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専有面積とは？ベランダやロフトは含まれるのか・計算方法も詳しく解説！

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専有面積とは？ベランダやロフトは含まれるのか・計算方法も詳しく解説！

「専有面積って何？」
「専有面積の計算はどうするの？」

自分が専有している部分がどこなのかを知るためには、専有面積を把握しておく必要があります。専有する部分とマンションの住人全員の共用部分を、確認しておきましょう。

本記事では、専有面積とはなにか、その種類やそれぞれの計算方法をご紹介します。専有面積に含まれる場所・含まれない場所や専有面積から広さを想定する方法、税金・住宅ローンとの関係も解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

【この記事でわかること】
・専有面積とは区分所有者が所有している専有部分の面積のこと
・専有面積は2つの種類がありそれぞれ計算方法が異なる
・専有面積が住宅ローン控除や税金の軽減措置を適用する基準になる

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専有面積とは
専有面積の計算方法
どこまでが専有面積？含まれる場所・含まれない場所
専有面積から広さを想定するには？
【要注意】専有面積が税金と住宅ローン控除の額を決める
まとめ：事前にマンションの管理規約を確認しておこう

専有面積とは

専有面積とは、マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の専有部分の面積のことです。区分とは基本的に所有者が住む住戸である「〇号室」などのことであり、下記のような居住スペースが所有者の専有部分として所有権が認められています。

　　・住戸内の各部屋

　　・廊下

　　・浴室など

これらの専有部分を合計した面積が、マンションなどの住戸の所有者が所有する専有面積です。ここで注意しなければいけないのが、専有部分と共用部分に明確な区別がないということでしょう。

専有部分と共有部分の区分は、区分所有法によってある程度の枠組みが示されています。ただし、所有区分法だけでは明確に区分されていないため、最終的に判断するためには各マンションの管理規約を確認しなければいけません。

専有面積の計算方法

いざマンションを選ぶ際、専有面積を知りたいと考えることがあるでしょう。専有面積は、計算することができます。専有面積には下記2つの種類があり、それぞれ計算方法が異なります。

　　・登記簿面積（内法面積）

　　・壁芯面積

それぞれの専有面積の特徴や計算方法について、詳しく見ていきましょう。

登記簿面積（内法面積）

登記簿面積とは、その名の通り「登記簿謄本」に記載される面積のことで、内法面積とも呼ばれています。登記簿謄本とは、土地や家、建物、マンションなどの不動産を所有する人の住所や氏名が記載された証明書です。

登記簿謄本には、所有する不動産の所在や大きさ、構造、地目なども記載されており、専有面積として登記簿面積が記載されています。マンションの場合、専有部分における「壁などの内側部分の面積」を合計した面積が登記簿面積です。

たとえば、部屋の内側に柱などのでっぱりがあった場合、その面積は登記簿面積としては合算されません。つまり、壁の暑さや柱などの面積を抜いた、実際に利用できる部屋の広さが登記簿面積となります。

壁芯面積

壁芯面積とは、専有部分における「壁の中心を境界線とした面積」を合計した専有面積です。マンションのパンフレットやチラシ、販売時の図面には、主に壁芯面積が表記されています。

壁芯面積は、壁の厚さの半分が専有面積の要素として加わるため、登記簿面積に比べて数値上の専有面積が広くなります。壁が厚いと、その分登記簿面積との差が大きくなるため、実際に部屋を見ると違和感があるかもしれません。

壁芯面積と登記簿面積を比べた場合、一般的に住戸の面積が狭いほど専有面積の乖離が大きくなる傾向があります。部屋のタイプごとの差の目安は、下記の通りです。

　　・ファミリータイプ：平均約6%

　　・ワンルームタイプ：平均約11%

専有面積を確認する際は、その表し方が壁芯面積と登記簿面積のどちらかを確認しましょう。

壁芯面積について、以下の記事でも詳しく解説しているので読んでみてください。

壁芯面積と登記簿面積（内法面積）の違いとは？計算方法もわかりやすく解説

鑑定士コメント

記事にあるとおり、平均的な数字として、ファミリータイプが約6％、ワンルームタイプが約11％、壁芯面積＞内法面積となります。これはファミリータイプが約70㎡、ワンルームタイプが約30㎡を目安と思って下さい。これを基準に住戸の面積が小さくなる程、乖離が大きくなります。また、広さを感じる要素は、表面的な面積だけでなく、天井高や柱・梁の位置、開口部の大きさ等も影響するので、実際の内覧で体感することをお勧めします。

どこまでが専有面積？含まれる場所・含まれない場所

マンションの住戸内であっても、専有面積に含まれるとは限りません。

・専有面積に含まれるもの

・専有面積に含まれないもの

それぞれ具体的な場所を紹介するので、ぜひチェックしてください。

専有面積に含まれるもの

専有面積に含まれるものをまとめました。

・玄関

・キッチン

・各部屋（リビングや寝室など）

・浴室

・トイレ

・収納スペース（クローゼット・押入れなど）

上記のような部屋の居住空間は、専有面積に含まれます。ただし、一部例外もあるので、あらかじめ確認しておくことが重要です。

専有面積に含まれないもの

専有面積に含まれないものは以下の通りです。

・バルコニー・ベランダ・テラス

・ロフト

・玄関ポーチ

・床下収納

・メーターボックス・パイプスペース

それぞれ具体的な理由を解説します。

バルコニー・ベランダ・テラス

ベランダやバルコニー、テラスは、専有面積には含ません。マンションの住人全員が、火災などの緊急時に避難経路として利用できるようにするためです。

住人全員が利用する可能性があるため、専有部分ではなく共用部分という位置づけになっています。基本的には各部屋の住人が自由に利用できますが、避難の妨げとなる荷物などを置くことはできません。

そのためマンションの管理規約には専有部分としてではなく、専用使用権が各部屋の住人に与えられています。また、マンションの1階住戸などに設置されている「専用庭」なども、専有面積には含まれないため注意しましょう。

ロフト

ロフトは、条件によって専有面積に含まれる場合と含まれない場合があります。ロフトが専有面積に含まれない条件は、下記の3つです。

・ロフト部分の高さが1.4m未満

・ロフト部分の面積が下の階の1/2未満

・人が常時利用する用途になっていない

条件を満たすとロフトは「屋根裏収納」などと同じ扱いになるため、専有面積には含まれません。ロフトがついている場合は専有面積+ロフト部分のスペースになるので、表記された専有面積よりも広くなるはずです。

ただし、条件を満たしていない場合は2階部分とみなされ、専有面積に含まれます。なかには、表記ミスでロフト部分も専有面積に含まれてしまっている場合もあるので、注意しましょう。

玄関ポーチ

一部のマンションには、玄関ドアの外側に門扉が設置されていることがあります。この玄関ドアから門扉の間までのスペースが、「玄関ポーチ」です。

住居者や訪問者しか使用しませんが、屋外にあるので専有部分には含まれません。そのため通常の使用では専有が認められているものの、共有部分であると考えられます。

床下収納

キッチンや洗面所などにある床下の収納スペースは、専有面積に含まれない可能性があります。ロフトと同様に部屋全体の専有面積の1/2未満であれば、専有面積に含まれません。

ただし、一つの住戸にロフトと床下収納があるケースでは、2つの広さを合算しましょう。合計して専有面積の半分以上になった場合は、専有面積としてカウントします。

メーターボックス・パイプスペース

メーターボックスとは、電気や水道のメーターを収納するスペースです。外部の人が検針にくるため、マンションでは住戸の玄関付近の共用部分にあります。

パイプスペースは、配管が通るための空間のことです。メーターボックスとパイプスペースどちらも住居ではないため、専有面積にはあたりません。

専有面積から広さを想定するには？

間取りを見て、その部屋がどれくらいの広さなのか、ある程度の想定をしたいと考える人は多いでしょう。多くの場合、間取りと一緒に専有面積の記載がありますが、間取りと専有面積の数値だけで部屋全体の広さを想定することは難しいです。

そこで、畳の大きさを活用してみましょう。よく、部屋の広さを「〇畳分」というように畳の数に変換して数えることがあります。畳1枚の面積は1.62㎡なので、下記の計算式で専有面積が畳およそ何畳分なのかを調べることができるでしょう。

・専有面積÷一畳(1.62㎡)

ただし、専有面積の計算が壁芯面積の場合は、壁の厚さ分誤差がでるため注意が必要です。

鑑定士コメント

一人暮らしに必要な専有面積はどれくらいか、は個人差によるところが大きいですが、供給されるマンションを分析すると、その傾向は見えてきます。例えばワンルームマンションはかつては20㎡台が主流でしたが、今では30㎡以上が主流となっています。これは東京23区のワンルーム条例も影響しています。ほとんどの区が25㎡以上を最低専有面積としており、中央区のように40㎡以上の床面積の合計が全住戸の1/3以上という設置条件も見られます。間取でいうと１Rや１Kから、１DK、１LDKが主流となっています。