大規模マンションは何部屋から？新築の選び方や購入手順も解説

大規模マンションの定義は、以下の3点です。

・一棟に100戸以上ある複数の棟から構成されている

・広大な敷地で公園などの施設が充実している

・エリアのランドマークとして機能している

大規模マンションの建設には、広大な土地の確保が必要です。そのため、多くは都心の中心部から、少し離れたエリアに建設されます。具体的には、工場・倉庫跡地など準工業エリアや湾岸エリアがメインの建設地です。

大規模マンションには、多棟型の他に数百戸、千戸単位のタワー型も含まれます。同一マンション内での住み替えが比較的多い点も特徴で、より広い部屋や、日当たり・眺望のよい部屋に移るケースが見られます。

また、大規模マンションは売買件数が比較的多く、取引価格も安定傾向です。今後は土地供給が限られていく見通しなので、中古を含めて検討する方が、良い条件の物件に出会える可能性が高いでしょう。

大規模マンションは売買件数が多く、人気が高い物件です。しかし、本当に満足のいく物件を購入するためには、いくつかポイントを押さえる必要があります。物件選びで注意したいことは、下記の4つです。

・安全面の対策は十分か

・居住性は満足できる水準か

・耐久性が高いか

・資産性が高いか

大規模マンションの購入で後悔しないためにも、これら4点の確認は欠かせません。以下では、詳細を順に解説します。

東日本大震災以降、建物に対してより一層の安全性が求められるようになりました。マンションを選ぶときは、まず安全性の対策が十分かを確認しましょう。安全性とは、自然災害からどれだけ住人を守れるかだけではありません。防犯やセキュリティによる、人的被害の面からの安全性も重要です。

マンションの安全性については、生活する上で想定される危険を考えるとよいでしょう。つまり、下記の3つをチェックすることがおすすめです。

・対地震安全性

・対火災・水害安全性

・対防犯安全性

これら3つに問題がなければ、安全面の対策が十分な物件と言えるでしょう。

次に確認したいことは居住性です。居住性とは、下記を実現してくれる物件であるかを指します。

・毎日を快適に暮らせる

・毎日を豊かな気持ちで暮らせる

上記条件を叶えるために、建物の仕様へ求められるものは下記3つです。

これら3つへの満足度は、設計段階で決定されます。検討にあたっては設計図や写真だけでなく、実際に訪問して満足できるかの確認が必須です。その際はコミュニティスペース・共用部分の確認も欠かさないようにしましょう。

耐久性も確認しておきましょう。大規模マンションは建て替えがきかないため、戸建てよりも長い耐久年数が求められます。具体的には、下記の2点に問題がないかを確認してください。

資産性も、確認すべき要素です。新築時の資産価値が、10年後、20年後も同じとは限りません。むしろ、資産価値は大きく変わっていくことが予想されます。そのため、将来的に資産価値を保てる要素を備えているかの確認は必須です。

具体的には、下記の3つが挙げられます。

未来を正確に予測することはできませんが、この3つの条件をクリアしていれば、資産価値を維持できる可能性が高くなります。10年後、20年後の資産価値を維持するためにも、確認を怠らないようにしましょう。

小規模マンションとは、戸数が50未満のマンションのことです。マンションの購入を検討する際に、大規模マンションと対をなす存在として候補に上げるケースがあるでしょう。ここでは、両者の主な違いを3つ紹介します。

・立地の利便性

・共用部分の充実度

・管理組合の性格

それぞれ詳しく解説します。

両者の違いとしてまず挙げられることは、立地の利便性です。大規模マンションの建設には広大な敷地が必要なため、敷地を確保しやすい郊外に建てられるケースが多く見られます。これに対して、小規模マンションが建てられるのは、都心の商業エリアが中心です。

そのため、立地の利便性においては、小規模マンションの方が優れているでしょう。立地の利便性を求める人や、下記に該当する人には小規模マンションの方が向いています。

・30・40代のシングル層

・DINKS（共働き・子供を持たない夫婦）層

・子供が巣立った後の夫婦層

子供がいない場合は、公園などの共用部分にはあまり必要性を感じないでしょう。そのため、もっぱら利便性を重視して物件を選ぶことができます。

共用部分の充実度も両者では大きく異なります。大規模マンションは居住者が多いため、公園や集会場などの共用部分が充実していることが特徴です。高級志向の強いタワー型では、下記のようなゴージャスな共用施設も設けられています。

・スカイラウンジ

・ゲストハウス

・ジム

また、多棟型では住民コミュニティとして趣味サークルがあったり、下記のようなイベントが定期的に開催されていたりします。

・夏祭り

・クリスマス会

しかし、戸数が少ない小規模マンションでは、共用部分の充実度は望めません。しかし、地域のつながりをあまり求めない人にとっては、小規模マンションも十分住みやすい物件ではあります。

大規模マンションと小規模マンションでは、管理組合の性格も異なります。大規模マンションの場合は、管理組合というより、自治会に近い性格と言えるでしょう。住民コミュニティの交流が活発で規模も大きいため、自治会レベルの近所付き合いが形成されるケースが多く見られます。

対して、小規模マンションの管理組合は、運営に支障をきたす可能性があるので注意が必要です。小規模マンションは立地条件が良いため、投資対象として購入する人も存在します。そのため、賃貸用の住戸が多くなると、組合運営が円滑に進まないことが懸念されます。

マンションの管理組合については、以下記事で説明しています。

新築の大規模マンションを購入する手順を紹介します。具体的には、下記の4ステップです。

1.分譲情報を収集して申し込む

2.住宅ローン事前審査を受ける

3.重要事項説明を受け売買契約を締結する

4.マンションが引き渡され、住宅ローンが開始する

それぞれ詳細を解説するので、参考にしてください。

まずは物件の情報収集をしましょう。多くの場合、新築のマンションは竣工前に販売が開始されます。その場合はモデルルームや模型などを元に物件のイメージをつかむ必要があります。

後悔しない物件選びをするためには、できるだけ多くの分譲情報を収集することがポイントです。気に入ったマンションが見つかったら、申し込みをします。人気物件は申し込み後に抽選となる可能性が高くなる点に留意しましょう。

物件の申し込み後は、金融機関で住宅ローンが組めるかの事前審査を受けます。事前審査とは、本審査の申し込み前に実施される簡易的なチェックです。主には申請者の年収や自己資金割合の提出が求められますが、確認事項は金融機関によって異なります。

また、多くの分譲会社は事前審査の通過を売買契約の条件としています。事前審査に通らなければ、マンションの購入はできません。なお、事前審査を通過しても、必ず本審査を通過できるとは限らないことも併せて覚えておきましょう。

分譲会社との売買契約前には、重要事項説明書を元に、物件の内容や取引条件の説明が実施されます。売買契約時には、手付金の支払いが発生するので注意が必要です。

手付金の支払いは住宅ローンの実行前に行うため、自己資金から賄わなければなりません。手付金の金額は分譲会社によって異なりますが、事前に確認した上で支払えるように準備しましょう。

マンションが竣工すれば、晴れて物件の引き渡しです。しかし、引き渡しには住宅ローンの本審査を通過しなければなりません。本審査の申込時期は、売買契約の締結後です。本審査に落ちた場合は、早急に他の金融機関へ再申し込みして融資先を決定してください。

大規模マンションの竣工後から引き渡しまでの流れは、下記の通りです。

1.物件が区分所有として不動産登記される

2.購入者が所有者として登記される

3.金融機関から分譲会社へ物件代金が支払われる

4.購入者へ物件が引き渡される

5.住宅ローンの返済が開始する

住宅ローンの返済開始月は、物件引渡後の翌月または翌々月が一般的です。

大規模マンションは郊外の広大な敷地に建てられることが多く、共用部分が充実しており、自治会も活発に機能する傾向にあります。特に子供がいる家族や住民同士の活発な交流を求める人にとっては、うってつけの物件と言えるでしょう。また、需給バランスが良く資産性が高いため、安定した資産価値を求める人にもおすすめです。

しかし、立地の利便性は小規模なマンションに軍配が上がります。マンションの購入を検討している人は、今回の記事を参考に、後悔しない物件選びを成功させましょう。

参考文献・サイト

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 基礎編

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 実践編