そもそも「抵当権」とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が不動産を担保とする権利のことを指します。

抵当権を設定する理由は、万が一、住宅ローン利用者（債務者）の返済が滞った場合にも備えられるためです。金融機関（債権者）は担保にした不動産を競売にかけ、売却益から優先的に弁済を受けられます。

「抵当権設定者」とは、自身が所有する土地や建物を担保として差し入れる立場（債務者）のことです。

抵当権については、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。

抵当権設定者は、ローンの借り入れを行う債務者であり、自身が所有する不動産を担保とする立場を指します。

一方で、抵当権者は、土地や不動産に抵当権を設定する人のことです。金融機関や保証会社、賃金業者などが抵当権者に該当します。

抵当権設定者の返済が滞り、債務不履行になった場合に担保を不動産から優先的に弁済を受けられる立場のことを抵当権者といいます。

例えば、Aさんが住宅ローンを利用し、金融機関Bからお金を借りた場合で考えてみましょう。

Aさんは、住宅ローンの利用条件として自身の不動産を担保としているため、抵当権設定者となります。抵当権者は、お金を貸す金融機関Bのことです。

抵当権設定者は、ローンの借り入れを行う債務者ですが、物上保証人は、他人の借金のために、担保を出した人のことをさします。

通常は、債務者が自身の土地や建物を担保として差し入れます。しかし、債務者の返済能力や担保にした不動産の価値が不十分な場合、融資を受けられない可能性があるでしょう。

こうしたケースでは、債務者以外の第三者による担保の提供が、融資の条件となる場合があります。担保となる土地や建物を提供する第三者のことを「物上保証人」といいます。

Aさんが住宅ローンを利用し、Cさんが担保となる不動産を提供、金融機関Bがお金を貸す側としてそれぞれの立場を考えてみましょう。

・抵当権設定者：Aさん

・抵当権者：金融機関B

・物上保証人：Cさん

上記のような違いがあります。

物上保証人は、連帯保証人とは異なり、債務のすべてを支払う責任は発生しません。責任を負う範囲は自身が提供する財産にかぎられます。

債務者の返済が滞った場合、担保とする不動産を手放すか、抵当権消滅請求を行うことで責任を果たせます。

物上保証人が必要になる例は、親が所有する土地に子どもが家を建てる場合です。土地の所有者は親であるため、子どもは建物にのみ抵当権を設定できます。しかし、建物のみでは担保の価値が不足しているため、親が土地を担保として物上保証人となります。

抵当権の設定は、次の流れで行います。

1.住宅ローン契約を締結する

2.抵当権設定契約を締結する

3.必要な書類を用意する

4.登記申請を行う

5.金融機関に提出

住宅ローンでは高額な金額をやりとりするため、金融機関を貸主、契約者を借主として「金銭消費賃貸契約」を締結します。金銭消費賃貸契約書には、金銭消費賃借に関する合意や金額、返済期日や返済方法などの項目が記載されています。

住宅ローン契約を締結後、不動産所有者と債権者の間で「抵当権設定契約の締結」が必要です。

次に、抵当権設定登記を行うために必要な書類をそろえましょう。必要書類は、次の通りです。

・不動産の権利証（登記済証または登記識別情報通知）

・印鑑証明書（3ヵ月以内）

・実印

・本人確認書類

登記には、抵当権設定契約書や登記委任状などが必要になりますが、これらの書類は金融機関側が準備することが多いでしょう。対象となる不動産の所在地がある法務局の窓口か郵送で登記申請を行います。約2週間後、登記手続きが完了します。

抵当権設定登記を行った後、登記事項証明書を取得し、金融機関へ提出しましょう。

抵当権設定が必要な場面や詳しい手続きの方法を知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

抵当権設定登記とは？手続きの流れや必要になる場面をくわしく解説

※参照：司法書士いまよし事務所

抵当権設定者が死亡したケースでは、抵当権をどのように抹消するのか、以下の2つの場合に分けて解説します。

・抵当権が消滅する前に死亡した場合

・抵当権が消滅した後に死亡した場合

抵当権が設定された不動産は、住宅ローンの完済後や不動産売却前に抵当権の抹消手続きが必要になります。しかし、所有者（抵当権設定者）が死亡し、抵当権の抹消手続きが済んでいない不動産を相続するケースもあるため、以下を参考にしてください。

なお、抵当権の有無は、登記簿謄本で確認できます。

抵当権が消滅する前に抵当権設定者が死亡した場合、不動産の相続人が抹消登記の権利を所有しています。

しかし、不動産の所有権は死亡した抵当権設定者にあるため、先に相続登記を行い、相続人へ名義を変更する必要があります。

被相続人や相続人の戸籍謄本、固定資産評価証明書や遺産分割協議書など、相続登記の必要書類が多いです。手続きも複雑であるため、先延ばしはせず、早めに弁護士に手続きを依頼しましょう。

2024年4月1日より、相続登記の申請は義務化（※）されます。所有権の取得を知った日から3年以内に、申請手続きを行っておいてください。

相続した不動産の住宅ローンが返済途中の場合、ローンの残債も相続します。

団体信用生命保険（団信）に加入している場合は、住宅ローンの支払いは免除されます。ローンの残債がある場合には、一度、住宅ローンを利用する金融機関に問い合わせてみてください。

※参照：東京法務局

抵当権が消滅した後に死亡した場合の手続は、相続が発生した時期と抵当権の消滅した時期により方法が異なります。

ローンの完済後や抵当権の解除によって、不動産の相続前に抵当権が消滅し、抵当権設定者が死亡した場合についても解説します。

すでに相続登記が完了している場合は、所有者として登記されている人が登記権利者となり、抵当権抹消登記を行います。

まだ相続登記をしていない場合には、不動産の名義を急いで変更する必要はありません。相続人の一人が登記権利者として抵当権の抹消手続きを行えます。

通常、相続登記は弁護士に依頼しますが、依頼料や報酬金の支払いが必要になります。費用を安く抑えるために、自分で抵当権抹消登記を行いたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

抵当権抹消とは？手続きを自分で行う方法と必要な費用を解説

抵当権の設定では、不動産の権利証や印鑑証明書などの書類が必要です。スムーズに抵当権を設定できるように、事前に準備しておきましょう。

ローンを完済しても、手続きを行わないかぎり、抵当権は抹消されません。万が一、抵当権の抹消手続きを行わないまま、抵当権設定者が死亡すると相続人が手続きを行うことになります。

必要な手続きを増やさないために、ローンの完済後、速やかに抹消手続きを行いましょう。