マンションの資産価値は、30年間でどのように変化するのでしょうか。ここでは、築30年後のマンションの資産価値や、寿命などについて以下2点を解説します。

・資産価値は新築時の「40%～50%」が目安

・法定耐用年数47年、本当の寿命は

マンションの資産価値は、建築してから30年経つと新築時の半分ほどにまで下がります。以下の表は、東日本不動産流通機構が2024年に発表した、中古マンションの成約価格をまとめたものです。

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数は47年と定められています（※）。法定耐用年数とは、固定資産として減価償却ができる年数のことです。法定耐用年数を経過したマンションの価値はゼロとなります。

しかし、法定耐用年数を過ぎたとしても、マンションの状態に問題がなければ住み続けることが可能です。法定耐用年数は、居住を制限するものではありません。

適切なメンテナンスや修理を行えば、マンションの寿命を法定耐用年数よりも長くすることができます。

※参照：国税庁

一般的なマンションは、建築後少しづつ価値が下がっていくと考えられています。しかし、なかには価値が低下しないマンションも存在します。

建築から30年たっても資産価値が落ちないマンションには、どのような共通点があるのでしょうか。ここでは、立地・管理方法・付加価値の点から解説します。

資産価値が落ちないマンションの共通点について、立地に関わる項目を5つご紹介します。

・駅からの距離（徒歩7分以内が理想）

・都心へのアクセス・交通利便性

・将来性のある再開発エリア

・周辺環境の充実度

・治安やブランドイメージの良いエリア

駅からマンションまでの距離が近いと、マンションの資産価値が保たれやすくなります。立地は、マンションの価値を決める重要な要素であるためです。

経年によって建物の価値が低下したとしても、駅から近い立地であれば一定の価値を維持できます。駅の近くに建っているマンションは需要が高いため、資産価値が落ちにくいのです。

交通の利便性もマンションの資産価値を左右する重要なポイントです。首都圏の新築マンションにおける徒歩時間別の供給割合は、徒歩4〜7分が最も多く、全体のうち35.5％を占めています（※1）。

次いで徒歩8〜11分が多く、徒歩20分以上のマンションが最も少ない結果でした（※2）。このことから、交通の利便性の高いマンションの人気が高く、資産価値も高いと考えられます。

※1・2参照：東京カンテイ

将来的に人口の流入が見込める再開発エリアにある場合も、資産価値が落ちにくいマンションのひとつです。誰もが住んでみたいと思う人気の高い場所にあるマンションは、地価の上昇に伴い資産価値が高まる可能性があります。

たとえば再開発によって、購入したマンションの位置する土地の価格が上昇した場合、購入時よりも資産価値がさらに上がることもあるのです。このように、将来性が期待できる再開発エリアにあるマンションは、資産価値が下がりにくいと考えられます。

マンションの周辺環境が充実している場合も、資産価値が下がりにくくなります。生活に必要な施設が揃っていると、生活の利便性が上がるためです。

具体的例としては、スーパーマーケットや病院、学校などが挙げられます。また、生活に欠かせない商業施設がマンションの周辺に建設される予定がある場合、資産価値の向上が見込まれます。

治安のよさやブランドイメージなども、マンションの資産価値を左右するポイントのひとつです。繁華街や飲み屋街などに近いエリアでは、多くの人が集まることから治安が悪化するリスクがあります。

マンションの位置するエリアの治安が悪いと、資産価値が下がる場合があるため、マンションを購入の際は周辺の環境を確認することが大切です。

資産価値が落ちにくいマンションの共通点について、マンションの管理に関する観点から以下2点を解説します。

・管理組合の運営状況とコミュニティの質

・長期修繕計画と修繕積立金の健全性

適切に管理されているマンションは、資産価値を保ちやすくなります。「マンションは管理を見て買え」と言われるほど、管理が重要です。管理や修繕の有無によって、同じ築年数のマンションでも建物の状態が大きく変わります。

また、ゴミ捨て場等の使用状況や、生活マナーに関する注意の張り紙がないかを確認することでコミュニティの質を知ることができます。

長期修繕計画がきちんと立てられており、修繕積立金が十分なマンションは、資産価値が維持されやすくなります。修繕やメンテナンス時に必要な資金が確保されていれば、マンションの状態を常に良好に保てるためです。

長期修繕計画や修繕積立金の総額は「重要事項報告書」に記されています。マンションを購入の際は、仲介業者を通じて開示してもらうとよいでしょう。

資産価値が落ちにくいマンションの共通点について、建物やブランドの側面から解説していきます。

・大手デベロッパー開発などのブランド力

・総戸数100戸以上の大規模マンション

・時代に左右されない普遍的な間取り

大手デベロッパーが手掛けたマンションは、ブランド力があることから資産価値が下がりにくくなります。フォーマルな外観や高級感のある見た目のマンションが多く、富裕層の心に響きやすいことから安定した支持を集めているのです。

たとえば、安定した管理体制が評価されていたり、標準装備として災害用の給水ポンプを装備していたりとデベロッパーごとにさまざまな特徴があります。

総戸数が100戸を超えるほどの大規模マンションは、資産価値が下がりにくい傾向にあります。マンションの資産価値は、主に立地条件や利便性などによる需要と供給のバランスで決まるものです。

大規模マンションの多くは、郊外や駅から離れた場所に建てられています。しかし、建設されたマンションに多くの人が入居すると、マンション周辺の開発が進み、結果として好立地になりやすいのです。

一方、立地条件によっては、将来的に資産価値が低下する可能性もあることは覚えておく必要があります。

トレンドに左右されにくい、普遍的な間取りであるかも重要なポイントです。マンションの間取りは物件によって異なるものの、家事動線が不便だったり生活しにくい間取りだと、将来的に資産価値を下げてしまう可能性があるためです。

具体的には収納スペースの数や容量が多い、洗濯物を干したり収納しやすいといった間取りはマンションの資産価値を決めるうえで有利になります。また、コミュニケーションを取りやすい対面キッチンも、人気が高い傾向です。

マンションの資産価値が上がるポイントに関する詳細は、以下の記事でも紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

築30年のマンションを持つメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。以下の3点について解説します。

・価格が手頃で値下がりしにくい

・管理状態や住民層を直接確認できる

・都心部では賃貸需要が安定している

築30年のマンションの多くは築浅のマンションと比べて価格が安く、また値下がりもしにくい特徴があります。

一般的なマンションは、新築時から年数がたつにつれて価格が徐々に低下していきます。したがって、築30年のマンションであれば、新築のマンションよりも手ごろな値段での購入が可能です。

また、築30年のマンションの場合、価格が大幅に下がる可能性は低くなります。一般的には築10年までに価格が大きく下がり、築20年以上となる頃には価格の下がり方がゆるやかになります。

築30年となると、価格の低下も落ち着いてほぼ横ばいとなるため、マンションの価値が大きく下がることは少ないのです。

築30年のマンションを購入する場合は、実際の管理状態やマンションの住人層などをチェックできます。

マンションの管理状態の良し悪しは、建物の寿命に大きく関わる要素です。入居前に実際に状態を確認できるため、入居に対する不安の解消にも繋がります。また、議事録等をあわせて確認することで、過去の修繕やメンテナンスの履歴を把握することも可能です。

住人層を自分の目で確かめられるのも利点です。入居してから、「想像と違った」といったギャップが生まれるのを防ぐことができます。このように、検討するマンションのリアルな状況を把握できる点がメリットです。

都市部では安定した需要が見込まれることも利点のひとつです。理由としては、築年数が経過しているマンションは、新築マンションよりも立地条件に優れている場合が多いことが挙げられます。

立地のよいエリアから順に開発され、マンションが建てられていくため、築30年ほどのマンションは立地条件に恵まれていることが多いのです。

築30年ほどのマンションを検討する場合は、立地条件のよいマンションが多いため、選択肢の幅も広がります。

好立地にあるマンションは買い手がつきやすいと考えられることから、マンションの売却を見据えて購入する場合にもひとつの選択肢となるでしょう。

なお、マンションの資産性のあげ方について詳しく知りたい人は、以下を参考にしてください。

・住宅ローン控除が使えない可能性がある

・設備が古い

・売却時に価格交渉されやすい

築年数にかかわらず、新耐震基準に適合していなければ住宅ローン控除は使用できません。したがって、築30年のマンションを購入する際は、新耐震基準を満たしているかどうかを確認する必要があります。

また、築30年のマンションを購入する際、住宅ローンは金融機関によっては最長で17年までしか組めない可能性があります。理由は、マンションの法定耐用年数が47年と定められているため（※）です。年齢等の制約があり、住宅ローンを組める人が限られる点も覚えておくとよいでしょう。

※参照：国税庁　主な減価償却資産の耐用年数表

マンションの築年数が進むにつれ、設備の古さも目立ってきます。マンションに付随する設備は、一般的に使用開始から数年ほどで劣化し始めるためです。

なかでも水回りである浴室やキッチン、配管などは劣化しやすく、築30年を迎える頃には交換や修理が必要になることが多くなります。そのほか、エアコンや浴室ドア、窓サッシなどの交換も必要です。

マンションの購入を考える際は、上記をはじめとする設備もしっかりと確認したうえで検討する必要があります。

マンションの売却時に価格交渉されるリスクもあります。築年数の浅い物件と比べたときに、外観や室内設備の古い印象が、購入意欲を下げる要因となることも少なくありません。

たとえば、外壁タイルの剝がれや色あせ、ひび割れやデザインの古さなどが目立ちやすくなります。

売却する際はマンション全体の外観の修繕はできないものの、室内の印象をよくすることは可能です。壁紙の目立つところについた傷の修理や部屋全体の整理整頓、清掃などを行うことで、購入希望者に少しでもよい印象を与える工夫をするとよいでしょう。

一般的にマンションの資産価値は、建ててから30年経つと新築時の半分ほどにまで下がるものです。

しかし、立地のよい場所にあるマンションや、適切に修理・管理されているマンションは年数が経過しても資産価値が保たれやすくなります。

また、築30年のマンションには、価格が手頃・管理状態や住民層を確認できる・都心部では賃貸需要が安定しているなどのメリットがあります。

資産としてマンションを選ぶ際は築年数だけではなく、資産価値を大きく左右する立地や管理方法などにも注目して賢い選択をしましょう。