ここでは、一般的にどのような基準でタワーマンションと呼ばれているのか、階数や高さの目安、不動産の現場での判断基準などについて詳しく解説します。

・一般的には20階以上・高さ60m以上を指すことが多い

・現場では20階以上や共用部の充実度・戸数で判断されやすい

・超高層建築物には国土交通大臣の認定が必要

タワーマンションは法的な名称ではなく、何階建て以上・何m以上といった明確な定義はありません。しかし、一般的には20階建て以上・高さ60m以上のマンションがタワーマンションと呼ばれています。

建築基準法や消防法では、31m・45m・60m・100mと高さごとに建築物の基準が定められており、なかでも高さ60m以上の建築物にはとりわけ厳しい基準が適用されます。マンションの1階あたりの高さはおよそ3mのため、60mは約20階に相当します。こうした背景から、「20階建て以上＝タワーマンション」という目安が定着しました。

また、タワーマンションは戸数の規模が大きい点も特徴です。1棟あたり数百戸、大規模な物件では1,000戸を超えるケースもあり、一般的なマンションとは住民数のスケールが大きく異なります。弊社の調査によると、2024年12月末時点で全国のタワーマンションは1,561棟・約41万戸（※）にのぼり、全国的に広がりを見せています。

なお、日本では建築基準法によって1961年まで建築物の高さが31m以下に制限されていました。法改正により制限が撤廃されたことで31mを超える「高層建築物」が登場し、さらに60mを超える建築物は「超高層建築物」と呼ばれるようになりました。タワーマンションはこの超高層建築物に該当します。

※参照：東京カンテイ

前述のとおり、タワーマンションに法的な定義はなく、「20階建て以上・高さ60m以上」というのもあくまで一般的な目安にすぎません。

現場では高さ（メートル）よりも階数が重視される傾向にあり、「20階以上」がひとつの目安になっています。ただし、20階以上であればすべてタワーマンションとして扱われるわけではなく、建物の形状・総戸数・共用部の充実度を総合的に見て判断されるのが実情です。

タワーマンションを含む高さ60mを超える超高層建築物は、一般的な建築物よりも厳しい基準が求められます。具体的には、建築基準法第20条第1項第一号（※）の規定により、構造の安全性について国土交通大臣の認定を受けなければなりません。この規定は建築物の「構造耐力」に関するもので、高さ60mを超える建築物は最も規模が大きい区分に位置づけられています。 

認定の審査では、構造の安全性だけでなく耐火性能や避難安全性能なども対象となります。タワーマンションは火災などの緊急時に屋上からも避難できるよう、消防庁の基準に沿って緊急救助用スペースを設けるのが一般的です。さらに、高さ100m（30〜33階程度）を超えるタワーマンションの多くは、緊急用ヘリコプターが離着陸できる施設を屋上に備えています。

このように、タワーマンションは建物としての信頼性が制度面からも担保されている点は、購入を検討するうえでの安心材料のひとつといえるでしょう。

※参照：e-Gov 法令検索「建築基準法 」

タワーマンションの購入を検討する際は、一般的なマンションとの違いを理解しておくことが大切です。ここでは、主な違いを整理します。

タワーマンションと一般的なマンションの大きな違いのひとつに、住民全体で建物の価値を維持するという意識がより求められる点があります。

タワーマンションは総戸数が多く共用施設も多彩なため、こうした費用負担に関する考え方の違いが表面化しやすい傾向があります。購入前には、タワーマンションの維持管理は住民全体で取り組むものだという点を理解したうえで、検討することが大切です。

近年では、40階や50階を超えるタワーマンションも珍しくありません。このような超高層建築物は、中層マンションでよくみられる板のように横に長い構造での建築は難しいのです。

そのため、タワーマンションの形状は基本的にがっしりとした四角い形状になります。また、エレベーターなどの設備や共有部分は、建物の中心に集積されます。ここでは、タワーマンションでよくみられる下記5つの形状について、それぞれ詳しく解説します。

　　・スクエア型

　　・吹き抜け（ボイド）型

　　・円形型

　　・多角形型

　　・星（トラスター）型

スクエア型は、その名の通り四角い形状のタワーマンションです。エレベーターや廊下などの共有部分が中心部に設置され、建物内は外気と遮断されます。また、タワー式のパーキングが中心部に設置されていることもあるでしょう。

内廊下方式のためホテルのような高級感があり、プライバシー性が保たれる構造になっています。一方で、廊下側に窓が設置されないことも多く風通しが制限されるため、空調機を設置する必要があり管理費が高くなる傾向にあります。

吹き抜け（ボイド）型は、スクエア型と同様に四角い形状のタワーマンションです。エレベーターや廊下などが建物の中心部に設置されるのはスクエア型と同じですが、建物の中心部が吹き抜けになっているという特徴があります。

廊下側に窓を設置できるため風通しがよく、外周を長く採れるためスクエア型よりも住戸数を確保できるメリットがあります。ただし、廊下が吹き抜けに面していることで高級感では劣り、雨風の影響を受けやすいです。また、高層階になると吹き抜けはかなりの高度感があるため、恐怖感を感じる人もいるでしょう。

円形型は、名前の通り建物が円形になっているタワーマンションです。スクエア型のように、中心部にエレベーターや内廊下などが設置されており吹き抜けがありません。共有部を囲むように住戸が並んでおり、建物が円形型であることから住戸の形状は主に扇形になっています。

スクエア型との違いはその間取りで、住戸の形状が扇形であることからワイドに窓を設置でき、タワーマンションからの眺めを楽しむことができます。一方で、形状が独特のためアレンジが難しく似たような間取りしか作れない、スクエア型などと比べるとデッドスペースが多くなるなどがデメリットです。

多角形型は、スクエア型のような四角ではなく、丸みを帯びた形状のタワーマンションです。円形型のようにきれいな丸ではないため、間取りの自由度が高くアレンジしやすい形状でしょう。デザイン上の利点だけではなく、五角形や六角形など、丸みを増すほど「日影規制」の影響を減らすことができるため、建物設計の自由度が増します。

日影規制とは、高さが10mを超える建物によって周囲にできる日影の時間を一定限度以下に制限し、日照などの環境を確保するためのルールです。建物が丸みを帯びるほど日影の位置は変わりやすくなるため、多角形型にすることである程度の間取りの自由度を保ちながら日影規制に違反しないタワーマンションを建設できます。

星（トラスター）型は、建物中心を軸に3方向に建物が伸びるような形状のタワーマンションです。上空からは星のように見える近未来的な外観をしており、星型と呼ばれています。

中心部にはエレベーターが設置され、内廊下でありながら外周を長く採れるため、住戸数を増やしたり開口部を広くとったりできるのが特徴です。ただし、住戸によっては眺望に制約があるほか、日照時間が限られるといったデメリットもあります。

タワーマンションの形状は、耐震性や維持管理のしやすさにも影響します。

正方形などの整った形状は、地震の揺れに対して安定しやすく被害を受けにくいとされています。修繕時の制約も少ないため、特殊な形状に比べて管理がしやすい傾向にあります。

一方、トライスター型や星型などの複雑な形状には以下のような懸念点があります。

タワーマンションは構造の安全性について厳しい基準が設けられており、さまざまな耐震技術が採用されています。以下は代表的な4つの構造です。

採用する耐震技術によって、管理や修繕、防災に影響する内容は異なります。以下も詳しく見ていきましょう。

・耐震技術の違いが管理・修繕に与える影響

・防災意識が高いマンションの特徴

・形状の違いが耐震性や維持管理コストに影響する

耐震技術の種類によって、日常の管理や将来の修繕内容にも違いが出てきます。

免震構造の場合は免震装置、制振構造の場合はダンパーなど、一般的なマンションにはない特殊な装置が設置されているため、それらの定期点検や交換が必要になります。こうした費用は長期修繕計画に盛り込まれているかを確認しておくことが大切です。

また、免震構造の建物には、地震時の揺れを吸収するための「クリアランス（隙間・余裕部分）」が設けられています。普段は鉄板などで目隠しされていますが、大きな地震で免震装置が作動するとこの部分が変形することがあります。

装置が正常に機能した結果ではありますが、変形した部材の修繕が必要になるなど、意外と見落としがちなコストが発生する点は知っておきましょう。

防災意識が高いマンションには、以下のような共通する特徴があります。

・管理組合内に防災委員会が設けられ、定期的に防災訓練を実施している

・防災マニュアルが整備され、住民に共有されている

・各フロアの廊下などに防災備蓄倉庫が設置され、備蓄品がきちんと管理されている

・防災設備の定期点検が確実に行われている

購入を検討する際は、建物の耐震性能だけでなく、マンション全体の防災体制についても確認しておくと安心です。

タワーマンションの形状は、耐震性や維持管理のしやすさにも影響します。

正方形などの整った形状は、地震の揺れに対して安定しやすく被害を受けにくいとされています。修繕時の制約も少ないため、特殊な形状に比べて管理がしやすい傾向にあります。

一方、トライスター型や星型などの複雑な形状には以下のような懸念点があります。

不動産鑑定士の観点から見た「建物の形状と耐震性」に関するコメントを紹介します。

タワーマンションは住戸数が多く、共用部分にコストをかけやすいという特徴があります。一般的なマンションにもあるエントランスや宅配ボックスに加え、タワーマンションならではの多彩な共用施設が設けられている物件も少なくありません。

ただし、すべてのタワーマンションに豪華な共用施設があるわけではなく、物件によって内容は大きく異なります。

タワーマンションでよく見られる共用施設には、以下のようなものがあります。

共用施設が充実しているほど管理費は高くなる傾向があります。購入前には、自分のライフスタイルに合った施設があるかどうかに加え、利用頻度の低い施設が管理費の負担増につながっていないかも確認しましょう。

とくに注意したいのが機械式駐車場です。定期的な点検や修繕に多額の費用がかかるうえ、首都圏など通勤圏では車を持たない世帯が増えていることから、空き区画が増えて収支が悪化するケースも見られます。一方で、車通勤を想定したエリアなど2台の車が必要な場合など、駐車場の需要は個々の事情によって異なります。

購入を検討する際は、「どのような住民層に向けたマンションなのか」を把握したうえで、その共用施設が自分たちにとって本当に必要かどうかを見極めることが大切です。

タワーマンションには、さまざまなメリットがあります。そのなかでも、とくに注目したいタワーマンションに住むメリットは、主に下記の6つです。

・窓からの眺めがよい

・日当たりが期待できる

・設備や内装が豪華

・コンシェルジュが対応してくれる

・厳重なセキュリティで守られている

・高層階の場合は虫が出にくい

物件の立地や階数にもよりますが、タワーマンションは窓からの眺めのよさが魅力です。周囲に視界を遮るような建物がない場合は、天気によって遠くの山や海を眺めることもできるでしょう。

また、都心部では夜景を楽しむこともできます。眺めを売りにしたタワーマンションもあり、中層マンションや戸建てでは見られない景色を眺めることができるのがメリットです。

タワーマンションは超高層建築物のため、近くに同等の建築物がない限りは基本的に周囲の建物に日を遮られることがありません。タワーマンションは低階層を共有部分にして天井を高くしていることも多いため、低階層でも中層マンションの3階ほどの高さになります。

タワーマンションは規模が大きいため敷地も広く、すぐ横に別の建物が建っているということもないでしょう。そのため、階層に関わらずある程度の日当たりを確保できます。

先述したように、タワーマンションは物件によって多種多様な共有部分が設けられています。高層階に展望室やラウンジがある場合、低階層に住んでいても自室とは違った景色を楽しむことができるでしょう。

また、タワーマンションの共有部分は住戸数が多いほど豪華になる傾向があり、エントランスなどの一般的な部分も内装が豪華なことが多く高級感を味わえます。タワーマンションを選ぶ際は、共有部分に目を向けてみるのもおすすめです。

タワーマンションには、エントランスにコンシェルジュが常駐している物件も多いところも特徴です。共有部分の利用予約やお客様の対応・案内などのほか、物件によって下記のようなサービスに対応していることもあります。

　　・宅配便の取り次ぎ

　　・デリバリーの手配

　　・タクシーの手配

コンシェルジュのサービスを受けられる時間や内容は物件によって異なるため、確認が必要です。

なお、マンションのコンシェルジュについては下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

タワーマンションには多くの人が居住しており出入りも多いため、セキュリティ面が充実していることが多いです。タワーマンションでは、下記のようなさまざまなセキュリティが導入されています。

・オートロック

・防犯カメラ

・センサー

・常時セキュリティシステム

・その他多数の認証システム

コンシェルジュがエントランスに常駐していることもセキュリティの一環でしょう。なかには、警備員が定期的に巡回しているタワーマンションもあるため、不審者が住戸に侵入するといった心配はほとんどありません。

マンションのオートロックについては、以下の記事で解説しています。ぜひ、参考にしてみてください。

タワーマンションの高層階では、地表からの距離や風の強さ、建物構造などの影響により、低層階や一般的な集合住宅と比べて虫を見かける頻度が少なくなる傾向があります。

ただし、高層階であれば虫がまったく出ないというわけではありません。エレベーターに人と一緒に乗って上がってきたり、宅配便の段ボールや買い物袋に紛れて侵入したりするケースもあります。

そのため、高層階だからといって油断せず、荷物の扱い・換気時の対策などに気を配ることが、快適なタワーマンション生活のポイントといえます。

メリットが多いタワーマンションですが、デメリットも存在するため注意しなければいけません。タワーマンションに住むデメリットは、主に下記の5つです。

・エレベーターの待ち時間が長い

・ベランダに洗濯物を干せない

・地震の揺れを強く感じやすい

・管理費・修繕積立金が高い

・災害に備えた準備が必要になる

階数が多いタワーマンションは、エレベーターの待ち時間が長いです。朝の通勤・通学の時間帯は、とくに待ち時間が長くなるでしょう。高層階に住むほとんどの住人がエレベーターを利用するうえ、利用者が少ない時間帯でも上下を行き来するだけである程度の時間がかかります。

比較的新しいマンションは、待ち時間が一定になるような定員数や昇降速度になっているほか、エレベーターが複数機設置されていることもあります。しかし、備えられているエレベーターの台数によっては、待ち時間が長くなるため注意しましょう。

タワーマンションは、物件によってベランダに洗濯物を干せない可能性があります。とくに中高層階になると、ベランダに洗濯物が干せない物件が多いです。タワーマンションは、高級感やブランドを重視している物件もあり、外観を保つためなどの理由でルールが設けられていることがあります。

また、高層階は強い風が吹くこともあり、洗濯物が落下する危険性があります。高層階から落下すると、たとえ軽い洗濯物でもその衝撃はとても強くなり危険です。そのため、タワーマンションでは部屋干しや乾燥機、浴室乾燥で洗濯物を乾かします。

タワーマンションは、超高層であるがゆえに地震の揺れを強く感じやすいです。建物そのものが倒壊・崩壊しないように耐震構造が取り入れられてはいるものの、揺れを完全になくすことはできません。

とくにタワーマンションは、地震の揺れと建物の揺れが一致してしまうと共振によって長い時間強く揺れてしまうことがあります。高層階に居住する場合は、家具などが転倒しないように対策しておく必要があるでしょう。

共有部分が充実していたり、コンシェルジュが常駐していたりと便利なことがある反面、その管理コストが高くなってしまうデメリットもあります。また、ほとんどのタワーマンションは築年数が浅いため、大規模修繕の経験がありません。

タワーマンションは共用施設やサービスが充実しているぶん、一般的なマンションよりも管理費・修繕積立金が高い傾向にあります。国土交通省による1戸あたりの月額平均は以下のとおりです。（※）

参考：国土交通省

タワーマンションの管理費と修繕積立金を合わせると、月額約2万8,000〜3万円程度が目安となります。ただし、共用施設の内容や物件の規模によって大きく異なるため、あくまで参考値として捉えてください。

実際に大規模修繕が行われる場合にどれくらいの費用が発生するか予測できないため、毎月支払っている修繕積立金だけでは足りない可能性もあります。修繕積立金だけでは足りないことが判明した場合、修繕積立金が値上げされたり一時金を徴収されたりする可能性があるため注意が必要です。

タワーマンションでは、災害に備えた準備が欠かせません。地震による家具の転倒防止対策のほか、下記のような対策が必要です。

・ガラスの飛散防止

・食料、飲料水の備蓄

高層階は風が強いため、台風などの影響で物が飛んできてガラスが割れてしまう可能性があります。そのため、飛散防止フィルムなどをガラスに貼っておく必要があるでしょう。

災害によって電気が止まってしまうと、エレベーターが利用できなくなります。エレベーターが使えなければ階段を利用するしかありませんが、高層階に住んでいる場合は通常の生活すら困難になる人もいるでしょう。常に、食料や飲料水を備蓄しておく必要があります。

マンションで停電が起きたときの対処法などは、以下の記事で紹介しています。

さらに、タワーマンションの資産価値や将来の市場動向について、不動産鑑定士による見解を紹介します。

タワーマンションの高層階では、携帯電話の電波がつながりにくくなることがあります。携帯電話の基地局の電波は基本的に下方向に向けて発信されており、基地局のアンテナの高さを超える高層階には電波が届きにくいためです。窓ガラスの種類（鉄線入りやUVカットガラスなど）によっても電波の通りやすさは変わります。

携帯電話各社では改善策として、基地局のアンテナを上向きに調整したり、ユーザーからの報告に応じて電波改善装置を無料で貸し出したりする対応を行っています。物件によってはあらかじめ建物側で電波対策を施しているケースもあるため、購入前に確認しておくとよいでしょう。なお、基地局の電波を利用するポケットWi-Fiも同様の影響を受ける可能性があります。

タワーマンションは魅力的な住まいですが、一般的なマンションとは異なる特性を持つため、すべての人に適しているとは限りません。ここでは、タワーマンションに向いている人の特徴を2つの観点から整理します。

タワーマンションには多くの住民が暮らすため、一般的なマンション以上に共同生活への理解と意識が求められます。

タワーマンションの立地や設備の特性と自身のライフスタイルが合っているかも重要な判断基準です。

タワーマンションは価格やスペックに目が行きがちですが、購入後に後悔しないためには、日常の暮らしやすさや将来の維持管理に関わる項目を事前にチェックしておくことが大切です。ここでは、購入前に確認しておきたいポイントを整理します。

・共用施設や設備の内容を確認する

・長期修繕計画の内容をチェックする

・住民の雰囲気や管理体制を肌で感じる

・資産価値の維持につながる立地条件を見極める

タワーマンションならではの暮らしやすさは、共用施設や設備の充実度に大きく左右されます。購入前には以下のような点を確認しましょう。

・各階にゴミ置き場があるか

・エレベーターの台数や、低層階用・高層階用に分かれているかどうかなど

・コンシェルジュサービスの有無と対応時間

・自分のライフスタイルに合った共用施設があるか

共有部分のチェックに使いやすいリストをご用意しました。実際の物件を見に行く際にお役立てください。

将来の修繕費用の負担を見極めるために、長期修繕計画の内容も確認しておきましょう。

タワーマンションには多様な住民が集まるため、コミュニティの雰囲気も物件選びの大切な判断材料です。内見の際には、共用部分の清掃状況や住民同士の挨拶の様子など、「自分がここで心地よく暮らせそうか」という視点で確認してみましょう。

タワーマンションは資産価値が高い傾向にありますが、すべての物件が将来も価値を維持できるとは限りません。最寄り駅からの距離や周辺の再開発計画、将来的に眺望を遮る建物が建つ可能性がないかなど、長期的な視点で立地条件を確認することが大切です。

タワーマンションに明確な定義はありませんが、一般的には60m以上、およそ20階を超えるマンションがタワーマンションと呼ばれています。タワーマンションにはさまざまな形状があり、それぞれマンションの内装や間取りに特徴があります。

タワーマンションは、多くのメリットがある一方でデメリットも存在するため、それぞれを把握したうえで検討しましょう。