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マンションは築何年まで住める？寿命の目安と失敗しない選び方を築年数別で解説

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マンションは築何年まで住める？寿命の目安と失敗しない選び方を築年数別で解説

「マンションは築何年まで住めるの？」
「築年数が古いマンションを買って後悔したくない」

中古マンションを購入する場合、築年数はとても重要なポイントです。老朽化による不具合が発生することもあるので、築何年まで住めるのか目安をチェックしておきましょう。

本記事では、マンションは築何年まで住めるのか、目安をわかりやすく解説します。築年数が古いマンションのメリット・デメリットや、築年数別選び方のポイントとあわせてまとめました。

【この記事でわかること】
・マンションの寿命は管理状況によって大きく左右される
・新築マンションより中古マンションのほうが価格が安く下落も少ない
・築年数によっては住宅ローン審査・控除で不利になることがある

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マンションは築何年まで住める？
築年数が古いマンションを選ぶ5つのメリット
築年数の古いマンション購入前に知っておくべき3つのデメリット
【築年数別】後悔しない「築20・30・40・50年」のマンションの選び方
まとめ：マンションが築何年まで住めるかは、管理状況に注目しよう

マンションは築何年まで住める？

マンションは築何年まで住めるのか、基本的な考え方を解説します。

・鉄筋コンクリート（RC造）は100年以上持つ

・法定耐用年数「47年」はあくまで税制上の基準

・取り壊しの平均築年数は「68年」

・築40年以上のマンション推移

中古マンションを購入する場合の基礎知識として、ぜひ役立ててください。

鉄筋コンクリート（RC造）は100年以上持つ

「中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書（※）」では、鉄筋コンクリートの物理的寿命を117年としています。これは建物の摩耗度調査をして、建物の減耗度と実際の使用年数から推定したものです。

耐火性や耐久性が優れた鉄筋コンクリートのマンションは、管理状況次第では100年以上住めると考えられます。ただし、マンションの寿命は立地条件や管理状況によって大きく左右されるので、注意が必要です。

海岸近くの湿度・塩害やメンテナンス不足などで、マンションの寿命は短くなります。一方で定期的な大規模修繕や適切なメンテナンスが行われていれば、長く住むことができるでしょう。

※参考：国土交通省

法定耐用年数「47年」はあくまで税制上の基準

法定耐用年数とは、法的資産で減価償却費として計上するための期間のことです。鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数は「47年」と定められています（※）。

毎年減価償却をして建物の資産価値がなくなる年数が税制上の基準で47年なので、経過後に住めなくなるわけではありません。定期的なメンテナンスや大規模修繕を行っていれば、法定耐用年数を過ぎても問題なく住むことができます。

※参考：国税庁

取り壊しの平均築年数は「68年」

国土交通省が固定資産台帳の滅失データをもとに算出した結果、鉄筋コンクリート系住宅の平均寿命は68年でした。区間残存率推計法を用いて、残存率（一定期間を経ても滅失せず残っている割合）が50％になる期間を、平均寿命としています。

つまりある年に建てられた建物のうち、68年で50%の鉄筋コンクリート系住宅が取り壊されているわけです。一方で鉄筋コンクリート系住宅の50%は、68年を超えて現存している（住める状態である）と想定されます。

※参考：国土交通省

築40年以上のマンション推移

築40年以上のマンションストック数の推移

「築40年以上のマンションストック数の推移（※）」では、2024年末の時点で築40年以上のマンションは約148万戸存在します。10年後は約2.0倍、20年後は約3.3倍まで増加する見込みです。

不動産市場に流通する築40年以上の中古マンションが増え、選択肢は広がると考えられます。管理状況や築年数による質の差が顕著になるので、長く住めるマンションを見極めることが重要です。

※参考：国土交通省

鑑定士コメント

マンションの管理状況は、大規模修繕の内容や回数で見極められます。マンションの長期的な修繕計画を定めた長期修繕計画書を、管理会社や管理組合に問い合わせて確認しましょう。長期修繕計画書を見せてもらえないときは、管理規約や総会議事録から過去の修繕履歴が把握できる可能性があります。長期修繕計画書がない場合、管理が適切に行われていない恐れがあるので注意が必要です。

築年数が古いマンションを選ぶ5つのメリット

築年数が古いマンションを購入するメリットは、以下のとおりです。

・価格が安い

・価格の下落が起きづらい

・立地条件に恵まれている

・管理状況を把握しやすい

・新耐震基準である可能性が高い

築何年まで住めるのかとあわせて、魅力を確認しておきましょう。

価格が安い

エリア差や築年帯ごとの流通特性もあるため一概にはいえませんが、マンションの価格は築年数の経過で安くなる傾向があります。東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」から、築年数ごとの平均成約価格を参照しましょう。

築年数	平均成約価格
築5年以内	7,808万円
築6～10年	7,156万円
築11～15年	6,619万円
築16～20年	5,972万円
築21～25年	5,320万円
築26～30年	3,835万円
築31～35年	2,455万円
築36～40年	2,742万円
築41年以上	2,351万円

※参考：三菱UFJ不動産販売

築26〜30年になると、新築時と比較して半値近くなるケースもあります。予算が限られている場合、築年数が古いマンションは魅力的な選択肢です。

価格の下落が起きづらい

築年数が31年を超えたマンションは、価格の下落が少なくなる傾向があります。以降は平均価格が安定するので、資産価値があまり下がりません。

中古マンションを売却する場合、購入時との価格差を抑えられます。とくに駅近など人気エリアの物件は築年数に関わらず需要が高いため、価格が下がりにくいでしょう。

立地条件に恵まれている

築年数が古いマンションは、都市部や主要駅の近くなど立地に恵まれている傾向があります。現在は建てることが難しい人気エリアでも、中古マンションなら得られる可能性が高いのです。

新築マンションと比較すると流通数が多いので、希望する立地条件を満たす物件が探しやすいでしょう。駅や商業施設、医療機関へのアクセスが良好など、利便性のよい物件が見つかります。

管理状況を把握しやすい

築年数が古いマンションの場合、複数回の大規模修繕を行っているケースがほとんどです。長期修繕計画書や総会議事録を確認すれば、物件の管理状況が把握できます。12～15年に1回程度が大規模修繕の目安です。

中古マンションの購入前に、管理組合の信頼性や管理状況を確認できます。修繕積立金の状況や次にいつ大規模修繕を行うかなど、詳細を知ったうえで購入を検討できることが魅力です。

新耐震基準である可能性が高い

新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されます。「震度5強程度の地震ではほぼ損傷がなく、震度6強から震度7程度の地震であっても倒壊等の被害が生じない（※）」ことが基準です。

2025年の時点で、「建築確認日から44年未満（43年以下）」のマンションであれば、新耐震基準で建てられたと考えられます。新耐震基準が適用された物件は安全性が高く、さらに住宅ローン控除の適用にも有利です。

参照：内閣府

築年数の古いマンション購入前に知っておくべき3つのデメリット

築年数の古いマンションには、思いがけないデメリットが潜んでいる可能性があります。

・段階的な値上げや一時金徴収の可能性がある

・配管や断熱など見えない費用がかさむ

・住宅ローン審査や控除で不利になる場合がある

購入後に後悔しないために、デメリットを確認しておくことが大切です。

段階的な値上げや一時金徴収の可能性がある

一般的に、修繕積立金は築年数が経過するほど高くなる傾向があります。修繕積立金が段階的に値上げされることで、想定以上に負担が重くなるケースは少なくありません。

さらに築年数の古いマンションでは、購入してすぐに大規模修繕が始まることも考えられます。毎月の修繕積立金だけだと足りない場合、一時金が徴収される可能性があるので事前確認が欠かせません。

修繕積立金が値上げされた！相場や理由についてわかりやすく解説

配管や断熱など見えない費用がかさむ

築年数の古いマンションでは、設備や配管が劣化している可能性があります。目には見えないので、見落とすケースは少なくありません。専有部分の修繕は区分所有者の負担なので、故障すれば修理に大きな出費になります。

また、新築マンションと比較した場合、築年数の古いマンションは断熱性能で劣るケースがほとんどです。冷暖房の効率が悪く、光熱費がかさむ可能性があります。

住宅ローン審査や控除で不利になる場合がある

新築マンションと比較した場合、住宅ローン審査で不利になる可能性があります。これは中古マンションのほうが、物件の担保価値が低く評価されやすいからです。

担保価値が低い場合、希望の借入額では審査が通らない可能性があります。また、中古マンションで住宅ローン控除を受ける場合、以下のどちらかの条件を満たす必要があります。

・昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）

・耐震改修工事などにより居住までに耐震基準を満たすことを証明した

つまり新耐震基準適合住宅もしくは改修工事によって耐震基準を満たしていない中古マンションは、住宅ローン控除が受けられません。住宅ローンを受けるためには他にも条件があるので、最新の税制をチェックしましょう。

築年数が古いマンションを購入する場合は、住宅ローンの借入金額や住宅ローン控除の利用可否を、確認しておくことが大切です。建築年数が古いマンションの場合、一括購入も視野に入れてください。

参照：国税庁

鑑定士コメント

古いマンションが建て替えられることはほとんどありません。「区分所有者および議決権の各5分の4以上の議決が必要」「過大な費用がかかる可能性がある」など、ハードルが高いからです。区分所有者に多大な負担をかける建て替えは、あまり現実的ではありません。ただし、かかった費用を回収できるような人気エリアであれば、建て替えが行われることもあります。

【築年数別】後悔しない「築20・30・40・50年」のマンションの選び方

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築年数によって、マンションの選び方は異なります。

・築20年前後のマンション

・築30年のマンション

・築40年・50年以上のマンション

自分や家族のニーズにあったマンションを選ぶために、ぜひ役立ててください。

築20年前後のマンション

築20年前後のマンションは、価格と品質のバランスがよい傾向があります。選ぶときは以下の点を参考にしてください。

メリット	物件の数が多い新耐震基準を満たしている住宅ローン控除が利用できる大規模リフォームが不要なケースが多い
デメリット	住宅ローンの借入期間が短いキッチン・バスルームなど住宅設備機器の交換時期と重なる 30・40・50年と比較すると価格が高い
大規模修繕回数の目安	1回
チェックポイント	・管理状況・大規模修繕の回数・時期・計画・リフォーム可能な範囲・修繕積立金の金額・借入可能期間・借入金額の制限・専有部分のリフォーム履歴

大規模修繕の周期は12～15年に一度が目安なので、築20年前後のマンションなら1回は行われている計算です。次の大規模修繕までは、一定の期間があると考えられるでしょう。

一部の金融機関では、住宅ローンの借入可能期間を「法定耐用年数（47年）– 築年数」としています。つまり築年数が20年なら築20年なら借入可能期間の上限が27年となるケースもあり、以降はさらに短くなっていく仕組みです。

築30年のマンション

築30年のマンションは数も多く、選択肢が多彩な傾向があります。選ぶときは以下の点を参考にしてください。

メリット	物件の数が豊富新耐震基準を満たしている住宅ローン控除が利用できる価格の下落が少ない
デメリット	住宅ローンの借入期間が短い配管・エレベーター・電気配線の交換時期にあたる管理費・修繕積立金が値上がりしやすい大規模リフォームが必要な可能性がある購入後すぐ大規模修繕が行われる可能性がある
大規模修繕回数の目安	1～2回
チェックポイント	・管理状況・大規模修繕の回数・時期・計画・リフォーム可能な範囲・修繕積立金の金額・借入可能期間・借入金額の制限・専有部分のリフォーム履歴

マンションは築30年を迎えると、価格の下落が緩やかになります。価格の下落幅が小さく、資産価値を維持しやすいことがメリットです。

一方で配管・エレベーター・電気配線など設備の交換時期なので、思わぬ費用が発生するかもしれません。2回目の大規模修繕がまだの場合は、入居後すぐに行われる可能性があります。

築40年・50年以上のマンション

築40年・50年以上のマンションなら、人気エリアでも格安で購入できます。選ぶときは以下を参考にしてください。

メリット	好立地の物件が多い人気エリアでも安く購入できる価格の下落が少ない評価額が下がるため固定資産税が抑えられる
デメリット	新耐震基準を満たしていない物件がある住宅ローンの借入期間が短い管理費・修繕積立金が高額になる大規模リフォーム・設備の交換が前提になる購入後すぐ大規模修繕が行われる可能性がある断熱性能が低いので光熱費が高くなる売却は難しい
大規模修繕回数の目安	2～6回以上
チェックポイント	・管理状況・大規模修繕の回数・時期・計画・リフォーム可能な範囲・修繕積立金の金額・新耐震基準を満たしているか・耐震改修や耐震補強の有無・住宅ローン・住宅ローン減税が利用できるか・借入可能期間・借入金額の制限・専有部分のリフォーム履歴