右の部屋から聞こえてくる生活音や、道路を走る車の音、部屋の遮音性にも意識を向けましょう。生活音が気になる場合、日常的なストレスにつながります。

また、相手の生活音が気にならない場合でも、相手がこちらの生活音を気にする可能性は否定できません。騒音から思わぬご近所トラブルを招く恐れがあるため、音の確認は重要です。

窓を開閉した際に変化する外の騒音具合や、室内の声の反響具合などもあわせて確認しましょう。

口コミサイトをチェックすれば、内覧だけではわからない該当物件のトラブルがわかる可能性があります。

サッシ・窓枠の結露やカビの有無も、内覧時の大切なチェックポイントです。部屋の換気が不十分だったり、断熱性能が悪かったりすると、窓に結露やカビが生じやすくなるといわれています。住み心地が悪くなるばかりか、健康被害や建物の劣化にもつながるため、しっかり確認しておきましょう。

一般的に、築年数が40年以上の築古物件は断熱性能が不十分な可能性があります。また日当たりの悪い部屋や、地面からの湿気がたまりやすい1階の部屋、屋上の熱気と窓の冷気がぶつかりやすい最上階の部屋も要注意です。

断熱性能は後から変えにくい部分ですが、リノベーションで断熱性能の高い二重サッシや、樹脂製のサッシ枠に変更することはできます。

中古マンションを効率的に探すには、資金計画を練ったうえで希望条件をリストアップし、優先順位を付けておく必要があります。またリノベーションについて念頭に置きつつ、資産価値と利便性のバランスに配慮しながら物件を探すのが、理想の中古マンションを探す近道です。

記事の内容を参考にしながら物件探しのコツを押さえ、ぜひ条件に合った資産価値のあるマンションを見つけてください。