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専有面積とは？ベランダやロフトは含まれる？計算方法も詳しく解説！

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専有面積とは？ベランダやロフトは含まれる？計算方法も詳しく解説！

マンションの住戸を所有する際は、さまざまな決まりを把握しておく必要があります。なかでも、専有面積はとくに重要な決まり事の一つです。

マンションの住戸を所有すると、住戸の所有者が専有する部分とマンションの住人全員の共用部分、そして敷地利用権の3つを所有することになります。とくに専有面積は、自分が専有している部分がどこなのかを知るために把握しておく必要があるでしょう。

本記事では、専有面積とはなにか、その種類やそれぞれの計算方法をご紹介します。また、専有部分に含まれない勘違いしやすい場所や専有面積から広さを想定する方法についても解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

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専有面積とは
専有面積の計算方法
専有面積に含まれない場所はどこか
ベランダやバルコニーなどは共有部分
専有面積から広さを想定するには？
まとめ：事前にマンションの管理規約を確認しておこう

専有面積とは

専有面積とは、マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の専有部分の面積のことです。区分とは基本的に所有者が住む住戸である「〇号室」などのことであり、下記のような居住スペースが所有者の専有部分として所有権が認められています。

　　・住戸内の各部屋

　　・廊下

　　・浴室など

これらの専有部分を合計した面積が、マンションなどの住戸の所有者が所有する専有面積です。ここで注意しなければいけないのが、専有部分と共用部分に明確な区別がないということでしょう。

専有部分と共有部分の区分は、区分所有法によってある程度の枠組みが示されています。ただし、所有区分法だけでは明確に区分されていないため、最終的に判断するためには各マンションの管理規約を確認しなければいけません。

専有面積の計算方法

いざマンションを選ぶ際、専有面積を知りたいと考えることがあるでしょう。専有面積は、計算することができます。専有面積には下記2つの種類があり、それぞれ計算方法が異なります。

　　・登記簿面積（内法面積）

　　・壁芯面積

それぞれの専有面積の特徴や計算方法について、詳しく見ていきましょう。

登記簿面積（内法面積）

登記簿面積とは、その名の通り「登記簿謄本」に記載される面積のことで、内法面積とも呼ばれています。登記簿謄本とは、土地や家、建物、マンションなどの不動産を所有する人の住所や氏名が記載された証明書です。

登記簿謄本には、所有する不動産の所在や大きさ、構造、地目なども記載されており、専有面積として登記簿面積が記載されています。マンションの場合、専有部分における「壁などの内側部分の面積」を合計した面積が登記簿面積です。

たとえば、部屋の内側に柱などのでっぱりがあった場合、その面積は登記簿面積としては合算されません。つまり、壁の暑さや柱などの面積を抜いた、実際に利用できる部屋の広さが登記簿面積となります。

壁芯面積

壁芯面積とは、専有部分における「壁の中心を境界線とした面積」を合計した専有面積です。マンションのパンフレットやチラシ、販売時の図面には、主に壁芯面積が表記されています。

壁芯面積は、壁の厚さの半分が専有面積の要素として加わるため、登記簿面積に比べて数値上の専有面積が広くなります。壁が厚いと、その分登記簿面積との差が大きくなるため、実際に部屋を見ると違和感があるかもしれません。

壁芯面積と登記簿面積を比べた場合、一般的に住戸の面積が狭いほど専有面積の乖離が大きくなる傾向があります。部屋のタイプごとの差の目安は、下記の通りです。

　　・ファミリータイプ：平均約6%

　　・ワンルームタイプ：平均約11%

専有面積を確認する際は、その表し方が壁芯面積と登記簿面積のどちらかを確認しましょう。

壁芯面積について、以下の記事でも詳しく解説しているので読んでみてください。

壁芯面積と登記簿面積（内法面積）の違いとは？計算方法もわかりやすく解説

鑑定士コメント

記事にあるとおり、平均的な数字として、ファミリータイプが約6％、ワンルームタイプが約11％、壁芯面積＞内法面積となります。これはファミリータイプが約70㎡、ワンルームタイプが約30㎡を目安と思って下さい。これを基準に住戸の面積が小さくなる程、乖離が大きくなります。また、広さを感じる要素は、表面的な面積だけでなく、天井高や柱・梁の位置、開口部の大きさ等も影響するので、実際の内覧で体感することをお勧めします。

専有面積に含まれない場所はどこか

マンションの住戸内の面積は、基本的に専有面積に含まれているだろうと考える人は多いでしょう。しかし、専有面積に含まれない場所には、専有面積に含まれていると誤解しやすい場所もあります。

とくに誤解しやすいのは、下記のような場所です。

　　・ベランダ・バルコニー

　　・ロフト

それぞれの場所について、なぜ専有面積に含まれないのかを解説します。

ベランダ・バルコニー

マンションの住戸に設置されたベランダやバルコニーは、部屋に付属しているため専有面積に含まれると思う人も多いのではないでしょうか。ベランダやバルコニーは、専有面積には含まれないため注意が必要です。

詳しくは後述しますが、ベランダやバルコニーはかならずしもその部屋の所有者だけが使用する場所ではありません。緊急時にはマンションの住人全員が利用する可能性があります。

そのため、マンションの管理規約には専有部分としてではなく、専用使用権が各部屋の住人に与えられているのです。また、ベランダやバルコニー同様、マンションの1階住戸などに設置されている「専用庭」なども専有面積には含まれないため注意しましょう。

ロフト

ロフトは、条件によって専有面積に含まれる場合と含まれない場合があります。ロフトが専有面積に含まれない条件は、下記の3つです。

　　・ロフト部分の高さが1.4m未満

　　・ロフト部分の面積が下の階の1/2未満

　　・人が常時利用する用途になっていない

条件を満たしている場合、ロフトは「屋根裏収納」などと同じ扱いになるため、専有面積には含まれません。ロフトがついている場合は専有面積+ロフト部分のスペースになるため、表記された専有面積よりも広くなるでしょう。

ただし、条件を満たしていない場合は2階部分とみなされるため、専有面積に含まれます。なかには、表記ミスでロフト部分も専有面積に含まれてしまっている場合もあるため注意しましょう。

ベランダやバルコニーなどは共有部分

ベランダやバルコニーは、専有部分ではなく「専用使用権のある共用部分」に位置づけられています。ベランダやバルコニーはマンションの各住戸から続いており、各住戸の間には突き抜けられる壁が設置されている場合や階下へ抜けるための通路が設置されているのはご存知でしょう。

これは、マンションの住人全員が火災などの緊急時に避難経路として利用できるようにするためです。緊急時に住人全員が利用するため、専有部分ではなく共用部分という位置づけになっています。

基本的には各部屋の住人が自由に利用できるベランダやバルコニーですが、専用部分ではないため避難の妨げとなる荷物などを置くことはできません。

専有面積から広さを想定するには？

間取りを見て、その部屋がどれくらいの広さなのか、ある程度の想定をしたいと考える人は多いでしょう。多くの場合、間取りと一緒に専有面積の記載がありますが、間取りと専有面積の数値だけで部屋全体の広さを想定することは難しいです。

そこで、畳の大きさを活用してみましょう。よく、部屋の広さを「〇畳分」というように畳の数に変換して数えることがあります。畳1枚の面積は1.62㎡なので、下記の計算式で専有面積が畳およそ何畳分なのかを調べることができるでしょう。

・専有面積÷一畳(1.62㎡)

ただし、専有面積の計算が壁芯面積の場合は、壁の厚さ分誤差がでるため注意が必要です。

鑑定士コメント

一人暮らしに必要な専有面積はどれくらいか、は個人差によるところが大きいですが、供給されるマンションを分析すると、その傾向は見えてきます。例えばワンルームマンションはかつては20㎡台が主流でしたが、今では30㎡以上が主流となっています。これは東京23区のワンルーム条例も影響しています。ほとんどの区が25㎡以上を最低専有面積としており、中央区のように40㎡以上の床面積の合計が全住戸の1/3以上という設置条件も見られます。間取でいうと１Rや１Kから、１DK、１LDKが主流となっています。