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地目とは？種類や変更方法をわかりやすく解説

登記簿などを確認していると、「地目」という言葉を目にします。地目とはなにか、詳しく知らない人は多いのではないでしょうか。

本記事では、地目とは何か、地目の種類やどのような地目に住宅を建てられるかについて解説します。地目の調べ方や変更方法についても解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

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地目とは何か？
地目の種類
地目区分の種類
家を建てられる地目の種類
地目の調べ方
地目の変更方法
まとめ：地目を確認して必要ならば変更も検討しよう

地目とは何か？

地目とは、不動産登記法によって定められた、その土地の用途を示す区分です。現況や利用状況から総合的、客観的に判断して登記官が決定します。地目には区分が23種類あり、それぞれの土地はいずれかの区分に属するのです。

登記上で一筆の土地に対しては、1つの地目が割り当てられます。例えば、一筆の土地に別の地目に分けられるような土地があった場合でも、割り当てられるのは1つの地目です。2つの地目や存在しない地目を記載して登記申請を行っても承認されません。

地目の種類

地目には、その現状や利用用途ごとに23の区分があります（※）。それぞれの区分や区分の定め方は、下記のとおりです。

地目		区分の定め方
1	田	用水を利用した耕作を行う土地
2	畑	用水を利用しない耕作を行う土地
3	宅地	建物の敷地や維持、もしくは効用を果すために必要な土地
4	学校用地	校舎、附属施設の敷地や運動場などの土地
5	鉄道用地	鉄道の駅舎、附属施設、路線の敷地
6	塩田	塩を作るために海水を引き入れる土地
7	鉱泉地	鉱泉地の湧き出し口、湧き出した鉱泉を一時溜めておく設備を設置するための土地
8	池沼	かんがい用としては用いない水の貯留池
9	山林	竹木の生育する土地
10	牧場	家畜を放牧する土地
11	原野	雑草、かん木類の生育する土地
12	墓地	人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
13	境内地	本殿、拝殿、本堂など、宗教の目的のために使われる建物が建っている土地、参道として用いられる土地（※） ※参照：宗教法人法第3条
14	運河用地	水路用地に属した道路、橋梁、堤防、護岸、停泊部分などに必要な土地（※） ※参照：運河法第12条
15	水道用地	専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道、線路に要する土地
16	用悪水路	かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
17	ため池	耕地かんがい用の用水貯留池
18	堤	防水のために築造した堤防
19	井溝	田畝、または村落の間にある通水路
20	保安林	森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地（※） ※参照：森林法第25条
21	公衆用道路	一般交通の用に供する道路（道路法によるものかどうかは問わない）
22	公園	公衆の遊楽のために供する土地
23	雑種地	上記22区分のいずれにも該当しない土地

土地は、かならず上記23区分のうち、1つの区分が割り当てられます。23種類の地目のうち、特に生活にかかわる地目は下記の5つでしょう。

・田

・畑

・宅地

・山林

・雑種地

※参照：不動産登記事務取扱手続準則

地目区分の種類

地目の区分は、大きく分けると以下の3種類になります。

登記地目	登記上の地目（前述の23種類に分けられる）
現況地目	実際の土地の使われ方によって判断される地目
課税地目	固定資産税や相続税を計算する際の基準となる地目

それぞれの内容について、詳しく解説します。

登記地目

登記地目は、法務局の登記記録に記載されている地目のことです。地目と言うと、一般的には登記地目を指す場合が多いでしょう。

登記地目の種類は、前述のとおり23種類です。不動産登記法に基づき、法務局の登記官によって区分が判断され登記事項証明書に記載されます。

なお、土地の用途が変わったときは法律上、登記地目の変更手続きが必要です。登記地目の変更方法については後述します。

現況地目

現況地目とは、実際の土地の使われ方から判断される地目のことです。法律などで基準が定められていないため定義はありませんが、登記地目の23種類と同様に分けられる場合が多いでしょう。

現況地目は、登記地目と異なっている場合がある点には注意が必要です。例えば、登記記録上の地目が畑である土地でも、現在は家が建っていれば現況地目は宅地となります。

次に説明する課税地目は、現況地目を元に決められることを覚えておきましょう。

課税地目

課税地目とは、固定資産税や相続税を計算する際の評価基準となる地目のことです。課税地目は課税時期の現況地目などに基づき、市区町村や税務署によって決められます。

課税地目は、適切な課税のために随時市区町村による調査が行われるものです。そのため登記地目と違い、所有者の申請がなくても随時変更される点には注意しましょう。

課税地目の種類は、不動産登記事務取扱手続準則に基づいて以下の9つに分けられます（※）。

・田

・畑

・宅地

・山林

・原野

・牧場

・池沼

・鉱泉地

・雑種地

上記のどの地目に区分されるかによって、固定資産税や相続税の金額が変わる事を覚えておきましょう。

※参照：不動産登記事務取扱手続準則第68条・第69条

家を建てられる地目の種類

家を建てられるかどうかは、基本的に地目の利用状況などによって定められます。そのため、家を立てられない特定の地目などはありません。ただし、地目によっては家を建てるのに申請が必要な場合などがあり、さまざまな手続きが必要となる地目があるのも事実です。

そのため、家を建てるための土地を探す際は、家を建てるのに最適な地目を選ぶことも重要です。ここでは、家を建てるのに最適な地目である「宅地」について詳しく見ていきましょう。また、宅地以外にも比較的家を建てやすい「山林・原野・雑種地」についても、家を建てる際に注意したいことなどを解説します。

宅地

宅地は、その名の通り住宅用の土地と位置づけられているため、家を立てるのに最適な地目です。家を建てるために市街地などで土地を探すと、宅地という地目になっていることが多いでしょう。

市街地は、都市計画法において「市街化区域」に指定されており、市街化区域は土地の利用方法によって13種類の用途地域に分けられています。ほとんどの用途地域は宅地に区分されているため、市街地で土地を探すとスムーズに宅地を見つけられるでしょう。

山林・原野・雑種地

山林・原野・雑種地でも、宅地に転用することで家を建てることが可能です。これらの地目は立地的に家を建てやすい土地であり、地目を宅地に変更しやすいでしょう。ただし、事前にその土地の都市計画法について確認しておく必要があります。

特に山林や原野は都市計画法において「市街化調整区域」に指定されていることが多いです。市街化調整区域とは市街化を抑制する地域のことであり、基本的に建物を建てることが禁止されています。

市街化調整区域内であっても、許可を得れば家を建てることはできます。しかし、土地によってはさまざまな制約があり、家を建てることを一切禁止している場合もあるでしょう。そのため、土地を購入する前にかならず家を建てられるかを確認しておく必要があります。

地目の調べ方

本人や親族が所有している土地の地目は、固定資産税納税通知書に同封された「課税明細書」から確認できます。

また、法務局が管理しているその土地の登記情報を確認するのも方法のひとつです。登記情報とは、法務局が管理する不動産に関するさまざまな情報であり、地目のほか所有者や面積などもわかります。

登記情報はその土地の所有者でなくとも閲覧できるため、購入を検討している土地の地目も確認可能です。登記情報の調べ方には以下の2つがあります。

・インターネットで調べる

・法務局で調べる

それぞれの方法について、詳しく説明します。

インターネットでの調べ方

地目をインターネットで調べるには、「登記情報サービス」を利用しましょう。登記情報サービスは、法務局が管理している登記情報をインターネット上で調べられるサービスです。

登記情報サービスを利用するには、事前に利用登録が必要です。申し込み方法によっては、利用登録から実際に利用できるまでに1週間程度かかる場合があります。また、利用登録や情報取得の際には料金がかかるため、支払い用のクレジットカード情報も必要です。

なお、インターネット上で得た登記情報を自分で印刷しても、行政や金融機関に提出できる書類にはならない点には注意してください。

法務局での調べ方

法務局で地目を調べる場合は、登記事項証明書や登記事項要約書の発行を、最寄りの法務局で申請しましょう。最寄りの法務局は、法務省のホームページで確認できます。

法務局での証明書の発行申請の際は、平日の9時から17時のあいだに手続きをしなければなりません。また、インターネットで調べるときより手数料が高くなる点には留意しましょう。

地目の変更方法

ここでは、地目の変更方法について下記の内容を解説します。

・地目変更登記が必要

・地目変更に必要な書類

・地目変更に必要な費用

・地目変更手続きの手順

地目変更登記が必要

地目は自動的に変更されないため、地目変更登記を行って登記上の土地の地目を変更しなければなりません。とくに、下記のようなケースでは変更する必要があります。

・土地の用途を変更したい場合

・登記上の地目と実際の利用状況が異なる場合

地目登記変更は、変更が生じてから1カ月以内に行う必要があります。1カ月以内に変更を行わなかった場合、10万円以下の過料を課せられる可能性があるため注意しましょう。

鑑定士コメント

現況の地目と、登記の地目が異なる場合、地目変更しないと住宅ローンを組めないのでしょうか？例えば、市街化区域で現況が宅地なのに、登記では異なる場合が該当します。住宅ローンを組むとき不動産に抵当権を設定しますが、金融機関によっては宅地以外の土地に抵当権を設定しない場合があります。そのため、地目を変更してから住宅ローンを組むのが一般的です

地目変更に必要な書類

地目変更を行う場合は、下記の書類を準備する必要があります。

・土地地目変更登記申請書

・住民票や戸籍謄本

・現地の地図

・現状の写真

登記申請の申請書のほか、住民票や戸籍謄本が必要です。また、土地の場所や土地が現状どのようにあっているかがわかるように地図や写真も準備しておきましょう。

変更前の地目が「田」や「畑」など、市街化調整区域の土地である場合は、上記の書類以外にも「農地転用書類」が必要です。市街地調整区域では許可なく家を建てることができないため、事前に該当地域の農業委員会の許可を得なければなりません。

地目変更に必要な費用

地目を変更する際、申請そのものには費用は発生しません。ただし、住民票などの必要書類の発行で費用が発生します。地目変更登記は法務局に申請するため、申請書を法務局に郵送する費用、または法務局まで移動する交通費も発生するでしょう。

さらに、司法書士に依頼する場合は上記の費用のほかに司法書士への依頼料が発生します。依頼料は司法書士事務所や地域などによって異なるため、事前にどれくらいの費用がかかるかを確認しておきましょう。

地目変更手続きの手順

地目変更手続きの手順は、下記のとおりです。

1．地目の確認

2．土地地目変更登記申請書の作成

3．法務局へ申請

4．登記完了証受領

まず、土地の地目をみて、変更の必要があるかを確認します。変更が必要な場合は、土地地目変更登記申請書を作成し、必要書類を準備して法務局に申請しましょう。申請後、法務局が申請内容と土地の確認を行い、申請内容に間違いがなければ登記完了証が発行されます。

鑑定士コメント

登記上の地目が現況と異なるため、変更する必要がある土地の場合、地目変更することで土地の価格が上がるのでしょうか？地目は、あくまでも登記時点の土地の用途を示すもので、実際の利用を制限するものではありません。そのため、基本的には地目を変更しても土地の価格は変わらないでしょう。ただし、宅地に変更して売却を行うとより買い手が見つかりやすくなる可能性はあります。