全国市況レポート
注目記事
学ぶ
更新日：2026.01.28
登録日：2026.01.28
川沿い（リバーサイド）マンション購入は後悔する？虫・水害のリアルな実情と失敗しない物件選びの条件
「川の近くに住んでみたいけど虫・水害などが心配」
「川沿いマンションを選ぶときのポイントは？」
見晴らしや日当たりがよい川沿い（リバーサイド）のマンションは、高い人気があります。一方で住んでから後悔したとの声も多く、デメリットを確認しておくことが大切です。
本記事では、川沿いマンションで後悔する主な理由をわかりやすく解説します。川沿いマンションのメリットや選ぶ前に確認すべきポイントとあわせて解説するので、ぜひ参考にしてください。
【この記事でわかること】
・川沿いマンションは自然災害リスクや虫の大量発生に注意が必要
・見晴らしがよく夏は涼しいことから川沿いマンションの人気は高い
・川沿いマンションを選ぶときはハザードマップや地盤調査結果を確認する
マンション図書館の物件検索のここがすごい！
- 個々のマンションの詳細データ
（中古価格維持率や表面利回り等）の閲覧 - 不動産鑑定士等の専門家によるコメント
表示＆依頼 - 物件ごとの「マンション管理適正評価」
が見れる！ - 新築物件速報など
今後拡張予定の機能も！
川沿いマンションで後悔する6つの理由
川沿いマンションで後悔する6つの理由
川沿い（リバーサイド）マンションには、以下のような問題点があります。
・水害・浸水による「自然災害リスク」
・健康被害の原因となる「湿気・結露・カビ」
・低層階で特に気になる「虫の大量発生」
・軟弱な地盤と液状化リスク
・河川敷イベントや人の声の反響
・冬場の冷え込み
住んでから後悔することがないように、デメリットを確認しておきましょう。
水害・浸水による「自然災害リスク」
川沿いマンションは大雨や台風の影響を受けやすく、水害・浸水など自然災害のリスクは高くなります。住居や家財が浸水すれば被害は甚大です。
さらに堤防が高い川の周辺は、内水氾濫（排水機能が追いつかず下水道や水路から水があふれる現象）が発生しやすい傾向があります（※1）。川から少し距離があるマンションでも、油断はできません。
温度の上昇など気候変動の影響により、大雨の頻度や強度が増加しています（※2）。今後も河川が氾濫するリスクは高くなると予想されるので、住居の安全性を確保するうえで非常に重要です。
※1参考：ソニー損保
※2参考：環境省
健康被害の原因となる「湿気・結露・カビ」
水分が蒸発するため河川の近くは湿度が高く、マンション内に湿気が流入しやすい環境です。室内の湿度が高くなれば、結露やカビが発生しやすくなります。
壁・天井が劣化したりアレルギーや呼吸器疾患を引き起こしたりと、カビの被害はさまざまです。結露を小まめに拭き取る、除湿機を使用するなど、日常的な湿気対策が必要になります。
また、水質の悪化により、河川から嫌なにおいがすることがあるので注意が必要です。合流式下水道が採用されている地域では、大雨のあと下水が河川に混ざって悪臭が発生する可能性があります。
低層階で特に気になる「虫の大量発生」
川沿いは湿気が高く草木が多いので、蚊やハエ、ゴキブリなど虫の繁殖に適しています。マンションの室内まで侵入することも、少なくありません。
とくに気温や湿度が高い時期は虫が活発になりやすく、大量発生で後悔するリスクがあります。虫は自然界で生息している高さなら侵入できるので、低層階はとくに注意が必要です
鑑定士コメント
種類にもよりますが、虫は10m程度までなら自力で侵入できます。マンションの場合は3～4階までは入ってくる可能性が高いので、5階以上がおすすめです。高層階なら虫が入り込みにくいため、見かけることは少なくなるでしょう。ただし、高所まで飛行できるカメムシや狭いところまで入り込むゴキブリなど、高層階まで侵入が可能な虫もいます。
軟弱な地盤と液状化リスク
川沿いは柔らかい砂・土でできた沖積層や、川や沼地を埋め立てた土地が多い傾向があります。軟弱な地盤である可能性があり、地震などによって液状化が発生するリスクがあるので注意が必要です。
支持杭で支えているマンションの場合は、建物の傾斜や沈下のリスクはほとんどありません。ただし、マンション周辺が液状化して水が溜まったり、地盤の変異でライフラインの被害が発生したりする恐れがあります。
鑑定士コメント
地震が発生した場合、停電や各種設備の停止により生活に支障がでる可能性があります。エレベーターの停止やライフライン寸断が考えられるので、自宅避難の準備をしておきましょう。飲料水・食料・携帯トイレは、家族分を最低3日分、できれば1週間分を備蓄します。家具の固定や非常持出袋の準備など、基本の地震対策もあわせて行いましょう。
河川敷イベントや人の声の反響
場所によっては、河川敷はイベントの会場になる可能性があります。花火大会やマラソン大会は大勢の人が集まるので、騒音源となるケースが少なくありません。
河川敷が広く整備されていれば、バーベキューやスポーツで利用する人が集まります。人の声が反響して生活や睡眠に悪影響がでることもあるので、注意が必要です。
マンションの近くでイベントが開催されないか、人が多く集まるかなど、あらかじめ確認しておきましょう。時間帯や曜日を変えて現地を確認すれば、生活への影響をより正確に把握できます。
冬場の冷え込み
川の上は障害物がなく、風の通り道になります。冬は北風が遮ることなく吹き抜けるので、体感温度は低くなってしまうでしょう。
夏は涼しい一方で、冬場だと冷え込みやすい傾向があります。とくに古いマンションは断熱性能が低いので、暖房効率の低下や光熱費の増加が心配です。
川沿いマンションのメリット
川沿いマンションのメリット
川沿いマンションのメリットをまとめました。
・見晴らしがよい
・夏場でも涼しく快適
・花火大会や桜並木を楽しめる
・ランニングやペットの散歩に向いている
なぜ人気が高いのか、くわしい理由を解説します。
見晴らしがよい
川沿いマンションの周りには、建物など視界を遮るものがあまりありません。見晴らしがよいので、開放感のある景色を楽しめます。
日当たりもよく、あとから日差しを遮る建物が建つ心配が少ないところも魅力です。ただし、部屋によって展望や日当たりは異なるので、内見で確認しておきましょう。
夏場でも涼しく快適
川沿いマンションは建物で風が遮られないので、風通しがよくなります。窓を開ければ風が吹き込み、涼しさを感じられるでしょう。
また、植物には成長のとき水を吸い上げて葉から水分を蒸発させて気温を下げる、「蒸散作用」があります。河川敷に樹木が多いと気温が上がりにくく、エアコンなどの電気代の節約効果も期待できるのです。
ただし、強い日差しが差し込む南向きの部屋は、暑さを感じやすくなります。周辺の環境や日当たりを、あらかじめ確認しておくことが大切です。
花火大会や桜並木を楽しめる
一部の河川敷では、花火大会や灯籠流しなどイベントが行われることがあります。マンションの立地や部屋の位置によっては、混雑する会場に行くことなく自宅から鑑賞することが可能です。
桜並木が並んでいる河川敷なら、マンションの周辺や部屋で花見を楽しめるでしょう。四季折々の風景を眺めることができ、季節の移ろいを生活の中で感じられます。
ランニングやペットの散歩に向いている
川沿いは歩道が整備されていることが多く、ランニングやウォーキングに適しています。川や樹木を眺めながら運動できて、信号待ちも発生しません。
車や自転車の往来が少ないので、犬や子どもとの散歩にもおすすめです。河川敷に公園やグラウンドが整備されている場合は、スポーツなども楽しめます。
川沿いマンションを選ぶ前に確認すべき4つのポイント
川沿いマンションを選ぶ前に確認すべき4つのポイント
川沿いマンションで後悔しないために、以下のポイントをチェックしましょう。
・5階以上を選ぶようにする
・時間帯を変えて現地視察する
・ハザードマップを必ず確認する
・地盤調査結果や改良工事の有無を確認する
住みやすく安全なマンションを選ぶために、ぜひ役立ててください。
5階以上を選ぶようにする
5階以上の部屋なら、河川が氾濫したとき浸水するリスクが大幅に軽減されます。洪水のときでも住居空間の安全性を確保しやすく、家財などの被害も減らせるのがメリットです。
川からのにおいや人の声など騒音の被害も、抑えられるでしょう。虫は高層階になるほど飛翔による侵入がしにくくなるので、5階以上を選べば侵入リスクを軽減できます。
一方で高層階には強風やエレベーター故障時の階段昇降などデメリットもあるため、注意が必要です。バランスがよい6〜10階を選べば、後悔するリスクを減らせます。
時間帯を変えて現地視察する
曜日や時間帯によって、マンションを取り巻く環境は大きく異なります。朝・昼・夜など複数の時間帯に現地視察をして、人通りや騒音、虫の発生の有無を確認することが大切です。
週末は河川敷でスポーツやバーベキューをする人が増えるので、平日と休日の両方で視察しましょう。花火大会やマラソン大会などイベント有無や日にちについて、年間スケジュールを把握しておくと安心です。
ハザードマップを必ず確認する
「ハザードマップポータルサイト（※）」では、自然災害が発生したときに想定される被害や避難経路・避難場所を確認できます。洪水・内水氾濫・液状化などのリスクを、簡単に調べられるのが特長です。
多くの自治体では過去の浸水履歴も公開しているので、あわせて確認しておきましょう。万が一のときどこにどのように避難するのか、避難経路や避難場所を把握しておくことも大切です。
※参考：国土交通省
地盤調査結果や改良工事の有無を確認する
地盤の強さによって、地盤沈下や液状化のリスクや地震発生時の揺れの大きさが左右されます。国土交通省等が運営する「KuniJiban（※）」や不動産会社へのヒアリングで、地盤の状況を確認しましょう。
また、弱い地盤であっても、地盤改良工事や杭打ちで安全性を高めているケースがあります。地盤改良工事の有無や杭の深さについて、不動産会社に聞いておくと安心です。
以下の資料では、中古マンションを内見する際のチェックポイントを紹介しています。理想の住まいを選ぶためのお供として、ぜひ役立ててください。
まとめ：川沿いのマンション選びで後悔しないようにメリットとデメリットを理解しよう
まとめ：川沿いのマンション選びで後悔しないようにメリットとデメリットを理解しよう
川沿いマンションには、見晴らしのよさや夏の涼しさなどさまざまなメリットがあります。一方で自然災害リスクや虫の発生などデメリットもあるので、確認が必要です。
後悔しないために、川沿いのマンションの選び方を確認しておきましょう。5階以上を選ぶ、ハザードマップを確認するなどのポイントを把握しておけば、リスクは最小限に抑えられます。
川沿いマンションのメリット・デメリットを把握したうえで、自身や家族にとって最適な選択肢をとることが重要です。長期的な安全性と住みやすさを考慮することが、よりよい住まい探しにつながります。
不動産鑑定士／マンションマイスター
石川 勝
東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。
公式SNSをフォローすると最新情報が届きます
あなたのマンションの知識を確かめよう！
マンションドリル初級
あなたにとって一生で一番高い買い物なのかもしれないのに、今の知識のままマンションを買いますか？？後悔しないマンション選びをするためにも正しい知識を身につけましょう。
おすすめ資料 (資料ダウンロード)
マンション図書館の
物件検索のここがすごい！
- 個々のマンションの詳細データ
（中古価格維持率や表面利回り等）の閲覧 - 不動産鑑定士等の専門家による
コメント表示＆依頼 - 物件ごとの「マンション管理適正
評価」が見れる！ - 新築物件速報など
今後拡張予定の機能も！
会員登録してマンションの
知識を身につけよう！
-
全国の
マンションデータが
検索できる -
すべての
学習コンテンツが
利用ができる -
お気に入り機能で
記事や物件を
管理できる -
情報満載の
お役立ち資料を
ダウンロードできる
関連記事
関連キーワード
カテゴリ
当サイトの運営会社である東京カンテイは
「不動産データバンク」であり、「不動産専門家集団」です。
1979年の創業から不動産情報サービスを提供しています。
不動産会社、金融機関、公的機関、鑑定事務所など
3,500社以上の会員企業様にご利用いただいています。
