不動産鑑定評価基準とは、1964年に当時の運輸省（現・国土交通省）が制定した、不動産鑑定士が不動産の価値を適正に評価するための基準です。（※）

一般に、不動産とは「土地」とその上に建てられた「建物」などを指しますが、不動産は同じものが二つと存在しないため、ほかの商品と異なり「定価」がありません。そのため、不動産の価格を公正かつ合理的に決定するのは簡単ではありません。

こうした難しさを解消するために利用されるのが「不動産鑑定評価基準」です。不動産鑑定士はこの基準に沿って、客観的なデータや論理的な手法を用いて適正な価格を算定します。

なお、この鑑定結果は個人や企業の取引だけでなく、公共事業の用地買収や地価公示・都道府県地価調査、相続税評価などの場面でも参考にされています。

不動産の価格は、大きく分けて「認められる効用」「相対的希少性」「有効需要」の3つの要因によって左右されます。

以下では、それぞれについて詳しく解説します。

※参照：「不動産の鑑定評価に関する法律」

不動産の価格を決める際に重要となるのが、その不動産を活用することで得られる「利便性」や「経済的価値」です。これを「効用」と呼びます。

例えば、建物を貸して家賃を得ることや、家で生活を営むことも効用に含まれます。一方で、活用方法が見つからない不動産は効用が乏しく、価値も低くなりやすくなります。

不動産鑑定では、その不動産の価値を最大限に引き出せる使い方を考える「最有効使用」の概念が重視されます。

効用が高ければ高いほど、不動産の価値は上がる傾向にあるため、鑑定評価を行う上では欠かせない視点だと言えるでしょう。

相対的希少性とは、他の不動産と比べてどれだけ価値が高いか、あるいは低いかを表す考え方です。

相対的希少性は、以下の要因で変化します。

・不動産自体の変化

・周囲の変化

「不動産自体の変化」とは、建物の劣化のことです。「周囲の変化」には、近隣の商店街が廃れて人通りが減る場合や、新しい商業施設ができて地域の人気が高まる場合などがあります。

「立地条件」も、相対的希少性を左右する重要な要因です。例えば、駅から近い物件や都心部で住宅の数が限られているエリアは、他と比べて需要が高いため希少価値が上がります。逆に、人口減少や商店街の衰退など周囲の環境が悪化すると、相対的希少性が下がりやすくなります。

不動産の価値は、「有効需要」によっても、大きく左右されます。有効需要とは、「その不動産を欲しいと考える人がどれだけいるか」ということです。

条件の良い不動産ほど多くの人が入手したいと考えるため、競争が起きて価格が上昇します。

特に「職場へのアクセス」は重要な要素です。オフィスが集まるエリアに近い物件は、通勤時間を短縮できる利点があるため需要が高く、結果的に価格も上がりやすくなります。

また、将来的に新たなオフィス街ができるエリアや再開発が予定されている地域を見極めることで、将来価値の上昇を期待できる場合もあります。

需要の変化を予測することは、不動産の中長期的な価値を見通す上で欠かせません。不動産投資や売買、相続など、さまざまな局面でこの視点が活用されます。

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価を行う専門家です。不動産鑑定法に基づいて制定された国家資格であり、試験に合格して実務修習を行ったうえで、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録されることで不動産鑑定士を名乗ることができます。不動産鑑定士の仕事は、主に下記の2つです。

・不動産の適正価格の算出

・不動産の適正利用

不動産の経済価値について、市場経済や法規制、地理的情報などのさまざまな要因を元に鑑定評価を行います。また、投機的な取引が行われないように、不動産が適正に取引・利用されるようにするのも不動産鑑定士の仕事です。

なお、不動産鑑定士の費用については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

不動産鑑定評価書とは、不動産鑑定士が「不動産鑑定評価基準」に基づいて不動産を評価し、その結果を記録した公的文書です。裁判や税務申告、相続手続きなど、さまざまな場面で利用されます。

不動産鑑定評価書には、以下のような内容が記載されます。

・鑑定評価額とその種類（価格や賃料）

・評価の条件

・不動産の所在地や構造

・依頼目的

・権利関係

・評価額の決定理由

・調査範囲

・関与した鑑定士の情報

不動産鑑定評価書には評価額だけでなく、その金額に至った理由や不動産の現状などの詳細が記載されるのが特徴です。

なお、不動産鑑定評価書については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

基本的に、個人が不動産を売買する際、不動産鑑定評価を行う必要はありません。不動産会社のもと、売主と買主の両方が同意した場合は基本的に売買は成立します。

しかし、ほとんどの人は適正な価格で不動産を売買したいと考えるでしょう。不動産はその性質上、個人での取引価格に適正な価格が反映されているとは言い切れません。

そのため、適正な価格で取引するためには不動産鑑定評価を行う必要があります。また、下記のような場合においては適正な価格が必要になるため、不動産鑑定評価を行う必要があるでしょう。

・不動産に掛かる税金を算出する場合

・不動産を担保にする場合

・相続時に複数人に分配する場合

・親族間で不動産取引する場合

・不動産を賃貸借する場合

不動産鑑定評価基準での主な価格には、以下の2つが挙げられます。

・正常価格

・限定価格

・特定価格

ここでは、上記3つの価格の意味に加え、不動産を売却するか保有するかの判断に用いられる市場価格と投資価値の違いを解説します。

正常価格は、売り手と買い手の双方に特別な事情がない状況で、不動産の売買時に両者が承諾した取引価格のことです。

例えば、一般的な戸建て住宅の場合、売り急ぎや買い進みなど特別な事情のない場合に成立すると考えられる価格を指します。

つまり、一般人が普通に取引した際に、成立するであろう市場価値を表した金額です。

限定価格とは、通常の市場で取引される価格とは異なり、特定の条件や状況でのみ成立する特別な価格のことです。

例えば、隣り合うAとBの土地を一体化することで価値（効用）が高まる場合、その付加価値を反映させた価格が「限定価格」にあたります。

また、土地の一部を売却することで残りの土地が使いづらくなる場合には、その損失を補うように調整した価格が「限定価格」として設定されるケースもあります。

このように、限定価格は特定の条件や事情に基づいて算定されるため、普通の市場で形成される一般的な価格とは基準や前提が異なります。不動産の鑑定評価においては、こうした特殊な事情を正しく把握し、評価に反映させることが重要です。

特定価格は、法令といった社会的な要請がある際に、それらを考慮して算出する価格のことです。

例えば、自己破産や倒産などのために、法令に基づき財産が処分されるというケースが該当します。

つまり、市場性のある不動産について、正常価格の前提となる諸条件に当てはまらない場合における不動産の適正価格です。

市場価格と投資価値の違いは以下の通りです。

市場価格の例としては、為替や債券、株式などの金融商品を対象にした投資が挙げられます。

市場での売却が想定される価格のことを指し、誰が投資家でも同じ価値をもたらすのが特徴です。

一方で投資価値の例としては、商業施設を建てるための不動産が挙げられます。

例えば、流通業のA社は進出済みで同業B社は未進出なら、その不動産の価値は進出意欲がより高いと想定されるB社のほうが高くなると考えられます。

このように、誰が取引するかによって異なるのが投資価値です。

上記の市場価格と投資価値は、不動産をすぐに売却すべきか保有しておくべきかの判断材料として用いられます。

不動産鑑定評価の方式には、下記3つがあります。それぞれの方式について、価格の算出方法を詳しく見ていきましょう。

・原価法

・取引事例比較法

・収益還元法

原価法とは、再度対象の不動産を建築した場合に掛かる費用をもとに適正価格を算出する方式です。原価法では、下記の計算式で不動産の適正価格を算出します。

「再調達原価 - 減価修正 = 試算価格（積算価格）」

再調達原価とは、鑑定評価を行う時点の価格で不動産を再建築する際にかかる費用のことです。土地の場合、取得費用に加えて造成工事や付帯工事費、造成業者の適正利益なども加わります。

減価修正とは、経年劣化や設備の老朽化、市場価値の減少などによる差引額です。建物はどうしても劣化してしまうため、その分の費用を再調達原価から差し引きます。

取引事例比較法とは、対象の不動産と同条件の不動産が実際にどれくらいの価格で取引されているかという、市場によって不動産を評価する方式です。取引事例比較法で不動産鑑定評価を行う場合、まず多数の取引事例を収集する必要があります。

収集した事例から対象の不動産と近しい条件の事例を選択し、必要に応じて事情補正・時点補正を行って試算価格を算出します。取引事例比較法は、近隣地域や同一需給圏内の類似地域などにおいて類似の不動産取引が行われている場合に有効な方式です。

収益還元法とは、対象の不動産が将来生み出すと想定される利益をもとに価格を算出する方式です。具体的には、対象の不動産を賃貸に出した場合にどれくらいの賃料を得られるかを求め、そこから逆算して不動産の価格を求めます。

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つの算出方法があります。直接還元法は、一定期間の純利益を還元利回りで割ることで求めることが可能です。一方、DCF法は対象の不動産の保有期間における純利益と、不動産を売却して得られる価格を現在価値に当てはめた価格を合算することで求められます。

不動産の価格が決まる要因には、主に下記の3つがあります。それぞれの要因について、詳しく見ていきましょう。

・一般的要因

・地域要因

・個別的要因

一般要因とは、一般経済社会において不動産価格の水準に影響を与える要因のことです。一般的要因は複数あり、それぞれ下記のような要因があります。

地域要因とは、その不動産が立地する地域の事情などの要因です。都道府県や市町村などの自治体ごとに決められた条例など、地域特性が不動産価格に影響を与える可能性があります。地域の種類ごとに、それぞれ下記のような要因が考えられます。

個別的要因とは、不動産の価値に影響を及ぼすような個別性を生じさせる要因のことです。同じエリアにある不動産であっても、個別的要因によって価格が異なるということは珍しくありません。個別的要因には、下記のようなものがあります。

不動産鑑定評価は、一般的に以下の流れで行われます。事前に手順を確認しておき、スムーズに手続きを進めましょう。

1.依頼受付と事前確認

2.基礎資料の収集

3.現地調査の実施

不動産鑑定評価を依頼する際は、対象エリアに対応した不動産鑑定士事務所を探すことからスタートしましょう。案件に対する知識や経験が豊富な鑑定士を選ぶことが重要です。

「料金体系」や「調査方法」は、事務所ごとに異なります。そのため、複数の事務所から見積もりを取り寄せ、比較することをおすすめします。

なお、初回相談や見積もりが無料の事務所がほとんどです。

依頼時には、不動産の所在地や評価の目的などを事前に確認しておくと、スムーズに進みます。

正式に依頼が決定したら、不動産鑑定評価のための基礎資料の収集を開始します。

以下は、必要となる主な資料の例です。

・固定資産税（都市計画税）納税通知書

・登記事項証明書（全部事項証明書）

・公図・建物図面

・住宅地図

・賃貸借契約書（借地・借家の場合）

一部の資料は不動産鑑定士が準備しますが、依頼者自身で用意する必要があるものもあります。取得方法がわからない場合は、鑑定士に相談しましょう。

資料が揃い次第、不動産鑑定士による現地調査が行われます。鑑定士は土地や建物、周辺環境を詳細に確認し、建物が対象の場合は内部の状態や登記内容との違いをチェックします。

可能であれば、同行するのがおすすめです。依頼者が立ち会うことで確認作業がスムーズになる他、不動産鑑定評価書にも立会いがあったことが記載されます。

立会いが難しい場合は、外観や資料を基に評価が行われます。ただし、確認できなかった情報は評価に反映されないことがあるため、注意が必要です。

鑑定結果がわかるまでの目安は、通常1〜2週間です。

不動産鑑定評価基準は、価格を決めるのが難しい不動産の適正価格を決めるための評価基準です。不動産鑑定を行わなくても、不動産の売買は可能です。

しかし、正しい鑑定評価を受けた価格でなければ行えない手続きもあります。不動産鑑定士が基準に沿って算出した価格は社会的にも認められた適正価格であるため、必要に応じて不動産鑑定評価を依頼しましょう。

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参考文献・サイト

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 基礎編

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