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2024.06.24

住宅ローンを頭金なしで契約できる?メリット・デメリットや押さえておきたいポイントを解説

住宅ローンを頭金なしで契約できる?メリット・デメリットや押さえておきたいポイントを解説

住宅を購入する際、はじめに頭金を貯めようとする人は多いです。しかし、自己資金に余裕がない場合、頭金なしで住宅ローン契約をしようと考えるでしょう。

そこで、本記事では、頭金なしで住宅ローンを組むメリットやデメリットをわかりやすく解説します。頭金なしですぐに住宅を購入するか、頭金を貯めて数年後に住宅を購入するか迷っている人は、ぜひ参考にしてください。

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住宅ローンは頭金なしで契約可能?

住宅ローンは頭金なしで契約可能?

住宅ローンは頭金なしで契約可能?

頭金を支払わず住宅ローン契約をすることは可能です。

 

三井住友信託銀行の「住まいと資産形成に関する意識と実態調査(2023年)」によると、頭金なしで住宅ローンを組む人の割合は17.3%〜32.3%以上(※)です。

 

借り入れ金額

頭金なしの割合

1,000万円未満

18.1%

1,000万円〜2,000万円未満

17.3%

2,000万円〜3,000万円未満

24.6%

3,000万円〜4,000万円未満

32.3%

4,000万円以上

29.0%

 

借入金額別に見ても、6人に1人以上の割合で、頭金なしで住宅ローンを契約していることがわかります。

 

頭金なしで、住宅の購入費用をすべて借り入れることを「フルローン」と呼びます。フルローンは、頭金を支払う場合と比べて、返済能力の高さが求められるでしょう。

 

※参照:住まいと資産形成に関する意識と実態調査(2023年)|三井住友信託銀行

頭金とは

そもそも頭金とは、住宅の購入費用の一部を支払うことです。借り入れ金額を減らし、住宅ローンの返済負担を軽減するために、自己資金から捻出して頭金を支払います。

 

例えば、3,000万円の住宅を購入する場合、600万円の頭金を支払うことで残り2,400万円で住宅ローンを組めます。頭金を支払うタイミングは、住宅の契約時から引き渡しまでの間です。

鑑定士コメント

住宅ローンの頭金はいくらぐらいが目安でしょうか?頭金の目安は、住宅の購入費用の20%程度が望ましい(※)といわれています。購入費用の20%の頭金を用意すると考えると、2,000万円の住宅の場合は、頭金として400万円が必要です。あくまでも目安であるため、ご自分の経済状況に合った金額を支払いましょう。

※参照:三菱UFJ銀行

住宅ローンは頭金なしで組める

前述の通り、頭金なしで住宅ローンを契約することは可能です。住宅の購入には事務手数料や印紙税などの諸費用が発生しますが、諸費用の分まで融資する金融機関もあります。

 

頭金なしで住宅ローンを組めば、希望の物件が見つかったタイミングで購入できる点がメリットです。また住宅ローンの返済を早く開始できるため、定年退職前にローンを完済することも可能です。

 

ただし、頭金なしで住宅ローンを組むことで、返済総額が大きくなる点や審査に通過しにくくなる点には注意しましょう

住宅ローンを頭金なしで組むメリット

住宅ローンを頭金なしで組むメリット

住宅ローンを頭金なしで組むメリット

頭金なしで住宅ローンを組むメリットは、次の4つです。

 

・欲しい住宅を購入できる機会を逃しにくい

・資金を手元に残せる

・住宅ローン控除を有効活用できる

・住宅ローンの返済を早く開始できる

 

ただし、フルローンは返済の負担が大きくなるため、すべての金融機関で受け入れているわけではありません。頭金なしでの借り入れを予定している人は、借り入れ先の金融機関でフルローンができるかどうかを確認してみてください。

欲しい住宅を購入できる機会を逃しにくい

頭金を用意する必要がないため、希望の物件を好みのタイミングで購入できる点がメリットです。理想の物件を見つけたときに、すぐに購入でき、買い逃しを防げます。

 

頭金の支払いを前提とすると、頭金が貯まるまでは住宅を購入できません。生活費の支払いに加え、老後資金や教育費などの貯金をしながら、数百万円の頭金を貯めるまでに数年はかかるでしょう。

 

頭金が必要な場合は、希望の条件が見つかっても、頭金が貯まるまでの間に他の人に購入されてしまう可能性があります。頭金なしであれば、住宅の購入時期を選べるため納得のいく物件を購入しやすいです。

資金を手元に残せる

頭金の支払いがなければ、多くの資金を手元に残せます。マイホームの購入後も、子どもの教育費の支払いや老後に向けた貯蓄が必要になるため、多くの資金を残せる点はメリットといえます。

 

貯蓄に余裕が残れば、気持ちにも余裕が出て、家計のやりくりがしやすくなるでしょう。

 

住宅ローンを契約する際には、事務手数料や印紙税など諸費用が発生します。新築物件の場合、諸費用の目安は住宅購入価格の3%〜5%(※)といわれています。

 

住宅価格が2,000万円の場合、諸費用の目安となる金額は60万円〜100万円です。つまり、頭金を支払わなくても数十万円の支払いが必要です。

 

入居後にも、引越し費用や固定資産税など、さまざまな支払いが発生します。また、病気やケガによって働けなくなるリスクも考慮しなければいけません。万が一の事態に備え、最低でも6か月の生活費は確保しておきましょう

 

※参照:三井住友銀行

住宅ローン控除を有効活用できる

住宅ローン控除を有効活用できる

住宅ローン控除を有効活用できる

頭金なしで住宅ローンを借り入れると、住宅ローン控除による恩恵が大きいこともメリットです。

 

住宅ローン控除とは、年末のローン残高の0.7%を最大13年間控除できる制度(※)です。控除額に上限はあるものの、借り入れ残高が大きいほど、控除される金額も大きくなります。所得税から控除しきれない場合、住民税からも一部控除することが可能です。

 

頭金なしでは借り入れ金額が増えるため、支払う利息も増えますが、増える利息以上に税金を控除できる可能性があります。住宅ローン控除を有効活用すると、税金の支払いを安く抑えられるでしょう。

 

※参照:国土交通省

住宅ローンの返済を早く開始できる

頭金を貯める必要がない分、すぐに物件を購入し、住宅ローンの返済を早く開始できます。返済開始時期が早いと、定年退職前に住宅ローンの支払いが終わる可能性が高いです。

 

住宅ローンを組む上で、完済時の年齢は重要です。定年退職後も返済が続く場合、収入が減少するため、経済的に苦しくなります。一方で、定年退職前に住宅ローンを完済できると、早くから老後の資金を貯められます

鑑定士コメント

住宅ローン頭金ありと繰り上げ返済はどちらが得なのでしょうか?資金に余裕がない場合は、頭金なしで繰り上げ返済を行った方がお得になるといわれています。住宅ローン控除を最大限活用するために、住宅ローン控除の適用期間では繰り上げ返済を行わないようにするのも1つの有利な方法です。適用期間は資金を貯め、控除期間が終了してから繰り上げ返済を行った方がお得です。

住宅ローンを頭金なしで組むデメリット

住宅ローンを頭金なしで組むデメリット

住宅ローンを頭金なしで組むデメリット

頭金なしで住宅ローンを組むデメリットは、次の4つです。

 

・金利が高くなる場合がある

・支払い額の合計が増える

・担保割れが発生する可能性がある

・住宅ローンを返済できなくなる可能性が高まる

 

資金に余裕があれば、頭金を支払った方が返済の負担を減らせる可能性が高いです。フルローンでは、年収に対する負担の割合が多くなるため、審査に通過しづらい点に注意しましょう。

金利が高くなる場合がある

頭金なしでは、融資率(住宅の購入価格に対する借り入れ額の割合)が高くなりますが、融資率の高さに応じて金利が上がるケースもあります

 

例えば、フラット35では、融資率が9割を超える場合に借り入れ金利を高く設定(※)しています。融資率が高いほど、契約者の返済負担率が高くなり、返済が滞るリスクがあるためです。

 

フルローンを利用する際には、融資率の高さに応じて金利がどれくらい変わるかを確認しておきましょう

 

※参照:フラット35

支払い額の合計が増える

頭金なしでは、住宅の購入価格すべてを借り入れるため、総支払い額が多くなる点に注意しましょう。

 

例として、3,000万円の住宅を購入したときの返済額を、頭金なしと500万円の頭金を支払った場合で比較しました。

 

 

頭金なし

頭金あり(500万円)

差額

毎月返済額

103,536円

86,280円

17,256円

総返済額

37,272,960円

31,060,800円

6,212,160円

※返済期間が30年、金利は1.50%、元利均等返済方式を選択した場合

 

上記の表では、住宅ローン控除の金額は含まれていないものの、頭金なしの方が総返済額が大きいことがわかります。住宅ローンは長期間かけて返済するため、金利による利息の支払いが大きな負担になります。

 

フルローンを利用する場合は、返済の負担を減らすために、繰り上げ返済することを前提に考えましょう

 

※参照:三井住友銀行のシミュレーションを使用

担保割れが発生する可能性がある

担保割れが発生する可能性がある

担保割れが発生する可能性がある

頭金の支払いがない場合、担保割れが発生する恐れがあります。担保割れとは、住宅ローンの売却価格よりもローンの残債が上回る状態のことです。

 

通常、住宅を売却する際には、残りのローンを一括返済する必要があります。しかし、担保割れを起こしている場合、ローンの返済の一部を自己資金から捻出しなければいけません

 

つまり、家を売却せざるを得ない状況でも、十分な自己資金がないと任意売却や自己破産のリスクがあります。現在は住宅を売却する予定がなくても、子どもの成長や独立、転職などで住宅を売却する可能性を考慮しておきましょう。

 

一般的に、住宅の購入価格に対して、借り入れ金額の割合が高いほど担保割れのリスクが高まります。フルローンを予定している場合は、万が一の事態に対応できるように資金を確保しておくことが大切です。

住宅ローンを返済できなくなる可能性が高まる

頭金なしでは、通常よりも返済が長期化しやすいため、住宅ローンの返済が滞るリスクも考慮しなければいけません。契約時には「余裕をもって返済できるだろう」と思っていても、いざ返済がはじまると、想定よりも負担が重く感じる可能性があります。

 

定年退職後まで返済が続く場合、退職後は収入源が年金のみになるため、毎月の返済負担が大きくなります。年金収入のみでは、生活費の支払いと住宅ローンの返済ができず、貯蓄を崩すことになるでしょう。

 

以下のように、収入が減少することや大きな支出が発生することも想定しておきましょう。

 

・借り入れ金利が上がった

・想定よりも退職金少なかった

・リフォームが必要になった

・ケガや病気で働けなくなった

 

住宅ローンを返済できずに滞納が続くと、最悪の場合、自宅を競売にかけられます。経済状況や完済時の年齢などを加味して、無理のない返済計画を立てることが大切です。

【年齢別】住宅ローンを頭金なしで組む際のポイント

【年齢別】住宅ローンを頭金なしで組む際のポイント

【年齢別】住宅ローンを頭金なしで組む際のポイント

年齢別に、頭金なしで住宅ローンを組む際の注意点を紹介します。

 

・35歳:将来のプランをしっかりシミュレーションする

・45歳:借り入れ期間の短縮を考慮する

・50歳以上:収入減を考えて借り入れ金額を設定する

 

住宅ローンを契約するときの年齢が高くなるほど、審査が厳しくなる傾向にあるため、できるかぎり早いタイミングで申し込みましょう。

35歳:将来のプランをしっかりシミュレーションする

30代は、住宅ローンを組む人が増える年代です。35歳前後で頭金なしの住宅ローンを組むなら、今後のライフプランを入念にシミュレーションしましょう

 

・家族は何人になる予定か

・転職する予定はあるか

・共働きはいつまで続くか(いつ再開するか)

・リフォームはいつを予定しているか

 

上記のような収入や支出に影響することは、事前に考えておきましょう。ライフプランごとにかかる支出をあらかじめ計算しておくと、住宅ローンの返済計画を立てやすくなります。

 

理想は、定年退職の年齢である65歳までに完済できることです。

45歳:借り入れ期間の短縮を考慮する

45歳から住宅ローンを組む場合、繰り上げ返済による借り入れ期間の短縮を前提とした返済計画を組みましょう

 

45歳から25年や30年ローンを組むと、完済時の年齢が70歳や75歳になります。定年退職後の主な収入源は年金になるため、遅くとも70歳までには完済したいところです。そこで、繰り上げ返済による返済期間の短縮を行いましょう

 

45歳は、子どもが成長し、本格的な教育費が必要になる年齢です。教育費の支払いはもちろん、老後も見据えた貯蓄も必要になります。

 

また、定年退職まで同じ仕事を続けるのか、と働き方を見直す年齢でもあります。転職によって収入が減る可能性もあるため、無理なく返済できる金額を借り入れてください。

50歳以上:収入減を考えて借り入れ金額を設定する

50歳以上:収入減を考えて借り入れ金額を設定する

50歳以上:収入減を考えて借り入れ金額を設定する

50歳以上になると、今後のキャリアプランを考慮する必要があります。転職や起業、早期退職など、今後の働き方に合わせた返済計画を立てることが大切です。

 

年齢が上がるにつれ、収入が減少する可能性は高いので、無理のない返済額になるように調整してください。退職金を繰り上げ返済に充て、返済期間を短縮することも検討しましょう。

 

多くの金融機関では、完済時の年齢の上限を80歳(※)と定めています。遅くても75歳までに完済できる返済計画を立ててください

 

通常、50歳以上は、ある程度貯蓄がある年齢と考えられています。そのため、50歳以上で頭金なしで住宅ローンを契約しようとしても、返済能力に不安があると判断されて審査に落ちる可能性があります。

 

病気やケガのリスクも高まる年齢であるため、返済開始時期が遅くなればなるほど、審査に影響が出るでしょう。希望の物件が見つかったら、できるかぎり早く住宅ローンに申し込んでください。

 

※参照:三菱UFJ銀行

まとめ:頭金なしで住宅ローンを組むなら事前にしっかり計画しよう

まとめ:頭金なしで住宅ローンを組むなら事前にしっかり計画しよう

まとめ:頭金なしで住宅ローンを組むなら事前にしっかり計画しよう

頭金なしで住宅ローンを組むメリットは、希望の住宅をすぐに購入できる点や資金を手元に残せる点です。一方で、頭金ありの場合と比べて、総返済額が大きくなることや返済期間が長期化して支払いが苦しくなるリスクがあることがデメリットです。

 

45歳や50歳を超えてから、頭金なしで住宅ローン契約をする場合は、収入の減少を考慮した返済計画を立ててください。返済中に病気やケガになるリスクもあるため、少しでも負担を減らせるように積極的に繰り上げ返済を行いましょう。

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

本記事で学んだことをおさらいしよう!

簡易テスト

「契約期間(50年以上)の終了時に必ず建物を取り壊し、更地にして地主に返却する」ような権利を何といいますか?

答えは 3

解説

「契約期間(50年以上)の終了時に必ず建物を取り壊し、更地にして地主に返却する」という権利を「定期借地権」といいます。

  • 資産性が低くて
    売りたくても売れない
  • 安いという理由だけで
    中古マンションを
    買ってしまった
  • 修繕積立金が
    年々上がる
  • 子供が成人したから
    マンションを売って
    一軒家生活したいけど…
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