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2024.05.24
住宅ローンでの保証会社の役割は？種類や保証あり・なしで違いはあるかを解説
住宅ローンを利用する際、保証会社を利用するケースがあります。住宅ローンを検討する中で「そもそも保証会社の役割って何？」と、疑問を持つ人もいるでしょう。また、保証会社の保証がある方がいいのか迷っているかもしれません。
この記事では、住宅ローンでの保証会社の役割や、保証会社の種類、保証ありと保証なしでの違いなどを詳しく解説します。住宅ローンを検討中の人や、保証会社について知りたい人はぜひ参考にしてみてください。
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住宅ローンにおける保証会社の役割
住宅ローンにおける保証会社の役割
住宅ローンにおける保証会社は、住宅ローンの利用者に返済能力がなくなった場合、残りの債務を代わりに支払う役割があります。
金融機関が取り扱う住宅ローンは、債務者の都合によって貸出資金を回収できないケースも少なくありません。そのため、保証会社を利用することで、貸し倒れのリスクを軽減し、住宅ローンを提供しやすくします。
保証会社の主な役割は以下の2つです。
・保証審査
・保証履行
それぞれの役割について詳しく説明します。
保証審査
保証審査では、申込者の返済能力や、物件の価値などの審査を行い、保証を引き受けるかどうか評価します。
保証会社での評価が実質的な審査となり、金融機関による融資の結果自体に影響を及ぼすケースが多いです。
保証履行
保証履行とは、住宅ローン利用者の返済能力が失われた場合、一時的に金融機関への返済を肩代わりすることをいいます。
住宅ローン利用者は、保証会社に保証料を支払うことで、保証会社が保証人となり、住宅ローンの残高を一括で返済（代位弁済）します。
一般的に、住宅ローン利用者の返済滞納が3〜6ヵ月続くと、金融機関より保証会社に対して住宅ローンの支払い請求が行われます。保証会社は、金融機関からの請求に応じ、ローン残高の一括返済が行われるというのが、主な保証履行の流れです。
住宅ローンの保証会社の種類
住宅ローンの保証会社の種類
住宅ローンの保証会社は、以下のような種類があります。
保証会社は、メガバンクのような大手銀行から信用金庫、独立系までさまざまな種類があります。しかし、住宅ローン利用者が選ぶことはできません。
金融機関によって指定されたり、住宅ローンの種類によって異なったりします。利用を検討している住宅ローンがどの保証会社を利用しているのかは、各金融機関のホームページやパンフレット、契約書などを確認しましょう。
住宅ローンでの保証会社の保証あり・なしの違い
住宅ローンでの保証会社の保証あり・なしの違い
住宅ローンにおいて保証会社の保証がある場合と、ない場合でどのような違いがあるのでしょうか。それぞれの特徴や支払い方法の違いなどを詳しく解説します。
保証会社の保証がある場合
多くの金融機関では保証会社の保証がある住宅ローンが一般的となっています。そのため、金融機関で住宅ローンを組む場合、保証会社を利用することが住宅ローンを契約する条件になっています。このタイプは「保証料型」とも呼ばれ、ほとんどの金融機関の主流となっています。
保証会社の保証がある住宅ローンには、「外枠方式」と「内枠方式」の2種類の支払い方法があります。それぞれの特徴については以下をご覧ください。
外枠方式は、繰り上げ返済で保証料の一部が返還される可能性があり、将来的にトータルコストを抑えたい人に選ばれています。
一方、内枠方式は一括前払いが難しい人や、初期費用を抑えたい人におすすめです。ご自身の予算や返済計画に合った支払い方法を選びましょう。
保証会社の保証がない場合
ネットバンキングは保証会社の保証がない「融資手数料型」を多く採用しています。Webで申込みから契約まで完結するネット専用住宅ローンで主流となっています。
保証会社の保証がない住宅ローンの場合、保証会社を通さないため保証料は必要ありません。ただし、金融機関に対して支払う「融資手数料」が必要になるケースが多いです。
融資手数料は、一般的に「借入金額の2.2％（税抜）」（※）です。融資期間が短ければ短いほど、融資手数料が高くなる傾向があります。
保証料の支払いがなくても融資手数料が発生するため、保証ありと保証なしでどちらが費用を抑えられるかは断言できません。
手数料が安くても金利が高いケースもあり、総合的に判断する必要があります。
※参照：auじぶん銀行
鑑定士コメント
住宅ローンを申し込む場合、保証会社の審査がありますが、何を確認しているのでしょうか？住宅ローンの審査では、申込者の返済能力と住宅の担保価値を精査します。特に、申込者の情報に対する詳細な検証が行われることが多いです。
次に、個人信用情報が詳細に確認されます。年収や勤務先だけでなく、過去の借入や返済状況、滞納歴なども遡って調査の対象となります。クレジットカードやカードローンに加え、携帯代の分割払いや奨学金の滞納情報など、これまでの金融取引に関連するあらゆる情報が入念にチェックされるのです。
住宅ローンの保証会社を利用するメリット
住宅ローンの保証会社を利用するメリット
住宅ローンにおいて保証会社を利用するメリットは以下の2つです。
・連帯保証人が不要となる
・審査に通る可能性があがる
詳しく解説していきます。
連帯保証人が不要となる
保証会社を利用すれば、住宅ローンを組む時の連帯保証人が不要となります。住宅ローンは非常に高額なローンとなるため、親族に負担をかける可能性を考えると、連帯保証人の選定は簡単ではありません。
住宅ローンを利用する際、「連帯保証人の選定」が精神的な負担に感じる場合もあります。また、住宅ローン利用者によっては、連帯保証人になってくれる人が身近にいない場合もあるでしょう。
このような状況でも、保証会社が連帯保証人の代わりとなることで住宅ローンを契約しやすくなります。
審査に通る可能性があがる
保証会社を利用すると、収入が不安定な人でも審査に通る可能性があがります。
住宅ローンは金融機関にとっても、高額な貸し付けを長期間にわたって行うため、貸し倒れなどのリスク回避が必要です。そのため、住宅ローンの審査は、利用者が今後問題なく返済できる経済状況かどうかの判断が重要となります。
収入が不安定な人の場合、返済能力に対するリスクが上がり、なかなか審査に通過できないケースもあります。このように、収入に不安がある人も、保証会社を利用することで、貸し倒れのリスクが軽減され、住宅ローンの審査に通過できる可能性が高くなるでしょう。
住宅ローンの事前審査については、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
住宅ローンの事前審査は本審査とどこが違う？特徴や複数申し込むメリットを確認
鑑定士コメント
住宅ローンの保証会社によって審査の通りやすさに差はあるのでしょうか？独立系の保証会社は、他社のカードやローンなどの信用情報を調査せず、収入や職業など独自の基準で判断するケースがあります。また、銀行子会社系の保証会社は、住宅ローンを提供する金融機関とは独立しているものの、貸し倒れの際にはグループ全体で損失を被る可能性があるため、審査が厳しくなる傾向があります。
住宅ローンの保証会社を利用するデメリット
住宅ローンの保証会社を利用するデメリット
住宅ローンにおいて保証会社を利用するデメリットは以下の2つです。
・保証料の支払いが必要
・ブラックリストの経歴があると契約できない
詳しく解説していきます。
保証料の支払いが必要
住宅ローンにおいて保証会社を利用するときは、保証料の支払いが発生します。保証会社を利用すれば、ローン契約者にとっては連帯保証人なしで返済保証も担保されるため、メリットばかりのように感じますが、当然ながら利用するための保証料は必須です。
保証料の計算は、前述したように「外枠方式」と「内枠方式」のどちらかが採用されます。たとえば、外枠方式は住宅ローン契約と同時に保証料として一括前払いを行うため「借入金3.000万円に対して保証料率が3.0％の場合、90万円の保証料が発生」します。
一方、内枠方式は月々の返済額の0.2％（※）程度の保険料を上乗せして支払うケースが一般的です。
保証ありの住宅ローンを利用する場合は、保証料の支払いを考慮した上で月々の返済計画を検討しましょう。
※参照：三菱UFJ銀行
ブラックリストの経歴があると契約できない
保証会社の審査には、住宅ローン利用者の信用情報も考慮されるため、ブラックリストの経歴があると審査に通りにくくなります。
クレジットカードの支払いや、ショッピングの分割払い、奨学金返済の遅延などが続くと、「金融事故情報」として記録されます。この場合、返済能力に不安があり、貸付リスクがあると評価されてしまうのです。
保証会社が個人信用情報をどこまで調査するかは、金融機関によって異なります。また、判断基準は開示されないため、信用情報に不安がある人は、信用情報機関で情報開示制度を利用することも可能です。
ただし、利用したクレジットカードや消費者金融が加盟している信用情報機関でしか情報開示手続きができないため、公式ホームページでの事前確認をおすすめします。
住宅ローンの保証会社を利用する時の注意点
住宅ローンの保証会社を利用する時の注意点
住宅ローンの保証会社を利用する時の注意点は以下の2つです。
・住宅ローン契約者の支払い義務はなくならない
・必ず審査にとおる保証はない
詳しく説明します。
住宅ローン契約者の支払い義務はなくならない
住宅ローンを保証会社が返済の肩代わりを行っても、住宅ローン契約の支払い義務がなくなるわけではありません。
住宅ローンにおいて保証会社の保証は、住宅ローン契約者ではなく、あくまでも金融機関のための保証です。契約者が返済能力を失った場合、金融機関が貸出資金を確実に回収するためにあるのが保証会社の保証です。
そのため、仮に保証会社によって住宅ローンの一括返済が行われても、債権者が金融機関から保証会社に変更になるだけで、契約者の支払い義務は継続します。
また、保証会社によってローン残高の返済（代位弁済）が行われると、契約者は住宅ローンの分割返済の権利を失います。保証会社との話し合いによって分割返済が認められるケースもありますが、一般的には保証会社への一括返済を請求されることが多いです。
保証会社への一括返済でまとまった資金がないと、所有不動産の売却で返済資金の確保を余儀なくされます。
必ず審査にとおる保証はない
保証会社を利用すれば、収入が不安定な人でも審査に通る可能性が高くなりますが、必ず審査に通る保証はありません。
また、保証会社によって過去の支払い履歴や収入、職業などの審査基準が異なり、明確に予測するのは困難です。
保証会社を利用すれば、保証履行によって審査通過に有利になるのは大きな利点ですが、必ずしも審査に通る保証がない点は理解しておきましょう。
まとめ：住宅ローンは保証会社の有無を意識して考えよう
まとめ：住宅ローンは保証会社の有無を意識して考えよう
住宅ローンを利用する際、保証会社は「保証審査」と「保証履行」の2つの役割があります。住宅ローン利用者は一定の保証料を支払うことで、以下のメリットがあります。
・連帯保証人が必要ない
・審査に通る可能性が高くなる
ただし、保証料がかかる点や過去の支払い履歴に不安がある場合は審査に通りにくい点など、いくつかのデメリットも存在します。
住宅ローンは保証会社の有無によって、月々の返済計画にも影響するため、複数の金融機関や商品を検討した上で、自分に合うものを選択しましょう。
不動産鑑定士／マンションマイスター
石川 勝
東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。
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